Zabezpečenie budúcej kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť: Kľúč k istej transakcii

Kúpa nehnuteľnosti je významný krok, ktorý si vyžaduje dôkladnú prípravu a porozumenie právnym aspektom. Jednou z kľúčových častí tohto procesu je kúpna zmluva a jej prílohy. Často sa v praxi využíva aj inštitút zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o zmluve o budúcej kúpnej zmluve, jej dôležitosti a náležitostiach, aby ste boli pri kúpe alebo predaji nehnuteľnosti dobre informovaní. Tento článok je obsahovo venovaný zmluve o budúcej zmluve uzatvorenej podľa občianskeho práva.

Zmluva o budúcej zmluve: Právny rámec a význam

Zmluva o budúcej zmluve (lat. pactum de contrahendo) je právny inštitút umožňujúci vytvoriť právne relevantný základ, ktorým sa účastník tohto zmluvného vzťahu zaviaže k splneniu budúcich obligačných povinností (tzv. zmluvný prímus). Účelom tejto zmluvy je teda zabezpečenie uzatvorenia hlavnej zmluvy v budúcnosti, pretože zmluvné strany si zatiaľ z rôznych dôvodov nevedia alebo nechcú určiť celý obsah zmluvy. Zmluvu o budúcej zmluve je možné uzavrieť v súvislosti s akoukoľvek zmluvou, či už ide o zmluvu pomenovanú (napr. kúpna zmluva) alebo nepomenovanú.

Inštitút zmluvy o budúcej zmluve je upravený v oboch základných súkromnoprávnych kódexoch - v zákone č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a rovnako v zákone č. 513/1991 Zb. Obchodný zákonník v znení neskorších predpisov. Vzhľadom na existenciu duality právnej úpravy a rozdielnosť v nej obsiahnutých ustanovení je úlohou poukázať na konkrétne aspekty tohto inštitútu a rozdiely v súkromnoprávnych kódexoch, odôvodňujúce dualitu právnej úpravy.

Duálna právna úprava a princíp zmluvnej slobody

V dôsledku existencie duálnej právnej úpravy a diferenciácií rozdielnych podstatných náležitostí pre uzavretie tohto druhu záväzku je primárnym okruhom problematiky určenie toho, v akom režime budú zmluvné strany zamýšľanej obligácie postupovať. Charakteristickým pre úpravu súkromnoprávnych záväzkov je princíp zmluvnej slobody, t. j. vôľa zmluvných strán požíva pri tvorbe obligačného záväzku aplikačnú prednosť pred legislatívnou úpravou. Východiskom v prípade určenia kogentných ustanovení Občianskeho zákonníka je ustanovenie § 2 ods. 3 Občianskeho zákonníka, stanovujúce, že „účastníci občianskoprávnych vzťahov si môžu vzájomné práva a povinnosti upraviť dohodou odchylne od zákona, ak to zákon výslovne nezakazuje a ak z povahy ustanovení zákona nevyplýva, že sa od neho nemožno odchýliť“. Z uvedenej dikcie vyplýva, že zákonodarca neformuloval okruh kogentných ustanovení in concreto striktným výpočtom, ale ponechal túto otázku na teleologickom výklade, vyplývajúcom z povahy konkrétnej situácie.

Na rozdiel od Občianskeho zákonníka je v prípade úpravy Obchodného zákonníka možné priamo identifikovať taxatívny výpočet ustanovení zákona v ustanovení § 263, podľa ktorého: „Strany sa môžu odchýliť od ustanovení tejto časti zákona alebo jej jednotlivé ustanovenia vylúčiť s výnimkou ustanovení § 261 a § 262 ods. 2, § 263 až 272, § 273 ods. 1, § 276 až 289, 301, 303, 304, § 306 ods. 2 a 3, § 308, § 311 ods. 1, § 312, 313, § 321 ods. 4, § 324, 340a, 340b, 341, 365, 369 až 369d, 370, 371, 376, 382, 384, 386 až 408, 408a, 444, 458, 459, 477, 478, § 479 ods. 2, § 480, 481, § 483 ods. 3, § 488, 493, 499, § 509 ods. 1, § 592, 597, § 655 ods. 1, § 655a, § 660 ods. 2 až 4, § 668 ods. 3, § 668a, 669, 669a, 672a, 675, 676 ods. 1.“ Obsahom taxatívneho výpočtu kogentných ustanovení Obchodného zákonníka je aj ustanovenie § 261 Obchodného zákonníka. V tomto ustanovení je obsiahnuté kritérium, naplnením ktorého dochádza k aplikačnej prednosti Obchodného zákonníka pred úpravou Občianskeho zákonníka. Základným postulátom je najmä povaha zmluvných strán a ich identifikácia, najmä ak ide o prípad relatívnych obchodnoprávnych vzťahov podľa § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka: „Táto časť zákona upravuje záväzkové vzťahy medzi podnikateľmi, ak pri ich vzniku je zrejmé s prihliadnutím na všetky okolnosti, že sa týkajú ich podnikateľskej činnosti.“ Tzn. za podmienok, ak zmluvu o budúcej zmluve uzatvárajú dvaja podnikatelia konajúci v rozsahu predmetu svojej činnosti, samotný výber medzi ustanovením § 50a Občianskeho zákonníka a alternatívou § 289 ods. 1 Obchodného zákonníka nie je daný na slobodnej voľbe strán. V tomto prípade ide v nadväznosti na pravidlo v § 263 v spojitosti s § 261 ods. 1 Obchodného zákonníka o relatívny obchodnoprávny vzťah, kedy vzhľadom na povahu subjektov sú takéto strany povinné postupovať v zmysle obchodnoprávnej úpravy a aplikovať ustanovenia § 289 a nasl.

V praxi diskutabilnou sa môže stať situácia, ak vyššie popísaný subjekt (spĺňajúci kritériá podľa § 261 ods. 1 a 2 Obchodného zákonníka) má v úmysle uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluve, ktorej predmetom má byť prevod nehnuteľnosti. Uvedená situácia bola meritom v rozhodnutiach viacerých súdnych autorít, ktoré konštatovali, že záver o automatickej aplikácii ustanovení Občianskeho zákonníka pre otázky zmluvy o budúcej zmluve, ktorej predmetom bude prevod nehnuteľnosti, nie je správny. Vychádzajúc napr. zo záverov rozhodnutia R 27/2002 bolo určené: „Zmluva o budúcej kúpnej zmluve sa v obchodných vzťahoch riadi ustanovením § 289 a nasl. Obchodného zákonníka, aj keď sa týka nehnuteľnosti.“ Podobný záver nachádzame aj v rozhodnutí Najvyššieho súdu Českej Republiky, sp. zn. 25Cdo 916/2008: „Právna úprava zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy obsiahnutá v § 289 ObchZ predstavuje právne záväzný základ pre uzavretie v takej zmluve predpokladaných budúcich zmlúv vo vzťahu medzi podnikateľmi, resp. v ďalších vzťahoch podriadených úprave ObchZ.“

Náležitosti a podmienky zmluvy o budúcej zmluve podľa Občianskeho zákonníka

Občiansky zákonník neupravuje okruh subjektov, ktoré sú oprávnené uzavrieť zmluvu o budúcej zmluve. V zásade platí, že zmluvnými stranami môžu byť len účastníci zmluvy, ktorí chcú uzavrieť samotnú budúcu zmluvu. Občiansky zákonník upravuje podmienky, ktoré je nutné dodržať pri uzatvorení zmluvy o budúcej zmluve. Zmluva o budúcej zmluve musí byť uzatvorená písomne, inak porušenie tejto povinnosti zakladá absolútnu neplatnosť tejto zmluvy. Podstatnou obsahovou náležitosťou predbežnej zmluvy musí byť zmluvné dojednanie o dobe, do ktorej bude hlavná/budúca zmluva uzatvorená. Táto doba môže byť určená priamo (konkrétnym termínom) alebo nepriamo (napr. po uplynutí trvania nájomnej zmluvy). Na základe vzájomnej dohody si zmluvné strany však vedia dodatkom dohodnutú dobu predĺžiť. V zmysle zákona zmluva o budúcej zmluve musí obsahovať aj všetky podstatné formálne a obsahové náležitosti, ktoré sa vyžadujú pre hlavnú zmluvu. Zároveň táto zmluva musí spĺňať aj všeobecné podmienky pre právne úkony.

Záväzok uzavrieť hlavnú zmluvu a jeho vymáhateľnosť

Zmluva o budúcej zmluve zakladá záväzok, resp. povinnosť zmluvných strán uzavrieť hlavnú zmluvu. Túto povinnosť môže mať len jedna zmluvná strana alebo obe zmluvné strany. Ak povinná strana svoj záväzok nesplní, druhá strana má právo domáhať sa na súde, aby bola povinná strana zaviazaná nahradiť jej škodu, ktorá jej tým vznikla. Predmetnú žalobu je potrebné podať na súde do jedného roka od okamihu, kedy mala byť hlavná zmluva uzatvorená. Právoplatné súdne rozhodnutie, ktorým súd vyhovie podanej žalobe, nahrádza zmluvné vyhlásenie povinnej zmluvnej strany, ktorá porušila prevzatý záväzok na uzatvorenie hlavnej zmluvy. Tým medzi zmluvnými stranami vznikne budúca zmluva. O časovom obmedzení sme si viac povedali v predchádzajúcej časti.

Povinnosť uzavrieť budúcu zmluvu hospodársky obmedzuje tzv. „clausula rebus sic stantibus“. Táto klauzula spočíva v tom, že povinná strana je zbavená svojej povinnosti uzavrieť budúcu zmluvu, keď sa pomery zmenili do takej miery, že účel dojednania zmluvy o budúcej zmluve by bol zmarený, alebo by bola stratená dôvera v druhú stranu.

Využitie zmluvy o budúcej zmluve pri prevode nehnuteľností

V praxi sa zmluva o budúcej zmluve používa pri prevode nehnuteľností. Tento typ zmluvy sa využíva vtedy, keď kupujúci chce kúpiť nehnuteľnosť a financovať ju z poskytnutého úveru, avšak vybavenie úveru trvá nejaký čas. Podstatné náležitosti zmluvy sú všeobecne upravené v § 588 a nasl. zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov a v prípade prevodu vlastníctva bytov a nebytových priestorov nachádzajúcich sa v bytovom dome aj v zákone č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Príklad z praxe a dôležité odporúčania

Mnohí klienti sa pýtajú: Vyhliadli sme si byt, ktorý chceme s manželom financovať z prevažnej časti hypotekárnym úverom. Keďže sa predávajúcim zdá, že vybavovanie nášho úveru trvá nejako dlho, dohodli sme sa, že na prejavenie vážneho záujmu z našej strany podpíšeme zmluvu o budúcej kúpnej zmluve a zaplatíme im určitú časť z kúpnej ceny. Zmluva o budúcej zmluve (Občiansky zákonník podľa § 50a) je zmluva, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť uzavrieť do dohodnutej doby zmluvu, o ktorej podstatných náležitostiach sa zmluvné strany musia dohodnúť.

Forma takejto zmluvy musí byť písomná. Vo Vašom prípade by išlo o Zmluvu o uzavretí budúcej kúpnej zmluvy o prevode vlastníctva bytu. Podstatné náležitosti takejto zmluvy sú všeobecne upravené v § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka. Ide o určenie predmetu zmluvy, prevzatie záväzku predávajúceho predmet kúpy odovzdať a prevzatie záväzku kupujúceho predmet kúpy prevziať a zaplatiť kúpnu cenu. Okrem toho musí táto zmluva obsahovať náležitosti uvedené v § 5 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Musí teda obsahovať označenie zmluvných strán, predmet zmluvy, popis a rozlohu bytu, určenie a popis spoločných častí a spoločných zariadení domu a príslušenstva, technický stav domu a bytu, úpravu práv k pozemku, cenu bytu a spoluvlastníckeho podielu k spoločným častiam, spoločným zariadeniam domu a k príslušenstvu, ako aj ďalšie zákonom predpísané náležitosti.

Odporúča sa ešte v zmluve dohodnúť termín odovzdania nehnuteľnosti a ďalšie skutočnosti, ktoré považujete za dôležité. Aby sa predišlo prípadným nedorozumeniam, samotná kúpna zmluva môže byť prílohou zmluvy o budúcej kúpnej zmluve. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Zmluva o budúcej zmluve zakladá medzi zmluvnými stranami vzájomný záväzok uzavrieť v budúcnosti hlavnú zmluvu.

Kúpna zmluva a jej prílohy: Komplexný prehľad

Kúpna zmluva na nehnuteľnosť predstavuje právny dokument, ktorý upravuje vzťah medzi predávajúcim a kupujúcim. Podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákona č. 40/1964 Zb.) definuje podmienky prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Pri bytoch a nebytových priestoroch sa navyše uplatňuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Základné náležitosti kúpnej zmluvy

Kúpna zmluva musí obsahovať:

• Označenie zmluvných strán: Meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu pre fyzické osoby, alebo názov, sídlo a identifikačné číslo pre právnické osoby. Dôraz treba klásť na presné označenie zmluvných strán. Rodného priezviska (to platí nielen pre ženy, ale aj pre mužov). Priezvisko (absentuje najmä pri mužoch).
• Vymedzenie predmetu prevodu: Presný popis nehnuteľnosti podľa katastrálneho zákona, vrátane katastrálneho územia, parcelného čísla pozemku, druhu pozemku, výmery pozemku, súpisného čísla stavby a parcelného čísla pozemku, na ktorom sa stavba nachádza. Pri bytoch a nebytových priestoroch aj číslo bytu, poschodie, vchod, spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a zariadeniach domu a na pozemku.
• Kúpna cena: Dohodnutá suma, ktorú kupujúci zaplatí predávajúcemu za nehnuteľnosť. Napríklad dohodnutá kúpna cena za predaj pozemku predstavuje sumu vo výške 10 000,- eur, ktorú uhradí kupujúci predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho bankový účet č. u. ………….
• Ďalšie náležitosti: V kúpnej zmluve sa tým pádom musí uviesť adresa, poschodie, čísla parciel pozemku, kde bol dom, v ktorom sa byt nachádza postavený, ale aj katastrálne územie kde sa daný byt nachádza. Po tejto časti by mal z pravidla nasledovať samotný popis bytu. V ňom by mala byť uvedená rozloha bytu, prípadne rozloha balkónov, lodžií či terás, príslušenstvo ktoré sa spolu s bytom bude predávať a v neposlednom rade je to popis ohraničenia vlastníctva bytu. Po popise samotného bytu, by mal nasledovať popis spoločných častí a spoločných zariadení domu. Ak kupujete byt, zistite si pred uzatvorením kúpnej zmluvy niekoľko „zásadných maličkostí“, na ktoré kupujúci dosť často zabúdajú. Napr. predávajúci by mal mať pred samotným predajom uhradené poplatky súvisiace s užívaním bytu ako sú energie a pod. Častokrát aj v samotných inzerátoch pri predaji bytov nájdete ponuku, kde sa nehnuteľnosť predáva aj s pivnicou, pričom v skutočnosti sa môže stať, že pivnica je len v prenájme. Podobná situácia môže nastať aj keď kupujete byt s parkovacím miestom.

Prílohy kúpnej zmluvy: Dôležitá súčasť dokumentácie

Prílohy k zmluve o kúpe nehnuteľnosti sú neoddeliteľnou súčasťou zmluvy a poskytujú dôležité informácie a dokumenty, ktoré sú relevantné pre prevod vlastníctva.

Typické prílohy kúpnej zmluvy:

• List Vlastníctva (LV): Aktuálny list vlastníctva je základnou prílohou, ktorá preukazuje vlastníctvo predávajúceho a obsahuje informácie o nehnuteľnosti, jej ťarchách a obmedzeniach. Vlastníctva dostupného na portáli katastra nehnuteľností.
• Kópia Katastrálnej Mapy: Poskytuje grafické znázornenie polohy a hraníc nehnuteľnosti.
• Geometrický Plán: Ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje, geometrický plán je nevyhnutný na presné vymedzenie nových hraníc.
• Potvrdenie o Neexistencii Nedoplatkov: Pri prevode bytu alebo nebytového priestoru je potrebné potvrdenie od správcu bytového domu alebo spoločenstva vlastníkov, že na nehnuteľnosti neviaznu žiadne nedoplatky.
• Energetický Certifikát: Doklad o energetickej hospodárnosti budovy.
• Znalecký Posudok: V prípade financovania kúpy hypotékou je často vyžadovaný znalecký posudok na určenie trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
• Dokumentácia k Stavebným Úpravám: Ak boli na nehnuteľnosti vykonané stavebné úpravy, je potrebné priložiť dokumentáciu preukazujúcu ich legálnosť (stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie).
• Zmluva o Budúcej Kúpnej Zmluve (ak existuje): Ak bola predtým uzatvorená zmluva o budúcej kúpnej zmluve, priložte ju ako prílohu.
• Iné Dohody: Ak existujú ďalšie dohody medzi predávajúcim a kupujúcim (napr. o budúcej zmluve).

Význam príloh kúpnej zmluvy:

• Poskytujú podrobné informácie: Dopĺňajú informácie uvedené v samotnej zmluve a poskytujú komplexný obraz o nehnuteľnosti.
• Preukazujú vlastníctvo a stav nehnuteľnosti: Potvrdzujú vlastnícke práva predávajúceho a informujú kupujúceho o stave nehnuteľnosti, jej ťarchách a obmedzeniach.
• Zabezpečujú právnu istotu: Pomáhajú predchádzať sporom a nejasnostiam v budúcnosti.

Dodatok k zmluve o kúpe nehnuteľnosti: Zmeny a úpravy

Dodatok k zmluve o kúpe nehnuteľnosti slúži na zmenu alebo doplnenie už existujúcej kúpnej zmluvy. Je dôležité, aby bol vyhotovený písomne a aby obe zmluvné strany s navrhovanými zmenami súhlasili.

Rezervačná zmluva: Špecifický nástroj zabezpečenia

V praxi nastávajú prípady, keď si záujemca (budúci kupujúci nehnuteľnosti) zabezpečí kúpu konkrétnej nehnuteľnosti uzatvorením rezervačnej zmluvy s realitnou kanceláriou, na základe ktorej záujemca zaplatí realitnej kancelárii rezervačnú zálohu. Táto záloha sa po uzatvorení riadnej kúpnej zmluvy započíta buď na úhradu kúpnej ceny za predaj nehnuteľnosti, alebo na sprostredkovateľskú odmenu realitnej kancelárie. Ak nedôjde k uzatvoreniu kúpnej zmluvy z dôvodov na strane záujemcu, rezervačná záloha sa záujemcovi nevráti a ostáva príjmom realitnej kancelárie. Podstatou rezervačnej zmluvy je, že záujemca, ktorý má vážny záujem o kúpu nehnuteľnosti, si túto nehnuteľnosť rezervuje a realitná kancelária danú nehnuteľnosť ďalej neponúka na predaj. Rezervačná zmluva sa uzatvára podľa § 51 Občianskeho zákonníka medzi realitnou kanceláriou a záujemcom o kúpu nehnuteľnosti ako inominátna (nepomenovaná) zmluva.

Ak fyzická osoba dosiahne príjem z predaja nehnuteľnosti po uzatvorení kúpnej zmluvy, ktorej predchádzala rezervačná zmluva uzatvorená do piatich rokov od nadobudnutia nehnuteľnosti, je príjem z predaja oslobodený od dane z príjmov podľa § 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona o dani z príjmov. V stanovisku vychádzame z predpokladu, že vo Vami uvedenom prípade nejde o zabezpečenie kúpy nehnuteľnosti, ktorá je alebo bola obchodným majetkom predávajúceho [§ 2 písm. a) zákona o dani z príjmov]. V zmysle ust. § 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona o dani z príjmov sa príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodzuje od dane, ak daňovník vlastnil nehnuteľnosť najmenej päť rokov. V zmysle ust. § 50a Občianskeho zákonníka sa účastníci môžu písomne zaviazať, že do dohodnutej doby uzavrú zmluvu; musia sa však pritom dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Ak do dohodnutej doby nedôjde k uzavretiu zmluvy, možno sa do jedného roka domáhať na súde, aby vyhlásenie vôle bolo nahradené súdnym rozhodnutím. Právo na náhradu škody tým nie je dotknuté. Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať tie dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva. Uvádzate, že rezervačná zmluva sa uzatvára podľa § 51 Občianskeho zákonníka ako inominátna (nepomenovaná) zmluva. V prípade uzavretej rezervačnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, je potrebné vychádzať z obsahu zmluvy. Ak rezervačná zmluva má náležitosti zmluvy o budúcej zmluve, potom, aj keď je nazvaná ako rezervačná zmluva, na účely uplatňovania ust. § 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona o dani z príjmov sa posudzuje ako zmluva o budúcej zmluve. Ak nejde o situáciu uvedenú v predchádzajúcom odseku, pričom na základe rezervačnej zmluvy, ktorej predmetom je nehnuteľnosť, záujemca zaplatí rezervačnú zálohu, ktorá sa po uzavretí kúpnej zmluvy započíta na úhradu kúpnej ceny, oslobodenie príjmov z predaja nehnuteľnosti podľa ust. § 9 ods. 1 písm. a) a b) sa u predávajúceho posudzuje v súlade s ust. § 9 ods. 1 písm. a) a b) zákona o dani z príjmov. V danej súvislosti odporúčame v odpovediach upriamiť pozornosť daňovníkov aj na znenie ust. § 3 ods. 6 zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok) a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov, podľa ktorého pri uplatňovaní osobitných predpisov pri správe daní sa berie do úvahy skutočný obsah právneho úkonu alebo inej skutočnosti rozhodujúcej pre zistenie, vyrubenie alebo vybratie dane.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve je zmluva, ktorá ukladá účastníkom zmluvnú povinnosť uzavrieť v stanovenej lehote riadnu kúpnu zmluvu. Riadi sa ustanovením § 50a Občianskeho zákonníka a musí byť vyhotovená v písomnej forme, inak je neplatná. Zmluva o budúcej zmluve by mala obsahovať všetky dôležité náležitosti, ktoré bude obsahovať riadna kúpna zmluva (napr. spôsob úhrady kúpnej ceny, termín uvoľnenia a odovzdania nehnuteľnosti, stav a príslušenstvo nehnuteľnosti a pod.), prípadne je vhodné dať samotnú budúcu kúpnu zmluvu ako prílohu. Jej súčasťou by malo byť aj presné označenie a kúpna cena nehnuteľnosti, ktorú sa zmluvné strany dohodli predať/kúpiť. Je dôležité vedieť, že podpísaním zmluvy o budúcej kúpnej zmluve ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva, pretože túto zmluvu nie je možné predložiť ako súčasť Návrhu na vklad do katastra nehnuteľností. Na uskutočnenie prevodu musia obe strany uzatvoriť ešte riadnu kúpnu zmluvu týkajúcu sa prevodu vlastníckeho práva nehnuteľnosti. Pokiaľ by jedna zo zmluvných strán odmietla splniť svoj záväzok, vyplývajúci zo zmluvy o budúcej zmluve, druhá strana sa môže domáhať na súde vydania rozsudku, ktorý „nahradí podpis“ strany, ktorá odmietla zmluvu podpísať.

Zmluva o budúcej zmluve zakladá medzi zmluvnými stranami vzájomný záväzok uzavrieť v budúcnosti hlavnú zmluvu.

Zabezpečenie prevodu vlastníctva a katastrálne konanie

Prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa realizuje zápisom do katastra nehnuteľností. Kúpna zmluva o prevode nehnuteľností musí mať písomnú formu. Správa katastra môže vkladové konanie prerušiť, napríklad ak nie sú splnené zákonné náležitosti alebo ak dôjde k zmene vlastníckeho práva. Lehota na odstránenie nedostatkov začína plynúť od doručenia rozhodnutia o prerušení konania. Vlastníctvo nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho až zápisom do katastra nehnuteľností.

Pri kúpe nehnuteľnosti je dobré dať si pozor na niekoľko zásadných vecí. Je dôležité overiť, či na nehnuteľnosti neviaznu nejaké ťarchy (napr. záložné právo, vecné bremeno). Informácie o ťarchách sú dostupné na portáli katastra nehnuteľností. Avšak ťarchy nie sú vždy prekážkou pri kúpe nehnuteľnosti. Existuje viacero možností, ako sa s takouto ťarchou vyrovnať, napríklad dohodou s veriteľom o jej výmaze alebo jej uhradením z kúpnej ceny.

Zmluvné strany a ich povinnosti

Presné označenie zmluvných strán je jednou z podstatných náležitostí kúpnej zmluvy. Pre fyzické osoby je to meno, priezvisko, rodné priezvisko, dátum narodenia, rodné číslo a miesto trvalého pobytu. Pri právnických osobách je to názov, sídlo a identifikačné číslo.

Kúpna cena a jej úhrada

Dohodnutá kúpna cena za predaj pozemku predstavuje sumu vo výške 10 000,- eur, ktorú uhradí kupujúci predávajúcemu bezhotovostným prevodom na jeho bankový účet č. u. …………. Bezhotovostný prevod je jedným z najbezpečnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny. V hotovosti je možné uhradiť sumu do zákonom ustanoveného limitu. V prípade fyzickej osoby je to 5 000,- eur, v prípade fyzickej osoby podnikateľa alebo právnickej osoby do 150 000,- eur. Do tejto sumy sa započítava aj úhrada rezervačného poplatku. Je dôležité si uvedomiť, že legislatíva sa často mení, preto je potrebné sledovať aktuálne platné limity.

Zmluva o budúcej zmluve - tipy z praxe

Kúpa nehnuteľnosti je pomerne zložitý proces. Venujte dostatočný čas jej preštudovaniu. Bežný štandard je, že predávajúci poskytne návrh kúpnej zmluvy v dostatočnom predstihu pred podpisom. Prečítanie zmluvy a podmienok (napr. o odovzdaní, o úhradách, o sankciách a pod.) napovie veľa o kvalite zmluvy. Požiadajte si o vyžiadanie si taktiež znenie kúpnej zmluvy. V niektorých prípadoch môže byť užitočné dať si vypracovať aj zmluvu o budúcej zmluve.

Zmluva o budúcej zmluve je dôležitým nástrojom na zabezpečenie budúcich transakcií s nehnuteľnosťami. Jej dôkladné pochopenie a správne vypracovanie môže predísť mnohým nepríjemnostiam či strate peňazí. Vždy je vhodné konzultovať právne aspekty s odborníkom, ktorý vám pomôže zabezpečiť vaše práva a navrhnúť najlepšie riešenie.

tags: #zabezpecenie #buducej #kupnej #zmluvy #na #nehnutelnost