Proces prevodu nehnuteľnosti je zvyčajne dvojfázový. Prvou fázou je uzatvorenie príslušnej zmluvy, napríklad kúpnej alebo darovacej. Druhou fázou je registrácia prevodu nehnuteľnosti na príslušnom orgáne, ktorým je katastrálny odbor príslušného okresného úradu. Zmena vlastníka nehnuteľnosti si preto vyžaduje nielen uzatvorenie samotnej scudzovacej zmluvy, ale aj právoplatné rozhodnutie katastrálneho úradu, ktoré takúto zmenu povoľuje, známe ako rozhodnutie o povolení vkladu.
Problematika odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľností
Situácia sa komplikuje, ak dôjde k jednostrannému zrušeniu uzatvorenej zmluvy. Problematika odstúpenia od zmluvy o prevode nehnuteľností bola predmetom viacerých diskusií a právnych sporov. Kľúčovou otázkou zostáva, či odstúpenie od zmluvy vyvoláva účinky od samého začiatku a či tieto účinky platia voči všetkým osobám (tzv. vecno-právne účinky) alebo len medzi zmluvnými stranami (tzv. obligačno-právne účinky).
Dôležité rozhodnutie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky sp. zn. 6 Sžo/229/2010 prinieslo istú odpoveď. Podľa tohto rozhodnutia má odstúpenie od zmluvy o prevode nehnuteľností vecno-právne účinky, avšak s výnimkou práv dobromyseľného nadobúdateľa nehnuteľnosti, ktoré nie sú odstúpením od zmluvy dotknuté. Toto rozhodnutie bolo publikované v Zbierke stanovísk Najvyššieho súdu a rozhodnutí súdov Slovenskej republiky pod publikačným číslom 81/2014, čím získalo povahu záväzného judikátu. Význam tohto rozhodnutia spočíva nielen v určení účinkov odstúpenia od zmluvy, ale aj v determinácii postupu katastrálnych úradov v prípadoch jednostranného zrušenia zmluvy.
Aktuálny postup katastrálnych úradov pri odstúpení od zmluvy
V prípade, ak pôvodný vlastník nehnuteľnosti po odstúpení od zmluvy požiada o zápis svojho vlastníckeho práva, katastrálne úrady postupujú nasledovne: najprv doručia odstúpenie od zmluvy druhej zmluvnej strane (kupujúcemu) a vyzývajú ju, aby sa v určenej lehote (zvyčajne 15 dní) vyjadrila, či s odstúpením súhlasí. V tejto výzve je kupujúci poučený, že ak s odstúpením nesúhlasí, musí v stanovenej lehote zároveň preukázať, že podal na súd žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. V opačnom prípade dôjde k zápisu vlastníckeho práva pôvodného majiteľa.
Ak dôjde k včasnému preukázaniu podania žaloby, katastrálny úrad záznam nevykoná, ale na liste vlastníctva vyznačí plombu o začatom záznamovom konaní. V prípade, že kupujúci zostane pasívny a odstúpenie od zmluvy nenamieta, katastrálny úrad zapíše vlastnícke právo pôvodného majiteľa záznamom.
Tento postup katastrálnych úradov je konzistentný s názorom Najvyššieho súdu SR, čo potvrdzuje aj prax týchto úradov a stanoviská Úradu geodézie, kartografie a katastra SR. Tieto stanoviská opakovane odkazujú na uvedený judikát a potvrdzujú správnosť postupu katastrálnych úradov.
Rozlišovanie okamihu odstúpenia od zmluvy
Podľa uvedeného stanoviska je dôležité rozlišovať okamih, kedy dôjde k odstúpeniu od zmluvy. Ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy pred rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu vlastníckeho práva, kupujúci by mal podať žalobu o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Ak však dôjde k odstúpeniu od zmluvy až po tom, čo je kupujúci zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by tento podať žalobu o určenie vlastníckeho práva. Rovnaký postup sa predpokladá aj v prípade zrušenia darovacej zmluvy.
Možné nedostatky v procesných princípoch
Napriek zaužívanému postupu sa však objavujú názory, že súčasný postup katastrálnych úradov môže kolidovať s niektorými procesnými zásadami.
Jedným z problémov je obmedzenie možnosti podávať určovacie žaloby, ktorými sa namieta (ne)platnosť právneho úkonu, v dôsledku rekodifikácie civilného procesu. Zo zákona o katastri nehnuteľností ani z iného predpisu však nevyplýva možnosť domáhať sa neplatnosti odstúpenia od zmluvy. Pri striktne formalistickom výklade by tak kupujúci nemal možnosť účinne chrániť svoje vlastnícke právo.
Sme však toho názoru, že žaloba o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by mala byť prípustná, inak by kupujúci nemal žiadny efektívny procesný nástroj na ochranu svojho práva. Jedinou prípustnou žalobou by mohla byť žaloba o určenie vlastníckeho práva, avšak jej podaniu bráni skutočnosť, že kupujúci nie je vlastníkom nehnuteľnosti, ak dôjde k odstúpeniu od zmluvy pred povolením vkladu. Z tohto dôvodu nemôže podať žalobu o určenie vlastníckeho práva vo svoj prospech, keďže nie je aktívne legitimovaný. Ak by mal kupujúci čakať na zápis predávajúceho ako vlastníka, bol by zmarený preventívny účel určovacej žaloby. Zamietnutie žaloby o určenie neplatnosti odstúpenia od zmluvy by v tomto prípade znamenalo odňatie spravodlivosti, čo je v právnom štáte neprípustné. Navyše, okruh žalôb v Civilnom sporovom poriadku je uvedený len demonštratívne, čo nevylučuje prípustnosť takejto žaloby.
Kolízia pravdivosti verejnej a súkromnej listiny
V prípade, ak k odstúpeniu od zmluvy dôjde v čase, keď je kupujúci už zapísaný ako vlastník nehnuteľnosti, mal by podľa praxe katastrálnych úradov podať žalobu o určenie vlastníckeho práva voči pôvodnému predávajúcemu. V takom prípade sa kupujúci, zapísaný ako vlastník na liste vlastníctva (verejná listina), dostáva do paradoxnej situácie. List vlastníctva sa považuje za pravdivý, pokiaľ sa nepreukáže opak. Naopak, odstúpenie od zmluvy ako súkromná listina má nižšiu dôkaznú hodnotu. Na jej popretie postačuje jednoduché popretie druhou stranou, pričom dôkazné bremeno jej pravdivosti leží na tom, kto ju predložil - teda na predávajúcom.
Kupujúci sa tak ocitá v situácii, kde musí preukazovať pravdivosť verejnej listiny, ktorá je v jeho prospech, a zároveň preukazovať nepravdivosť súkromnej listiny, ktorá je v jeho neprospech. Dôkazná sila súkromnej listiny je tak povýšená nad správnosť verejnej listiny, čo je v rozpore so zásadou rozdelenia dôkazného bremena a tzv. negatívnou dôkaznou teóriou.
Z hľadiska týchto princípov by mal katastrálny úrad vyzvať kupujúceho, aby sa vyjadril k odstúpeniu. Ak kupujúci odstúpenie namietne, malo by byť úlohou predávajúceho podať žalobu a preukázať platnosť odstúpenia od zmluvy (súkromná listina) a nesprávnosť údajov na liste vlastníctva (verejná listina).
Kolízia súkromnej listiny a správneho aktu
Vlastnícke právo kupujúceho je potvrdené rozhodnutím katastrálneho úradu o povolení vkladu, teda správnym aktom. Tento akt požíva prezumpciu správnosti, pokiaľ nie je zrušený alebo zmenený úradným postupom. Odstúpenie od zmluvy ako súkromná listina nie je samo o sebe spôsobilé spochybniť správnosť rozhodnutia katastrálneho úradu.
Kupujúci sa v prípade podania žaloby ocitá v situácii, kedy musí preukazovať správnosť rozhodnutia správneho orgánu (ktoré nebolo zrušené ani zmenené), namiesto predávajúceho, ktorý by mal túto správnosť spochybňovať.
Zrušenie darovacej zmluvy a odvolanie daru
Podľa názoru Úradu by sa podobne malo postupovať aj v prípade odvolania darovania. Ak darca vyzve obdarovaného na vrátenie daru a následne požiada katastrálny úrad o zápis svojho vlastníckeho práva, katastrálny úrad je povinný vyzvať obdarovaného, či s vrátením daru súhlasí. V opačnom prípade ho vyzve, aby v stanovenej lehote podal žalobu buď o určenie neplatnosti výzvy na vrátenie daru (ak obdarovaný ešte nie je zapísaný ako vlastník), alebo o určenie vlastníckeho práva (ak je obdarovaný už zapísaný ako vlastník). Katastrálny úrad obdarovaného poučí o následkoch nepodania žaloby.
Vychádza sa z právneho názoru potvrdeného judikatúrou Najvyššieho súdu SR, že k zániku darovacej zmluvy dochádza doručením výzvy na vrátenie daru, ktorá vyvoláva obdobné účinky ako odstúpenie od zmluvy.
Rozpor s negatívnou dôkaznou teóriou pri odvolaní darovania
Súčasný postup katastrálnych úradov pri odvolaní darovania však naráža na rovnaké obmedzenia ako v prípade odstúpenia od zmluvy. Bežnou praxou je, že v prípade, ak obdarovaný odmieta dar vydať, je darca povinný podať žalobu o vydanie veci, vypratanie nehnuteľnosti, resp. o určenie vlastníckeho práva. V takomto konaní je na darcovi dôkazné bremeno, aby preukázal, že sa obdarovaný správa voči nemu spôsobom, ktorý hrubo porušuje dobré mravy.
Pri uplatnení postupu katastrálnych úradov sa však obdarovaný ocitá v situácii, kedy musí preukazovať, že dobré mravy hrubo neporušil a znášať dôkazné bremeno v tomto smere. Uvedený postup je v rozpore s negatívnou dôkaznou teóriou, podľa ktorej nie je možné požadovať preukázanie neexistencie skutočnosti, ktorá má trvalý charakter. Odborná literatúra taktiež uvádza povinnosť darcu podať v takomto prípade žalobu.
Ako zrušiť vklad do katastra nehnuteľností
Celý proces zrušenia vkladu do katastra je pomerne jednoduchý, avšak je nevyhnutné dodržiavať špecifické podmienky stanovené katastrom. Späťvzatie návrhu na vklad do katastra môže nastať z viacerých dôvodov. Ľudia ho zvyčajne využívajú vtedy, keď potrebujú celé konanie urýchliť a nemôžu čakať na vydanie rozhodnutia katastra, ktoré trvá štandardne 30 dní. Späťvzatie sa využíva aj vtedy, keď kupujúci podal návrh na vklad, ale krátko po tom zistil, že mu v ňom niečo chýba. Namiesto čakania na vyjadrenie katastra, ktorý by ho poveril opravou chyby formou dodatku alebo doložky, môže vklad zrušiť.
Podmienkou na zrušenie vkladu do katastra je súhlas všetkých účastníkov návrhu na vklad, ktorý chcete späťvziať. Odporúča sa tiež overiť podpisy účastníkov návrhu. Pre správne vyplnenie návrhu na zrušenie vkladu je dobré mať pri sebe originálny návrh na vklad, ktorý je potvrdený prijímacou pečiatkou katastra.
Kataster vracia alikvotnú čiastku zo správneho poplatku na bankový účet uvedený v návrhu na zrušenie vkladu. O vrátenie poplatku je potrebné v návrhu na zrušenie vkladu požiadať.
Kedy môže kataster zrušiť vklad do katastra
Prerušenie alebo zrušenie konania o návrhu na vklad môže iniciovať aj samotný kataster. Medzi najčastejšie dôvody patria:
- Nezaplatenie správneho poplatku: Správny poplatok je jednou zo základných podmienok na začatie konania. Pri osobnom podaní písomného návrhu sa s touto komplikáciou kataster nestretáva, pretože poplatok sa platí na mieste.
- Nepredloženie verejnej listiny alebo inej listiny potvrdzujúcej právo k nehnuteľnosti: Kataster začína konanie len v prípade, že je k návrhu pripojená listina potvrdzujúca právo účastníka konania (napr. kúpna alebo darovacia zmluva). Ak účastník túto listinu nepredloží, kataster konanie ruší.
- Neodstránenie nedostatkov návrhu v stanovenej lehote: Ak sú v návrhu chyby alebo chýbajú základné informácie, kataster konanie preruší a vyzve účastníka, aby nedostatky doplnil prostredníctvom dodatku návrhu na vklad. Na doplnenie je spravidla 30 dní. Ak tak účastník neurobí, kataster zruší konanie.
V prípade, ak bolo konanie prerušené, katastrálny odbor Vás podrobne upozorní na dôvod prerušenia a spôsob, ako nedostatky odstrániť. Okresný úrad, katastrálny odbor, obvykle určuje lehotu na odstránenie nedostatkov 30 dní odo dňa doručenia rozhodnutia o prerušení konania.
Možnosť právneho zastúpenia
V prípade komplikácií alebo potreby právneho poradenstva v súvislosti so zrušením vkladu do katastra, alebo inými otázkami týkajúcimi sa realitného práva, je možné obrátiť sa na špecializovaný tím advokátov a právnikov. Ich expertíza v oblasti realitného práva, spolu so znalosťami geodetov, znalcov, projektantov, ekonomických analytikov a realitných poradcov, môže byť kľúčová pri riešení Vášho problému. Už prvá konzultácia môže pomôcť k vyriešeniu Vašej situácie.
