Kúpa bytu, domu, či pozemku je často celoživotné rozhodnutie. V dnešnej dobe, kedy sa realitný trh neustále mení, je kľúčové vedieť sa orientovať v ponukách realít, porovnávať rôzne ponuky a rozumne zvážiť pomer medzi cenou a kvalitou ponúkanej nehnuteľnosti. V ponuke nájdete nie len nehnuteľnosti určené ku kúpe, ale aj prenájmu, či dražbe. Nájsť spolubývajúceho, prenájom, či nové bývanie, nemusí byť tak náročné ak si aktivujete vyhľadávacieho agenta, ktorý vám obratom pošle informáciu o tom, že bol pridaný nový inzerát - nová nehnuteľnosť, ktorá by vás mohla zaujať.
Jednou z najkomplexnejších realitných operácií je výmena nehnuteľnosti, najmä výmena bytu za rodinný dom, alebo naopak. Táto zmena životnej situácie neraz zapríčiní nutnosť vymeniť svoju nehnuteľnosť za inú. Či už ide o narodenie dieťaťa, rozvod, nájdenie si partnera, alebo naopak stratu blízkej osoby. Taktiež to môžu byť ekonomické zmeny - vysoké náklady a nízky dôchodok, či nepotreba veľkého rodinného domu na dedine a presťahovanie sa do malého bytu do mesta. Príčin môže byť veľa, no majú jedno spoločné, a to výmenu nehnuteľnosti.
Výzvy a stratégie pri výmene nehnuteľností
Ako prvá najčastejšia otázka je, mám si najskôr nehnuteľnosť kúpiť, alebo najskôr predať? Správna odpoveď neexistuje a je to individuálne. Ako prvé vám odporúčame si najskôr spraviť prieskum. Koľko asi stojí podobná nehnuteľnosť ako mám ja v danej lokalite, koľko môžem očakávať najviac a koľko najmenej, aké sú moje finančné možnosti, aká drahá asi naopak bude nehnuteľnosť, ktorú chcem ako novú, aké budem mať náklady na sťahovanie, zariaďovanie a podobne. A čo je najdôležitejšie, dostupnosť bytu/domu, ktorý chcem kúpiť v danej lokalite a mojím nárokom a naopak, záujem a nehnuteľnosť, ktorú chcem naopak predať.
Ak je viac podobných nehnuteľností ako tá moja a ja neplánujem predávať svoju pod cenu, tak sa pustím najskôr do predaja tej svojej, ale zároveň pozerám aj nehnuteľnosti vhodné pre mňa. Aj keby som našiel takú, akú chcem, určite ju neodporúčame rezervovať skôr, ako predáte tú svoju. Samozrejme to platí v prípade, že novú musíte financovať zo svojej terajšej. Následne, ak sa nájde záujemca o kúpu a sú podpísané kúpne zmluvy, až potom sa zaväzujem kupovať novú vyhliadnutú nehnuteľnosť.
V prípade, že som ešte takú nenašiel, tak pri predaji mojej nehnuteľnosti trvám na tom, aby som v nej mohol ešte bývať aspoň 3-4 mesiace, prípadne riešim situáciu tak, že si dočasne prenajmem nehnuteľnosť, do ktorej sa nasťahujem (pokiaľ si nenájdem svoj nový byt, či dom).
Ak je po nehnuteľnosti, akú mám ja, dostatočný dopyt a nebojím sa, že by sa rýchlo nepredala, tak najskôr hľadám svoju budúcu nehnuteľnosť a po zaplatení a podpísaní rezervačnej zmluvy, začnem predávať tú svoju. Upozorňujeme, že tento krok je veľmi riskantný, nakoľko ak sa nepredá a vy nemáte dostatok financií na novú nehnuteľnosť, tak prídete o rezervačnú zálohu. Preto pri rezervácii trvajte na predĺžení tejto zmluvy napr. na 3-4 mesiace (veľakrát sa stane, že predávajúci s tým nemajú žiaden problém), aby ste mali čas svoju nehnuteľnosť predať.
Sú samozrejme aj ďalšie možnosti - a to kúpa nehnuteľnosti bez potreby finančných prostriedkov z tej starej. Najčastejšie je to časová tieseň - komplikácia nenájdenia vhodného vysnívaného bytu, či domu, ale už predaná svoja nehnuteľnosť, alebo naopak, zarezervovaná nová nehnuteľnosť, ale problém s predajom tej pôvodnej. Ďalším častým problémom je hypotéka na pôvodnej nehnuteľnosti - vyplatiť ju, alebo preniesť na novú. Poplatky a pokuty pri zrušení hypotéky, alebo aktuálne rapídne navýšenie úrokov pri novej hypotéke z 0,5% na 5% sú stovky eur vyhodené von oknom len na úrokoch a to bez akejkoľvek protihodnoty.
Konkrétne ponuky a príklady výmeny
Realitný trh ponúka rôzne scenáre výmeny. Napríklad, môžeme sa stretnúť s ponukou výmeny 3-izbového bytu s loggiou v Šuranoch na sídlisku MDŽ. Byt má rozlohu 72 m2, je po rekonštrukcii (v roku 2007 murované jadro, plastové okná, bezpečnostné dvere) a nachádza sa na 3. poschodí (3/3) v bytovom dome bez výťahu. K bytu prislúcha pivnica, byt je v osobnom vlastníctve. Majiteľ hľadá výmenu za rodinný dom so záhradou na pestovanie zeleniny s rozlohou minimálne 12 árov. Dom by mal mať aspoň 3 izby a musí byť kompletne podpivničený. Doplatok je podľa dohody.
V inej ponuke realitná kancelária Zenith Luxury Real Estate exkluzívne ponúka na transakciu jeden z posledných ucelených stavebných pozemkov v prestížnej bratislavskej lokalite Ahoj (Sliačska ul.). Hodnota pozemku je adekvátna jeho hodnote (cca 3,7 mil. €). Okamžitá realizácia: Na rozdiel od iných pozemkov v Bratislave, tu nečakáte roky na povolenia.
Firma ILP má pre vás exkluzívne na predaj alebo výmenu 2-izbový byt v Spišskej Novej Vsi. Orientácia bytu je na sever - kuchyňa, kúpeľňa a na juh - obývačka, spálňa. Dispozične pozostáva z otvorenej kuchyne a obývačky, samostatného WC, kúpeľne s oknom, nepriechodnej spálne a veľkého šatníka. V byte sú plastové okná, plávajúce podlahy a dlažba v kuchyni, kúpeľni a WC. Nachádza sa na ideálnom vyvýšenom prízemí v 8-poschodovom panelovom bytovom dome s výťahom. Fond opráv je 49 EUR mesačne. Hľadajú pritom 1-izbový byt v SNV, ideálne na sídlisku. Nehnuteľnosť s možnosťou výmeny alebo kúpy. Videoobhliadka k dispozícii.
Ďalšou zaujímavou ponukou je výmena 2-izbového zrekonštruovaného bytu na Ťahanovciach s doplatkom za 2 alebo 3-izbový byt. Ide o osobný vlastníctvo, predaj je možný aj na hypotéku. Byt sa nachádza na ideálnom 2. poschodí z 8. V exkluzívnej ponuke realitnej kancelárie Ing. Juraj Antol, ANTE reality je na výmenu pekný kompletne zrekonštruovaný 2-izbový byt. Nachádza sa na ideálnom 2. poschodí z 8 poschodí, v bytovom dome s výťahom. Bytový dom sa nachádza na Bukurešťskej ulici v blízkosti rekreačnej lokality Anička. K bytu prináleží zasklená lodžia a pivnica. Dispozícia bytu pozostáva z dvoch nepriechodných izieb, kuchyne, kúpeľne, oddeleného WC, komory, chodby, lodžie a pivnice. Na kúpu bytu v osobnom vlastníctve je možné použiť úver, či stavebné sporenie. Vhodný je tak na trvalé bývanie ale aj ako investícia na prenájom. Do úvahy pripadá aj výmena za 2 alebo 3-izbový v blízkosti Centra Košíc. K 2-izbovému bytu ponúka majiteľ doplatok podľa trhovej ceny. Predaj zahrňuje kompletný právny servis k ponúkanému bytu, prehlásenie odberu médií ako elektrina, plyn a poradenstvo súvisiace s kúpou či financovaním. Všetko Vám zabezpečíme kvalitne na základe viac ako 26 ročných skúseností s prácou v realitnej kancelárii. Realitná kancelária je členom Realitnej únie.
V obci Obid blízko Štúrova je na predaj/výmenu 3-izbový rodinný dom. Dom bol postavený v roku 1916 z nepálených tehál. V roku 2022 prebehla rekonštrukcia strechy, trámov, plastových okien, elektrického vedenia, novej elektrickej prípojky, vodovodných potrubí, žumpy, oplotenia. Pozemok má rozlohu 868 m2. Možná výmena za rodinný dom blízko Nových Zámkov s dohodou.
Firma ILP má tiež v ponuke na predaj alebo na výmenu 2-izbový byt s loggiou na Nálepkovej ulici v Smižanoch. Byt je o výmere 55,59 m². V roku 2013 prešiel rekonštrukciou kúpeľne, WC a chodby. Kúpeľňa a WC sú veľmi pekne, účelne a moderne prerobené. V kúpeľni je vaňa i sprchovací kút. Zmestí sa tu aj práčka a sušička. V celom interiéri sú plávajúce podlahy. V kúpeľni a WC je dlažba. Byt má plastové okná. Orientácia nehnuteľnosti je na východ a západ. Je to slnečný a teplý byt. Nachádza sa na 4. poschodí v 8-poschodovom panelovom bytovom dome s výťahom. K bytu prislúcha pivnica a spoločné priestory na prízemí. Náklady v byte sú veľmi nízke a fond opráv je len 55,59 € mesačne. Hľadajú 3-izbový byt na výmenu v SNV, ideálne na sídlisku. Naša firma vám je k dispozícii v právnom poradenstve, príprave zmlúv, prepise energií a aj v prípade hľadania možností financovania.
Existujú aj inzeráty typu: "Vymením 3-izbový byt 79m2 za dom max 20km od Košíc. Žiaden predaj len výmena." alebo "Vymením 2-izbový byt s balkónom v širšom centre mesta Poprad na ul. Okružná za 2-izbový byt na Terase v Košiciach." Byt v Poprade má rozlohu 54,78m2 + balkón 2m2, sa nachádza na 5. poschodí v 6-poschodovom tehlovom bytovom dome s výťahom.
***REZERVOVANÝ*** EXKLUZÍVNE PONÚKAME NA PREDAJ KRÁSNY 3i BYT PO KOMPLETNEJ REKONŠTRUKCII
Finančné a právne aspekty výmeny
Bývanie v rodinnom dome je často považované za luxusnú verziu bývania, ktorá si vyžaduje nemalé investície. Do ceny bývania predsa treba zarátať nielen stavbu domu, ale aj pozemok a následne aj záhradu. Architekt Pavol Pokorný poukazuje na to, že "Ak malý dom stojí od 120 do 150-tisíc eur, potom pozemok (aby sme dorovnali ponuku bytov) môže stáť do 100-tisíc eur. Ak musíte alebo chcete zostať priamo v Bratislave, cena pozemku samozrejme rastie - bežná cena 6-árového pozemku sa vyšplhá aj na 200-tisíc eur."
Realitná kancelária Atte REALITY pristupuje k výmene nehnuteľností ako k projektu. "Najprv presne určíme trhovú cenu vašej nehnuteľnosti. Musíme vedieť, koľko peňazí reálne budete mať. Začneme predávať váš byt. Keď nájdeme kupca, do Rezervačnej zmluvy dáme ochrannú klauzulu: 'Predaj sa uskutoční, len ak predávajúci (vy) do 2 mesiacov nájde a zarezervuje novú nehnuteľnosť.' Týmto ste chránení. Peniaze z predaja vášho bytu išli priamo na úhradu kúpnej ceny domu (cez notársku úschovu)."
V prípade, že chcete nehnuteľnosť vymeniť, nechajte to naozaj na profesionálov v realitách. Predávajú približne tisíc nehnuteľností každý rok a neraz sa stretli práve s takýmito prípadmi, dokonca viackrát im takto nadväzovali až tri zámeny nehnuteľností zároveň, čo už bolo "o držku", ale vždy s úspešným koncom.
Všetky informácie a texty sú informatívne a právne nezáväzné. Medzičasom mohlo prísť k zmene právnej, cenovej, či životnej situácie.
Príklady konkrétnych výmen a situácií:
- Šurany: 3-izbový byt (72 m2, po rekonštrukcii) za rodinný dom so záhradou (min. 12 árov, min. 3 izby, podpivničený).
- Bratislava (Ahoj): Stavebný pozemok (cca 3,7 mil. €) s okamžitou realizáciou.
- Spišská Nová Ves: 2-izbový byt (orientácia S/J, otvorená kuchyňa s obývačkou, šatník, vyvýšené prízemie) za 1-izbový byt v SNV.
- Košice (Ťahanovce): 2-izbový zrekonštruovaný byt (2. poschodie, lodžia, pivnica) s doplatkom za 2 alebo 3-izbový byt v blízkosti centra Košíc.
- Obid (pri Štúrove): 3-izbový rodinný dom (po rekonštrukcii) za rodinný dom v okolí Nových Zámkov.
- Smižany: 2-izbový byt (55,59 m2, po rekonštrukcii kúpeľne a WC, loggia, 4. poschodie) za 3-izbový byt v SNV.
- Poprad: 2-izbový byt s balkónom (54,78 m2 + balkón 2 m2, 5. poschodie, tehlový dom) za 2-izbový byt na Terase v Košiciach.
- Zvolen: Veľký 3-izbový byt v centre za rodinný dom v okolí.
- Nitrianske Pravno: 3-izbový byt za rodinný dom v Nitrianskom Pravne alebo okolí s doplatkom.
- Levice: 3-izbový byt (čiastočná rekonštrukcia, klimatizácia, balkónové rolety) na predaj alebo výmenu.
- Smižany: 3-izbový byt s garážou (3. poschodie) za dom v blízkosti SNV + doplatok.
- Vysoká nad Kysucou: Rodinný dom s hospodárskou budovou (cca 160 m2 úžitkovej plochy, pozemok 620 m2, všetky IS) na predaj alebo výmenu za byt v lokalite ZA, BY, PB, PU.
Výmena bývania je veľká operácia, ale nemusí byť stresujúca. Chcete vymeniť byt za dom (alebo naopak) a bojíte sa, že ostanete „medzi dvoma stoličkami“? Neriskujte to sami.