Zdaňovanie nehnuteľností a prenájmu: Novinky v DPH od roku 2019

Od roku 2019 priniesol zákon č. 369/2018 Z. z. zásadné zmeny do zdaňovania dodania a nájmu nehnuteľností v rámci zákona o dani z pridanej hodnoty (DPH). Tieto úpravy, najmä v § 38 zákona o DPH, reagujú na potrebu eliminovať zneužívanie odpočtov dane pri nehnuteľnostiach určených na bývanie a prinášajú nové pravidlá pre ich zdanenie a oslobodenie od dane.

Dodanie stavby a jeho oslobodenie od dane

Podmienky oslobodenia od dane pri dodaní stavby, resp. jej časti, sa rozšírili a zohľadňujú nielen čas od prvej kolaudácie, ale aj vplyv prestavieb či zmeny účelu užívania.

Základnou podmienkou pre oslobodenie od dane pri dodaní stavby alebo jej časti, vrátane stavebného pozemku, je uplynutie piatich rokov od prvej kolaudácie alebo prvého užívania. Tento časový test sa uplatňuje aj pri dodaní stavby, pri ktorej došlo k zmene účelu užívania po vykonaní stavebných prác, ak náklady na tieto práce predstavovali minimálne 40 % hodnoty stavby pred ich začatím. Rovnako sa to týka dodania zrekonštruovanej stavby, pri ktorej došlo k podstatnej zmene podmienok jej doterajšieho užívania, ak stavebné práce dosiahli najmenej 40 % hodnoty stavby pred ich začatím.

Pri posudzovaní splnenia päťročnej lehoty pre oslobodenie od dane sa berie do úvahy doba, ktorá uplynula od ich prvého užívania na základe kolaudácie stavby, resp. kolaudácie vzťahujúcej sa na zmenu účelu ich užívania.

Zákon explicitne upravuje podmienky oslobodenia od dane pri dodaní jednotlivého bytu, apartmánu alebo nebytového priestoru v § 38 ods. 7 zákona o DPH.

Platiteľ dane, ktorý dodáva stavbu alebo jej časť spĺňajúcu podmienky na oslobodenie od dane podľa § 38 ods. 1 alebo 7, nemôže podľa § 38 ods. 8 zákona o DPH uplatniť oslobodenie, ak sa rozhodne toto plnenie zdaniť. Toto pravidlo však neplatí pri dodaní stavby určenej na bývanie, dodaní jednotlivého bytu a dodaní jednotlivého apartmánu v bytovom dome. V týchto prípadoch platiteľ dane nemôže uplatniť voľbu na zdanenie.

Prenájom nehnuteľností a jeho daňový režim

Právo prenajímateľa na zdanenie prenájmu nehnuteľnosti, ktorá je určená na bývanie, bolo obmedzené v zmysle § 38 ods. 5 zákona o DPH.

Bez ohľadu na postavenie nájomcu (zdaniteľná alebo nezdaniteľná osoba), platiteľ dane (prenajímateľ) je povinný uplatniť oslobodenie od dane, ak je predmetom nájmu byt, rodinný dom alebo apartmán v bytovom dome. Tieto pravidlá sa vzťahujú na prenájom celých nehnuteľností, ako aj ich častí.

Základné definície:

• Nehnuteľnosť: Podľa § 119 Občianskeho zákonníka sú nehnuteľnosťami pozemky a stavby spojené so zemou pevným základom. Zákon o DPH pojem nehnuteľnosť osobitne nedefinuje, ale nehnuteľnosť sa považuje za tovar (§ 8 ods. 1 písm. a) zákona o DPH).
• Tovar: Hmotný majetok, ktorým sú na účely DPH hnuteľné veci, nehnuteľné veci vrátane pozemkov, ale aj elektrina, plyn, voda, teplo a pod.
• Dodanie tovaru: Podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o DPH zahŕňa aj dodanie stavby alebo jej časti na základe zmluvy o dielo alebo inej obdobnej zmluvy, kde predmetom plnenia je zhotovenie diela.
• Časť stavby: Priestory, ktoré sú jej súčasťou, napr. byty, nebytové priestory.
• Stavby: Podľa § 43a ods. 1 stavebného zákona sa členia na pozemné a inžinierske stavby.
  • Pozemné stavby: Delia sa na bytové a nebytové budovy.
    • Bytové budovy: Stavby, kde najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie. Patria sem bytové domy, rodinné domy a ostatné budovy na bývanie (napr. detské domovy, domovy dôchodcov).
    • Nebytové budovy: Stavby, ktoré nie sú určené na bývanie, napr. hotely, administratívne budovy, obchodné a servisné budovy, garáže, priemyselné budovy, skladové budovy, budovy pre školstvo, výskum, poľnohospodárske budovy, nemocnice, zdravotnícke zariadenia, sociálne zariadenia, nápravné zariadenia a kasárne.
• Bytový dom: Budova, kde viac ako polovica podlahovej plochy je určená na bývanie a má viac ako tri byty, pričom byty a nebytové priestory sú vo vlastníctve jednotlivých vlastníkov a spoločné časti domu a zariadenia sú v podielovom spoluvlastníctve.
• Byt: Miestnosť alebo súbor miestností, trvalo určených na bývanie, ktoré môžu slúžiť ako samostatné bytové jednotky.
• Nebytový priestor: Miestnosť alebo súbor miestností určených na iné účely ako na bývanie.
• Apartmán v bytovom dome: Na účely uplatnenia § 38 ods. 5 a 8 zákona o DPH ide o miestnosť alebo súbor miestností v bytovom dome, ktorý je spôsobilý plniť rovnakú funkciu ako byt.

Zdaňovanie a oslobodenie pozemkov

Dodanie nehnuteľnosti je oslobodené od dane za podmienok uvedených v § 38 ods. 1, 2 a 7 zákona o DPH.

• Dodanie stavby alebo jej časti: Oslobodené od dane, ak uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie, resp. kolaudácie po zmene účelu užívania stavby.
• Dodanie pozemku: Oslobodené od dane, okrem dodania stavebného pozemku (§ 38 ods. 2 zákona o DPH).
• Dodanie stavebného pozemku: Ak sa stavebný pozemok dodáva so stavbou, platí preň režim dodania stavby podľa § 38 ods. 1. Samostatný predaj stavebného pozemku sa vždy zdaňuje.

Stavebný pozemok je definovaný ako časť územia určená územným plánom obce alebo územným plánom zóny alebo územným rozhodnutím na zastavanie, alebo pozemok zastavaný stavbou.

Vznik daňovej povinnosti a úprava odpočtu dane

Vznik daňovej povinnosti v prípade, že sa neuplatňuje režim oslobodenia od dane, je upravený v § 19 ods. 1 zákona o DPH. Pri prevode alebo prechode nehnuteľnosti je dňom dodania deň zápisu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. V prípade odovzdania do užívania pred zápisom do katastra, je dňom dodania deň odovzdania do užívania, ak je tento skorší.

Odpočítanie dane pri nadobudnutí nehnuteľnosti sa riadi všeobecnými zásadami. Rozsah odpočítania závisí od typu výstupov platiteľa v súvislosti s nehnuteľnosťou. Plný odpočet je možný pri výstupoch, ktoré predstavujú zdaniteľné plnenia s nárokom na odpočet (napr. intrakomunitárne dodania, vývoz). Výstupy zdaniteľných plnení oslobodených od dane (napr. finančné, poisťovacie činnosti, nájom bez DPH) neumožňujú odpočet dane pri nadobudnutí nehnuteľnosti.

Nehnuteľnosť má pri odpočítaní DPH špecifické postavenie vzhľadom na jej vysokú hodnotu, čo často vedie k vzniku nadmerného odpočtu a následnému preverovaniu zo strany správcu dane.

Zdaniteľná osoba a povinnosť registrácie

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť, bez ohľadu na jej účel alebo výsledky (§ 3 zákona o DPH). Ekonomickou činnosťou sa rozumie aj využívanie hmotného a nehmotného majetku na dosahovanie príjmu.

Občan, ktorý predáva svoj súkromný nehnuteľný majetok, koná v postavení zdaniteľnej osoby, ak podnikne aktívne kroky k predaju, ktoré presahujú rámec bežného nakladania so súkromným majetkom (napr. zavedenie inžinierskych sietí, marketingové kroky).

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z predaja nehnuteľností 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane platiteľom z iného dôvodu skôr. Žiadosť o registráciu je potrebné podať do 5 pracovných dní odo dňa presiahnutia obratu.

Ak občan (zdaniteľná osoba) dodaním nehnuteľnosti presiahne obrat 62 500 eur, stáva sa platiteľom dňom dodania tejto nehnuteľnosti. V takom prípade je povinný podať žiadosť o registráciu do piatich pracovných dní odo dňa presiahnutia tohto obratu.

Prevod daňovej povinnosti

V určitých prípadoch sa pri predaji nehnuteľnosti môže uplatniť tzv. tuzemský prenos daňovej povinnosti podľa § 69 ods. 12 písm. c) až e) zákona o DPH. Toto sa týka najmä predaja nehnuteľnosti, pri ktorej sa dodávateľ rozhodne uplatniť zdanenie, alebo pri výkone záložného práva a zabezpečovacieho prevodu práva. V týchto situáciách vzniká povinnosť platiť DPH osobe, ktorá nadobudla právo disponovať s tovarom ako vlastník.

Pri predaji bytu sa prenos daňovej povinnosti neaplikuje. Byt musí byť predaný s DPH, a to v zmysle § 38 ods. 3 a 5 zákona o DPH, aj po uplynutí piatich rokov od kolaudácie.

V prípade dodania technického zhodnotenia nehnuteľnosti nejde o dodanie stavby alebo časti stavby, a preto sa na takéto dodanie neuplatní režim § 38 a prenos daňovej povinnosti na kupujúceho podľa § 69 ods. 12 písm. c).

Príklady z praxe

• Predaj staršej budovy s pozemkom: Ak ide o staršiu budovu (viac ako dva roky po kolaudácii), ide o oslobodené zdaniteľné plnenie, ktoré sa vykáže na riadku 02 v daňovom priznaní. Od roku 2003 sa uplatňuje adresné priraďovanie nákupov k uskutočneným zdaniteľným plneniam.
• Predaj rekreačnej chaty po 5 rokoch: Ak uplynulo viac ako 5 rokov od prvej kolaudácie, predaj je oslobodený od dane. Platiteľ sa však môže rozhodnúť toto plnenie zdaniť, ak ide o stavbu na rekreačné účely. V prípade oslobodenia je povinný vykonať úpravu odpočítanej dane.
• Predaj polyfunkčného domu: Ak uplynulo 5 rokov od prvej kolaudácie, dodanie domu je oslobodené od dane. Platiteľ sa však môže rozhodnúť zdaniť predaj časti nehnuteľnosti vzťahujúcej sa na nebytové priestory, pričom predaj časti s bytmi zostáva oslobodený.
• Prenájom nebytových priestorov zahraničnej osobe: Miestom dodania služby je tuzemsko. Prenájom nehnuteľnosti je oslobodený od dane. Uplatní sa prenos daňovej povinnosti na slovenského príjemcu služby podľa § 69 ods. 2 písm. a) zákona o DPH. Španielsky podnikateľ nie je povinný sa registrovať pre DPH.
• Nájom parkovacích miest: Nájom priestorov a miest na parkovanie vozidiel nie je oslobodený od dane. Ak sa však spolu s nájmom budovy prenajímajú aj parkovacie miesta, uplatňuje sa § 38 ods. 3 zákona o DPH, teda nájom budovy je oslobodený, zatiaľ čo nájom parkovacích miest nie je.

Zmeny v zdaňovaní nehnuteľností a ich prenájmu prinášajú nutnosť dôkladného poznania legislatívy a jej správnej aplikácie. Pri zložitých prípadoch je vždy odporúčané konzultovať situáciu s daňovým poradcom.

tags: #dph #nehnutelnost #zapis #do #katastra