Znalecký posudok neskolaudovanej nehnuteľnosti: Komplexný sprievodca

Znalecký posudok nehnuteľnosti je oficiálny úradný dokument, ktorý slúži na posúdenie reálnej hodnoty nehnuteľnosti. Vypracováva sa za účelom posúdenia hodnoty bytov, domov, kancelárií alebo pozemkov. V rámci jeho vypracovania prebieha výpočet reálnej trhovej ceny vybranej nehnuteľnosti. Trhová cena nehnuteľnosti sa počíta zo všeobecnej a z technickej hodnoty nehnuteľnosti. Všeobecná hodnota sleduje lokalitu, technická hodnota sa zaoberá stavom nehnuteľnosti. Výsledky z vypracovaného znaleckého posudku majú smerodajný informatívny charakter.

Kedy je znalecký posudok nevyhnutný?

Povinnosť predložiť znalecký posudok nehnuteľnosti, ktorý je potrebný pre určenie hodnoty daného bytu, domu či pozemku, závisí od konkrétneho právneho či administratívneho úkonu. Dokument bol pôvodne vyžadovaný pri viacerých úkonoch, no kvôli zmenám v legislatíve sa už pri niektorých z nich nevyžaduje.

• Pri sporoch v dedičskom konaní: Ak sa nehnuteľnosť, ktorá je predmetom dedičstva, dedí medzi viacerých dedičov, prípadne ju chcú dediči predať a rozdeliť si zisk, súd musí stanoviť cenu na základe odborného znaleckého posudku. Znalca, ktorý určí cenu nehnuteľnosti, určí príslušný súd.
• Pri súdnom vysporiadaní BSM: Znalecký posudok sa musí predložiť aj pri prebiehajúcom vysporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Aj v tomto prípade ho vyžaduje súd, ktorý sám určí znalca povereného vypracovaním tohto dokumentu. Na základe vyrátanej ceny nehnuteľnosti rozhodne o delení majetku, resp. o delení zisku z predaja nehnuteľnosti.
• Pri poskytovaní hypotekárnych úverov: Získanie hypoúveru je podmienené adekvátnou zábezpekou. Tou musí byť nehnuteľnosť, ktorej hodnota kryje prípadné straty z nesplácania hypotéky. Či je hodnota založenej nehnuteľnosti dostatočná, to si banky overujú práve formou znaleckého posudku, ktorý nesmie byť starší ako 3 mesiace.

Ktoré úkony sa zaobídu bez znaleckého posudku?

• Úkony spojené s daňovými povinnosťami majiteľa nehnuteľnosti.
• Pri doručovaní zmlúv do katastra kvôli zmene vlastníckeho práva.
• Pri uzatvorení darovacej zmluvy o darovaní danej nehnuteľnosti.

Znalecký posudok pri kúpe či predaji

Napriek tomu, že bežný predaj nehnuteľnosti nevyžaduje znalecký posudok, pre obe zmluvné strany bude užitočnou pomôckou. Ako dokument s informatívnou funkciou sa dá využiť pri tvorbe ceny zo strany predajcu. Ten na základe výsledkov znaleckého posudku stanoví cenu primeranú trhovej hodnote nehnuteľnosti, čím sa vyhne jej preceneniu alebo podceneniu. Ako pomôcka poslúži aj kupujúcemu, ktorý si ho môže dať vypracovať, aby pri kúpe neprerobil.

Znalecký posudok na neskolaudovanú nehnuteľnosť: Špecifické prípady

Znalecký posudok na neskolaudovanú nehnuteľnosť, teda rozostavanú stavbu, je potrebný v rôznych situáciách. Najčastejšie ide o prípady, keď chcete:

• Predať rozostavanú nehnuteľnosť: Ak chcete predať rozostavaný rodinný dom pred jeho kolaudáciou, je nevyhnutné, aby ste podali na kataster návrh na zápis predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností. Inak by totiž kataster nemohol povoliť vklad vlastníckeho práva v prospech kupujúceho.
• Získať hypotéku na dostavbu: Ak chcete financovať výstavbu novostavby z prostriedkov hypotekárneho úveru, ktorý má byť zabezpečený záložným právom banky na predmetnej novej stavbe, bude skôr či neskôr potrebné, aby došlo k zápisu predmetnej rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností, aby bolo možné v prospech banky zriadiť na rozostavanej stavbe záložné právo. Banka zvyčajne podmieňuje poskytnutie úveru tým, že účel úveru bude dostavba nehnuteľnosti až po jej kolaudáciu.

Zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností

Prečo zapísať rozostavanú stavbu do katastra?

S každou existujúcou stavbou, ktorá má povahu nehnuteľnosti, je možné disponovať len v prípade, ak je evidovaná v katastri nehnuteľností (okrem zákonných výnimiek). To znamená, že na to, aby bolo možné stavbu napr. predať, darovať či zaťažiť záložným právom, musí byť táto stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, inak takýto úkon urobiť nemožno.

Odkedy je možné zapísať rozostavanú stavbu do katastra?

Stavba môže byť v katastri nehnuteľností evidovaná ako rozostavaná v zásade okamžite po jej vzniku. Za stavbu v právnom zmysle sa považuje vtedy, ak je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Nestačí teda to, že má stavba položené základy, ale musí byť vyhotovená aspoň v takom štádiu výstavby, kedy je už zrejmé usporiadanie jej prvého podlažia. V praxi sa tým rozumie väčšinou postavenie múrov prvého nadzemného podlažia aspoň do úrovne jedného metra nad zemou.

Aké doklady budete potrebovať k zápisu rozostavanej stavby do katastra?

• Znalecký posudok o stupni rozostavanosti stavby: V znaleckom posudku znalec posúdi štádium v akom sa nachádza výstavba a uvedie záver či je stavbu už možné evidovať v katastri nehnuteľností. Znalecký posudok musí byť vypracovaný znalcom pre príslušné odvetvie zapísaným v zozname znalcov vedenom Ministerstvom spravodlivosti SR.
• Geometrický plán: Geometrický plán slúži na zameranie rozostavanej stavby pre účely jej zakreslenia v katastrálnej mape. Geometrický plán na tento účel vie vypracovať každý autorizovaný geodet.
• Právoplatné stavebné povolenie: Kataster na základe stavebného povolenia vie, že ide o stavbu, ktorá bola povolená a teda je legálna.
• Písomný návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra: Všetky vyššie uvedené dokumenty je potrebné podať na príslušný okresný úrad (katastrálny odbor) v pôsobnosti ktorého sa stavba nachádza spolu s jednoduchým písomným návrhom na zápis rozostavanej stavby do katastra. V návrhu je potrebné uviesť aj rodné číslo fyzickej osoby alebo identifikačné číslo právnickej osoby, ktorá sa má zapísať ako vlastník novostavby - táto osoba musí byť totožná s osobou, ktorá je uvedená v stavebnom povolení.

Za návrh na zápis rozostavanej stavby do katastra nehnuteľností sa neplatí žiadny správny poplatok.

Hypotéka na neskolaudovaný dom: Skúsenosti a tipy

Je možné použiť ako zábezpeku ešte neskolaudovaný dom?

Áno, je to možné. Požiadať o hypotekárny úver a pritom ručiť ešte neskolaudovaným rodinným domom môžete. V takomto prípade má banka zvyčajne podmienku, že účel úveru bude dostavba rozostavanej nehnuteľnosti a že všetky finančné prostriedky z úveru použijete na dostavbu nehnuteľnosti až po jeho kolaudáciu. Je to preto, aby v konečnom dôsledku mala banka založenú vo svoj prospech dokončenú a aj skolaudovanú nehnuteľnosť.

Postup pri vybavovaní hypotéky na neskolaudovaný dom:

1. Zameranie rozostavanej stavby geodetom: V priebehu výstavby by vám mal urobiť geodet zameranie rozostavanej stavby a vyhotoviť geometrický plán. Plán môže, ale nemusí vniesť do katastra nehnuteľnosti.
2. Vyhotovenie znaleckého posudku: Následne si dáte vyhotoviť na rozostavaný dom znalecký posudok, ku ktorému budete potrebovať geometrický plán. Znalcovi musíte taktiež predložiť aj právoplatné stavebné rozhodnutie, na základe ktorého staviate svoj dom.
3. Predloženie dokumentov banke: Banke spolu so žiadosťou o úver a inými dokladmi predložíte už vyhotovený znalecký posudok, na základe ktorého vám banka môže úver schváliť.
4. Záložné zmluvy a kataster: Po schválení úveru Vám banka pripraví záložné zmluvy, ktoré budete musieť spolu s geometrickým plánom odniesť na kataster nehnuteľnosti.

Praktické rady pri financovaní hypotéky:

• Výber znalca: Podmienkou banky je, aby bol znalec v zozname znalcov a banka následne posudok akceptuje. Odporúča sa, aby bol znalec z oblasti, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
• Dokladovanie úveru: Banky majú často krátky termín na zdokladovanie účelu úveru. Je dôležité pravdivo dokladovať úver a v prípade potreby požiadať o predĺženie lehoty. Každá banka akceptuje faktúru, keď je vystavená na vaše meno a doložená dokladom o uhradení.
• Čerpanie hypotéky: Pri výstavbe je často chybou žiadať o jednorazové čerpanie, ak sa dalo predpokladať, že by sa vydokladovanie účelu nemuselo stihnúť do 6 mesiacov od čerpania.
• Záložné právo: Je možné založiť byt na začiatku a keď nadobudne dom určitú potrebnú hodnotu, tak sa prevedie záložné právo. V takom prípade stačí mať znalca a cena domu bude vyššia ako hodnota bytu.

Kde si môžete dať vypracovať znalecký posudok?

Aby boli výsledky znaleckého posudku považované za reálne a hodnotné, je potrebné si ho nechať vypracovať u renomovaného znalca. Podľa aktuálne platnej legislatívy môžu takéto dokumenty spracovávať iba znalci, ktorí sú zapísaní v oficiálnych zoznamoch Ministerstva spravodlivosti SR. Tí si od vás vyžiadajú niekoľko dokumentov potrebných pre zhotovenie celého posudku. Ich zoznam závisí od typu nehnuteľnosti, ktorá je hodnotená.

Čo je potrebné k vybaveniu znaleckého posudku?

Podklady, ktoré znalec potrebuje na vypracovanie znaleckého posudku, závisia od účelu, na ktorý bude posudok použitý. Štandardom sú podklady získané z portálu elektronických služieb katastra nehnuteľností (portál ESKN) - výpis z listu vlastníctva a kópia z katastrálnej mapy (v digitalizovanej podobe), ktoré sú použiteľné aj ako podklady pre znalecký posudok. Ako ďalšie podklady sa bežne používajú doklady o veku stavby (ide napr. o kolaudačné rozhodnutie, stavebné povolenie, potvrdenie správcu bytového domu a pod.). Niektoré špecifické účely, pre ktoré je znalecký posudok vypracovaný, vyžadujú ďalšie druhy podkladov (napr. ohodnotenie vecného bremena).

Pre vypracovanie znaleckého posudku na byt a nebytový priestor sú potrebné:

• Výpis z listu vlastníctva (získate na okresnom úrade alebo z katastrálneho portálu).
• Aktuálna kópia z katastrálnej mapy (zabezpečí znalec z katastrálneho portálu).
• Doklad o veku bytového domu (poskytuje správca bytového domu, obecný úrad, alebo zmluva).
• Pôdorys bytu, resp. nebytového priestoru (ak nie je k dispozícii, znalec vyhotoví zakreslenie).
• Pre účely záložného práva aj doklad o nadobudnutí nehnuteľnosti (najmä kúpna zmluva, darovacia zmluva).

Pre rozostavaný byt (nebytový priestor):

• Výpis z listu vlastníctva.
• Aktuálna kópia z katastrálnej mapy.
• Overený geometrický plán (ak nie je rozostavaný bytový dom evidovaný v katastrálnych údajoch).

Pre rodinný dom, rozostavaný rodinný dom, chatu:

• Stavba (skolaudovaná), ktorá je už v užívaní:
  • Výpis z listu vlastníctva.
  • Aktuálna kópia z katastrálnej mapy.
  • Doklad o veku domu a účele (kolaudačné rozhodnutie, povolenie o užívaní stavby, potvrdenie obce).
  • Pôdorysy podlaží (ak nie sú k dispozícii, znalec vyhotoví zakreslenie skutkového stavu).
• Rozostavaná stavba (nezapísaná v katastri nehnuteľností) alebo stavba skolaudovaná, ktorá sa pôdorysne rozširuje:
  • Výpis z listu vlastníctva.
  • Aktuálna kópia z katastrálnej mapy.
  • Overený geometrický plán (vypracuje autorizovaný geodet, s overením na katastrálnom odbore).
  • Stavebné povolenie (pre rozostavané stavby slúži ako doklad o vlastníctve, účele a veku stavby).
  • Projektová dokumentácia overená stavebným úradom (slúži na výpočet dokončenosti).

Pre pozemok:

• Výpis z listu vlastníctva.
• Aktuálna kópia z katastrálnej mapy.
• Overený geometrický plán (pri zmenách na pozemku).
• Územno-plánovacia informácia (ÚPI) (vyžaduje sa u poľnohospodárskych pozemkov mimo zastavaného územia obce, alebo územné rozhodnutie, stavebné povolenie, územný plán).

Pre prevádzkové (podnikateľské) objekty:

• Výpis z listu vlastníctva.
• Aktuálna kópia z katastrálnej mapy.
• Doklad o veku stavby a účele (kolaudačné rozhodnutie, povolenie o užívaní stavby, potvrdenie obce).
• Pôdorysy podlaží.

Obhliadka nehnuteľnosti - kľúčový krok

Pred vypracovaním každého znaleckého posudku je potrebné vykonať obhliadku nehnuteľnosti (tzv. miestne šetrenie), ktorá slúži na to, aby sa čo najdôveryhodnejšie zistili informácie o hodnotených nehnuteľnostiach. Objednávateľ poskytuje najmä dokumenty preukazujúce vlastníctvo nehnuteľnosti (list vlastníctva, katastrálna mapa, prípadne geometrický plán), vek a účel využívania nehnuteľnosti (stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie, ..) a iné doklady. Pre vypracovanie znaleckého posudku je potrebné predložiť originály listín (tzn. nie ich kópie), ktoré sú vrátené zadávateľovi posudku po vypracovaní znaleckého posudku. Pri obhliadke nehnuteľnosti je potrebné sprístupnenie celej nehnuteľnosti, tzn. nie len jej časti (napr. u bytov je súčasťou bytu aj pivničný priestor vlastníka bytu, u rodinných domov s viacerými „bytovými“ jednotkami je potrebné urobiť obhliadku celého rodinného domu). Znalecký posudok nie je možné vyhotoviť bez obhliadky a to aj napriek ubezpečeniam zadávateľa posudku o technickom stave objektu, resp. osobitných požiadaviek objednávateľa.

Bežná obhliadka pozostáva spravidla z troch častí:

1. Dotazník: Znalec sa oboznámi s históriou nehnuteľnosti, vykonanými modernizáciami, rekonštrukciami a pod.
2. Fotodokumentácia: Interiéru a exteriéru (fotia sa aj sociálne zariadenia, kuchyňa, pivničné priestory).
3. Meranie rozmerov: U bytov interiéru (podlahovej plochy), u rodinných domov exteriéru (zastavanej plochy). K rodinným domom prislúcha aj ich príslušenstvo (vonkajšie úpravy ako ploty, prípojky inžinierskych sietí,..).

Dĺžka obhliadky u bytu trvá 30 až 45 min., u rodinných domov s príslušenstvom (garáže, humná,..) je to individuálne (do 1,5 hodiny).

Cena znaleckého posudku

Ceny znaleckých posudkov sa môžu líšiť v závislosti od znalca, lokality a rozsahu prác. Pri bytoch sa cena pohybuje od 100 €, u niektorých znalcov od 200 €. Pri rodinných domoch sa jeho cena môže vyšplhať na 300 až 350 €. Odporúča sa získať si viacero ponúk a porovnať ich.

Z uvedeného je zrejmé, že podklady pre znalecký posudok sú rôzne a závisia od konkrétnej nehnuteľnosti. Objednávateľ je samozrejme po prvotnej informácii o predmete ohodnotenia informovaný o potrebných dokladoch, bez ktorých nie je možné posudok vyhotoviť. Znalec samozrejme nemôže donútiť objednávateľa, aby požadované podklady zabezpečil (napr. z finančných dôvodov, z časových dôvodov a pod.), ale bez niektorých podkladov znalecký posudok nemožno vypracovať.

tags: #znalecky #posudok #na #neskolaudovanu #nehnutelnost