Vlastníctvo nehnuteľnosti, ktorá bola v minulosti zaradená do obchodného majetku a následne sa rozhodnete ju predať, prináša špecifické daňové a účtovné otázky. Tento článok sa zameriava na situáciu, keď fyzická osoba (FO) vlastní byt už dlhšie obdobie, využíva ho na prenájom a má ho zaradený v obchodnom majetku. Po vyradení z obchodného majetku by mal byť príjem z predaja oslobodený od dane po uplynutí piatich rokov. Avšak, ak dôjde k chybe v evidencii a nehnuteľnosť je stále považovaná za súčasť obchodného majetku, vznikajú komplikácie pri plánovanom predaji.
Vyradenie majetku z obchodného majetku: Kľúčové kroky a dôsledky
Podľa § 6 ods. 3 Zákona o dani z príjmov (ZDP) daňovník fyzická osoba, ktorý vlastní byt už dlhší čas (napríklad 10 rokov) a využíva ho na prenájom, môže mať túto nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku. V takom prípade platí, že príjem z jej predaja by bol oslobodený od dane až po uplynutí piatich rokov od jej vyradenia z obchodného majetku. Dôležitým momentom je správne a včasné vyradenie majetku z obchodného majetku.
Dňom vyradenia majetku z obchodného majetku sa na účely ZDP rozumie deň, v ktorom daňovník poslednýkrát účtoval o majetku v účtovníctve alebo ho uvádzal v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP. V kontexte uvedenom v zadaní, k 31. decembru 2014 bolo vyhotovené vyhlásenie, v ktorom FO prehlásila, že byt vyradila z obchodného majetku. Tento krok mal zabezpečiť, že pri budúcom predaji už nebude nehnuteľnosť považovaná za súčasť obchodného majetku.
Chyby v daňovej evidencii a ich riešenie
Problém nastáva, ak sa pri predaji nehnuteľnosti v roku 2020 ukáže, že podľa daňovej evidencie (a daňových priznaní za roky 2015, 2016, 2017, 2018, 2019) je nehnuteľnosť stále súčasťou obchodného majetku. FO si nemusela byť vedomá toho, že jej bývalý účtovník nezohľadnil uvedené vyhlásenie pri vyhotovovaní daňových priznaní za uvedené roky. Táto situácia môže znamenať, že daňovník počítal s oslobodením od dane pri predaji, ale realita je iná.
Ako riešenie sa v takomto prípade ponúka postup podľa § 16 ods. 2 a 3 Daňového poriadku. FO by musela podať dodatočné daňové priznania za roky, kedy došlo k nesprávnemu zaradeniu majetku do obchodného majetku (teda za roky 2015 až 2019). Dôvodom je, že kvôli neoprávneným odpisom a ďalším neoprávneným výdavkom by mala byť daň vyššia, než bola pôvodne uvedená v podaných daňových priznaniach. Podaním dodatočných daňových priznaní a uhradením dodatočne vyrubenej dane, ako aj prípadných pokút za oneskorenie a sankcií, je možné napraviť chyby v minulosti. Po tomto kroku, ak uplynulo viac ako 5 rokov od skutočného vyradenia z obchodného majetku (aj keď to nebolo správne evidované), môže byť predaj nehnuteľnosti oslobodený od dane. Tento postup samozrejme ráta aj s vyššou daňou za predošlé roky a pokutami za oneskorenie.
Výdavky súvisiace s obstaraním nehnuteľnosti
Pri predaji nehnuteľnosti je dôležité správne určiť aj daňové výdavky, ktoré je možné odpočítať od príjmu. V súlade s ustanovením § 8 ods. 5 písm. d) ZDP, daňovým výdavkom pri príjmoch z prevodu nehnuteľnosti sú aj výdavky na finančné prostriedky preukázateľne vynaložené na technické zhodnotenie, opravu a údržbu veci, vrátane ďalších výdavkov súvisiacich s predajom veci (okrem výdavkov na osobné účely).
Zároveň, podľa § 8 ods. 5 písm. f) ZDP, za daňové výdavky pri príjmoch z prevodu nehnuteľnosti sa považujú aj výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku. Ak daňovník obstaral predávanú nehnuteľnosť z hypotekárneho úveru (poskytnutého výlučne na kúpu nehnuteľnosti), za výdavky na obstaranie nehnuteľnosti je možné považovať aj zaplatené úroky z tohto úveru.
Kľúčovou otázkou môže byť, či výdavky na vypracovanie znaleckého posudku pri kúpe bytu (ktorý bol vyžadovaný bankou ako podmienka na poskytnutie úveru) a výdavky na správne poplatky pri kúpe (napr. poplatky platené na katastri nehnuteľností) je možné považovať za výdavky na obstaranie nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 5 písm. f) ZDP. Vzhľadom na to, že výdavky na úroky z hypotekárneho úveru alebo iné poplatky súvisiace s úverom na kúpu nehnuteľnosti sú daňovo uznateľné, je logické predpokladať, že aj iné náklady priamo súvisiace s obstaraním nehnuteľnosti by mohli byť považované za daňové výdavky. Tieto zahŕňajú rôzne druhy poplatkov vynaložených daňovníkom pri obstaraní nehnuteľnosti, ako aj výdavky na vypracovanie znaleckého posudku, ak boli vynaložené priamo na kúpu predávanej nehnuteľnosti a súvisia s ňou. Tieto výdavky musia spĺňať podmienku § 8 ods. 2 ZDP, teda že boli preukázateľne vynaložené na dosiahnutie príjmu z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Problematika núteného predaja a DPH
Samostatnou kapitolou je problematika núteného predaja majetku platiteľa dane, ktorá je z hľadiska uplatňovania Zákona o DPH a Zákona o účtovníctve pomerne zložitá. Zákon o DPH nemá osobitné ustanovenia na úpravu núteného predaja tak, ako to bolo v minulosti. Exekučný poriadok upravuje proces exekúcie, kde vystupujú tri hlavné subjekty: povinný (dlžník), oprávnený (veriteľ) a súdny exekútor. Spôsoby vykonania exekúcie zahŕňajú aj predaj hnuteľných a nehnuteľných vecí.
Pri nútenom predaji tovaru vzniká daňová povinnosť predávajúcemu (povinnému) dňom dodania tovaru, ktorým je deň, keď kupujúci nadobudne právo nakladať s tovarom ako vlastník. Pri prevode nehnuteľnosti je dňom dodania deň odovzdania nehnuteľnosti do užívania, ak je tento skôr ako deň zápisu do katastra. Základom dane pri predaji na dražbe je vydražená cena, ktorá sa považuje za cenu vrátane dane.
Platiteľ dane, ktorého majetok sa predáva v dražbe, je povinný do 15 dní od vzniku daňovej povinnosti vyhotoviť faktúru. Ak povinný faktúru nevyhotoví, kupujúci si nemôže odpočítať daň. Túto situáciu možno riešiť tým, že faktúru v mene a na účet predávajúceho vyhotoví iná osoba, napríklad exekútor, na základe písomnej dohody.
VYSVETLENIE DPH PRE PODNIKANIE!
Účtovanie o nehnuteľnostiach na predaj
Účtovná jednotka, ktorá obstaráva nehnuteľnosť za účelom ďalšieho predaja, ju účtuje na účte 133 - Nehnuteľnosti na predaj, pokiaľ nejde o predaj v nezmenenom stave alebo nie sú splnené podmienky na účtovanie o zákazkovej výstavbe. Ak je predmetom účtovnej jednotky kúpa a predaj nehnuteľnosti v nezmenenom stave, účtuje sa na účte 132 - Tovar na sklade a v predajniach.
V prípade zákazkovej výstavby nehnuteľnosti určenej na predaj, ktorá spĺňa podmienky priebežného transferu (prenos efektívnej kontroly a riadiacej spoluzodpovednosti zo zhotoviteľa na objednávateľa), sa účtuje na princípoch účtovania o zákazkovej výrobe. To znamená, že v priebehu účtovného obdobia sa účtujú vyfakturované sumy za vykonanú prácu a prijaté preddavky. K účtovnej závierke sa potom upravujú výnosy podľa stupňa dokončenia zákazky.
Ak však nedochádza k priebežnému transferu a zmluva o predaji sa uzatvára až po dokončení výstavby, účtovná jednotka účtuje o procese výstavby na účtoch účtovej skupiny 12 - Zásoby vlastnej výroby a 61 - Zmena stavu zásob vlastnej výroby.
Predaj nehnuteľnosti po kolaudácii a oslobodenie od dane
Pri predaji nehnuteľnosti na dražbe je z hľadiska aplikácie zákona o DPH často výhodnejšie uplatniť režim oslobodenia, za predpokladu, že sa nehnuteľnosť predáva viac ako päť rokov po kolaudácii alebo po piatich rokoch od začatia jej prvého užívania. V takom prípade, ak ide o príležitostný predaj, nemá oslobodenie vplyv na sumu odpočítanej dane.
Avšak, ak platiteľ dane predal nehnuteľnosť, pri ktorej realizoval stavebné úpravy vyžadujúce stavebné povolenie a pri ktorých si odpočítal daň, a táto nehnuteľnosť je následne predaná s oslobodením od dane, platiteľ dane je povinný urobiť úpravu odpočítanej dane. Táto úprava sa vykonáva v poslednom zdaňovacom období kalendárneho roka, v ktorom došlo k zmene účelu použitia investičného majetku.
Exekútor a DPH
Exekútor vykonáva nezávislú ekonomickú činnosť a je zdaniteľnou osobou podľa zákona o DPH. Ak dosiahne určitý obrat, je povinný sa registrovať pre DPH. Pri predaji majetku v rámci exekúcie vzniká daňová povinnosť predávajúcemu (povinnému), pričom základom dane je vydražená cena. Exekútor nie je verejným orgánom, ale poskytuje profesionálne služby, a preto sa na neho nevzťahujú oslobodenia ako na subjekty verejného práva. Daňová povinnosť vzniká dňom dodania služby alebo prijatím platby.
Pri predaji nehnuteľnosti na dražbe je dôležité, aby boli splnené všetky náležitosti týkajúce sa fakturácie a úhrady dane, aby kupujúci mohol uplatniť právo na odpočítanie dane. V prípade, že povinný neposkytne potrebnú súčinnosť, môže to viesť k problémom s odpočítaním dane a nevysporiadaním daňovej povinnosti voči štátnemu rozpočtu.
Záver
Predaj nehnuteľnosti, ktorá bola v minulosti súčasťou obchodného majetku, si vyžaduje dôkladnú pozornosť venovanú daňovej evidencii, správnemu vyradeniu majetku z obchodného majetku a dodržaniu zákonných lehôt. V prípade pochybností alebo chýb v evidencii je nevyhnutné podať dodatočné daňové priznania a uhradiť prípadné nedoplatky. Správne uplatnenie daňových výdavkov a pochopenie pravidiel DPH pri predaji nehnuteľností, vrátane situácií núteného predaja, sú kľúčové pre minimalizáciu daňových rizík. V každom prípade sa odporúča konzultácia s daňovým poradcom.
tags: #vydrazena #nehnutelnost #obstarana #na #predaj #doklady