Nájomné vzťahy sú bežnou súčasťou života mnohých ľudí. Či už ste nájomca alebo prenajímateľ, je dôležité poznať svoje práva a povinnosti, aby ste predišli nedorozumeniam a sporom. Jednou z najčastejších otázok v tejto oblasti je zmena platby za prenájom počas trvania nájomnej zmluvy. Tento článok sa zameriava na podmienky a práva spojené so zmenou platby za prenájom, aby ste boli dobre informovaní a vedeli, ako postupovať v rôznych situáciách.
Základné náležitosti nájomnej zmluvy
Základné náležitosti nájomnej zmluvy upravuje Občiansky zákonník - zákon č. 40/1964 Zb. v platnom znení. Sú nimi predmet nájmu (byt) a nájomné (odplata za dočasné prenechanie bytu do užívania tretej osobe). Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.
Písomná forma zmluvy je povinná pri nájme alebo podnájme nebytových priestorov. Naopak, pri nájomnej zmluve na byt sa písomná zmluva nevyžaduje. O obsahu ústnej zmluvy sa má vyhotoviť zápisnica. Tá je vlastne dokladom, že sa nájomná zmluva uzatvorila. Odborníci však písomnú formu zmluvy jednoznačne odporúčajú. Ak vznikne spor s nájomcom, prenajímateľ ju môže použiť ako dôkaz o konkrétnych podmienkach zmluvy. Prenájom by ste mali ohlásiť správcovi.
Na čo si dať pozor v zmluve pri zmene platieb
Bez dátumu a podpisov máte v rukách neplatnú zmluvu. Chyby pri nesprávnej identifikácii zmluvných strán sa nemusia vyplatiť. Problém môže vzniknúť napríklad vtedy, ak prenajímate nehnuteľnosť manželom alebo viacerým osobám. Chyba v nájomnej zmluve môže znamenať napríklad aj to, že nájomný vzťah vôbec nevznikne. Tieto údaje treba po ich preverení uviesť v zmluve.
Neurčité označenie predmetu nájmu vám môže v budúcnosti spôsobiť problém. Dobré je preto v zmluve uviesť list vlastníctva, na ktorom je nehnuteľnosť zapísaná, katastrálne územie, súpisné číslo budovy, poschodie, číslo bytu alebo nebytového priestoru a výmeru. Ideálne je, ak je prílohou zmluvy kópia listu vlastníctva.
Dôležitou zásadou je, že zmluva na prenájom nebytového priestoru môže byť uzatvorená len na skolaudovaný priestor. Inak je neplatná. Výška nájomného nemôže byť v zmluve dohodnutá ako nulová. Nešlo by totiž už o nájomnú zmluvu, ale o zmluvu o bezodplatnom užívaní veci.
Nájomné a výšku platieb spojených s prenájmom treba v zmluve uviesť osobitne. Ak je v zmluve uvedená len jedna suma, môže to dokonca spôsobiť neplatnosť nájomnej zmluvy. Netreba zabudnúť ani na splatnosť a spôsob platenia nájomného.
Ak uzatvárate zmluvu na dlhší čas ako rok, je dobré si dohodnúť v zmluve mechanizmus prípadného zvýšenia nájomného. Treba počítať so zvýšením poplatkov za služby spojené s nájmom. Môže sa tiež stať, že byt nebude možné využívať kvôli oprave nejakej poruchy a v takomto prípade treba myslieť na úpravu zníženia nájomného.
Možnosti zmeny výšky nájomného
Nájomná zmluva je dvojstranný právny úkon, čo znamená, že obe strany - prenajímateľ a nájomca - musia súhlasiť s jej obsahom. Zmena platby za prenájom, teda nájomného, je preto možná len za určitých podmienok.
Dohoda v nájomnej zmluve
Základným a najistejším spôsobom, ako umožniť zmenu platby za prenájom, je jasne to dohodnúť priamo v nájomnej zmluve. Táto dohoda môže zahŕňať rôzne mechanizmy, ako napríklad:
- Inflačná doložka: Toto je jedna z najbežnejších foriem úpravy nájomného. Zmluva môže obsahovať ustanovenie, ktoré umožňuje prenajímateľovi každoročne upraviť výšku nájomného v nadväznosti na medziročnú mieru inflácie vyhlásenú Štatistickým úradom Slovenskej republiky. Týmto spôsobom sa udržiava reálna hodnota nájomného.
- Zmena cien dodávaných služieb: V zmluve môže byť dohodnuté, že prenajímateľ má právo jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za služby v prípade, ak dôjde k zmene cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu (napr. zvýšenie cien elektriny, vody, plynu, tepla).
- Dohoda o predĺžení nájmu: Pri predlžovaní nájomnej zmluvy, najmä ak ide o zmluvu na dobu určitú, si strany môžu dohodnúť nové podmienky vrátane zmenenej výšky nájomného.
V prípade, ak zmluva obsahuje takéto ustanovenia, prenajímateľ má právo zvýšiť nájomné o dohodnutú mieru alebo na základe stanovených podmienok.
Zvýšenie nájomného v prípade inflácie
Ako už bolo spomenuté, inflačná doložka je často súčasťou nájomných zmlúv. Zmluvné strany sa dohodnú, že výška nájomného môže byť prenajímateľom každoročne upravená v nadväznosti na medziročnú mieru inflácie vyhlásenú Štatistickým úradom Slovenskej republiky. Nájomca je povinný hradiť nájomné upravené v nadväznosti na zistenú mieru inflácie od okamihu, kedy mu bude prenajímateľom doručený výpočet upraveného nájomného. Zmluvné strany sa dohodnú, že nájomné bude v nadväznosti na medziročnú mieru inflácie upravené vždy len raz v príslušnom kalendárnom roku.
Zmena zálohových platieb za energie
Je dôležité rozlišovať medzi nájomným (odmenou za užívanie bytu) a zálohovými platbami uhrádzanými za energie a služby spojené s užívaním bytu. Prenajímateľ si nemôže len tak bez vášho súhlasu (písomného) zmeniť výšku zálohových platieb za energie. Každá zmena zmluvy o nájme sa musí vykonať písomne, a to formou dodatku, nakoľko samotná zmluva o nájme na byt musí byť povinne zo zákona v písomnej forme, v opačnom prípade nie je platná.
Ak prenajímateľ zmení výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva v rozpore s dohodnutými podmienkami v zmluve, nájomca je oprávnený od nájomnej zmluvy odstúpiť.
Práva nájomcu pri zmene nájomného
Nájomca má v prípade zmeny platby za prenájom určité práva, ktoré by mal poznať:
Právo na písomný súhlas a dodatok k zmluve
Prenajímateľ si nemôže jednostranne meniť výšku nájomného, ak to nie je dohodnuté v zmluve. Ak prenajímateľ požaduje zvýšenie nájomného, musí s tým nájomca súhlasiť a zmena musí byť vykonaná písomne formou dodatku k zmluve. Bez písomného dodatku k nájomnej zmluve o peňažnej zábezpeke nič neuhradzujte.
Právo na vrátenie preplatku
Ak ste platili zálohové mesačné platby za služby a po vyúčtovaní vznikol preplatok, tento preplatok patrí nájomcovi. Majiteľ si nemôže tieto peniaze ponechať, ak sa s nájomcom nedohodol inak. Zjednodušene povedané, ak platíte za služby zálohovité mesačné platby a následne dôjde k vyúčtovaniu médií podľa skutočnej spotreby v súlade so zmluvou o nájme, potom preplatok má patriť vám.
Právo na informácie o zvýšení
Prenajímateľ je povinný informovať nájomcu o plánovanom zvýšení nájomného vopred a jasne uviesť dôvody tohto zvýšenia. Tieto dôvody by mali byť v súlade so zmluvnými dojednaniami alebo zákonom.
Zmluva o krátkodobom nájme bytu a zmena platieb
Zákon o krátkodobom nájme bytu prináša špecifické pravidlá týkajúce sa zmeny nájomného. Ak je zmluva uzatvorená podľa tohto zákona, zmluvné strany si dohodnú aj výšku platieb, rozsah, spôsob výpočtu úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, spôsob ich platenia, ako aj prípady, v ktorých je prenajímateľ oprávnený jednostranne zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva.
Dôvodom zmeny môže byť napríklad zmena cien dodávaných služieb spojených s užívaním bytu alebo očakávaná priemerná ročná miera inflácie v nadchádzajúcom kalendárnom roku. Prenajímateľ je oprávnený zmeniť výšku nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a jeho príslušenstva vždy najviac o nárast cien alebo inflácie.
Čo všetko sa zmení v Občianskom zákonníku okrem dedičstva a rozvodov? Bude toho množstvo | Aktuality
K zvýšeniu nájmu o mieru inflácie je potrebná dohoda v samotnej zmluve o krátkodobom nájme bytu, prípadne dodatočná písomná dohoda medzi prenajímateľom a nájomcom.
Neplatnosť zmluvy a všeobecné ustanovenia
Ak je nájomná zmluva v určitej časti nejasná, rozporná alebo v rozpore so zákonom, môže byť v tejto časti neplatná. V takom prípade sa na váš právny vzťah s prenajímateľom bude aplikovať všeobecné ustanovenie Občianskeho zákonníka o nájme bytu.
Podľa ustanovenia § 686 ods. 1 Občianskeho zákonníka: „Nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu.“
V súlade s uvedeným je podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy výška nájomného, a pokiaľ v nej nie je zahrnutá aj úhrada za plnenia poskytované s užívaním bytu, tak aj suma úhrady za tieto služby. Pokiaľ ide o určenie výšky zálohových platieb, tá je v zásade na úvahe samotného prenajímateľa a nemusí zodpovedať zálohovým platbám, ktoré platí prenajímateľ priamo dodávateľovi energií.
Pokiaľ ide o určenie výšky zálohových platieb, tá je v zásade na úvahe samotného prenajímateľa a nemusí zodpovedať zálohovým platbám, ktoré platí prenajímateľ priamo dodávateľovi energií.
Ako postupovať pri neoprávnenom zvýšení nájomného
Ak prenajímateľ požaduje zvýšenie nájomného, ktoré nie je podložené zmluvou alebo zákonom, mali by ste postupovať nasledovne:
- Komunikácia s prenajímateľom: Prvým krokom by mala byť komunikácia s prenajímateľom. Vysvetlite mu, že zvýšenie nájomného je neoprávnené a že s ním nesúhlasíte. Je možné, že prenajímateľ si nie je vedomý svojich povinností a situáciu bude ochotný riešiť.
- Písomná výzva: Ak ústna komunikácia nevedie k dohode, zašlite prenajímateľovi písomnú výzvu, v ktorej uvediete dôvody, prečo považujete zvýšenie nájomného za neoprávnené. Odvolajte sa na konkrétne ustanovenia zmluvy alebo zákona, ktoré prenajímateľ porušuje.
- Právna pomoc: Ak prenajímateľ nereaguje na písomnú výzvu alebo naďalej trvá na neoprávnenom zvýšení nájomného, vyhľadajte právnu pomoc. Advokát vám môže poradiť, ako ďalej postupovať a prípadne podať návrh na súd.
Zmena majiteľa bytu a platby
Pokiaľ ste uhradili nájomné za všetky mesiace, bývalý majiteľ nemá dôvod na to, aby od Vás žiadal ďalšiu platbu za nájom. Pri zmene majiteľa bytu sa nájomná zmluva spravidla nemení a nájomný vzťah pokračuje s novým majiteľom za rovnakých podmienok, ak nie je dohodnuté inak.
Zhrnutie
Zmena platby za prenájom v nájomnej zmluve je možná, ale musí byť v súlade so zákonom a s obsahom samotnej zmluvy. Kľúčové je, aby boli všetky zmeny vykonané písomne formou dodatku k zmluve a aby s nimi nájomca súhlasil. V prípade akýchkoľvek nejasností alebo sporov je vždy najlepšie vyhľadať odbornú právnu radu.