Záujem o kúpu nehnuteľností na realitnom trhu ovplyvňuje viacero významných faktorov. V súčasnej dobe zaznamenávame zvýšený záujem o kúpu nehnuteľností hlavne kvôli historicky nízkym úrokovým sadzbám, ktoré banky poskytujú na hypotekárnych úveroch. Tieto nízke sadzby znamenajú nižšiu mesačnú splátku, čo každého vo veľkej miere zaujme a prepočíta si napríklad platby za prenájom a platby za hypotéku. Kúpa vlastnej nehnuteľnosti aktuálne vychádza pre záujemcov o bývanie lacnejšie alebo rovnako ako prenájom. Tým sa realitnému trhu viac darí a zvýšil sa záujem o kúpu nehnuteľností. Súbežne je väčší záujem o predaj nehnuteľností, nakoľko ceny z dôvodu vyššieho dopytu po kúpe prirodzene vzrástli.
Zmeny v poskytovaní hypoték: Nové pravidlá a ich dopad
Od 1. marca 2017 sa museli banky prispôsobiť novým pravidlám, ktoré im nadiktovala Národná banka SR. Koncom roku 2016 a začiatkom roku 2017 sme boli informovaní z médií, že už nebude také jednoduché od 1.3.2017 získať hypotéku. Taktiež, že úrokové sadzby na hypotékach zaznamenali v roku 2016 svoje historické dno. Získať hypotéku od 90 % do 100 % hodnoty nehnuteľnosti je už v tomto období oveľa ťažšie. Podľa nových podmienok je takéto financovanie dostupné iba pre jedného z desiatich klientov. Hypoték pokrývajúcich 80 % až 100 % hodnoty nehnuteľnosti bude môcť byť maximálne 40 %[1] (do 30. Obmedzenia smerujú k tomu, aby sa ukazovateľ LTV znižoval, teda aby žiadatelia disponovali aj inými zdrojmi na financovanie bývania, než tými z hypotéky. Zmierňujú sa tým riziká tak pre spotrebiteľov, ako aj pre veriteľov.
Pravidlá pre poskytovanie stopercentných hypoték majú v ČSOB už teraz nastavené veľmi prísne. „V rámci zabezpečenia schopnosti splácať svoje záväzky majú v súčasnosti túto možnosť najmä klienti s najvyššou bonitou a so založenou nehnuteľnosťou v bankou akceptovaných lokalitách,“ pripomína A. Banky smerujú k tomu, že klient bude musieť mať v budúcnosti až 30 % prostriedkov na bývanie našetrených alebo túto sumu bude môcť dorovnať spotrebným úverom. „Spotrebný úver na dofinancovanie kúpy má splatnosť maximálne 8 rokov, inú úrokovú sadzbu ako hypotéka a klient by musel mať dostatočný príjem, aby ho banka vyhodnotila ako schopného splácať obidva úvery,“ vyjadrila sa Z. Pri čerpaní úveru na stavbu alebo prestavbu bývania by už tiež nemalo stačiť predložiť iba čestné prehlásenie.
Aktuálne banky prísnejšie posudzujú bonitu, teda schopnosť splácať hypotéku. Ukazovateľ sa vypočíta ako podiel všetkých splátok k čistému príjmu zníženého o životné minimum. „Po novom budeme zohľadňovať rezervu v rozpočte žiadateľa o hypotéku, ktorej cieľom je chrániť ho v prípade budúceho rastu cien respektíve nákladov na domácnosť,“ komentovala M. Banky testujú schopnosť splácať úver aj tak, že simulujú zvýšenie úrokovej sadzby o 2 % (2 percentuálne body). Zvýšenie úrokovej sadzby totiž spôsobí zvýšenie mesačnej splátky, a to môže negatívne ovplyvniť schopnosť splácať úver. Na testovanie má vplyv aj fixácia úrokovej sadzby. Pri fixáciách úrokovej sadzby na aspoň 10 rokov, to bude namiesto spomínaných 2 iba polovica, teda 1 % (1 percentuálny bod). V prípade hypotéky na apartmán vám ju banka poskytne maximálne na 8 rokov. V prípade živnostníkov a podnikateľov, ktorých príjem sa sledoval podľa daňového priznania za ostatný rok, prichádza tiež k úprave. Štátny príspevok pre mladých síce priamo nesúvisí s „úverovou reformou“, ale od 1.1.2017 sa hranica príjmu upravila na výšku 1 155,70 € pri jednom žiadateľovi a na 2 311,40 € pri dvoch žiadateľoch o hypotéku so štátnym príspevkom. * ostatné záväzky: povolené prečerpanie s úverovým rámcom 3 000 € a kreditná karta s úverovým rámcom 1 000 €. Pri týchto záväzkoch banka predpokladá, že 3 % predstavujú výšku záväzkov, t.j. Max.
Čo mi však nepripadá veľmi férové a ako sa hovorí „meter nie je na každého rovnaký“, je vplyv nových pravidiel Národnej banky SR. A to hlavne bonita klienta. Tí, čo majú vyšší príjem a úspory sú na tom lepšie pri vybavovaní hypotéky. Taktiež zníženie LTV nijako moc nechráni spotrebiteľa. Skôr ho núti, aby sa ešte viac zadĺžil, nakoľko z praxe viem, že väčšie percento kupujúcich nemá vlastné úspory. Buď siahnu po spotrebnom úvere alebo zakladajú druhú nehnuteľnosť, a to zväčša nehnuteľnosť rodičov, aby dosiahli výhodnejšie LTV, a tým aj lepšiu úrokovú sadzbu. Z dlhodobého hľadiska táto kombinácia predstavuje veľké riziko. Stačí strata zamestnania, choroba, v najhoršom prípade smrť dlžníka na úvere a sú v ohrození naraz dve rodiny. Nechcem byť pesimistická, ale tento model, ktorý sa aktuálne tvorí na trhu je veľmi nebezpečný. Moje odporúčanie pre tých menej bonitných klientov je: už keď musíte buď hypotéku dofinancovať spotrebným úverom alebo zakladať súbežne dve nehnuteľnosti, tak ešte sporte! Sporte a kúpte čo najskôr pozemok.
Vývoj úrokových sadzieb a prognózy na budúcnosť
„Sadzby hypoték na Slovensku sú už na úrovni ostatných krajín eurozóny, a preto ťažko predpokladať, že by v najbližšej dobe malo prísť k ich ďalšiemu poklesu. Práve naopak. Pokiaľ ECB začne s postupným ukončovaním programu QE (tlačenie peňazí a následný nákup štátnych dlhopisov) v priebehu budúceho roka, tak možno očakávať aj rast výnosov štátnych dlhopisov s dlhšou splatnosťou. „Predpokladáme, že sadzby na úveroch na bývanie by sa mohli udržať na terajších úrovniach. „Zatiaľ neočakávame zásadné zmeny. ECB síce drží a aj bude držať krátke sadzby na historických minimách, no dlhodobé sadzby rastú. Začalo to v októbri, keď sa postupne začali rozmrazovať inflačné očakávania vo svete plus vznikla neistota, do kedy a koľko bude ECB nakupovať dlhopisy v rámci kvantitatívneho uvoľňovania. Rok 2016 bol v znamení nízkych úrokových sadzieb, ktoré klienti mohli získať na krátkych (1-3 rokov) i dlhších viazanostiach (5-10 rokov). Začiatkom roku 2017 sa situácia začína meniť. Úrokové sadzby pri dlhších viazanostiach začínajú stúpať. Prečo? Pretože bankám stúpajú náklady na dlhodobé financovanie. Vysvetlíme to na príklade. Banka ponúka investorom hypotekárne záložné listy (cenné papiere), aby získala zdroje na financovanie hypoték. Aby investor hypotekárny záložný list kúpil, musí mať motiváciu. A tou je výnos. Pre investora je výhodné, pokiaľ výnos z cenného papiera je vyšší ako inflácia, aby na tom zarobil. A keďže v súčasnosti inflácia začína konečne rásť (aj keď pomaly), aj úroky na cenných papieroch sú vyššie. Už dlhšie obdobie môžeme pozorovať pri hypotekárnych úveroch historicky najnižšie úrokové sadzby. Podľa viacerých odborníkov a predstaviteľov bankového trhu na Slovensku dosiahli svoje dno v roku 2016, aj naďalej však môžeme počítať s nízkymi sadzbami. Znižovať ďalej sa však už nebudú, koncom roka 2017 sa už očakáva ich mierne zvyšovanie. Daniela Danihel Rážová, predsedníčka Asociácie realitných maklérov, si myslí, že ceny nehnuteľností sa budú postupne stabilizovať. Od marca 2017 sa očakávala stabilizácia cien starých bytov. Nové byty môžu ešte zdražieť, čo je spôsobené aj miestnym poplatkom za rozvoj.
OTP Banka Nitra: Možnosti financovania bývania
OTP Banka Slovensko, člen skupiny OTP Group, má na území Slovenska viac ako 50 pobočiek. V priebehu roka 2020 prišlo zo strany ČSOB banky ku kúpe OTP Bank Slovensko a z tohto dôvodu sa stane súčasťou Československej obchodnej banky. Výhodou OTP banky je jej benevolentný prístup ku klientom, ktorí mali v minulosti problémy so splácaním a majú zápis v úverovom registri. V tomto smere patrí k najviac benevolentným bankám.
Hoci OTP Banka Slovensko už neexistuje ako samostatná entita, jej produkty a služby boli integrované do ponuky ČSOB. V minulosti však OTP banka ponúkala atraktívne možnosti financovania bývania prostredníctvom svojho produktu otp HYPO úver.
Kľúčové parametre otp HYPO úveru (historicky):
- Maximálna suma hypotéky: do 90% ceny založenej nehnuteľnosti so stropom 330 000 €.
- Minimálna výška hypoúveru: 5 000 eur.
- Doba splatnosti: od 1 do 30 rokov.
- Vek žiadateľa: minimálne 18 rokov a maximálne 65 rokov.
Úrokové sadzby a fixácie:Úroková sadzba sa podľa historických údajov pohybovala od 1,20% pri 5-ročnej fixácii úrokovej sadzby. Banka ponúkala možnosť fixácie úroku na 3 roky, 5 rokov alebo 10 rokov. Pre 3 a 5 ročné fixácie bola sadzba 1,20%, pre 10 ročný fix 2,20%.
Podmienky získania úveru:Hoci presné podmienky sa mohli líšiť, typicky bolo potrebné predložiť doklad totožnosti, potvrdenie o príjme (od zamestnávateľa alebo daňové priznanie pre podnikateľov), doklad o účele úveru (napr. kúpna zmluva) a doklad k zakladanej nehnuteľnosti (znalecký posudok). Banka typicky nepreplácala náklady spojené so znaleckým posudkom (cca 150 €) ani kolky potrebné pre zápis do katastra (cca 66 € za záložné právo a 8 € do listu vlastníctva).
Poplatky a výhody:Poplatok za vybavenie úveru bol v OTP banke zvyčajne 0 €, čiže zdarma. Banka tiež ponúkala zľavu za aktívne používanie osobného účtu, ktorá mohla dosiahnuť až 50% z poplatku za vedenie účtu pri splnení podmienok ako kreditný obrat minimálne 300 EUR a realizácia minimálne 1 trvalého príkazu alebo 1 inkasa mesačne.
Výhody hypotekárneho úveru OTP (historicky):
- Bez poplatku za vybavenie hypotéky.
- Možnosť čerpať úver bez bločkov a potvrdení až do výšky 40%.
- Mimoriadne splátky bez poplatku.
- Atraktívna úroková sadzba od 1,20% pri 5-ročnom fixe.
- Bonus v prípade využívania OTP účtu.
Nevýhody hypotekárneho úveru OTP (historicky):
- Nedostatok informácií na webovej stránke.
- Banky v tom čase už 100% LTV neposkytovali. Jedinou možnosťou ako získať 100% prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti bolo buď založenie druhej dodatočnej nehnuteľnosti, alebo dofinancovanie formou dodatočného úveru.
Hypotéka pre mladých OTP:OTP banka nemala špeciálny bonusový program pre mladých žiadateľov nad rámec zákonného daňového bonusu. Ak bol žiadateľ do 35 rokov a jeho priemerný mesačný plat neprekračoval 1,3 násobok priemernej mzdy, mal nárok na daňový bonus na polovicu zaplatených úrokov, maximálne do výšky 400 € (počítané z hypotéky do 50 000 €). Bonus platil maximálne po dobu 5 rokov od úveru a nárok sa uplatňoval na daňovom úrade.
Reprezentatívny príklad hypotéky OTP (historický):Príklad: Hypotekárny úver vo výške 60 000 €, splácaný 30 rokov pri 5-ročnom fixe úroku 1,20%. Mesačná splátka by bola 199,01 €. Ročná percentuálna miera nákladov (RPMN) by bola 1,79%. Celková suma zaplatená počas 30 rokov by bola 77 295,32 €. Tento príklad počítal s aktívnym využívaním osobného účtu v OTP (9 €/mesiac), poistením nehnuteľnosti (80 € ročne), znaleckým posudkom (100 €) a poplatkom do katastra na záložné právo (66 €).
Ceny nehnuteľností a rastúci záujem o vidiek
Ceny nehnuteľností sa budú postupne stabilizovať. Od marca 2017 sa očakávala stabilizácia cien starých bytov. Nové byty môžu ešte zdražieť, čo je spôsobené aj miestnym poplatkom za rozvoj.
Záujem o bývanie v mestách/ na dedinách sa v posledných dvoch rokoch výrazne zmenil. Záujem o bývanie na dedinách a v rodinných domoch výrazne vzrástol. Moja realitná kancelária zaznamenala veľmi veľký záujem o kúpu pozemkov. Záujem o pozemky majú i tunajší obyvatelia, a to hlavne o stavebné pozemky za účelom výstavby vlastného rodinného domu. Ale vzrástol i záujem o rekreačné pozemky a záhrady za účelom rekreácie. Záujem je hlavne z väčších miest Bratislava, Trnava a pod. Záujemcovia si potrebujú oddýchnuť od každodenného zhonu a hluku vo veľkých mestách. Tiež sa rozmáha chov domácich zvierat a pestovanie obilnín, výsadby ovocných a orechových sadov. Z tohto dôvodu kúpa pozemku niekde na vidieku predstavuje veľmi dobrú investíciu a zároveň zhodnotenie úspory a vytvorenie rezervy v prípade potreby. Je to taká poistka, ak by sa niečo nepredvídateľné stalo, tak budú mať mladí čo predať a získané peniaze môžu použiť buď na výdavky alebo mimoriadny vklad na hypotéku.
Dôležité kroky pri vybavovaní hypotéky
Proces získania hypotéky je možné zjednodušiť dodržaním niekoľkých krokov:
- Vyplňte hypokalkulačku: Získate predbežnú predstavu o možnej výške úveru a splátkach.
- Porovnajte ponuky všetkých bánk: Každá banka má iné podmienky, úrokové sadzby a poplatky. Dôkladné porovnanie vám môže ušetriť tisíce eur.
- Vyberte si najlepšiu a najlacnejšiu hypotéku: Na základe porovnania si vyberte ponuku, ktorá najviac vyhovuje vašim potrebám a finančnej situácii.
Rady a odporúčania pri hypotekárnom úvere
Pri vybavovaní hypotekárneho úveru je dôležité byť oboznámený s rizikami a možnými nástrahami. Nezabúdajte na nasledujúce:
- Pozor na skryté poplatky: Okrem úroku sa informujte o všetkých poplatkoch spojených s hypotékou, ako sú poplatky za správu úveru, poistenie, odhad nehnuteľnosti či zápis do katastra.
- Oboznámte sa so zmluvou: Pred podpisom úverovej a záložnej zmluvy si pozorne prečítajte všetky články. V prípade nejasností sa poraďte s odborníkom.
- Zvážte poistenie: Komplexné poistenie kryjúce riziká ako smrť, invalidita, pracovná neschopnosť či nezamestnanosť môže ochrániť vás aj vašu rodinu v prípade nepredvídaných udalostí.
- Refinancovanie hypotéky: Ak máte staršiu hypotéku s nevýhodnými podmienkami, zvážte jej refinancovanie. Môže vám to priniesť značnú úsporu.
- Mimoriadne splátky: Využívajte možnosť mimoriadnych splátok bez poplatkov, ak vám to vaša finančná situácia dovoľuje. Skráti to dobu splácania a zníži celkové náklady na úver.
Mnoho ľudí si myslí, že hypotéka je jednoduchý produkt, ale opak je pravdou. Je dôležité poznať všetky detaily a byť pripravený na všetky možnosti. V prípade, že si nie ste istí, obráťte sa na odborníkov, ktorí vám pomôžu nájsť najvýhodnejšie riešenie.
"V OTP boli ochotní, všetko prebehlo hladko bez akýchkoľvek komplikácií. Ako najväčšie plus by som vyzdvihol možnosť mimoriadnych splátok bez poplatkov.“ Noro, 32 rokov.
Ďakujem veľmi pekne za pomoc pri vybavení hypotéky. Bol som milo prekvapený ochotou, odbornosťou ako aj trpezlivosťou odpovedať na množstvo mojich otázok. Hypotéku sa nám podarilo získať za výrazne lepších podmienok, ako nám boli komunikované v banke. Navyše všetko išlo ako po masle a o každom kroku sme boli informovaní.
tags: #otp #nitra #hypotekarny #poradca