Prenájom nebytových priestorov predstavuje kľúčový krok pre mnohé podnikateľské subjekty a organizácie, ktoré potrebujú adekvátny priestor na svoju činnosť. Správne nastavenie nájomného vzťahu, vrátane pochopenia všetkých súvislostí týkajúcich sa technického zhodnotenia (TZ) a opráv na prenajatom majetku, je zásadné pre bezproblémové a úspešné dlhodobé fungovanie. Tento článok sa detailne zameriava na právne a daňové aspekty technického zhodnotenia vykonaného nájomcom v prenajatých priestoroch, analyzuje práva a povinnosti oboch zmluvných strán a objasňuje komplikované situácie vyplývajúce z ukončenia nájomného vzťahu.
Definícia a rozsah nájomného vzťahu v kontexte technického zhodnotenia
Pre účely úpravy základu dane u prenajímateľa o nepeňažný príjem z titulu technického zhodnotenia (TZ) vykonaného nájomcom, ako aj pri oprávach na prenajatom majetku, došlo od 1. januára 2015 k spresneniu definície pojmu „nájomný vzťah“. Táto definícia bola rozšírená o ďalšie nájomné vzťahy, pri ktorých dochádza k užívaniu cudzej veci. V kontexte ustanovení týkajúcich sa úpravy základu dane sa „nájomným vzťahom“ rozumie aj nájomný vzťah podľa § 6 zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov.
Technické zhodnotenie nájomcom: proces a daňové implikácie
V prípade, ak nájomca s písomným súhlasom prenajímateľa vykoná v prenajatých priestoroch stavebné úpravy, ktoré predstavujú technické zhodnotenie, je dôležité správne pochopiť jeho daňové a účtovné dôsledky. Ak nájomca vykonal v roku 2025 stavebné úpravy v hodnote 10 000 € a o výšku tohto technického zhodnotenia v roku jeho vykonania zvýšil prenajímateľ vstupnú (zostatkovú) cenu prenajatého predmetu nájmu, ide o špecifickú situáciu.
Ak prenajímateľ po zaradení TZ vykonaného a uhradeného nájomcom zvýši vstupnú cenu predmetu nájmu, v roku jeho zaradenia do užívania (v roku 2025) sa toto zvýšenie považuje za jeho nepeňažný príjem, ktorý je predmetom zdanenia. Tento príjem sa uvádza na riadku 110 daňového priznania právnických osôb.
Odpisovanie technického zhodnotenia nájomcom
Zákon o dani z príjmov explicitne upravuje možnosť nájomcu odpisovať technické zhodnotenie na prenajatom majetku. Podľa § 24 ods. 2 zákona o dani z príjmov má nájomca právo odpisovať TZ prenajatého hmotného majetku na základe písomnej zmluvy s vlastníkom. Táto možnosť je podmienená tým, že vlastník (prenajímateľ) nezvýši vstupnú cenu tohto majetku o náklady na TZ vykonané nájomcom.
Ak náklady na predmetné TZ presahujú sumu 1 700 eur, nájomca v súlade s § 22 ods. 6 písm. a) postupuje pri ich odpisovaní ako pri inom majetku. To znamená, že TZ zaradí do rovnakej odpisovej skupiny ako je prenajatý majetok a odpisuje ho v plnej výške. V prvom roku odpisovania hmotného majetku, v súlade s § 27 ods. 2 a § 28 ods. 2 zákona o dani z príjmov, uplatní daňovník do daňových výdavkov iba pomernú časť z ročného odpisu pripadajúcu na mesiace, počas ktorých sa hmotný majetok používal, vrátane mesiaca zaradenia do užívania do konca zdaňovacieho obdobia.
Je dôležité poznamenať, že TZ vykonané na prenajatom majetku môže nájomca odpisovať do daňových výdavkov len počas doby trvania nájomného vzťahu.
Ukončenie nájomného vzťahu a osud technického zhodnotenia
Kľúčovým momentom, ktorý často prináša komplikácie, je ukončenie nájomného vzťahu. V roku 2025 bola ukončená nájomná zmluva administratívnej budovy medzi prenajímateľom a nájomcom. Nájomca, ktorý v roku 2021 vykonal na budove TZ s písomným súhlasom prenajímateľa a toto TZ aj odpisoval, sa v tejto situácii nachádza pred rozhodnutím, ako ďalej postupovať s majetkom, ktorý má ku dňu ukončenia nájmu stále určitú daňovú zostatkovú cenu.
V prípade, že pri ukončení nájomného vzťahu nájomca neuviedol prenajaté priestory do pôvodného stavu, ani sa s prenajímateľom nedohodol na odkúpení zostatkovej ceny TZ, a toto bolo bezodplatne odovzdané prenajímateľovi, ide o nepeňažný príjem prenajímateľa v roku ukončenia nájomnej zmluvy. Podľa § 17 ods. 20 písm. b) zákona o dani z príjmov, ak prenajímateľ neodkúpi po skončení nájmu predmet TZ a nájomca si ho neponechá, má prenajímateľ povinnosť daňovú zostatkovú cenu TZ zdaniť ako nepeňažný príjem. Pri výpočte výšky nepeňažného príjmu musí prenajímateľ použiť rovnomerný spôsob odpisovania.
Nájomca v takejto situácii zostatkovú cenu TZ nezahrnie do daňových výdavkov, nakoľko nedochádza k vyradeniu majetku z dôvodu predaja, škody, likvidácie a podobne. Po ukončení nájomného vzťahu nájomca stráca právo nakladať s majetkom a z tohto dôvodu nemôže predať TZ ďalšiemu (inému) nájomcovi. Majetok, vrátane jeho TZ, musí vrátiť prenajímateľovi.
Odkúpenie technického zhodnotenia prenajímateľom
Alternatívnym riešením pri ukončení nájomného vzťahu je možnosť odkúpenia zostatkovej ceny TZ prenajímateľom. Ak prenajímateľ odkúpi zostatkovú cenu TZ (aj za nižšiu cenu ako je jej daňová zostatková hodnota), zvýši tým vstupnú cenu predmetu nájmu a bude ju ďalej odpisovať v súlade so zvoleným spôsobom odpisovania.
V prípade, že prenajímateľ odkúpi TZ za nižšiu cenu ako je jeho daňová zostatková cena (pri použití rovnomerného spôsobu odpisovania), vzniká otázka, či je tento rozdiel nepeňažným príjmom prenajímateľa. Podľa dostupných informácií, ak prenajímateľ odkúpi zostatkovú cenu TZ za nižšiu cenu ako je daňová zostatková cena, bude jeho nepeňažným príjmom rozdiel medzi daňovou zostatkovou cenou (pri rovnomernom spôsobe odpisovania) a kúpnou cenou.
Z pohľadu nájomcu, ak odpredá zostatkovú cenu TZ prenajímateľovi za odplatu, náklad zaúčtovaný v dôsledku vyradenia neodpísaného technického zhodnotenia z iného hmotného majetku zahrnie do daňových výdavkov podľa § 19 ods. 3 písm. b) zákona o dani z príjmov. Nájomca príjem za predaj zostatkovej ceny TZ zdaní ako výnos z jeho predaja po uplatnení výdavku vo forme daňovej zostatkovej ceny vykonaného TZ v plnej výške, bez ohľadu na to, v ktorej odpisovej skupine prenajímateľ odpisuje prenajímanú nehnuteľnosť.
Vzťah Občianskeho zákonníka a zákona o nájme nebytových priestorov
Pri riešení otázok súvisiacich s nájmom nebytových priestorov je nevyhnutné rozlišovať medzi všeobecnou úpravou v Občianskom zákonníku (OZ) a špeciálnou úpravou v zákone č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl. OZ špeciálne (lex specialis k lex generalis). To znamená, že na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov sa všeobecná úprava použije len v prípade, ak ich neupravuje osobitný (špeciálny) zákon.
Právna úprava skončenia nájmu nebytového priestoru uzavretého na určitý čas, obsiahnutá v ustanovení § 9 zákona č. 116/1990 Zb., má prednosť pred ustanovením § 676 ods. 2 Občianskeho zákonníka o obnovení nájmu. Podľa judikatúry Najvyššieho súdu SR (napr. sp. zn. 3Obdo/34/2018) a Krajského súdu v Trnave (24Co/102/2023), ustanovenie § 676 ods. 2 OZ sa nepoužije na nájom nebytového priestoru, ktorý skončil uplynutím dojednaného času podľa ustanovenia § 9 ods. 1 zákona č. 116/1990 Zb. Nájom nebytového priestoru uzavretý na určitý čas sa preto nemôže predĺžiť (resp. obnoviť) konkludentným spôsobom.
Povinnosti nájomcu a prenajímateľa pri nájomnom vzťahu
Z ustanovení Občianskeho zákonníka vyplýva, že nájomca je povinný starať sa o to, aby na prenajatej veci nevznikla škoda. Prenajímateľ naopak musí udržiavať vec v stave spôsobilom na dohodnuté alebo obvyklé užívanie.
Vynaložené náklady na vykonané opravy prenajatých priestorov nad rámec opráv dohodnutých v nájomnej zmluve môžu byť považované za nepeňažný príjem prenajímateľa podľa § 17 ods. 21 zákona o dani z príjmov v tom roku, v ktorom sa oprava vykonala, ak ich nájomca zahrnul do svojich nákladov.
Zlúčenie nájomcu a prenajímateľa: zánik zmluvy a účtovné hľadisko
V prípade zlúčenia obchodných spoločností, ak dôjde k zlúčeniu nájomcu a prenajímateľa, nájomná zmluva zaniká. Z účtovného hľadiska však v tomto prípade nedochádza k vyradeniu majetku u nájomcu, ale len k jeho zaúčtovaniu v súvahe právneho nástupcu. Postup účtovania pri zlúčení obchodných spoločností je upravený v príslušných opatreniach Ministerstva financií SR.
Odpovede na konkrétne otázky a prípadové štúdie
Prípadová štúdia 1: Nájomca vykonal TZ, ktoré odpisoval, a zmluva bola ukončená.
Nájomca mal prenajaté priestory na dobu 5 rokov od roku 2021. V prvom roku nájmu s písomným súhlasom prenajímateľa vykonal stavebné úpravy v hodnote 5 300 € a začal ich odpisovať ako iný majetok zrýchleným spôsobom odpisovania. V roku 2025 došlo k ukončeniu nájomného vzťahu a TZ vykonané nájomcom má ku dňu ukončenia nájmu ešte určitú daňovú zostatkovú cenu.
Ak prenajímateľ neodkúpi po skončení nájmu predmet TZ a nájomca si ho neponechá, má prenajímateľ povinnosť daňovú zostatkovú cenu TZ zdaniť ako nepeňažný príjem podľa § 17 ods. 20 písm. b) zákona o dani z príjmov. Pri výpočte výšky nepeňažného príjmu musí prenajímateľ použiť rovnomerný spôsob odpisovania. Ak prenajímateľ odkúpi zostatkovú cenu TZ (aj za nižšiu cenu), zvýši vstupnú cenu predmetu nájmu a bude ju ďalej odpisovať v súlade so zvoleným spôsobom odpisovania. Nájomca príjem za predaj zostatkovej ceny TZ zdaní ako výnos z jeho predaja po uplatnení výdavku vo forme daňovej zostatkovej ceny vykonaného TZ v plnej výške.
Prípadová štúdia 2: Nájomca fakturoval časť TZ prenajímateľovi, ktorý zvýšil vstupnú cenu majetku.
Nájomca vykonal TZ na prenajatej nehnuteľnosti na základe písomného súhlasu s prenajímateľom a vyfakturoval časť vykonaného TZ (vo výške 30 %) tomuto prenajímateľovi, ktorý zvýšil o jeho výšku vstupnú cenu prenajatého majetku. Tento postup nie je možný. Nájomca postupuje pri odpisovaní TZ presahujúceho sumu 1 700 eur ako pri inom majetku, teda zaradí ho do rovnakej odpisovej skupiny ako je prenajatý majetok a odpisuje ho v plnej výške.
Prípadová štúdia 3: Nájomca odkúpil nehnuteľnosť, na ktorej vykonal TZ.
Spoločnosť mala v prenájme nehnuteľnosť, na ktorej bolo počas prenájmu vykonané technické zhodnotenie. So súhlasom prenajímateľa technické zhodnotenie odpisoval nájomca. V priebehu prenájmu ale spoločnosť odkúpila uvedenú nehnuteľnosť. Bude spoločnosť po kúpe tejto nehnuteľnosti odpisovať samostatne vykonané technické zhodnotenie a samostatne nehnuteľnosť?
Po ukončení nájomného vzťahu nájomca stráca právo nakladať s majetkom a z tohto dôvodu nemôže ďalej odpisovať ani technické zhodnotenie tohto majetku. Majetok, vrátane jeho technického zhodnotenia, musí vrátiť prenajímateľovi. V prípade, že nájomca ním vykonané technické zhodnotenie na prenajatom hmotnom majetku bezodplatne odovzdá prenajímateľovi, prenajímateľ je povinný upraviť základ dane podľa § 17 ods. 20 zákona o dani z príjmov. Nájomca náklad zaúčtovaný v dôsledku vyradenia neodpísaného technického zhodnotenia iného hmotného majetku nezahrnie do daňových výdavkov.
V prípade, že nájomca ním vykonané technické zhodnotenie na prenajatom hmotnom majetku odpredá za odplatu prenajímateľovi, náklad zaúčtovaný v dôsledku vyradenia neodpísaného technického zhodnotenia z iného hmotného majetku zahrnie do daňových výdavkov podľa § 19 ods. 3 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Až ďalším právnym krokom môže daňovník, ktorý si hmotný majetok pôvodne prenajímal, nadobudnúť predmetný majetok, a to vrátane technického zhodnotenia tohto majetku. Daňovník, ktorý bol pôvodne v postavení nájomcu v už ukončenom nájomnom vzťahu, nemôže odpisovať majetok a jeho technické zhodnotenie bez toho, aby existoval právny titul, ktorý mu umožní nakladanie s týmto majetkom buď ako vlastník, alebo ako ekonomický užívateľ. Daňovník, ktorý odpisovaný hmotný majetok nadobudne, určí jeho vstupnú cenu podľa § 25 zákona o dani z príjmov v závislosti od právneho dôvodu nadobudnutia. Ak majetok nadobudne kúpou, vstupnou cenou bude obstarávacia cena zistená podľa § 25 ods. 1 písm. a) prvého bodu zákona o účtovníctve. Pri určení výšky odpisov nadobudnutého hmotného majetku v roku, v ktorom tento majetok uvedie do užívania, daňovník postupuje podľa § 27 ods. 2 zákona o dani z príjmov.
Žiadosť o prenájom nebytových priestorov: proces a náležitosti
Proces získania nebytového priestoru do prenájmu zvyčajne začína podaním žiadosti. Napríklad mesto Martin vyžaduje použitie špecifického formulára, ktorý sa podáva po zverejnení ponuky na priamy prenájom nebytových priestorov na internetovej stránke mesta. K žiadosti je potrebné priložiť vyplnený formulár a dbať na dodržanie termínu predloženia uvedeného vo vyhlásenej ponuke.
Nájomná zmluva: kľúčový dokument pre definovanie práv a povinností
Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Musí obsahovať presné označenie zmluvných strán (fyzická osoba, živnostník, právnická osoba), presný popis nehnuteľnosti, ktorá je predmetom nájmu, vrátane adresy, čísla listu vlastníctva a katastrálneho územia.
Základné náležitosti nájomnej zmluvy zahŕňajú:
- Označenie zmluvných strán:
- Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia.
- Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo.
- Právnická osoba: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo a meno a priezvisko osoby oprávnenej za ňu konať.
- Označenie predmetu nájmu: Za nebytové priestory sa považujú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré sú podľa rozhodnutia stavebného úradu určené na iné účely ako na bývanie. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu.
- Práva a povinnosti zmluvných strán:
- Prenajímateľ: Zaväzuje sa odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie a na svoje náklady ho v tomto stave udržiavať.
- Nájomca: Má právo užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s jeho určením. Je povinný oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv a umožniť ich vykonanie. Nájomca je tiež povinný na vlastné náklady vykonávať drobné opravy a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou.
- Nájomné a úhrady za plnenia: Zmluva musí obsahovať výšku a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia. V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu, ktoré nájomca hradí formou preddavkov a následne sa vyúčtujú. Prenajímateľ si môže vyhradiť právo jednostranne upraviť výšku nájomného raz ročne o mieru inflácie.
- Doba nájmu: Zmluva musí špecifikovať, či ide o nájom na určitý alebo neurčitý čas.
Zánik nájomného vzťahu
Nájom nebytového priestoru zaniká najmä:
- Písomnou dohodou.
- Výpoveďou nájomcu alebo prenajímateľa v zmysle zákona č. 116/1990 Zb.
- Odstúpením od zmluvy.
- Zánikom predmetu nájmu.
Pri výpovedi zmluvy dojednanej na určitý čas platí výpovedná lehota tri mesiace, ktorá začína plynúť prvým dňom mesiaca nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bola výpoveď doručená druhej strane. Zákonom stanovené výpovedné dôvody sú taxatívne a nemožno ich rozširovať.
Podnájom nebytových priestorov
Nájomca môže prenechať nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu len s predchádzajúcim súhlasom prenajímateľa. Podnájom je vzťah uzatvorený vždy len na dobu určitú, najdlhšie do skončenia nájmu. Podnájom bez súhlasu prenajímateľa je výpovedným dôvodom.
Dôležité predpisy a zákony
Pri otázkach nájmu nebytových priestorov je potrebné sa riadiť najmä nasledujúcimi právnymi predpismi:
- Zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov.
- Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v znení neskorších predpisov.
- Zákon č. 369/1990 Zb. o obecnom zriadení v platnom znení.
- Zákon č. 138/1991 Zb. o majetku obcí v platnom znení.
Zabezpečenie komplexného porozumenia všetkých aspektov súvisiacich s technickým zhodnotením prenajatých priestorov je kľúčové pre predchádzanie sporom a zabezpečenie hladkého priebehu nájomného vzťahu.
tags: #vybavenie #prenajatych #priestorov #prenajom