Krádež osobných vecí, vytopenie suseda, zničený nábytok - tieto scenáre môžu nastať v akomkoľvek byte, no v prenajatom bývaní prinášajú dodatočné otázky ohľadom zodpovednosti. Ak ste prenajímateľ, alebo sami žijete v prenajatom byte, je nevyhnutné myslieť na tieto situácie vopred. Potrebujú poistku obe strany, alebo stačí len majiteľovi? Ak máte poistenú nehnuteľnosť a prenajímate ju, stačí, ak poistku uzavriete vy, alebo ju potrebuje aj podnájomník?
Poistenie nehnuteľnosti a domácnosti prenajímateľa: Základná ochrana
Zuzana Fečová, hovorkyňa poisťovne ČSOB, zdôrazňuje, že majiteľ nehnuteľnosti (prenajímateľ) by si mal poistiť svoju nehnuteľnosť. Ak v nej má aj nejaké svoje zariadenie domácnosti (teda hnuteľné veci), mal by si poistiť aj domácnosť do hodnoty týchto vecí. „Majiteľovi sa tiež odporúča uzavrieť pripoistenie zodpovednosti za škodu a v rámci nej aj zodpovednosť za škodu z vlastníctva nehnuteľnosti. Stúpa počet požiarov,“ dodáva.
Podľa Heleny Kanderkovej, špecialistky externej komunikácie poisťovne Allianz, poistenie nehnuteľnosti uzatvorené prenajímateľom pokrýva škody na samotnej nehnuteľnosti. Takisto kryje aj škody, ktoré spôsobí podnájomník užívaním nehnuteľnosti, napríklad ak praskne voda a vytopí suseda. Majiteľ teda potrebuje poistenie nehnuteľnosti a domácnosti (krytý je napríklad nábytok, koberce, záclony, elektrospotrebiče) vrátane zodpovednosti za škody. Dôležité je zistiť si priamo vo svojej poisťovni, ako kryje zodpovednosť za škodu, ktorú spôsobil nájomca tretej strane.
Osobný majetok nájomcu: Kto je zodpovedný za jeho ochranu?
Ak má majiteľ poistenú nehnuteľnosť, niekto ju vykradne a nájomcovi vezme jeho veci, pomôže mu poistka prenajímateľa? Prípadne ak napríklad nájomník vytopí suseda, vzťahuje sa na to majiteľove poistenie na spôsobenie škody?
„V prvom prípade si musí nájomca poistiť svoje veci samostatnou zmluvou,“ vysvetľuje Helena Kanderková. „Poistenie prenajímateľa kryje škody na nehnuteľnosti, ale osobný majetok nájomcu je krytý len jeho vlastnou poistkou domácnosti.“
Zuzana Fečová dopĺňa, že v rámci poistenia domácnosti prenajímateľa, ktorý má poistenú aj domácnosť, sú do určitého limitu kryté aj cudzie veci, v tomto prípade veci nájomcu. „Výška tohto limitu závisí od rozsahu krytia - typu balíka. Zároveň však platí, že poistenie zodpovednosti za škodu nekryje škodu spôsobenú na cudzích veciach - vypožičaných, prenajatých alebo zverených do používania, napríklad veciach prenajímateľa,“ vysvetľuje. Poisťovňa poskytne poistné plnenie len vtedy, ak je poistený a/alebo poistník povinný zaplatiť opravu poškodených vecí alebo náhradu zničených alebo odcudzených vecí.
Kedy stačí poistenie nehnuteľnosti a kedy aj domácnosti?
Ďalšou otázkou je, kedy by si prenajímateľ mal dať poistiť iba nehnuteľnosť a kedy aj domácnosť. „Pokiaľ prenajímateľ ponúka na prenájom len holobyt, čiže v byte sa nenachádza žiadne zariadenie domácnosti, stačí uzatvoriť poistenie nehnuteľnosti,“ hovorí Dalibor Mihalkin.
Podľa Heleny Kanderkovej by si prenajímateľ mal poistiť nehnuteľnosť, aby pokryl škody na samotnej nehnuteľnosti. „Poistenie domácnosti je užitočné, ak prenajímateľ poskytuje aj zariadenie alebo vybavenie, ktoré chce chrániť pred poškodením či krádežou.“ Zuzana Fečová takisto uvádza, že majiteľovi nehnuteľností, a teda aj prenajímateľovi sa všeobecne odporúča poistiť si nehnuteľnosť.
Nájomca: Ako sa chrániť pred vlastnými škodami?
Príklad študenta Filipa, ktorému poškodená hadička na umývačke riadu spôsobila vytopenie celej kuchyne a aj susedov, ilustruje dôležitosť poistenia zodpovednosti z občianskeho života pre nájomcu. „Je to druh zodpovednosti za škodu, ktorú môže spôsobiť nájomca užívaním domácnosti v prenajatom byte susedom, napríklad ak ich vytopí pri používaní práčky či umývačky riadu,“ vysvetľuje Ľubica Dragúňová z Odboru poistenia personálneho majetku poisťovne Generali.
Nájomníkom však nehrozí len vytopenie. Môže dôjsť napríklad aj k požiaru alebo vykradnutiu prenajatého bytu. Ak je majiteľ bytu poistený, poisťovňa mu vzniknutú škodu preplatí. Čo však nájomca? V takýchto prípadoch je vhodné zabezpečiť svoj majetok poistením domácnosti. To kryje vlastný hnuteľný majetok nájomcu, ktorý si so sebou prinesie do prenajatého bytu.
„Poistenie domácnosti sa vzťahuje napríklad na počítač, mobilný telefón, obuv a oblečenie, ale aj posteľ, matrace, nábytok či mikrovlnku a chladničku. Súčasťou poistenia domácnosti sú aj maľovky, tapety, podlahy a priečky, to znamená všetky stavebné súčasti, ktoré si namontoval nájomca na vlastné náklady,“ dodáva Dragúňová.
Poistenie domácnosti a poistenie zodpovednosti z občianskeho života si nájomca môže uzavrieť aj bez vedomia majiteľa bytu. Nemusí mať dokonca v prenajímanom byte ani trvalé či prechodné bydlisko. K uzavretiu poistenia domácnosti mu stačí iba občiansky preukaz a adresa nájmu. Ľubica Dragúňová však odporúča priložiť aj približný zoznam hnuteľných vecí, ktoré sa v domácnosti nájomcu nachádzajú. Prípadné zmeny v zozname hnuteľných vecí nájomcu je zároveň vhodné nahlásiť do poisťovne.
Ako si vybrať správne poistenie nehnuteľnosti?
Podpoistenie a jeho dôsledky
Poisťovňa Generali upozorňuje aj na častý prípad podpoistenia, čiže zvolenie nižšej poistnej sumy klientom, než je skutočná hodnota poistených vecí. „Ak by si poistený nájomca zvolil nízku poistnú sumu, tá mu pri poistnej udalosti nemusí postačovať na znovuobstaranie zničených vecí,“ upozorňuje Ľubica Dragúňová.
Zodpovednosť za škodu: Kedy je nájomca zodpovedný?
Zodpovednosť za škodu v prenajatom byte je častou témou sporov medzi nájomcami a prenajímateľmi. Mnoho ľudí si nie je istých, kto má uhradiť náklady na opravy a aké škody sú vôbec oprávnené na vymáhanie. Tento článok vám pomôže lepšie pochopiť základné pravidlá a vyhnúť sa tak nepríjemným finančným komplikáciám.
Prenájom bytu je dnes bežnou súčasťou života mnohých ľudí, najmä v mestách. Avšak, keď dôjde k poškodeniu zariadenia či samotného bytu, otázka zodpovednosti za škodu vie byť pomerne komplikovaná. Často totiž závisí od konkrétnych okolností, nájomnej zmluvy a platnej legislatívy.
Vo všeobecnosti platí, že nájomca je zodpovedný za škody, ktoré vznikli z jeho zavinenia alebo nedbanlivosti. Ak napríklad pri bežnom používaní zariadenia dôjde k poruche spôsobenej neodborným zaobchádzaním, nájomca musí tieto škody nahradiť. Je dôležité rozlíšiť medzi bežným opotrebením a mechanickým poškodením spôsobeným nájomcom.
Veľmi dôležitá je aj obsahová stránka nájomnej zmluvy. V oboch prípadoch je vhodné všetko zaznamenať pri preberaní bytu do protokolu. Ak dôjde k poškodeniu, je dôležité čo najskôr škodu nahlásiť prenajímateľovi. Rýchla komunikácia pomáha predchádzať ďalším nedorozumeniam a v niektorých prípadoch aj vyšším nákladom. Ignorovanie problému alebo snaha zamaskovať vzniknutú škodu sa môže obrátiť proti nájomcovi. Ak sa škoda nahlási neskoro alebo až pri skončení nájmu, prenajímateľ má právo požadovať finančnú náhradu, prípadne zadržať časť z kaucie.
Prevencia je najlepší spôsob, ako sa vyhnúť nepríjemným situáciám a sporom. Prenajímateľ by mal už pri uzatváraní zmluvy stanoviť jasné pravidlá a nájomca by mal o svojich povinnostiach vedieť. Tieto opatrenia znižujú riziko konfliktu a chránia obe strany.
Zákon č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník stanovuje základné pravidlá, podľa ktorých sa určuje zodpovednosť za škodu v prenajatom byte. Zákon neobsahuje každú konkrétnu situáciu, preto je vhodné, aby si obe strany stanovili pravidlá v nájomnej zmluve čo najpodrobnejšie.
Právna úprava zodpovednosti za škodu v nájomnej zmluve
Slovenské právo náhrady škody je vybudované na princípe jednotného civilného deliktu. To znamená, že náhradu škody nemáme upravenú zvlášť pre zmluvné záväzky a zvlášť pre mimozmluvné záväzky, ale pre oba druhy obligácií máme spoločné pravidlá. Občiansky zákonník zakotvuje jednotný civilný delikt v § 420 ods. 1. Vďaka jednotnému civilnému deliktu sme si teda aj pri zmluvných záväzkoch zvykli na to, že ak vznikne škoda pre porušenie zmluvnej povinnosti, v princípe siahneme po všeobecnej klauzule v § 420 OZ.
Z opísaných zákonitostí sa však vymyká zodpovednosť za škodu pri jednom veľmi dôležitom zmluvnom type, a to pri nájomnej zmluve. Tu síce má svoje miesto aj generálna klauzula náhrady škody, no do popredia vystupuje osobitný zodpovednostný režim. Napriek tomu, že nároky na náhradu škody pri nájomnej zmluve sa objavujú pomerne často a majú celkom špecifickú úpravu s nejedným úskalím, nevenuje sa im mnoho pozornosti.
Pri náhrade škody z nájomnej zmluvy prichádzajú do úvahy až tri použiteľné ustanovenia - § 683, § 693 a § 420 OZ. Každé z nich má odlišné podmienky aplikácie a dokonca na všetky nedopadajú rovnaké pravidlá plynutia času. Zaváži preto, pod ktoré ustanovenie sa subsumuje konkrétny nárok.
Ustanovenie § 683 sa nachádza vo všeobecných ustanoveniach o nájomnej zmluve Občianskeho zákonníka. Slúži na kompenzovanie poškodenia či nadmerného opotrebenia v dôsledku zneužitia prenajatej veci. Nárokovať si možno peňažnú náhradu škody, ale nemalo by sa vylúčiť ani uvedenie do predošlého stavu. Toto ustanovenie dopadá na všetky nájmy v čo i len čiastočnej pôsobnosti Občianskeho zákonníka, s podstatnou výnimkou nájmu bytu, pri ktorom sa namiesto § 683 OZ používa § 693 OZ.
Nájomca a drobné opravy: Kto platí?
Podľa nariadenia vlády č. 87/1995 Z. z. sú drobnými opravami okrem iných aj výmeny drobných súčiastok jednotlivých predmetov zariadenia alebo vybavenia. „Nájomca neuhrádza náklady na drobné opravy a obvyklé udržiavacie náklady, ak ich potreba vznikla pred uzavretím nájomnej zmluvy alebo ak vznikli ako dôsledok opráv, ktoré je povinný znášať prenajímateľ.“ Príloha citovaného nariadenia ustanovuje, ktoré drobné opravy má znášať nájomca bytu.
Ak prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť závady brániace riadnemu užívaniu bytu, alebo ktorými je výkon nájomcovho práva ohrozený, má nájomca právo po predchádzajúcom upozornení prenajímateľa závady odstrániť v nevyhnutnej miere a požadovať od neho náhradu účelne vynaložených nákladov. Právo na náhradu musí uplatniť u prenajímateľa bez zbytočného odkladu.
Nájomca je povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil v dome sám alebo tí, ktorí s ním bývajú. Podľa § 698 OZ má nájomca právo na primeranú zľavu z nájomného, dokiaľ prenajímateľ napriek jeho upozorneniu neodstráni v byte alebo v dome závadu, ktorá podstatne alebo po dlhší čas zhoršuje ich užívanie.
Prenajímanie cez Airbnb a iné platformy
Populárne prenajímanie cez Airbnb a podobné platformy prináša špecifické otázky týkajúce sa poistenia. Poisťovne sa tomuto trendu pomaly prispôsobujú a ponúkajú rôzne varianty krytia. Poistný trh momentálne rozlišuje dva typy prenájmu: krátkodobý (napr. AirBnB, Booking) a dlhodobý (napr. nájomná zmluva na rok).
Majitelia bytov či domov si musia pri poistení zodpovednosti špeciálne pripoistiť nájomcu, ak ho poisťovňa nevníma ako člena domácnosti. Niektoré poisťovne, ako napríklad ČSOB, automaticky v rámci krytia nehnuteľnosti a domácnosti zahŕňajú aj poistenie zodpovednosti za škodu spôsobenú nájomníkmi. Iné, ako napríklad Union, vyžadujú špeciálne pripoistenie nájomcu.
Kedy poistenie nepomôže?
Je dôležité si uvedomiť, že nie všetky škody sú kryté. Napríklad, ak praskne vodovodná rúrka, ktorá spôsobí vytopenie, táto škoda je krytá z poistenia zodpovednosti majiteľa nehnuteľnosti, keďže túto škodu nespôsobil svojou činnosťou nájomník. Avšak, ak nájomca spôsobí škodu na samotnom prenajatom byte, napríklad poškodí pri varení kuchynskú linku alebo následkom úniku vody znehodnotí podlahu, krytie nemusí byť automatické a závisí od konkrétnej poistnej zmluvy.
Škody, ktoré vzniknú pri upratovaní, údržbe a opravách v byte, drvivá väčšina poisťovní nekryje. Upratovačka alebo opravár by však mali mať uzavreté poistenie zodpovednosti za škodu ako podnikatelia.
Zabezpečenie prenajatého bývania: Kľúč k bezstarostnému bývaniu
Bez ohľadu na to, či ste prenajímateľ alebo nájomca, je dôležité poznať svoje práva a povinnosti. Správne nastavené zmluvné podmienky, dostatočná dokumentácia a otvorená komunikácia sú základom pre predchádzanie sporom a finančným komplikáciám. V prípade nejasností alebo sporov je vždy vhodné obrátiť sa na odborníkov, ktorí vám môžu pomôcť nájsť najlepšie riešenie.
