Ak chcete mať stabilný a spoľahlivý príjem z prenájmu, bez ohľadu na to, či prenajímate byt, dom alebo obchodné priestory, správny manažment a plánovanie sú kľúčové. Jedným z dôležitých aspektov, ktorý zabezpečuje stabilitu tohto vzťahu, je depozit, známy aj ako kaucia alebo peňažná zábezpeka. Táto suma, zložená nájomcom pri podpise nájomnej zmluvy, slúži ako istota pre prenajímateľa, že nájomca bude platiť nájomné, dodržiavať podmienky zmluvy a starať sa o prenajatú nehnuteľnosť.
Prečo je depozit dôležitý?
Každý prenajímateľ si kladie otázku, či bude potenciálny nájomca riadne a včas platiť nájomné. Príjem z prenájmu je pravdepodobne ten hlavný dôvod, prečo ste sa rozhodli nehnuteľnosť prenajímať. Aby ste neplateniu nájomného zo strany nájomcu predišli, ešte pred podpisom zmluvy si preverte, či nie je zadlžený (či nemá dlh na sociálnom, zdravotnom poistení, na finančnej správe).
Depozit predstavuje pre prenajímateľa finančné zabezpečenie pre prípad, že nájomca prestane platiť nájomné alebo preddavky na energie a služby. Môže byť použitý na pokrytie týchto pohľadávok. Rovnako tak, ak nájomca poškodí byt alebo jeho vybavenie a nedá škody do poriadku na vlastné náklady, môže prenajímateľ siahnuť na depozit. Ako upozornil prezident Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) Ján Palenčár, nehnuteľnosť má nájomca vrátiť v takom stave, v akom si ju prenajal, pričom sa berie ohľad len na bežné opotrebenia. Po ukončení nájmu by nájomca nemal zatajovať škody, ktoré spôsobil. Palenčár zároveň vyzdvihuje, že pokiaľ dôjde v prenajatej nehnuteľnosti k poruchám alebo opravám, nájomca to musí oznámiť.
Výška a podmienky zloženia depozitu
Depozit, známy aj ako peňažná zábezpeka, je suma, ktorú nájomca zloží prenajímateľovi pri podpise nájomnej zmluvy. Slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi, ako sú neplatenie nájomného, úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, spôsobená škoda na byte alebo jeho zariadení a iné pohľadávky súvisiace s užívaním bytu.
Podľa zákona o krátkodobom nájme bytu výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Je dôležité, aby bola táto suma jasne uvedená v nájomnej zmluve. Výška depozitu by mala byť primeraná a odôvodnená. Pri prenájme bytu alebo domu v Michalovciach či iných obciach na východnom Slovensku si vždy dohodnite presnú výšku depozitu a spôsob jeho uloženia. V minulosti sme venovali článok tomu, že začať prenajímať byt nie je len o zmluve stiahnutej z internetu. Súčasťou prenájmu môže byť, samozrejme, aj depozit. Mnohí ľudia ho platia neradi, no musia. V inzerátoch sa často uvádza, že ide o vratný depozit.
Zmluvné strany sa môžu v nájomnej zmluve dohodnúť na peňažnej zábezpeke, ktorá slúži na zabezpečenie prípadných pohľadávok prenajímateľa voči nájomcovi z dôvodu neplatenia nájomného alebo úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu a príslušenstva, z dôvodu spôsobenej škody na byte alebo jeho zariadení alebo v súvislosti s inými pohľadávkami súvisiacimi s užívaním bytu. Výška zábezpeky nesmie prekročiť trojnásobok mesačného nájomného a úhrad za plnenia poskytované s užívaním bytu. Na základe písomnej výzvy prenajímateľa je nájomca povinný v lehote jedného mesiaca odo dňa jej doručenia doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky, ak prenajímateľ preukázateľne použije peňažnú zábezpeku alebo jej časť na úhradu svojich splatných pohľadávok voči nájomcovi v súlade s odsekom 1.
Nájomné vs. preddavky na energie a služby
Pod pojmom nájomné sa rozumie peňažná čiastka, ktorú si môžete ponechať za to, že ste poskytli svoju nehnuteľnosť do užívania druhej osobe. Pojem preddavky na energie a služby sú zase peniaze, ktoré vám nájomca platí ako preddavky na energie, ktoré v byte spotrebuje. Nájomné teda nemôže zahŕňať žiadne energie a uvedenie tejto formulácie v nájomnej zmluve je nesprávne. Jedine, že by ste sa zaviazali, že akúkoľvek spotrebu všetkých energií a služieb spojených s užívaním bytu uhradíte za nájomcu vy. Prečo by ste to však robili?
V prípade, že máte spísanú riadnu zmluvu o nájme bytu a nájomné a úhrady za služby spojené s bývaním /voda, elektrina, plyn/ ste platili, predpokladáme, že máte aspoň písomný doklad o úhrade /podpísaný výdavkový doklad o úhrade nájmu podľa zmluvy, prípadne iný doklad, z ktorého vyplýva, že prenajímateľ od Vás peniaze prevzal/. Uvádzate, že ste uhradili peňažnú zábezpeku /depozit/ a predpokladáme, že aspoň o uvedenom máte doklad.
K samotnému odovzdaniu bytu prenajímateľovi koncom mesiaca marec 2022 odporúčame spísať zápisnicu o odovzdaní bytu, v ktorej bude uvednený stav bytu, stav meračov jednotlivých médií /voda, elektrina, plyn, kúrenie/ a najlepšie aj s fotodokumentáciou a to s tým záverom, že všetky platby /nájom a úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu/ boli Vami uhradené. Nepodpisujte zápisnicu v tom smere, že by z nej vyplývalo, že sa vzdávate nároku na vrátenie peňažnej zábezpeky, resp. Prípadné preplatky za el. energiu sa vyporiadajú po skončení nájmu a odovzdaní bytu prenajímateľovi /tu platí všeob. premlčacia doba podľa § 101 Obč.
Právne náležitosti nájomnej zmluvy a riešenie sporov
Pred prenájmom nehnuteľnosti by ste mali mať uzatvorenú písomnú zmluvu s vaším nájomcom. Keď písomne zaznamenáte všetky podmienky, na ktorých ste sa s nájomcom dohodli, bude pre obe strany jednoduchšie ich aj dodržiavať. Zníži sa tak riziko nezhôd alebo nejasností medzi vami a nájomcom v budúcnosti. Písomná nájomná zmluva by mala obsahovať všetky zákonom vyžadované náležitosti.
V nájomnej zmluve určite, či ste za drobné opravy a náklady spojené s bežnou údržbou bytu zodpovedný vy alebo váš nájomca. Ak tak neurobíte, má podľa Občianskeho zákonníka túto povinnosť počas užívania bytu nájomca. Čo sú drobné opravy, špecifikuje nariadenie vlády č. 87/1995 Z. z. a jeho príloha.
V prípade, že dôjde k sporom týkajúcim sa depozitu, je dôležité mať k dispozícii relevantné dokumenty. V prípade, že ste mali uzatvorenú zmluvu o nájme podľa zákona o krátkodobom nájme bytu, potom platí ust. § 5 ods. 3 cit. zákona a to, že prenajímateľ je povinný vrátiť nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky v lehote do jedného mesiaca od vypratania bytu a vysporiadania nárokov prenajímateľa (t.j. Je potrebné vychádzať zo zmluvy o nájme a písomne vyzvať pôvodného prenajímateľa, aby vyrovnal svoje záväzky voči Vám a peň.
V prípade otázok alebo problémov s prenajímanou nehnuteľnosťou, ako aj s depozitom, odporúčame konzultovať situáciu s právnikom alebo realitným maklérom. Napríklad, ak majiteľ nehnuteľnosti neprimerane zadržiava depozit, môže byť riešením písomná výzva na jeho vrátenie, prípadne podanie podnetu na daňový úrad, ak existuje podozrenie z nelegálneho postupu.
Príklady z praxe a odporúčania
Príbehy z praxe ukazujú, že nejasnosti ohľadom depozitu môžu viesť k sporom. Napríklad, ak nájomca odovzdá byt skôr, ako bolo dohodnuté, a majiteľ si od depozitu odpočíta náklady na upratovanie bytu, hoci pri odovzdaní bytu neboli žiadne závady, môže to viesť k nedorozumeniu. V takom prípade je dôležité mať písomné doklady o stave bytu pri odovzdaní a komunikovať s prenajímateľom.
Ak majiteľ nehnuteľnosti nenájde pri odovzdávaní bytu žiadne nedostatky, musí nájomcovi vrátiť depozit v plnej výške. Nájomný vzťah by mal byť postavený na vzájomnej úcte a dôvere. Prenajímateľ poskytuje svoju nehnuteľnosť nájomcovi a nájomca by sa mal o ňu starať tak, aby nespôsobil majiteľovi ujmy. Obom stranám sa radí, aby sa navzájom informovali, spolu komunikovali a pri prevzatí nehnuteľnosti riadne zapísali všetky stavy energií.
V prípade, že prenajímateľ použije časť alebo celý depozit na úhradu svojich pohľadávok, je povinný o tom nájomcu informovať a na základe písomnej výzvy môže nájomca doplniť peňažnú zábezpeku do pôvodne dohodnutej výšky. Po skončení nájomného pomeru je prenajímateľ povinný vrátiť nájomcovi nevyčerpanú časť peňažnej zábezpeky najneskôr v lehote jedného mesiaca odo dňa, keď nájomca vypratal byt a vysporiadal s prenajímateľom nároky súvisiace s nájomným pomerom, ak sa zmluvné strany nedohodli inak.
Pri preberaní a odovzdávaní nehnuteľnosti odporúčame zaznamenať jej stav, aby ste predišli sporom. V prípade potreby poradenstva s prenájmom, depozitom alebo kompletným financovaním nehnuteľnosti, je vhodné kontaktovať realitného makléra.
Budúce zmeny v legislatíve
Slovensko čaká jedna z najväčších právnych zmien za posledné desaťročia. Nový Občiansky zákonník nahradí doterajšie, často neprehľadné a roztrúsené pravidlá a zjednotí úpravu rodinných vzťahov, dedenia aj zmluvných záväzkov. Doteraz sa nájomné vzťahy riadili viacerými zákonmi podľa typu nehnuteľnosti alebo dĺžky nájmu. Tento chaos má skončiť.
Jednou z najvýraznejších zmien je úplné zrušenie bytových náhrad. Po novom zanikne povinnosť prenajímateľov zabezpečiť nájomcovi náhradné bývanie alebo aspoň náhradné ubytovanie pri výpovedi nájmu na dobu neurčitú, čo pravdepodobne povedie k väčšej ochote uzatvárať nájmy na dobu neurčitú.
Ďalšou novinkou je aj jasná zákonná úprava finančnej zábezpeky, teda depozitu. Nový zákonník nastaví jednotné pravidlá pre všetky formy nájmu. Zákon určí maximálnu výšku depozitu, spôsob použitia, lehoty na vrátenie a ďalšie podmienky. Kontroverznou, no dôležitou zmenou je povinnosť vrátiť depozit spolu s úrokmi. Ak prenajímateľ drží finančnú zábezpeku počas trvania nájmu, po jeho skončení ju bude musieť nájomcovi vrátiť aj s úrokmi za obdobie, počas ktorého s peniazmi disponoval.
Zmeny sa dotknú aj reklamácií stavu bytu. Pri posudzovaní stavu sa už nebude prihliadať na drobné vady, ktoré nebránia užívaniu a o ktorých nájomca pri podpise zmluvy vedel. Ak boli takéto nedostatky riadne zdokumentované a nájomca ich akceptoval, nebude ich môcť neskôr reklamovať ani žiadať zľavu z nájomného. Bežné nájomné zmluvy uzatvorené podľa starého Občianskeho zákonníka sa od roku 2027 automaticky začnú riadiť novou právnou úpravou. Aj keď nie je nutné hneď po účinnosti zákona podpisovať nové zmluvy, revízia existujúcich dokumentov sa rozhodne odporúča.