Podielové spoluvlastníctvo predstavuje právny inštitút, ktorý upravuje vzťahy medzi viacerými vlastníkmi jednej veci. Tieto vzťahy môžu byť často komplikované, najmä pokiaľ ide o hospodárenie so spoločnou vecou a vynakladanie nákladov na ňu. V takýchto situáciách môže dôjsť k vzniku bezdôvodného obohatenia na strane niektorého zo spoluvlastníkov. Tento článok sa zameriava na analýzu súdnej praxe týkajúcej sa nevyhnutných nákladov, podielového spoluvlastníctva a bezdôvodného obohatenia, pričom zohľadňuje rôzne aspekty a situácie, ktoré môžu v praxi nastať.
Základné princípy podielového spoluvlastníctva
Podielové spoluvlastníctvo je v Občianskom zákonníku upravené pomerne stručne. Kľúčové ustanovenia predstavujú § 137 ods. 1 a § 139 ods. 2, ktoré hovoria o miere, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach, a o rozhodovaní o hospodárení so spoločnou vecou väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.
Podľa § 123 OZ vlastník je v medziach zákona oprávnený predmet svojho vlastníctva držať, užívať, požívať jeho plody a úžitky a nakladať s ním. Podľa § 136 ods. 1 OZ vec môže byť v spoluvlastníctve viacerých vlastníkov. Podľa § 137 ods. 1 OZ podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci. Z vyššie citovaných zákonných ustanovení vyplýva, že obsahom vlastníckeho (spoluvlastníckeho) práva je okrem iného aj oprávnenie vlastníka vec v medziach zákona užívať. Vec môže byť v spoluvlastníctve aj viacerých osôb, pričom podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastníci podieľajú na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva k spoločnej veci.
Avšak, pri riešení konkrétnych situácií si výlučne s týmito ustanoveniami nevystačíme a je potrebné vychádzať najmä z predchádzajúcej súdnej praxe.
Rozhodovanie o hospodárení so spoločnou vecou
V zmysle § 139 ods. 2 OZ o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Súhlas všetkých spoluvlastníkov sa vyžaduje len pri dôležitých zmenách spoločnej veci. Pokiaľ ide o investície do spoločnej veci, je dôležité rozlišovať, či ide o náklady na nevyhnutné opravy a údržbu, alebo o iné náklady.
Ak niektorý zo spoluvlastníkov vynaložil náklady na opravu alebo úpravu domu, ktoré neboli nevyhnutné, bez súhlasu alebo napriek nesúhlasu ostatných spoluvlastníkov, nemožno vyvodiť povinnosť ostatných spoluvlastníkov znášať pomernú úhradu týchto nákladov počas trvania spoluvlastníckeho vzťahu.
Nevyhnutné náklady a ich úhrada
Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva je potrebné zistiť, či išlo o náklady na nevyhnutné opravy a údržbu, alebo o náklady, ktoré neboli nevyhnutné. Ak niektorý zo spoluvlastníkov vynaložil náklady na nie nevyhnutnú opravu alebo úpravu domu bez súhlasu alebo napriek nesúhlasu ostatných spoluvlastníkov, zo žiadneho zákonného ustanovenia nemožno vyvodiť povinnosť ostatných spoluvlastníkov znášať za trvania spoluvlastníckeho vzťahu pomernú úhradu týchto nákladov.
Spoluvlastník, ktorý nesúhlasí s takým hospodárením so spoločnou vecou, ktoré určilo rozhodnutie spoluvlastníkov väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov (tzv. majoritné rozhodnutie), má právo domáhať sa na súde zrušenia takéhoto rozhodnutia, ak je v rozpore so zákonom alebo so zmluvou.
Podľa § 141 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, prikáže súd vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom; prihliadne pritom na to, aby sa vec mohla účelne využiť a na násilné správanie podielového spoluvlastníka voči ostatným spoluvlastníkom.
Vo vzťahu k výške primeranej náhrady spoluvlastníkom, ktorým by nehnuteľnosť nebola prikázaná, bude súd vychádzať zo znaleckého dokazovania.
Dávame tiež do pozornosti Uznesenie Najvyššieho súdu SR sp. zn. 4Cdo/148/2017 zo dňa 21. 11. 2018, podľa ktorého: „Pokiaľ počas existencie spoluvlastníctva niektorý zo spoluvlastníkov vynaložil investície na spoločnú vec, má voči ostatným spoluvlastníkom právo na náhradu za vynaložené investície v rozsahu zodpovedajúcom ich spoluvlastníckym podielom na spoločnej veci. Takýto nárok na zaplatenie náhrady si investujúci spoluvlastník môže uplatniť aj v konaní o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva v rámci tzv. vyporiadania v širšom zmysle. Nevyhnutnou podmienkou, aby sa súd mohol takýmto nárokom zaoberať je však jeho riadne uplatnenie návrhom alebo vzájomným návrhom so všetkými náležitosťami. O takomto nároku je potrebné rozhodnúť samostatným výrokom; je vylúčené vykonať jeho zohľadnenie v rámci rozhodovania o náhrade za spoluvlastnícky podiel.“
Počas konania o zrušenie a vyporiadanie podielového spoluvlastníctva si spoluvlastník, ktorému je ukladaná povinnosť zaplatiť druhému spoluvlastníkovi primeranú náhradu za vyporiadavané nehnuteľnosti, nemôže proti takémuto nároku spoluvlastníka započítať iný majetkový nárok. Súd v týchto súvislostiach ani nemôže znížiť peňažnú náhradu s poukazom na dobré mravy. Je tomu tak preto, že rozhodnutie súdu o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva má konštitutívnu povahu a zakladá tak práva a povinnosti až do budúcna. Právo na zaplatenie náhrady tak vzniká spoluvlastníkovi až právoplatnosťou tohto rozhodnutia a len proti takto existujúcemu nároku možno namietať započítanie. Preto kým toto právo nejestvuje, nemožno ho ani porovnávať s kritériom dobrých mravov.
Upozorňujeme však, že aj na uplatnenie práva na náhradu za investície vynaložené na spoločnú vec sa vzťahuje všeobecná premlčacia doba.
Bezdôvodné obohatenie v kontexte podielového spoluvlastníctva
Podľa judikatúry vloženie investícií do majetku inej osoby predstavuje neoprávnený majetkový prospech - bezdôvodné obohatenie, pričom tento neoprávnený majetkový prospech nespočíva v samotných investíciách do cudzieho majetku, ale v tom, o čo sa tento majetok zhodnotil vloženými investíciami.
Vo vzťahu k skutkovej podstate bezdôvodného obohatenia ako plnenia bez právneho dôvodu podľa § 451 ods. 2 OZ s poukazom na ustálenú judikatúru odvolací súd uvádza nasledovné. Občiansky zákonník v niektorých prípadoch uvádza okolnosti, kde síce dochádza k majetkovému prospechu na strane jedného subjektu, avšak existujú iné dôvody, na základe ktorých Občiansky zákonník bezdôvodné obohatenie vylučuje (§ 455 Občianskeho zákonníka). O bezdôvodnom obohatení nehovoríme v prípade, kedy zákon hovorí o majetkovom prospechu jedného subjektu zmluvy, pričom druhému subjektu vznikne na tomto základe iné právo, ako právo na vydanie bezdôvodného obohatenia (§ 635 ods. 4 a § 636 ods. 4 Občianskeho zákonníka). Typickým príkladom je napr. vynaloženie nákladov plnením povinnosti odvrátiť hroziacu škodu.
V prípade uskutočnenia investícií do cudzej nehnuteľnosti dochádza k vzniku bezdôvodného obohatenia až v okamihu, keď tento právny dôvod stratil svoje účinky, teda odpadol. Právny dôvod môže pritom predstavovať dôvodné investície do nehnuteľnosti tretej osoby. Nakoľko dôvod na plnenie odpadne v jednom okamihu, napr. odvolaním prísľubu previesť nehnuteľnosť alebo ak sa plnenie stane nemožným, práve týmto okamihom sú splnené všetky podmienky vzniku bezdôvodného obohatenia.
Čo sa týka splátok, ktoré Váš otec vyplatil strýkovi, pokiaľ boli splátky uskutočnené, ale k prevodu strýkovho spoluvlastníckeho podielu, ani jeho časti nedošlo, mohlo by sa jednať o bezdôvodné obohatenie. Podľa § 451 Občianskeho zákonníka: „Bezdôvodným obohatením je majetkový prospech získaný plnením bez právneho dôvodu, plnením z neplatného právneho úkonu alebo plnením z právneho dôvodu, ktorý odpadol, ako aj majetkový prospech získaný z nepoctivých zdrojov.“
Vymáhanie nákladov a premlčanie
Pri vyporiadaní zrušovaného podielového spoluvlastníctva je potrebné rozlišovať medzi nákladmi na nutnú opravu a údržbu veci a nákladmi na opravu a údržbu veci, ktoré neboli nevyhnutné, medzi nákladmi v bežnej záležitosti a v ostatných záležitostiach (§ 139 Občianskeho zákonníka), medzi nákladmi, s ktorými spoluvlastníci vyslovili súhlas alebo ktoré boli niektorým spoluvlastníkom vynaložené bez tohto súhlasu. Treba tiež zisťovať, či za trvania podielového spoluvlastníctva došlo medzi spoluvlastníkmi k dohode o spôsobe úhrady týchto nákladov, pretože až vtedy by bolo možné správne posúdiť aj prípadnú námietku premlčania voči takejto pohľadávke.
S prihliadnutím k tomu potom pôjde buď o majetkové právo investujúceho spoluvlastníka uplatňované voči druhému spoluvlastníkovi podľa § 511 ods. 3, § 137 ods. 1 a § 139 ods. 1,2,3 Občianskeho zákonníka, ktoré sa premlčí v trojročnej premlčacej dobe podľa § 101 Občianskeho zákonníka, pre ktorej počiatok je rozhodujúca doba vynaloženia nákladov na opravu a údržbu, alebo o právo na vydanie bezdôvodného obohatenia ktoré môže uplatňovať investujúci spoluvlastník už za trvania spoluvlastníckeho vzťahu, ktoré sa premlčí v dobe podľa § 107 Občianskeho zákonníka v súvislosti s vynaložením nákladov na opravu alebo údržbu, alebo o právo na vydanie neoprávneného majetkového prospechu vo výške zhodnotenia podielu druhého spoluvlastníka v súvislosti so zánikom podielového spoluvlastníctva, ktoré sa premlčí v dvojročnej premlčacej dobe podľa § 107 Občianskeho zákonníka od zániku tohto spoluvlastníctva.
Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva a zohľadnenie investícií
Zmyslom vyporiadania spôsobom podľa § 142 ods. 1 vety tretej Občianskeho zákonníka nie je len poskytnutie primeranej náhrady za spoluvlastnícky podiel, ale vyriešenie všetkých vzťahov, ktoré sa vytvorili medzi podielovými spoluvlastníkmi v súvislosti s existenciou podielového spoluvlastníctva.
Pokiaľ bude o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva rozhodovať súd, preskúma najprv možnosť reálneho rozdelenia nehnuteľnosti. Pokiaľ to nebude možné, prikáže nehnuteľnosť do vlastníctva jednému (viacerým) spoluvlastníkovi a určí výšku náhrady, ktorú bude tento spoluvlastník (spoluvlastníci) povinný vyplatiť ostatným spoluvlastníkom. Výška náhrady bude vychádzať z hodnoty nehnuteľnosti v čase vyporiadania určenej znaleckým posudkom.
Z dôvodov hodných osobitného zreteľa môžete v konaní navrhnúť, aby súd podielové spoluvlastníctvo nezrušil. Pokiaľ ste do nehnuteľnosti investovali, bude potrebné uplatniť si nárok na náhradu za vyplatené investície. V prípadnom súdnom konaní by sa tiež mohlo skúmať, či dohoda o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva (aj ústna) nebola už uzavretá medzi predkami, len nedošlo k vyplateniu celej dohodnutej sumy vyporiadania.
Príklady z praxe a súdne rozhodnutia
V praxi sa často stretávame s otázkou užívania spoločnej veci. Nezhody o užívaní majú najmä dve podoby. Na jednej strane sa spoluvlastníci zvyknú sporiť o spôsobe užívania veci (kvalitatívna stránka užívania, "ako sa vec užíva?"). Pravidelne sa však objavujú aj spory ohľadom rozsahu užívania veci (kvantitatívna stránka užívania, "koľko sa vec užíva?"). Základné pravidlo je, že každý spoluvlastník smie užívať vec podľa výšky svojho podielu, čím má väčší podiel, tým viac smie užívať a naopak (§ 137 ods. 1 OZ). Ak teda niekto napríklad vlastní auto dvojtretinovým podielom, smie ho užívať viac času ako jednotretinový spoluvlastník. Uvedené môže byť modifikované dohodou spoluvlastníkov, rozhodnutím väčšiny spoluvlastníkov alebo rozhodnutím súdu (§ 139 ods. 2 OZ).
Bežne sa stáva, že spoluvlastník užíva vec viac, než na čo má právo podľa výšky podielu, dohody spoluvlastníkov, rozhodnutia väčšiny či súdneho rozhodnutia. Spoluvlastník, ktorý je takto ukrátený na svojom užívacom práve nadmerným užívaním iného spoluvlastníka, sa neraz chce domôcť nápravy spôsobenej ujmy. Do úvahy prichádza len peňažná kompenzácia. V česko-slovenskej civilistike sa tomuto nároku často hovorí "náhrada za nadužívanie spoluvlastníckeho podielu". Niekedy sa však vec nadužíva dovolene, teda na základe niektorého titulu podľa § 139 ods. 2 OZ. Kým odôvodnenosť nároku za nadužívanie spoluvlastníckeho podielu snáď nik nespochybňuje, ťažkosti vznikajú pri jeho kvalifikácii. Príčinou problému je, že Občiansky zákonník nezakotvuje normu, ktorá by danú náhradu výslovne priznávala. Je však zrejmé, že náhrade za nadužívanie sa nejaký právny základ musí určiť.
V jednom prípade sa riešila situácia, kde spolu s manželom boli dvojtretinovými spoluvlastníkmi domu (jednu tretinu zaplatili za súrodenca v dražbe). S matkou sa ich vzťahy postupne zhoršovali, trvala na tom, že im patria len holé múry, nie aj hnuteľný majetok zdedený po zosnulom otcovi. V takomto prípade je potrebné pozrieť osvedčenie o dedičstve (prípadne iný dokument, ktorým bolo ukončené dedičské konanie) na to, aby sa dalo posúdiť, komu tieto veci patria.
V inom prípade mali manželia v podkroví rodinného domu trvalé bydlisko (byt o výmere cca 60 m2). Ich brat s otcom prenajímali prízemie a prvé poschodie vrátane parkoviska o výmere 640 m2, no z ich zisku im neposkytovali podiel. Brat tiež býval v podkroví v byte o výmere 120 m2 a otec sa zdržiaval v pivnici, v ktorej sa nachádzali štyri miestnosti, ktoré boli v minulosti prenajaté. Napriek tomu otec a brat ako väčšinoví vlastníci požadovali od manžela nájomné vo výške 500 eur mesačne a hrozili mu súdnym vyprataním. V tejto situácii platí, že ak výmera bytu, ktorý užívajú, je menšia ako ich spoluvlastnícky podiel, potom majú nárok od ostatných spoluvlastníkov žiadať vyplatenie podielu na zisku z prenájmu v rozsahu ich spoluvlastníckeho podielu. Od manžela spoluvlastníci nemôžu žiadať nájomné, lebo užíva podiel, ktorý je súčasťou ich spoluvlastníctva. Vypratanie manžela z domu resp. bytu nie je možné.
Ďalší prípad sa týkal spoluvlastníctva domu a pozemku v Starom Meste v Bratislave, kde jeden spoluvlastník bol jednotretinovou vlastníčkou. Otec a brat, ktorí boli tiež jednotretinoví vlastníci, tento majetok prenajímali a nevyplácali jej podiel zo zisku. Tvrdili, že ako väčšinoví vlastníci jej nemusia vyplácať podiel. V takom prípade, ak spoluvlastník nesúhlasí s prenájmom svojho podielu a neposkytol naň súhlas, na strane otca a brata vzniklo bezdôvodné obohatenie v zmysle ust. § 451 a nasl. Obč. zákonníka. Ak jej požiadavke nebude vyhovené, potom je potrebné napadnúť neplatnosť zmluvy o nájme na súde s odvolaním sa na ust. § 39 a § 685 a nasl. Obč. zákonníka. Podľa ust. § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka: „O hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov.“
V kontexte investícií do spoločnej veci je dôležité rozlišovať, či ide o náklady na nevyhnutné opravy a údržbu, alebo o iné náklady. Ak niektorý zo spoluvlastníkov vynaložil náklady na opravu alebo úpravu domu, ktoré neboli nevyhnutné, bez súhlasu alebo napriek nesúhlasu ostatných spoluvlastníkov, nemožno vyvodiť povinnosť ostatných spoluvlastníkov znášať pomernú úhradu týchto nákladov počas trvania spoluvlastníckeho vzťahu.
Pri vyporiadaní zrušovaného podielového spoluvlastníctva, ktoré súd vyporiadava podľa § 142 ods. 1 vety tretej Občianskeho zákonníka, ako vyporiadanie v širšom zmysle na návrh účastníka, je totiž treba z hľadiska povahy nárokov a ich premlčania rozlišovať medzi nákladmi na nutnú opravu a údržbu veci a nákladmi na opravu a údržbu veci, ktoré neboli nevyhnutné, medzi nákladmi v bežnej záležitosti a v ostatných záležitostiach (§ 139 Občianskeho zákonníka), medzi nákladmi, s ktorými spoluvlastníci vyslovili súhlas alebo ktoré boli niektorým spoluvlastníkom vynaložené bez tohto súhlasu. Treba tiež zisťovať, či za trvania podielového spoluvlastníctva došlo medzi spoluvlastníkmi k dohode o spôsobe úhrady týchto nákladov, pretože až vtedy by bolo možné správne posúdiť aj prípadnú námietku premlčania (ktorú žalovaná aj vzniesla) voči takejto pohľadávke.
S prihliadnutím k tomu potom pôjde buď o majetkové právo investujúceho spoluvlastníka uplatňované voči druhému spoluvlastníkovi podľa § 511 ods. 3, § 137 ods. 1 a § 139 ods. 1,2,3 Občianskeho zákonníka, ktoré sa premlčí v trojročnej premlčacej dobe podľa § 101 Občianskeho zákonníka, pre ktorej počiatok je rozhodujúca doba vynaloženia nákladov na opravu a údržbu, alebo o právo na vydanie bezdôvodného obohatenia ktoré môže uplatňovať investujúci spoluvlastník už za trvania spoluvlastníckeho vzťahu, ktoré sa premlčí v dobe podľa § 107 Občianskeho zákonníka v súvislosti s vynaložením nákladov na opravu alebo údržbu, alebo o právo na vydanie neoprávneného majetkového prospechu vo výške zhodnotenia podielu druhého spoluvlastníka v súvislosti so zánikom podielového spoluvlastníctva, ktoré sa premlčí v dvojročnej premlčacej dobe podľa § 107 Občianskeho zákonníka od zániku tohto spoluvlastníctva.
Nie je to jednoduchá problematika a každý prípad môže mať svoje špecifiká. Dôležité je rozlišovať, či máte dohodu prípadne rozhodnutie podľa § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka, alebo nie.
tags: #nevyhnutne #naklady #na #podielove #spoluvlastnictvo #bezdovodne