Podielové spoluvlastníctvo predstavuje formu vlastníctva, pri ktorej jednu a tú istú vec vlastní viacero osôb - spoluvlastníkov. Každý z nich má presne určený spoluvlastnícky podiel, ktorý vyjadruje mieru, v akej sa spoluvlastníci spoločne podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Ak nie je dohodnuté alebo ustanovené inak, platí, že podiely spoluvlastníkov sú rovnaké. Tento typ vlastníctva je upravený v Občianskom zákonníku a môže zaniknúť rôznymi spôsobmi, pričom jedným z nich je aj možnosť jeho zrušenia a vyporiadania súdom.
Kedy nastupuje súdne konanie?
Zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva rozhodnutím súdu prichádza do úvahy v prípade, ak podieloví spoluvlastníci majú dôvody na jeho zrušenie a zároveň sa nevedia dohodnúť na spôsobe jeho zrušenia. Dôvodmi na zrušenie môžu byť napríklad konfliktné vzťahy medzi spoluvlastníkmi, neschopnosť dohodnúť sa na spoločnom užívaní veci či inom spôsobe jej využitia, alebo zneužívanie práva väčšinového spoluvlastníka tým, že vylučuje z užívania veci ostatných spoluvlastníkov. "Dôvodom zrušenia a vyporiadania spoluvlastníctva rozhodnutím súdu sú obvykle dlhodobé alebo závažné nezhody medzi spoluvlastníkmi, objektívna nemožnosť užívať predmet spoluvlastníctva, financovať údržbu alebo investície, ale aj nezáujem zotrvať v spoluvlastníctve," uvádza sa v rozsudku Najvyššieho súdu SR sp. zn. 5Cdo/156/2021 zo dňa 24.2.2022.
To zároveň značí, že zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva prichádza do úvahy len v prípade, ak sa podieloví spoluvlastníci nevedia dohodnúť, teda uzavrieť dohodu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva. Ak uzavrú dohodu, zruší a vyporiada sa podielové spoluvlastníctvo touto dohodou a k súdnemu konaniu nedôjde. Ak sa dohoda týka nehnuteľností, musí byť aj povinne písomná. Ak k takejto dohode nedôjde, nastupuje súdne konanie, ktoré začne len na návrh (žalobu) niektorého zo spoluvlastníkov. Účastníkmi takéhoto konania musia byť zo zákona všetci spoluvlastníci, či už na strane žalobcu, alebo na strane žalovaného. Podľa rozsudku Najvyššieho súdu SR sp.zn. M Cdo 6/2003 zo dňa 1.7.2004, „V občianskom súdnom konaní o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva musia byť účastníkmi všetci spoluvlastníci; rozhodnutie súdu vydané len voči niektorým zo spoluvlastníkov by nemohlo byť účinné proti tým, ktorí neboli účastníkmi konania (§ 91 ods. 2 OSP).“
Ako sa vyrovnať so zmenami, ktoré nás zrazia na kolená? | Dušan Ondrušek | TEDxBratislava
Spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva podľa Občianskeho zákonníka
Spôsoby zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva rieši ustanovenie § 142 ods. 1 Občianskeho zákonníka. Podľa tohto ustanovenia, „Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom. Ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.“
Z uvedeného ustanovenia vyplývajú tri základné spôsoby zrušenia a vyporiadania:
- Rozdelenie spoločnej veci: Toto je primárny spôsob, ktorý súd zvažuje. Podmienkou je, aby bola vec reálne a účelne deliteľná.
- Prikázanie spoločnej veci spoluvlastníkovi za náhradu: Ak reálne rozdelenie nie je dobre možné, súd môže vec prikázať jednému alebo viacerým spoluvlastníkom za primeranú peňažnú náhradu ustupujúcim spoluvlastníkom.
- Predaj spoločnej veci: Ak vec nechce zobrať do výlučného vlastníctva žiadny zo spoluvlastníkov, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.
Poradie týchto spôsobov je pre súd záväzné. Najvyšší súd SR v rozhodnutí sp. zn. 4 Cdo 141/2005 zo dňa 27.7.2005 (ZbNS pod R 19/2006) vysvetlil, že „Súd je zásadne viazaný návrhom na zrušenie spoluvlastníctva (…), nie však i konkrétnym návrhom na spôsob vyporiadania. Pri vyporiadaní zrušeného spoluvlastníctva totiž právna úprava zakotvuje i záväzné poradie spôsobov vyporiadania tak, že prvým spôsobom je rozdelenie veci, druhým prikázanie veci za náhradu niektorému zo spoluvlastníkov (…) a tretím predaj veci a rozdelenie výťažku predaja (…). Každý ďalší spôsob môže nastúpiť až pri nemožnosti uplatnenia predchádzajúceho.“
Súd nie je viazaný konkrétnym návrhom na spôsob vyporiadania, ale je povinný zrušiť a vyporiadať spoluvlastníctvo, ak nezistí dôvody hodné osobitného zreteľa tvoriace prekážku jeho zrušenia a vyporiadania.
Rozdelenie veci: Prvá možnosť s podmienkami
Prvou možnosťou zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je reálne rozdelenie veci podľa spoluvlastníckych podielov. Kľúčovou podmienkou je, aby bola vec reálne deliteľná. Za deliteľnú sa považuje nehnuteľnosť, ktorá môže byť rozdelená tak, aby vznikli samostatné jednotky funkčne aj právne oddelené a v súlade so stavebnými predpismi.
Pri stavbách je to zložitejšie. Delenie domu vertikálne, napríklad na dva samostatné byty s vlastnými vchodmi a príslušenstvom, je často možné. Horizontálne delenie (dva byty nad sebou) bolo v minulosti spochybňované, no súdna prax sa vyvinula a pripúšťa ho, najmä pri vzniknutí samostatných nebytových jednotiek. K možnosti delenia veci zaujal Najvyšší súd SR v rozsudku sp. zn. 5Cdo/156/2021 zo dňa 24.2.2022 stanovisko: „Podmienkou reálneho rozdelenia veci je, že je to dobre možné. Táto podmienka nie je naplnená len faktickou možnosťou a technickou vykonateľnosťou rozdelenia, ale aj funkčným opodstatnením takéhoto rozdelenia. Významné je aj hľadisko finančnej nákladnosti rozdelenia.“ Ak by rozdelenie vyžadovalo neprimerane nákladné stavebné úpravy, vec sa z tohto hľadiska považuje za nedeliteľnú.
Pozemky sú spravidla ľahšie deliteľné, avšak aj tu môžu nastať komplikácie, ak sú na pozemkoch stavby, prípojky sietí, studne, alebo ak je cez ne zriadená cesta či spoločný dvor, ktorý nie je možné účelne rozdeliť. Výnimkou sú napríklad pozemky poľnohospodárskej a lesnej pôdy, kde platia obmedzenia zákazu drobenia.
Ak je nehnuteľnosť deliteľná, súd rozhodne o jej rozdelení a pridelení nových vecí do výlučného vlastníctva jednotlivých spoluvlastníkov. V tomto prípade môže súd zriadiť aj vecné bremeno, ak je to potrebné pre lepšie využitie pridelených nehnuteľností. Typickým príkladom je zriadenie vecného bremena práva prechodu a prejazdu k domu jedného spoluvlastníka cez pozemok, ktorý pripadne do výlučného vlastníctva iného spoluvlastníka. Podľa § 142 ods. 3 Občianskeho zákonníka, „Pri zrušení a vyporiadaní spoluvlastníctva rozdelením veci môže súd zriadiť vecné bremeno k novovzniknutej nehnuteľnosti v prospech vlastníka inej novovzniknutej nehnuteľnosti.“ Zriadenie vecného bremena však nesmie byť na ujmu osobám, ktoré majú k nehnuteľnosti iné práva, napr. záložní veritelia či nájomcovia.
Prikázanie veci za náhradu: Druhá voľba
Druhým spôsobom zrušenia a vyporiadania podielového spoluvlastníctva je prikázanie veci do výlučného vlastníctva jedného zo spoluvlastníkov za súčasnú povinnosť zaplatenia primeranej peňažnej náhrady ustupujúcemu spoluvlastníkovi. Tento spôsob prichádza do úvahy len v prípade, ak reálne rozdelenie veci nie je možné alebo je hospodársky neúčelné.
Nevyhnutnou podmienkou je, že spoluvlastník, ktorému má byť vec prikázaná, ju chce. Ak by ju nechcel, súd mu ju proti jeho vôli prikázať nesmie. Ak vec nechce žiaden zo spoluvlastníkov, súd pristúpi k predaju veci. Ak chcú vec viacerí spoluvlastníci, rozhodnutie súdu si vyžaduje skúmanie komplexného súboru relevantných skutočností, nielen tých výslovne vymenovaných v zákone (§ 142 ods. 1 OZ), ako sú veľkosť podielov, účelné využitie veci či násilné správanie spoluvlastníka.
Prikázanie veci do výlučného vlastníctva predpokladá určenie hodnoty veci, ktorá má byť prikázaná. Ak sa strany nezhodnú, súd nariadi znalecké dokazovanie. Primeraná náhrada by mala zodpovedať všeobecnej, teda trhovej cene nehnuteľnosti. Ako judikoval Najvyšší súd SR v rozsudku sp. zn. 5 Cdo 169/95 zo dňa 29.2.1996, „primeranú náhradu za podiel spoluvlastníka určí vo výške všeobecnej ceny, ktorá nevyjadruje len cenu určenú v závislosti na druhu stavby, použitých stavebných materiálov, vybavenosti, konštrukcií, údržbe, veku, výmere, kultúre, bonite pozemku, ale aj situáciu na trhu s nehnuteľnosťami v danom m…“
Predaj veci: Posledná možnosť
Ak žiadny zo spoluvlastníkov nemá záujem o prikázanie veci do svojho výlučného vlastníctva, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí medzi bývalých spoluvlastníkov podľa ich podielov. Toto je najdrastickejšie riešenie, ktoré prichádza na rad až vtedy, ak predchádzajúce dva spôsoby nie sú realizovateľné.
Výnimky a dôvody hodné osobitného zreteľa
Za určitých okolností môže súd rozhodnúť aj tak, že spoluvlastníctvo nezruší a nevyporiada prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci. Podľa § 142 ods. 2 Občianskeho zákonníka, „Z dôvodov hodných osobitného zreteľa súd nezruší a nevyporiada spoluvlastníctvo prikázaním veci za náhradu alebo predajom veci a rozdelením výťažku.“ Takýmito dôvodmi môžu byť napríklad situácie, keď by vyporiadanie viedlo k značnému znevýhodneniu jedného zo spoluvlastníkov, napríklad ak by sa osoba vyššieho veku či nemajetná osoba musela odsťahovať bez adekvátneho náhradného bývania alebo finančných prostriedkov.
Výzva na mimosúdne vyporiadanie: Dôležitý krok
Pred podaním žaloby na súd je dôležité vyzvať ostatných spoluvlastníkov na mimosúdne vyporiadanie. Táto výzva nie je samoúčelná. V súdnom konaní totiž hrajú rolu aj náklady konania (trovy konania). Ak súd vidí, že bola aspoň snaha o mimosúdne vyporiadanie, môže to ovplyvniť rozhodovanie o náhrade trov konania v prospech žalobcu, ak súd rozhodne v jeho prospech. Ak by sa podala žaloba bez predchádzajúcej snahy o dohodu, súd s najväčšou pravdepodobnosťou rozhodne tak, že neprizná náhradu trov konania nikomu.
Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva môže byť komplexný proces. V prípade nejasností alebo sporov je vhodné vyhľadať právne poradenstvo.
tags: #vyporiadanie #nedelitelnej #veci #podielove #spoluvlastnictvo