Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý prináša revolučné zmeny v procese povoľovania stavieb na Slovensku. Jednou z najvýznamnejších noviniek je radikálne zjednodušenie administratívy pri drobných a jednoduchých stavbách, čo sa priamo dotýka aj plánov na výstavbu garáží. Tento krok má za cieľ zrýchliť a zjednodušiť realizáciu drobných stavebných zámerov občanov aj podnikateľov, čím sa odstraňujú dlhoročné bariéry v byrokracii.
Kedy už nepotrebujete stavebné povolenie na garáž?
Nový stavebný zákon prináša jasné pravidlá pre garáže, ktoré sa teraz považujú za drobné stavby. Garáže so zastavanou plochou do 50 m² už nevyžadujú zdĺhavé stavebné povolenie. Namiesto toho postačuje iba ohlásenie stavby na príslušnom obecnom alebo stavebnom úrade. Tento proces je navrhnutý tak, aby bol čo najefektívnejší a najmenej zaťažujúci pre stavebníka.
Ohlásenie sa vykonáva prostredníctvom jednotného formulára, ku ktorému je potrebné priložiť príslušnú projektovú dokumentáciu. Kľúčovou novinkou je tzv. fikcia súhlasu: ak stavebný úrad do 30 dní od doručenia ohlásenia neodpovie, stavba sa automaticky považuje za povolenú. Toto opatrenie má eliminovať zbytočné prieťahy zo strany úradov a umožniť občanom rýchlejšie začať so stavebnými prácami.
Akých stavieb sa týkajú nové pravidlá?
Nový stavebný zákon zavádza jasné rozdelenie medzi drobnými a jednoduchými stavbami, ktoré sa najčastejšie realizujú v okolí rodinných domov.
Drobná stavba je definovaná ako menšia, technicky nenáročná stavba (do 50 m² zastavanej plochy), ktorá nemá zásadný vplyv na životné prostredie ani na okolie. Jej realizácia je výrazne zjednodušená - postačuje spomínané ohlásenie stavby stavebnému úradu. Drobná stavba nie je podrobená kolaudácii a je možné ju vykonať aj svojpomocne, pri dodržaní odborného dohľadu. Príklady drobných stavieb zahŕňajú garáže, záhradné domčeky, altánky, prístrešky, kôlne na náradie, letné kuchyne, ale aj malé pivnice či studne. Dôležitou zmenou je, že pri drobnej stavbe bola zrušená doplnková funkcia, čo znamená, že ju môžete postaviť aj na pozemku, kde nestojí hlavná stavba.
Jednoduchá stavba je naopak rozsiahlejšia a technicky zložitejšia. Často si vyžaduje napojenie na inžinierske siete alebo rieši výraznejší zásah do okolia. Na jej výstavbu je potrebné začať konanie o stavebnom zámere, predložiť podrobnejšiu projektovú dokumentáciu, zabezpečiť stanoviská dotknutých osôb a po dokončení stavby absolvovať kolaudáciu.
Čo bude po novom jednoduchšie?
Okrem zjednodušeného povoľovania drobných stavieb prináša nový zákon aj ďalšie významné zmeny:
- Zrušenie dvojstupňového povoľovania: Územné a stavebné konanie sa po novom spájajú do jedného konania o stavebnom zámere. Toto opatrenie výrazne znižuje administratívnu záťaž a urýchľuje celý proces schvaľovania stavby, vrátane tých rozsiahlejších.
- Rozšírenie okruhu stavieb, ktoré postačí len ohlásiť: Viacero drobných stavieb, ako sú spomínané garáže, letné kuchyne, prístrešky, pergoly či montované výrobky, bude možné realizovať len na základe ohlásenia, bez potreby zdĺhavého stavebného povolenia. Maximálna plocha týchto stavieb sa navyšuje z pôvodných 25 m² na 50 m².
- Fikcia súhlasu: Ako už bolo spomenuté, ak stavebný úrad nevydá rozhodnutie do 30 dní od doručenia ohlásenia, automaticky sa považuje za súhlas.
- Digitalizácia procesov: Projektová dokumentácia sa bude spracovávať výhradne v elektronickej forme. Komunikácia so stavebným úradom bude prebiehať cez digitálny portál ISÚV (Informačný systém urbánizmu a výstavby), čo zjednoduší a zrýchli celý proces vybavenia.
- Zrýchlenie povoľovania jednoduchých stavieb: V prípadoch, keď je stavba technicky jednoduchá a nevyvoláva konflikty so susedmi ani s inými subjektmi, proces jej schvaľovania prebehne rýchlo a bez potreby zdĺhavých konzultácií.
- Elektronické podávanie: Ohlásenie a podanie žiadostí bude prebiehať elektronicky cez ISÚV.
- Krátke lehoty na vyjadrenie: Úrady majú na vyjadrenie k ohláseniu len 30 dní.
- Zjednodušená dokumentácia: V niektorých prípadoch (napr. pri jednoduchých konštrukciách) už nebude potrebné predkladať statické posúdenie.
Nový stavebný zákon od apríla zavádza veľké zmeny. Na tieto stavby už nepotrebujete povolenie
Na čo si dať pozor pri plánovaní garáže?
Napriek výraznému zjednodušeniu si nový zákon vyžaduje pozornosť a dôslednú prípravu. Aby ste využili výhody nového zákona naplno a vyhli sa možným komplikáciám, odporúčame dodržať nasledovné:
- Súlad s územným plánom: Každá stavba, vrátane garáže, musí byť v súlade s miestnym územným plánom. Pred začatím projektu si dôkladne overte regulatívy vašej obce. Miestny územný plán určuje predovšetkým funkčné využitie územia, zastaviteľnosť pozemkov, maximálnu výšku zástavby, minimálne odstupy od hraníc pozemkov a iné dôležité obmedzenia. Informácie o územnom pláne zvyčajne poskytuje obecný úrad.
- Zodpovednosť projektanta: Stavebník, resp. ním poverený projektant, preberá rolu hlavného koordinátora celého procesu. Jeho úlohou je zabezpečiť, aby projektová dokumentácia bola kompletná, odborne spracovaná a v súlade so všetkými platnými zákonmi a predpismi. V jeho réžii je taktiež získanie potrebných stanovísk od dotknutých orgánov a osôb, pokiaľ sú vyžadované. Je dôležité vybrať si spoľahlivého projektanta s dobrou znalosťou aktuálnej legislatívy.
- Obmedzené zmeny počas výstavby: Podľa nového zákona bude v prípade výraznejšej odchýlky od overeného projektu (napr. zmena rozmerov, umiestnenia alebo konštrukčného riešenia) potrebné opätovné konanie o stavebnom zámere. Preto je nevyhnutné dôkladne naplánovať všetky detaily ešte pred začatím prác. Akékoľvek zmeny by mali byť konzultované s projektantom a v prípade potreby aj so stavebným úradom.
Praktický postup pri ohlásení garáže
- Overenie súladu s územným plánom: Zistite si na obecnom úrade, či je výstavba garáže v danej lokalite povolená a aké sú špecifické požiadavky (napr. maximálna zastavaná plocha, odstupové vzdialenosti).
- Vypracovanie projektovej dokumentácie: Pre garáž do 50 m² postačuje tzv. projekt stavby na ohlásenie. Jeho rozsah a obsah definuje vykonávacia vyhláška k novému stavebnému zákonu. V mnohých prípadoch si takúto dokumentáciu môže vyhotoviť aj stavebník sám, ak má príslušné vzdelanie a prax (vysokoškolské vzdelanie v odbore architektúra, staviteľstvo, strojárstvo, elektrotechnika, alebo úplné stredné odborné vzdelanie v týchto odboroch s minimálne 3-ročnou praxou). Pre menej technicky zdatných stavebníkov je však vždy bezpečnejšie obrátiť sa na profesionálneho projektanta.
- Podanie ohlásenia: Vyplnený formulár ohlásenia spolu s projektovou dokumentáciou a dokladom o vlastníctve pozemku (alebo inom práve k pozemku) sa podáva na príslušnom obecnom alebo stavebnom úrade. V ideálnom prípade sa bude proces realizovať elektronicky cez portál ISÚV.
- Čakanie na vyjadrenie úradu: Stavebný úrad má 30 dní na preskúmanie ohlásenia. Ak úrad nevydá žiadne rozhodnutie ani námietky v tejto lehote, stavba je automaticky považovaná za povolenú.
- Začatie stavby: Po uplynutí 30-dňovej lehoty (alebo po obdržaní písomného oznámenia o súhlase) môžete začať so stavebnými prácami.
Odporúčanie pre stavebníkov
Ak uvažujete nad stavbou garáže, teraz je ideálny čas využiť zjednodušené postupy, ktoré prináša nový stavebný zákon. Dôsledná príprava, odborná konzultácia s projektantom a dodržanie všetkých zákonných požiadaviek vám zaručia hladký priebeh celého procesu a umožnia vám efektívne realizovať váš stavebný zámer. Nezabudnite, že aj pri drobných stavbách je kľúčová informovanosť a zodpovedný prístup.