Proces tvorby a schvaľovania územných plánov zón (UPZ) v mestskej časti Bratislava-Rača, konkrétne v oblasti Rinzle, predstavuje komplexný problém s hlbokými koreňmi v legislatívnych, administratívnych a developerských záujmoch. Napriek zjavnej potrebe regulácie rozvoja územia, prax ukazuje, že štátne orgány, predovšetkým Okresný úrad Bratislava, dokážu tieto procesy efektívne blokovať, čím sa často stávajú bezpredmetnými alebo sa ich realizácia neúmerne predlžuje. Tento článok sa zameriava na konkrétny prípad územia nad Kadnárovou (oblasť Rinzle), ale čerpá aj z predchádzajúcich skúseností s inými zónami v Rači, aby poskytol ucelený pohľad na danú problematiku.
Dôležitosť Územných Plánov Zón
Zo samotného odborného hľadiska a z pohľadu územného plánovania je jednoznačne potrebné robiť územné plány zón. Územný plán zóny slúži ako dôležitý nástroj na spresnenie a konkretizáciu ustanovení platného územného plánu hlavného mesta. Jeho hlavným účelom je regulovať výstavbu v rámci definovaného územia, určiť presnú podlažnosť budov, ich umiestnenie, ako aj rozmiestnenie komunikácií a zelene. Týmto spôsobom zabezpečuje harmonický rozvoj územia a zabraňuje nekoordinovanej a neprimeranej výstavbe. Bez UPZ by sa potenciál rozvoja územia mohol naplniť chaoticky, čo by viedlo k negatívnym dôsledkom na kvalitu života obyvateľov a celkový charakter lokality.
Prekážky v Procese Schvaľovania: Prípadové Štúdie Rače
Realita tvorby územných plánov zón v Bratislave-Rači je však neraz v ostrom kontraste s teoretickými potrebami. Viaceré pokusy o vytvorenie UPZ narazili na nečakané a často neprekonateľné prekážky.
Územný plán zóny Východné: V marci 2014 začala mestská časť Bratislava-Rača obstarávať územný plán zóny Východné. Napriek tomu, že celý proces bol v súlade so zákonmi, ani po deviatich rokoch nie je ukončený. Dôvodom je neochota Okresného úradu Bratislava vydať posledné kladné stanovisko, bez ktorého nemôže miestne zastupiteľstvo schváliť VZN o tejto zonálke, čo je posledný krok k jej platnosti. Existuje podozrenie, že celý proces je zámerne naťahovaný, kým nebude vydané stavebné povolenie na bytovku "JADALU" (aktuálne v inom vlastníctve). V takom prípade by bola zonálka bezpredmetná. Z rovnakého dôvodu Okresný úrad Bratislava zrušil aj pôvodne vyhlásenú stavebnú uzáveru. Vtedajšie vedenie mestskej časti síce pred voľbami v roku 2018 slávnostne ohlásilo zastavenie stavby, avšak ich rozhodnutie bolo po pár mesiacoch Okresným úradom Bratislava zrušené, a teda projekt je stále v hre.
Územný plán zóny Krasňany: Ďalší UPZ, ktorý sa obstarával od marca 2014 do januára 2019, bol UPZ Krasňany. Tento proces bol zastavený na základe protestu prokurátora. Ak by však protestu prokurátora nebolo vyhovené, mohol sa pred súdom doriešiť spor o tom, či je v prípade stabilizovaného územia potrebné riadiť sa aktuálnou normou ohľadom parkovania. Inými slovami, či je nevyhnutné budovať v Krasňanoch stovky nových parkovacích miest v zeleni alebo podzemných garážach. Autor článku zastával právny názor, že nie je nutné budovať hromadné garáže či zásadne zaberať zeleň v stabilizovanom území, a teda navrhované počty parkovacích miest by sa dali výrazne znížiť. Na túto otázku sa však už nikdy nedozvieme odpoveď. V oboch prípadoch, Východné aj Krasňany, ide o stabilizované územia, kde Okresný úrad Bratislava nesúhlasil so stavebnou uzáverou.
Územný plán zóny Táborky-Huštekle: Aktuálne prebieha obstarávanie územného plánu zóny Táborky-Huštekle (marec 2019-dodnes). Ide o rozvojové územie, ktoré je síce aktuálne nezastavané, ale územný plán tam umožňuje pomerne rozsiahlu výstavbu. Počas celého procesu sa objavujú informácie o developerských zámeroch. Vlastníci pozemkov tam môžu stavať podľa súčasného územného plánu hlavného mesta, pričom účelom UPZ je iba regulácia v rámci stanovených možností. Napríklad, ak územný plán hlavného mesta umožňuje výstavbu 4-8 podlažných budov, UPZ môže regulovať maximálnu výšku na 6 podlaží. Vlastník pozemku sa však môže odvolať a namietať, že chce postaviť 8-podlažnú budovu s iným umiestnením.
Stavebná Uzávera: Kľúčový Nástroj a Jeho Slabiny
Pre úspešný proces tvorby územného plánu zóny je nevyhnutná stavebná uzávera. Podľa zákona nie je možné vytvárať UPZ v situácii, keď neustále pribúdajú nové stavby a územie sa prekresľuje. Stavebná uzávera, ak je platná, platí počas celého procesu obstarávania UPZ, čo obvykle znamená, že sa v danom území nemôže päť rokov stavať nič (okrem rekonštrukcií) a nesmú sa vydávať žiadne povolenia. Z tohto dôvodu vlastníci pozemkov často robia kroky na to, aby stavebná uzávera nebola nikdy právoplatná.
V prípade Táborky-Huštekle sa vlastníci pozemkov taktiež odvolali proti stavebnej uzávere. Rozhodnutie Okresného úradu Bratislava bude kľúčové pre jej právoplatnosť. Mestská časť Bratislava-Rača musí jednotlivo doručiť rozhodnutie o uzávere viac ako 700 účastníkom konania. Ak sa to podarí, proces môže pokračovať a uzávera môže platiť maximálne päť rokov. Ak nie, vlastníci pozemkov môžu žiadať o územné a stavebné povolenia a začať stavať.
Autor článku zdôrazňuje, že nie je reálne tvoriť územný plán zóny, ak sa pomery v území neustále menia vznikom alebo povoľovaním nových stavieb.
Petícia za Územný Plán Zóny Rinzle: Nová Iniciatíva
Na základe zverejneného zámeru EIA Hroznový sad, skupina obyvateľov oblasti nad Kadnárovou iniciovala petíciu za začatie obstarávania územného plánu zóny Rinzle. V roku 2019 už prebehla diskusia o tom, či začať obstarávanie UPZ Táborky/Huštekle alebo Rinzle. Vtedy bol v prípade Táborky/Huštekle známy zámer "Račany Rosso", čo viedlo k všeobecnej zhode na začatí UPZ tejto zóny, za ktorú hlasovalo celé miestne zastupiteľstvo 26. marca 2019. V roku 2019 nebol známy žiaden konkrétny projekt pre zónu Rinzle.
Napriek maximálnemu úsiliu sa za štyri roky nepodarilo dosiahnuť právoplatné rozhodnutie o stavebnej uzávere pre Táborky-Huštekle. Mestská časť Bratislava-Rača nemá možnosť ovplyvniť čas, za ktorý sa vyjadrujú hlavné orgány štátnej správy, ako Hlavné mesto SR Bratislava a Okresný úrad Bratislava. Bez ich stanovísk nie je možné v procese pokračovať.
Zámer Hroznový sad nemôže byť v súčasnosti reálne ovplyvnený zo strany mestskej časti, nakoľko proces tvorby UPZ je časovo náročný. Pripomienky, ktoré neboli zapracované v EIA, sa budú snažiť riešiť v ďalšom konaní, avšak na základe rokovaní s developerom a dohody oboch strán. Kľúčové bude rozhodnutie Okresného úradu Bratislava o stavebnej uzávere pre Táborky-Huštekle. Ak sa rozhodne negatívne aj po tretíkrát, neočakáva sa iný výsledok pri rovnakom zložení úradníkov a platnej legislatíve.
Urbanistická Štúdia Rinzle a Jej Využitie
V minulosti bola v oblasti Rinzle vypracovaná urbanistická štúdia (2005), ktorá slúžila ako podklad na zmeny územného plánu ZaD 02 schválené v roku 2011. Po týchto zmenách však štúdia nie je právne záväzná, hoci by z nej mala vychádzať prípadná zonálka. Časť územia je však už zastavaná v rozpore s návrhom štúdie (napr. v lokalite 8 sú dva bytové domy namiesto jedného). Preto nie je možné preniesť ju do UPZ jedna ku jednej. Zámer Hroznový sad, pre ktorý už bolo vydané kladné stanovisko Hlavného mesta SR Bratislava, je nakreslený úplne inak, čo naznačuje, že samotné mesto danú urbanistickú štúdiu Rinzle neakceptuje.
Zhrnutie a Výhľad do Budúcna
Zhrňme si kľúčové body:
- Nevyhnutnosť UPZ: Je nespochybniteľne dôležité tvoriť územné plány zón pre reguláciu a plánovaný rozvoj územia.
- Blokovanie štátom: Štátne orgány, najmä Okresný úrad Bratislava, dokážu procesy tvorby UPZ efektívne blokovať, často na nátlak nespokojných developerov.
- Koncentrácia moci: Reálne rozhodovanie o UPZ spočíva v rukách štátnych orgánov, predovšetkým Okresného úradu, kde dochádza k silnej koncentrácii moci v rukách konkrétnych osôb.
- Obmedzený rámec UPZ: Územný plán zóny môže iba upresniť platný územný plán, nemôže ho meniť. Musí postupovať striktne podľa existujúcich ustanovení, napríklad ak územný plán ráta s bytovkami, UPZ musí rátať s bytovkami.
- Časová náročnosť a stavebná uzávera: Proces tvorby UPZ trvá tak dlho, že ak nie je potvrdená stavebná uzávera, je dokončenie úspešného UPZ extrémne náročné, až nemožné.
Autor článku pripomína, že hoci v roku 2014 bol väčším "nadšencom" územných plánov zón, jeho presvedčenie o ich zmysle pretrváva. Avšak skúsenosti s frustrujúcimi procesmi, ktoré sa ťahajú roky a končia na "vete štátneho úradníka", vedú skôr k frustrácii nielen jeho, ale aj zamestnancov, obyvateľov a občanov. Ak sa po deviatich rokoch nedarí prelomiť "veto" pána Mateičku (predpokladá sa, že ide o konkrétneho úradníka Okresného úradu Bratislava), jedinou možnosťou zostávajú súdne spory so štátom.
Ak miestne zastupiteľstvo rozhodne o začatí prípravy územného plánu zóny Rinzle a alokuje na to potrebné zdroje, mestská časť sa do toho pustí. Obavy však pretrvávajú, že námaha skončí opäť na "vete štátneho úradníka".
Prieskumy a rozbory, ktoré sú základom pre tvorbu územného plánu zóny, sú pripravené na základe vlastného zisťovania spracovateľa, podkladov od obstarávateľa, vyjadrení dotknutých orgánov štátnej správy, samosprávy, právnických a fyzických osôb, ako aj podnetov občianskej a odbornej verejnosti. Tieto prieskumy a rozbory sústreďujú poznatky o stave územia, možnostiach jeho priestorového usporiadania a funkčného využívania, identifikujú problémy, limity, rozvojové zámery a strety záujmov v území. Sú spracované v textovej a grafickej časti, pričom grafická časť obsahuje hlavné výkresy v mierke 1:1000 a výkres širších vzťahov v mierke 1:5000.