Investícia do nehnuteľnosti a jej následný prenájom sú skvelou voľbou, ak disponujete financiami navyše alebo si chcete pomôcť pri splácaní hypotéky. Prípadne ste byt zdedili, ale nechcete ho využívať na vlastné účely. Prenájom bytu je tak ideálnou voľbou ako uchovať peňažnú hodnotu a vytvoriť si tak pasívny príjem. Ak chcete vedieť, aké náležitosti je potrebné dodržať, aby prenájom vašej nehnuteľnosti prebiehal bez problémov, čítajte ďalej.
Základné princípy nájomnej zmluvy
Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania, a to buď na dobu určitú, alebo bez určenia doby užívania. Nájomná zmluva spravidla obsahuje aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. V zmysle § 686 Občianskeho zákonníka, nájomná zmluva musí obsahovať označenie predmetu a rozsahu užívania, výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu alebo spôsob ich výpočtu. Mala by tiež obsahovať aj opis príslušenstva a opis stavu bytu. Ak nájomná zmluva neobsahuje tieto náležitosti, je v danej časti neplatná a prenajímateľ nemôže od vás žiadať uhradiť prípadný nedoplatok za jednotlivé médiá. Prenajímateľ nevie preukázať z vami uhradzovanej sumy nájmu, aká suma bola za nájom a aká za služby spojené s bývaním.
V prípade sprostredkovania ubytovania prostredníctvom webových platforiem (napr. www.booking.com, sk.airbnb.com) pre kategorizáciu predmetného príjmu nie je podstatné, či sa sprostredkovanie vykonáva prostredníctvom webových platforiem alebo iným spôsobom, pre správne posúdenie je dôležité vychádzať z charakteru a rozsahu reálne poskytnutej služby. Napríklad podľa údajov z platformy www.booking.com z charakteru reálne poskytovaných služieb vo väčšine týchto prípadov vyplýva, že ide o krátkodobé ubytovanie, ktoré nerieši naplnenie potreby trvalého bývania a spravidla majiteľ resp. prevádzkovateľ nehnuteľnosti zabezpečuje aj iné ako základné služby a to výmenu posteľnej bielizne, upratovacie služby, poskytnutie raňajok a pod. a preto ide vo väčšine prípadov o príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.
Krátkodobý nájom bytu
Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky. Krátkodobý nájom bytu možno na základe dohody zmluvných strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát. Nájomná zmluva musí mať písomnú formu a zmluvné strany si navzájom poskytnú najmenej jedno jej vyhotovenie. V súlade s § 3 ods. 1 zákona o krátkodobom nájme bytu, krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt alebo jeho časť do užívania, a to na dobu určitú, najdlhšie na dva roky.
V prípade, že ste mali uzatvorenú zmluvu podľa zák. č. 98/2014 Z. z. o krátkodobom nájme bytu, prenajímateľ bol povinný vám preukázať splnenie registračnej povinnosti. Ak by sa tak nestalo, spravujú sa právne vzťahy medzi vami podľa Občianskeho zákonníka.
Zdaniteľnosť príjmov z prenájmu
Cieľom metodického pokynu je zabezpečiť jednotný postup pri posúdení zdaniteľnosti príjmu z prenájmu plynúceho v súvislosti s prenájmom nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti a uplatnení výdavkov na tento príjem do daňových výdavkov podľa zákona č. 595/2003 Z. z. (ZDP).
V súlade s § 6 ods. 3 ZDP príjmami z prenájmu, ak nejde o príjmy uvedené v § 6 ods. 1 ZDP (príjmy z podnikania) a v § 5 ZDP (príjmy zo závislej činnosti), sú príjmy z prenájmu nehnuteľností vrátane príjmov z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti. V súlade s § 121 zákona č. 40/1964 Zb., v zmysle § 658 Občianskeho zákonníka, nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou. V § 3 ods. 2 písm. a) ZDP je na účely ZDP zavedená legislatívna skratka, v zmysle ktorej pod pojem nehnuteľnosť zahŕňame nehnuteľnosť, byt, nebytový priestor alebo ich časti. Príjmom z prenájmu je príjem z prenájmu nehnuteľností na základe uzatvorenej nájomnej zmluvy v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP nepatria príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú zaradené medzi príjmy podľa § 6 ods. 1 písm. b) tohto zákona, ktoré daňovník dosahuje na základe živnostenského oprávnenia. Ide o prípady, keď prenajímateľ poskytuje popri prenájme aj iné než základné služby spojené s prenájmom nehnuteľností, napr. upratovacie služby, výmena posteľnej bielizne, uterákov, resp. ide o ubytovanie a stravovanie formou hotelov, motelov, penziónov.
Príklad č. 1: Daňovník poskytuje svoj dvojizbový byt užívateľom prostredníctvom webovej platformy www.booking.com. Daňovník zabezpečuje aj výmenu posteľnej bielizne a poskytuje raňajky. Je možné príjem daňovníka dosiahnutý z tejto činnosti zaradiť medzi príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP? Predmetný príjem daňovníka nie je možné zaradiť medzi príjem z prenájmu podľa § 6 ods. 3 ZDP, nakoľko daňovník poskytuje aj iné ako základné služby spojené s prenájmom nehnuteľností (výmena posteľnej bielizne, poskytnutie raňajok). Na poskytovanie danej služby sa vyžaduje živnostenské oprávnenie a predmetný príjem z danej činnosti daňovníka sa zaradí ako príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.
Do úhrnu príjmov podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa druhu dosahovaného príjmu zaradí daňovník aj také príjmy z prenájmu nehnuteľností, ktoré zodpovedajú ustanoveniu § 6 ods. 5 písm. a) ZDP.
Príklad č. 2: Daňovník, fyzická osoba, má živnosť s názvom Skladové a pomocné činnosti v doprave, v rámci ktorej vykonáva činnosť skladovania a uskladňovania tovarov a z danej činnosti dosahuje príjem zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP. Tento živnostník má zaradené vo svojom obchodnom majetku tri budovy, ktoré využíva ako sklady. Jednu z týchto budov (sklad) dá do prenájmu nájomcovi za odplatu 2 000 eur mesačne, nakoľko ho nevyužíva. Nakoľko je daný sklad zaradený v obchodnom majetku daňovníka (prenajímateľa), v súlade so znením § 6 ods. 5 písm. a) ZDP je tento príjem daňovníka príjmom zo živnosti podľa § 6 ods. 1 písm. b) ZDP.
Prenájom nehnuteľnosti fyzickou osobou – ako zdaniť príjem (Daňová a Mzdová pohotovosť PP046)
Oslobodenie od dane z príjmov
Oslobodenie príjmov z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP je upravené v § 9 ods. 1 písm. g) ZDP, v zmysle ktorého sú od dane z príjmov fyzickej osoby oslobodené príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP a § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, ak ich úhrn nepresiahne 500 eur v zdaňovacom období.
Pri výpočte oslobodenia od dane pri príjmoch z prenájmu treba vziať do úvahy aj oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. i) ZDP, v zmysle ktorého je od dane oslobodený príjem podľa § 8 ods. 1 písm. d) až f) ZDP [príjmy z prevodu opcií, príjmy z prevodu cenných papierov a príjmy z prevodu účasti (podielu) na spoločnosti s ručením obmedzeným, komanditnej spoločnosti alebo z prevodu členských práv družstva], ak úhrn týchto príjmov znížený o výdavok podľa § 8 ods. 5 a 7 ZDP nepresiahne v zdaňovacom období 500 eur; ak takto vymedzený rozdiel medzi úhrnom príjmov a úhrnom výdavkov presiahne 500 eur, do základu dane sa zahrnie len rozdiel nad takto ustanovenú sumu; ak daňovník súčasne dosiahol aj príjmy podľa § 6 ods. 3 ZDP a § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, uplatní sa oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. g) ZDP a podľa § 9 ods. 1 písm. i) ZDP.
Príklad č. 3: Prenajímateľ prenajímal jednoizbový byt nájomcovi v roku 2022 za 450 eur mesačne počas celého kalendárneho roka. Suma vo výške 5 400 eur (12 x 450 eur) bola prenajímateľovi daného zdaňovacieho obdobia aj uhradená. Nájomná zmluva medzi prenajímateľom a nájomcom je uzavretá v súlade s § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka. Prenajímateľ dosiahol v zdaňovacom období roka 2022 príjem z prenájmu predmetnej nehnuteľnosti podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 5 400 eur (450 eur x 12 = 5 400 eur). V prípade, že nepoberá príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. a) ZDP alebo si neuplatňuje oslobodenie z príjmov definovaných v § 8 ods. 1 písm. a) ZDP, v súlade s § 9 ods. 1 písm. g) ZDP je od dane oslobodených prvých 500 eur z príjmov z prenájmu. Zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti tak predstavuje sumu 4 900 eur (5 400 - 500).
Príklad č. 4: Daňovník dosiahol v roku 2022 okrem príjmov z podnikania aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 6 000 eur. Preukázateľne vynaložené výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie týchto príjmov boli vo výške 3 850 eur. Sumu zdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľnosti si daňovník vyčísli vo výške 5 500 eur (6 000 - 500) ako rozdiel medzi celkovými príjmami z prenájmu nehnuteľností a sumou 500 eur, ktorá je od dane oslobodená. Výdavky vynaložené na dosiahnutie zdaniteľných príjmov z prenájmu nehnuteľností sa vypočítajú v súlade s § 9 ods. 1 písm. g) ZDP pomerne k celkovým príjmom. V tomto prípade daňovník uplatní výdavky vo výške 3 658,33 eur ((6000-500)/6000 * 3850).
Registračná a daňová povinnosť
V prípade, že chcete zarábať prenajímaním nehnuteľnosti, nie je potrebné vybavenie živnosti. Môžete fungovať aj ako fyzická osoba - nepodnikateľský subjekt. V tom prípade nie je vašou povinnosťou platiť odvody do sociálnej ani zdravotnej poisťovne. Vašou povinnosťou je sa registrovať na daňovom úrade (ak ešte nie ste registrovaný). A to do konca nasledujúceho mesiaca, po uplynutí mesiaca, v ktorom ste byt dali do prenájmu. Žiadosť o registráciu predkladáte na daňovom úrade v mieste vášho trvalého pobytu. Vzor nájdete na webe Finančnej správy, prípadne si ho môžete prevziať na každom daňovom úrade.
Ak je váš ročný príjem z prenájmu bytu vyšší ako 500 €, ste povinný podať daňové priznanie. Príjem z prenájmu sa zdaňuje sadzbou 19 %. Daňové priznanie sa vykonáva raz za jeden kalendárny rok. Do daňových výdavkov môžete zahrnúť len skutočné výdavky vyplývajúce z nájmu. Sú to výdavky na riadnu prevádzku nehnuteľnosti, čo znamená energie a ostatné služby. Medzi výdavky na energie patrí: pitná a úžitková voda; teplo na kúrenie; elektrická energia a plyn. Výdavky na ostatné služby sú: použitie výťahu; osvetlenie a upratovanie spoločných priestorov; odvádzanie odpadovej vody; odvoz smetí; čistenie žúmp a komínov; koncesionárske poplatky; a internet.
Do výdavkov môžete zahrnúť aj príslušenstvo, ktoré prenajímate spolu s bytom. Je to napríklad chladnička, práčka či televízor. Tieto náležitosti musia byť uvedené v inventári nájomnej zmluvy. Daňový úrad vám ako fyzickej osobe neuzná poistenie z bytu, daň z nehnuteľnosti, výdavky na kúpu bytu či opravy. Rovnako si nemôžete uplatniť ani paušálne výdavky. Neplatí to, ak si byt či inú prenajímanú nehnuteľnosť zahrniete do svojho majetku.
Pri príjmoch z prenájmu nehnuteľností si daňovník môže uplatniť len preukázateľné výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti na základe vedeného účtovníctva (jednoduchého alebo podvojného), alebo na základe evidencie vedenej podľa § 6 ods. 11 zákona o dani z príjmov. Daňovník pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti nemôže vykázať daňovú stratu.
Príklad č. 5: Starobný dôchodca v roku 2025 prenajímal byt, pričom nájomca mu uhradil celkom sumu 2 000 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť oslobodenie príjmu od dane z príjmov v sume 500 eur, teda na zdanenie mu zostane príjem vo výške 1 500 eur. Nakoľko však nemal žiadne iné zdaniteľné príjmy, nemá za zdaňovacie obdobie 2025 povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov, lebo jeho príjem nepresiahol sumu 2 876,90 eura.
Príklad č. 6: Daňovník mal v roku 2025 okrem príjmov zo závislej činnosti vo výške 5 000 eur aj príjmy z prenájmu nehnuteľností podľa § 6 ods. 3 ZDP vo výške 1 550 eur. V uvedenom prípade si daňovník môže uplatniť z príjmu z prenájmu nehnuteľnosti oslobodenie od dane v sume 500 eur (1 550 - 500), t. j. po jej odpočítaní zdaniteľný príjem z prenájmu nehnuteľnosti predstavuje sumu 1 050 eur. Nakoľko úhrn zdaniteľných príjmov daňovníka presiahol sumu 2 876,90 eura (t. j. 5 000 + 1 050 = 6 050 eur), má povinnosť podať daňové priznanie k dani z príjmov.
Vyúčtovanie energií a nedoplatkov
Pri vyúčtovaní energií a nedoplatkov je dôležité vychádzať zo samotnej nájomnej zmluvy. Ak v zmluve nie sú rozdelené zálohové platby za energie, vodu atď. a je tam jasne napísané, že v sume XYZ € je zahrnuté všetko, nič o zálohových platbách ani o nedoplatku nie je spomenuté, prenajímateľ nemôže od vás žiadať uhradiť prípadný nedoplatok.
V prípade, že sa jedná o nezrovnalosť v počte osôb, v samotnom vyúčtovaní sa uvádza priemerný počet osôb za celý prechádzajúci kalendárny rok. Otázku nahlásenia počtu nájomcov bytu je preto otázkou na prenajímateľa nehnuteľnosti, ktorý je povinný v zmysle zákona o vlastníctve bytov uvedený počet nahlásiť správcovi bytového domu (§ 11 odst. 9 zákona o vlastníctve bytov) a následne sa potom podľa uvedeného počtu rozpočítavajú aj niektoré položky za jednotlivé byty, ktoré sú závislé od tzv. osobomesiacov (napr. upratovanie, výťah, elektrická energia spoločných priestorov, upratovanie a podobne).
Ak nájomná zmluva neobsahuje rozdelenie nájomného a úhrad za plnenia spojené s užívaním bytu, alebo ak suma za služby je dohodnutá paušálne bez ohľadu na spotrebu, prenajímateľ nevie preukázať, aká časť z celkovej platby je za nájom a aká za služby. V takom prípade nemá prenajímateľ právo žiadať nedoplatok.
Príklad č. 7: V byte bývalo 6 ľudí, avšak v dokladoch, kde je vyúčtovanie, sú nahlásené len 4 osoby. Mesačne ste platili zálohy vo výške 168,99 eur. V nájomnej zmluve je napísané, že nedoplatky platí prenajímateľ. Vy si myslíte, že keby boli započítané platby za 6 ľudí, nedoplatky by možno ani nevznikli, alebo by boli v oveľa nižšej sume. Za štvorizbový byt ste platili 525 eur mesačne. V tomto prípade je potrebné vychádzať zo samotnej zmluvy o nájme, kedy nájom vznikol, či by vykonaný odpočet meračov teplej a studenej vody, odpočet pomerových meračov na radiátoroch, kedy zanikol nájom, či bola spísaná zápisnica o odovzdaní bytu, vrátane spísania stavu všetkých meradiel.
DPH pri prenájme nehnuteľnosti
Prenájom nehnuteľného majetku je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane. Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.
Ak občan poskytuje inej osobe prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu prípadne iné dodania súvisiace s prenájmom nehnuteľností. Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur.
Situácia č. 1: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur. V tomto prípade občan (zdaniteľná osoba) dňa 31. 8. 2025 presiahol obrat 50 000 eur a súčasne aj obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu dňa 31. 7. 2025. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. 8. 2025.
Záloha za prenájom a záruka
Nájomná kaucia je suma peňazí, ktorú nájomca zaplatí prenajímateľovi vopred na začiatku nájomnej zmluvy. Slúži ako finančná zábezpeka pre prenajímateľa proti prípadným škodám alebo nezaplatenému nájomnému. Záruka za nájomné je dohoda medzi nájomcom, prenajímateľom a poskytovateľom záruky. Namiesto toho, aby nájomca vopred zaplatil vysokú zálohu, zaplatí ročný poplatok poskytovateľovi, ktorý potom ponúkne záruku prenajímateľovi.
Finančná flexibilita, lepšie riadenie peňažných tokov a väčšie možnosti prenájmu sú výhody záruky nájomného vkladu pre nájomcov. Náklady na záruku nájomnej kaucie predstavujú zvyčajne malé percento z celkovej výšky kaucie a platia sa ročne.
V prípade sporov o náhradu škody alebo nezaplatené nájomné je dôležité poznamenať, že právny postup zostáva rovnaký ako pri tradičnej kaucii. Poskytovateľ zábezpeky na nájomné bude zvyčajne od prenajímateľa požadovať, aby predložil dôkaz o vašej zodpovednosti, čím vás ochráni pred neopodstatnenými nárokmi.