Pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome predstavuje vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov kľúčový dokument pre úspešné dokončenie procesu na katastri nehnuteľností. Tento dokument, často označovaný ako "potvrdenie o nedoplatkoch", má zabezpečiť, že nový vlastník nadobúda nehnuteľnosť bez ťarchy starých finančných záväzkov súvisiacich s užívaním bytu a s tvorbou fondu prevádzky, údržby a opráv. V praxi však môže jeho získanie predstavovať prekážku, najmä ak predchádzajúci vlastník má voči správcovi dlhy.
Potvrdenie správcu ako obligatórna príloha pri prevodoch nehnuteľností
Podľa § 5 ods. 2 zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, v znení neskorších predpisov, je vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, že vlastník bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru v dome a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv, obligatórnou prílohou zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru. Táto povinnosť sa však nevzťahuje na prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru v danom dome.
Predmetné potvrdenie postačuje pre konanie o návrhu na vklad predložiť v jednom vyhotovení. V prípade, ak táto príloha chýba, okresný úrad, katastrálny odbor, konanie preruší podľa § 31a zákona č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam (ďalej len "katastrálny zákon").
Význam potvrdenia o nedoplatkoch pre nadobúdateľa
Potvrdenie o nedoplatkoch poskytuje nadobúdateľovi dôležitú informáciu o prípadných nevyrovnaných záväzkoch týkajúcich sa bytu alebo nebytového priestoru, ktorý má záujem nadobudnúť do svojho vlastníctva. Účelom týchto príloh zmluvy, ktoré sú uvedené v § 5 ods. 2 zák. č. 182/1993 Z. z., je zabezpečiť informácie pre záujemcu o kúpu bytu. Je to často jediný dostupný zdroj informácií o záväzkoch, resp. pohľadávkach, ktoré viaznu na predávanom byte a ktoré informácie sú od uvedených subjektov (správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome) ťažko dostupné pre záujemcu o byt. Týmto spôsobom sa predchádza situáciám, kedy by nový vlastník prevzal nehnuteľnosť s finančnými záväzkami, o ktorých nevedel.
Náležitosti a forma potvrdenia o nedoplatkoch: Vymedzenie právnej úpravy a prax
V súčasnosti žiadny právny predpis explicitne neurčuje, aké konkrétne náležitosti má potvrdenie o nedoplatkoch obsahovať, v akej forme má byť vyhotovené, či aká je jeho doba platnosti. Táto absencia presnej právnej úpravy môže viesť k nejasnostiam a komplikáciám v praxi.
Získanie potvrdenia o nedoplatkoch si vyžaduje iniciatívu zo strany vlastníka prevádzaného bytu alebo nebytového priestoru, ktorý musí kontaktovať príslušného správcu, resp. predsedu spoločenstva so žiadosťou o vyhotovenie takéhoto potvrdenia. Zákon č. 182/1993 Z. z. správcovi ani predsedovi spoločenstva explicitne neukladá povinnosť vyhotoviť potvrdenie o nedoplatkoch, a teda ani nestanovuje lehotu, v ktorej má žiadosť vlastníka vybaviť, či v akej forme má potvrdenie o nedoplatkoch vystaviť. Tento deficit právnej úpravy by bolo rozhodne vhodné nahradiť zmluvnými dojednaniami zakotvenými priamo v zmluve o výkone správy, resp. v zmluve o spoločenstve. Za vystavenie potvrdenia o nedoplatkoch si správca alebo predseda spoločenstva štandardne účtuje poplatok podľa platného cenníka.
Čo ak správca odmietne vydať potvrdenie? Možné postupy a riešenia
V situáciách, kedy správca odmietne vydať požadované potvrdenie o nedoplatkoch, sa otvára priestor pre rôzne právne interpretácie a postupy. Podľa právneho názoru časti odbornej verejnosti by mal katastrálny úrad v takomto prípade sám prevziať iniciatívu, s odkazom na ustanovenie § 32 ods. 3 zákona č. 71/1967 Z. z. o správnom konaní (správny poriadok). Katastrálny úrad by si mohol vyžiadať od správcu predmetný dokument, ak správca nevystaví potvrdenie o nedoplatkoch a účastník katastrálneho konania vyhlási, že mu správca potvrdenie odmietol vystaviť.
Ak aj napriek výzve katastrálneho úradu správca nevystaví požadované potvrdenie, mal by katastrálny úrad zvážiť rozhodnutie o povolení vkladu vlastníckeho práva, za predpokladu, že s tým nadobúdateľ súhlasí. Tento prístup by mohol pomôcť prekonať administratívne prekážky a zabezpečiť plynulosť prevodu vlastníctva, aj keď nie sú splnené všetky formálne náležitosti.
V kontexte konkrétneho prípadu, kde švagor prestal platiť svoj úver zabezpečený nielen jeho bytom, ale aj domom, a kde ste boli nútení jeho úver vyplatiť a následne byt odkúpiť, je situácia komplikovaná. Kúpno-predajné zmluvy síce boli zaslané na kataster, avšak kataster požaduje potvrdenie od správcu bytu. Keďže švagor má dlh voči správcovi bytu vo výške približne 400 eur, správca odmieta potvrdenie vydať. V tejto situácii je nevyhnutné hľadať riešenie, ktoré by umožnilo dokončiť konanie na katastri bez prerušenia. Možným riešením by mohlo byť:
- Pokus o dohoda so správcom: Aj keď švagor dlh neuhrádza, je možné skúsiť sa priamo so správcom dohodnúť na spôsobe riešenia. Možno by bolo možné uhradiť dlh priamo vy, ako noví vlastníci, a následne si ho vymáhať od švagra, alebo sa so správcom dohodnúť na splátkovom kalendári, ktorý by umožnil vydanie potvrdenia.
- Právna konzultácia: Vzhľadom na právnu komplikovanosť situácie, je nevyhnutné vyhľadať odbornú právnu pomoc. Advokát alebo právny poradca by mohol posúdiť konkrétnu situáciu, preskúmať znenie relevantných zákonov a judikatúry a navrhnúť najvhodnejší postup. Môže sa napríklad skúmať možnosť, či kataster nemôže vziať na vedomie iné doklady preukazujúce bezdlžnosť, alebo či nie je možné postupovať podľa § 32 ods. 3 Správneho poriadku, ako bolo spomenuté vyššie.
- Súbežné konanie na katastri: Informovať katastrálny úrad o vzniknutej situácii a požiadať o dočasné prerušenie konania s tým, že aktívne pracujete na získaní potrebných dokumentov.
Na čo by ste si mali dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti
Aktuálnosť potvrdenia a praktické rady pri prevode nehnuteľností
V zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nie je presne stanovené, aké staré môže byť potvrdenie o nedoplatkoch. Ak má byť prílohou zmluvy, znamená to, že nedoplatky by nemali byť ku dňu podpisu zmluvy. Preto bude záležať na formulácii potvrdenia. Ak tam bude uvedené, že ku dňu podpisu zmluvy nie sú žiadne nedoplatky, môže byť vystavené aj s určitým časovým predstihom. Ak by však potvrdenie uvádzalo starší dátum a medzi týmto dátumom a dátumom podpisu zmluvy vznikli nové nedoplatky, kataster by to mohol odmietnuť.
Štandardne by takéto potvrdenie nemalo byť staršie ako 30 dní, aby odrážalo aktuálny stav. Je potrebné mať aktuálny stav, ale záleží na konkrétnom miestnom katastri, či takéto staršie potvrdenie prijmú. V prípade pochybností je vždy lepšie požiadať správcu o nové, aktuálne vyhlásenie.
Po úspešnom prevzatí bytu, ktoré by malo byť sprevádzané spísaním preberacieho a odovzdávacieho protokolu, v ktorom sa uvedie stav bytu a meračov energií, je potrebné:
- Oznámiť správcovi bytového domu zmenu vlastníka bytu: Je potrebné zistiť u konkrétneho správcu, aké dokumenty potrebuje na zaevidovanie zmeny vlastníka. Od momentu prevzatia bytu bude správca účtovať služby spojené s užívaním bytu a príspevky do fondu opráv už novému vlastníkovi.
- Prehlásiť nového užívateľa u energetických podnikov a iných poskytovateľov služieb: Podľa toho, čo všetko je súčasťou platby za služby spojené s užívaním bytu, ktoré sa uhrádzajú správcovi (typicky napríklad voda, odvoz smetí), je potrebné oznámiť zmenu vlastníka bytu aj dodávateľovi elektriny, plynu, internetu, televízie, RTVS (koncesionárske poplatky) a pod.
- Podať daňové priznanie pre daň z nehnuteľnosti: Daňové priznanie je potrebné podať do 31. januára roku nasledujúceho po roku, v ktorom ste nadobudli byt. Daňové priznanie sa podáva na obci, v ktorej sa byt nachádza.
Právna úprava konania o povolení vkladu: Proces na katastri nehnuteľností
Konanie o povolení vkladu je osobitným druhom správneho konania, ktoré je upravené najmä v § 22 a nasl. katastrálneho zákona. Katastrálne konanie možno vykonať písomne listinným spôsobom alebo elektronicky. Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh.
Pri príprave kúpnej zmluvy je potrebné vychádzať z ustanovení o kúpnej zmluve podľa § 588 a nasl. Občianskeho zákonníka (zákon č. 40/1964 Zb.). K základným a nevyhnutným náležitostiam takejto zmluvy patrí presné označenie prevádzanej nehnuteľnosti a uvedenie kúpnej ceny. V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu a nebytovému priestoru v bytovom dome je nutné prednostne vychádzať z ustanovení zákona č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v platnom znení. Tento zákon upravuje náležitosti zmluvy o prevode vlastníctva bytu a zmluvy o prevode vlastníctva nebytového priestoru v bytovom dome.
Príprava zmluvy o prevode nehnuteľnosti je pomerne náročná, preto je vhodné požiadať o jej vypracovanie právnika. Kúpa nehnuteľnosti je často investíciou na celý život a preto nie je vhodné právnu stránku veci podceniť. V každom prípade je nutné si zmluvu pred jej podpísaním pozorne prečítať, ubezpečiť sa, že jej dobre rozumiete, a že je v nej presne zachytené všetko, na čom ste sa s druhou zmluvnou stranou dohodli. Pri prevodoch nehnuteľností sa ľudia často stávajú obeťami podvodníkov.
Advokáti vykonávajú tzv. autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti jej účastníkov a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenému účastníkovi teda musí túto škodu nahradiť. Aj v tomto prípade je riziko podvodov a vzniku prípadnej škody výrazne znížené.
Pokiaľ je totiž zjavné, že zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť účastníkov zmluvy. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti účastníkov.
Vlastnícke právo k nehnuteľnosti vzniká, mení sa a zaniká vkladom do katastra nehnuteľností. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia katastrálneho odboru okresného úradu o jeho povolení. Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania. Na katastrálne konanie je príslušný katastrálny odbor okresného úradu, v ktorého územnom obvode sa dotknutá nehnuteľnosť nachádza. Ak sa zápis práv k nehnuteľnostiam vkladom týka nehnuteľností nachádzajúcich sa v územnom obvode viacerých okresných úradov, je príslušný konať o celom návrhu ktorýkoľvek z príslušných okresných úradov.
Ešte pred podaním návrhu na vklad je možné podať oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva, ktoré nájdete na internetovej stránke Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Toto oznámenie sa zašle elektronicky na príslušný katastrálny odbor okresného úradu. Pred podaním návrhu na vklad v elektronickej podobe alebo v listinnej podobe môže účastník konania vyplniť oznámenie o návrhu na vklad v elektronickej podobe. V prípade podania v papierovej podobe je prílohou k návrhu na vklad oznámenie o návrhu na vklad v papierovej podobe. V prípade podania v elektronickej podobe sa číslo oznámenia o návrhu na vklad uvádza vo formulári návrhu na vklad. Ak do 90 dní od vyplnenia oznámenia o návrhu na vklad účastník konania nepodá návrh na vklad, na oznámenie sa neprihliada.
Prílohou k návrhu na vklad je zmluva, na ktorej základe má byť právo k nehnuteľnosti zapísané do katastra, v dvoch vyhotoveniach. Okrem toho je k návrhu potrebné priložiť aj ďalšie predpísané prílohy (napr. potvrdenie o nedoplatkoch). Náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní. Pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu a jeden rovnopis príloh. Ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá kvalifikovaný elektronický podpis.
Katastrálny odbor okresného úradu rozhodne o návrhu na vklad do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad. Ak zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, nie je v rozpore s katastrálnym operátom a sú splnené procesné podmienky na povolenie vkladu, okresný úrad rozhodne o návrhu na povolenie vkladu do 20 dní. Ak sú podmienky na vklad splnené, vklad sa povolí a rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. V prípade zamietnutia vkladu sa rozhodnutie doručí všetkým účastníkom konania, pričom proti tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie. Odvolanie sa podáva na katastrálnom odbore okresného úradu, ktorý rozhodnutie vydal, a to v lehote 30 dní od doručenia rozhodnutia účastníkovi.
Návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je spoplatnený sumou 100 € bez ohľadu na cenu nehnuteľnosti. V prípade, že účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada o urýchlené rozhodnutie o vklade do 15 dní, výška poplatku predstavuje sumu 300 €. Ak účastník podá „urýchlený“ návrh na vklad do katastra elektronicky, vyberá sa poplatok vo výške 150 €.
V prípade, ak sa rozhodnete kúpiť alebo predať nehnuteľnosť, vždy sa radšej poraďte s právnikom alebo sa obráťte na realitnú kanceláriu. Kúpna zmluva musí obsahovať podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom.
tags: #vyhlasenie #spravcu #pre #kataster