Polyfunkčné objekty, ktoré kombinujú bývanie s komerčnými, administratívnymi či inými službami, sa stali neoddeliteľnou súčasťou moderného mestského rozvoja na Slovensku. Tieto multifunkčné stavby čoraz častejšie nahrádzajú staršiu zástavbu a transformujú kedysi industriálne alebo zanedbané lokality na živé mestské centrá. Príklady z Bratislavy a Piešťan ilustrujú rozmanitosť prístupov k ich navrhovaniu, výstavbe a integrácii do existujúceho mestského prostredia, pričom poukazujú na kľúčové výzvy a potenciál týchto projektov.
Karadžičova ulica v Bratislave: Od okrajovej cesty k dopravnému okruhu s potenciálom
Karadžičova ulica v Bratislave predstavovala v čase svojho vzniku okrajovú časť mesta. Dnes sa transformovala na dôležitú ulicu, ktorá tvorí významný dopravný okruh okolo centra metropoly. Z dlhodobého hľadiska má potenciál stať sa atraktívnym bulvárom, čo by mala reflektovať aj okolitá zástavba. Novostavby v tejto lokalite skutočne pribúdajú, signalizujúc postupné nahradzovanie pôvodnej, často zanedbanej zástavby.
Historicky bola Karadžičova ulica cestou lemujúcou dôležitú železničnú trať, spájajúcu Starý most s Filiálkou. V blízkosti prístavu sa sformovala silná priemyselná štvrť, no výrobno-skladové areály vznikali aj severne od Mlynských nív. Súčasné projekty, ako napríklad Polyfunkčný dom Bazová od spoločnosti Gefamin, ktorý tvorí osempodlažný objekt, ukazujú smer vývoja. Developerom tejto budovy bola spoločnosť Guin s.r.o. v spolupráci s architektonickou kanceláriou Krajčí Gaňo Architects.
Nedávno sa v susedstve existujúceho dvojpodlažného skeletu rozbehla stavebná aktivita, výsledkom ktorej je novostavba označovaná ako Polyfunkčný objekt Karadžičova. Záväzné stanovisko Magistrátu bolo udelené v roku 2019 a stavebné povolenie v roku 2020. Pôvodný dvojpodlažný objekt s valbovou strechou mal byť nahradený päťpodlažnou budovou s 20 apartmánmi. Podľa dostupných informácií by tu mal vznikať polyfunkčný objekt s jedným podzemným a piatimi nadzemnými podlažiami. V podzemnom podlaží sú plánované garáže, serverovňa, nebytový priestor a pivničné priestory. Na prízemí by mala byť umiestnená administratíva, zatiaľ čo na ostatných nadzemných podlažiach sa počíta s 21 bytmi. Za architektúrou stoja opäť Krajčí Gaňo Architects. Súčasťou riešenia budú aj ďalšie parkovacie plochy, keďže garáž pravdepodobne nepokryje nároky celého objektu, čo povedie k obmedzeným zeleným úpravám, podobne ako pri Polyfunkčnom dome Bazová. Realizácia projektu sa oficiálne začala v januári aktuálneho roka s plánovaným ukončením v marci budúceho roka.
Polyfunkčný objekt Karadžičova bude výraznejší ako jeho starší sused, avšak jeho umiestnenie je netradičné. Budova nerámuje klasickú ulicu, ale skôr tvorí okraj bývalého industriálneho areálu. Dobre viditeľná bude z obslužnej cesty, ktorá vznikla v rámci výstavby Polyfunkčného domu Bazová. Existujúce plány pre túto oblasť sú zatiaľ nejasné, avšak vzhľadom na cennosť územia je pravdepodobné, že sa v budúcnosti dočká ďalšieho rozvoja. Areál vlastní firma Auto-Clean, ktorá nie je klasickým developerom. Komplikácie však predstavujú vlastnícke vzťahy a Územný plán. Plochy si delia Auto-Clean a EUROfinal, pričom časť vlastní aj Slovenská republika. S týmto územím sa počítalo v súvislosti s uvažovanou výstavbou podzemnej železnice TEN-T 17, pre ktorú je tu priestorová rezerva. Regulácia zároveň predpisuje občiansku vybavenosť mestského a nadmestského významu, čo vytvára neoptimálnu situáciu.
Ideálne zmeny v okolí by zahŕňali prerazenie Kulíškovej ulice po Karadžičovu, ktorá by vyúsťovala naproti Justičnej, ako aj výstavbu priamo na hrane Karadzičovej. Po asanácii starších objektov by tu vznikol priestor pre atraktívnu mestotvornú zástavbu s niekoľkými stovkami bytov a aktívnym parterom so službami a obchodmi. Reálnejšou sa javí premena zvyšku mestského bloku medzi Bazovou a Kulíškovou. Na ulici Bazová, severne od Polyfunkčného domu Bazová, pripravuje firma S.R.M. Building s.r.o., blízka spoločnosti Gefamin, výstavbu hotelového zariadenia spoločne s bytovým domom, čím by došlo k sceleniu existujúcej prieluky.
Kľúčové sú však kroky mesta, ktoré tu vlastní rozsiahly areál technických služieb. V budúcnosti by tu mohol vzniknúť zaujímavý komplex s nájomným bývaním a kultúrnymi a administratívnymi priestormi v zachovaných industriálnych halách. Na novom riešení areálu pracujú kancelárie Architekti Šebo Lichý (nájomné bývanie) a GutGut (haly). Táto dnes zanedbaná lokalita, nachádzajúca sa v blízkosti inak atraktívnych obytných štvrtí a nového centra metropoly, sa tak v dohľadnej dobe zmení. Je to dobrá správa, keďže ide o dôležité prechodné územie medzi jednotlivými štvrťami. Teoreticky by sa tak mohol priblížiť sen o premene Karadzičovej na príťažlivú mestskú triedu. Ulica má veľký potenciál, ktorý však v súčasnosti ostáva hlboko nevyužitý. Nedostatkom nie je len chýbajúca či nekvalitná zástavba, ale aj úroveň dopravného a verejného priestoru. Tento priestor je pripravený na okamžité prevádzkovanie predajne alebo servisu, ale možnosti sú neobmedzené - môže slúžiť na obchod, kaviareň, reštauráciu, kancelárie alebo dielňu. Budova ponúka výnimočnú príležitosť pre tých, ktorí hľadajú priestor na bývanie a podnikanie v jednom. Energetický certifikát nebol predložený.
Polyfunkčný apartmánový dom Enzo v Piešťanoch: Architektonické inovácie a reakcia na trh
Polyfunkčný apartmánový dom Enzo v Piešťanoch, situovaný na ulici kpt. Nálepku, je príkladom moderného prístupu k urbanistickému rozvoju v kúpeľnom meste. Jeho pôdorysný tvar vytvára malé námestie a svojím moderným vzhľadom osviežuje okolitú historickú zástavbu. Červené, biele a čierne plochy plynúce po oblých líniách fasády odrážajú funkciu objektu, ktorá vychádza z blízkosti mestskej a kúpeľnej zóny Piešťan.
Koncept budovy vznikal vo dvoch fázach, pričom počas projektovania došlo k zmene investora. V septembri 2004 získali Ing. arch. Marcel Zachar a Ing. arch. Libor Chmelár zákazku od spoločnosti F.M.V. na projektovanie dvoch stavieb v areáli starého trhoviska. Prvá z nich, Cylinder, bola skolaudovaná v roku 2006, druhá dostala názov Enzo. Architekt Marcel Zachar uvádza, že od začiatku existovalo približne päť rôznych tvarových konceptov, ale ani s jedným mesto Piešťany nesúhlasilo. Mesto si prialo vybudovať námestie a požadovalo taký pôdorysný tvar budovy, ktorý by ho dotvoril. Po dlhých konzultáciách s mestom dospeli k súčasnému pôdorysu. Obavy z reakcie klientov na atypicky oblé byty sa ukázali ako neopodstatnené, keďže boli prijaté pozitívne. Projekt bol spracovaný do fázy územného rozhodnutia, ktoré bolo vydané v júni 2006.
Projekt aj s pozemkami odkúpila spoločnosť ENZO - Apartmány Piešťany, ktorá priniesla nové požiadavky. Z pôvodného konceptu ostal zachovaný len pôdorysný tvar, farebnosť fasády a z pôvodnej dvojice architektov zostal Marcel Zachar. Na stavbu bolo nanovo vydané územné rozhodnutie a v novembri 2007 aj stavebné povolenie. Investičným zámerom spoločnosti ENZO - Apartmány Piešťany, ako približuje konateľ Rastislav Ilčík, bolo nadobudnúť nehnuteľnosti vo vybraných centrách veľkých miest Slovenska a vytvoriť projekty s vyšším štandardom pod identickým názvom ENZO building.
Objekt sa nachádza na ulici kpt. Nálepku a investorom je ENZO - Apartmány Piešťany, s.r.o. Architektom bol Ing. arch. Marcel Zachar, spoluautorom Ing. arch. Libor Chmelár. Budova disponuje 39 apartmánmi a 11 nebytovými priestormi (9 na 1. NP, 2 na 2. NP). K dispozícii je 35 parkovacích státí (1. PP). Generálnym dodávateľom hrubej stavby bola spoločnosť INGSTEEL, spol. s r.o. Dodávateľmi ďalších častí boli DOMOSS TECHNIKA, a.s. (dlažby, obklady, kuchynské linky, biela a čierna technika), KAMENE SLOVAKIA, s.r.o. (dlažby), AMEJ, spol. s r. o. (zariaďovacie predmety), GRYFF, spol. s r.o. (interiérové dvere), LEGRAND Slovensko, s.r.o. (elektroinštalácie) a SHERLOCK, s.r.o. (bezpečnostné dvere). Zateplenie obvodového plášťa zabezpečila firma Stavhit, s.r.o.
Výstavba apartmánového domu Enzo prebiehala v období hospodárskej krízy, ktorá spôsobila všeobecne menší záujem o kúpu nehnuteľností. Klienti, ktorí sa o projekt Enzo zaujímali, boli opatrní a reálny záujem prejavovali najmä tí, ktorí plánovali apartmán využívať na častý oddych v kúpeľoch alebo na trvalé bývanie. Rastislav Ilčík vysvetľuje, že investovanie do nehnuteľností nebolo primárnym cieľom ľudí, keďže mediálne informácie zneisťovali realitný trh. Záujemcovia citlivo reagovali na každú správu, čo viedlo k poklesu predajnosti bytov až o 80 % v predchádzajúcom roku. Napriek tomu sa v projekte Enzo už pred kolaudáciou predala približne tri štvrtiny priestorov.
Developeri sa počas krízy snažili dosiahnuť predajnosť bytov rôznymi spôsobmi, napríklad znížením štandardu alebo predajom v štandarde „holobyt“. Spoločnosť ENZO - Apartmány Piešťany zvolila odlišnú stratégiu. „Neznížili sme ceny apartmánov, pretože projekt už bol realizovaný nadštandardne a stojí na hodnotnom mieste,“ uvádza Ilčík. „Rozhodli sme sa projekt zrealizovať ešte vo vyššom štandarde, ako sme pôvodne plánovali, pretože materiály z kategórie luxusné boli v čase krízy cenovo dostupnejšie.“ Apartmány sú navrhnuté podľa požiadaviek zahraničných klientov, ktorí tvoria 20 % zákazníkov. Majú veľké a priestranné izby s dôrazom na komfort, pričom väčšinu tvoria dvojizbové apartmány s výmerou okolo 90 m2.
Špecifikom výstavby Enzo bolo, že na stavbe nebol jeden hlavný dodávateľ. Od začiatku až do kolaudácie boli na stavbe prítomní len architekt s investorom. Investor zodpovedal za financie, výber firiem a povrchových materiálov, zatiaľ čo architekt sa sústredil na konštrukcie, koordináciu firiem a výber materiálov. Zaujímavosťou areálu bývalého trhoviska je prítomnosť dvoch budov od spoločného autora (M. Zachar), no s rozdielnym investorom. Oproti apartmánom Enzo stojí bytový dom Cylinder. V pláne bol aj tretí projekt s názvom Gallery, kde architektom mal byť opäť M. Zachar. „Nebol to zámer, jednoducho to tak vyšlo,“ vysvetľuje architekt. „V strede mesta mi to však umožnilo vytvoriť nové námestie, ktoré budú vytyčovať tri moje stavby.“
Oblému tvaru budovy najviac vyhovoval konštrukčný systém železobetónového skeletu s výplňovým tehlovým murivom. Objekt je založený na pilótach a má jedno podzemné podlažie s parkoviskom o rozlohe takmer 1000 m2. Dispozícia bytov bola určená tvarom a konštrukčným systémom, ktorý sa prispôsobil klientskym zmenám, najmä počas realizácie. Povrchové materiály exteriéru vyberali architekt s investorom tak, aby čo najvernejšie vystihli pôvodné vizualizácie. Klienti si pri interiéroch mohli vyberať z ponuky povrchových materiálov. Súčasťou budovy Enzo je deväť obchodných priestorov na 1. NP. Prvé podzemné podlažie slúži ako garáž. Celá budova je vykurovaná elektricky, kombináciou podlahového sálavého vykurovania Devi a teplovzdušného vykurovania pomocou tepelných čerpadiel Mitsubishi. Polyfunkčný apartmánový dom Enzo bol úspešne uvedený do prevádzky. Stará múdrosť hovorí, že pravdivosť konceptu overí až prevádzka, ktorá spolu s reakciami klientov naznačuje potenciálny úspech projektu.
Polyfunkčný objekt v areáli Cvernovky, Bratislava: Integrácia do mestskej štvrte
V rámci diplomovej práce z Fakulty architektúry STU, navrhnutej na Cenu profesora Lacka, vznikol návrh polyfunkčného objektu s prevládajúcou funkciou bývania v strategickej lokalite Bratislavy. Ide o rýchlo sa rozvíjajúcu oblasť v širšom centre mesta, ktorá sa transformuje z pôvodne industriálneho územia na modernú mestskú štvrť so zmiešaným funkčným využitím. Budova je situovaná v areáli bývalej továrne Cvernovka v mestskej časti Ružinov, v bloku vymedzenom ulicami Mlynské nivy, Košická, Páričková a Svätoplukova a Dulovým námestím. Riešená parcela je dobre napojená na existujúcu mestskú dopravnú sieť a je ľahko dostupná individuálnou aj hromadnou dopravou. V blízkosti sa nachádza aj medzinárodná autobusová stanica Mlynské nivy.
Navrhovaný objekt uzatvára z juhovýchodnej strany novovzniknutý mestský blok so zmiešanou obytnou a kultúrnou funkciou. Zalomením svojej hmoty reaguje na zachovanú historickú budovu úpravne, od ktorej je vizuálne a hmotovo oddelený. Prepojenie s historickou budovou je realizované prostredníctvom jadier, ktoré slúžia aj ako nosný konštrukčný prvok pre horný oceľový rošt. Funkčne je objekt členený na tri časti: historický objekt úpravne s občianskou vybavenosťou a vstupmi do obytnej časti, administratívna časť na južnej strane objektu a obytná časť na treťom až siedmom nadzemnom podlaží v horizontálnej hmote objektu. Obytné podlažia sú usporiadané do sekcií s jednoizbovými až päťizbovými bytmi s prevažne preplávavou dispozíciou. Podzemné podlažie slúži ako garáž pre bývanie, administratívu a susediaci bytový dom.
Polyfunkčný objekt je situovaný na Košickej ulici v rýchlo sa rozvíjajúcej lokalite v širšom centre mesta, v blízkosti Dunaja a neďaleko autobusovej stanice Mlynské Nivy. Objekt je navrhnutý ako súčasť mestského bloku s obytnou a kultúrnou funkciou, ktorý ohraničuje z juhovýchodnej a južnej strany. Dopravné napojenie objektu zabezpečujú vjazdy do garáže z južnej strany z novovytvorenej komunikácie a zo severnej strany z Páričkovej ulice. Pre potreby statickej dopravy sú k dispozícii aj povrchové parkovacie miesta na Košickej ulici. Územie je dobre napojené na sieť verejnej mestskej hromadnej dopravy a verejnej dopravy nadmestského významu. Pešia dostupnosť objektu je možná z uličnej strany aj zo strany vnútrobloku. Okolie budovy je navrhnuté prevažne s použitím spevnených plôch z veľkoformátovej betónovej dlažby. Nespevnené plochy sú zatrávnené a doplnené zeleňou.
Objekt je tvorený troma časťami: zachovanou budovou úpravne, dvojpodlažnou administratívnou časťou a lineárnou hmotou obytnej časti. Budova svojím tvarom reaguje na budovu úpravne zalomením pôdorysu aj pohľadu, pričom je vizuálne odsadená od pôvodnej budovy. Objekt je zavesený na nosných 12 jadrách prechádzajúcich cez historickú budovu. Jadrá nadväzujú na vstupy do budovy, orientované do ulice aj vnútrobloku. V svojom výraze pôsobí celistvo, pričom jednotlivé časti sú priznané v rôznom materiálovom riešení. Pôvodnej historickej budove je ponechaná tehlová fasáda s jednoduchými otvormi výkladov a vstupov. Administratívna časť je riešená s celopresklennou fasádou. Najvýraznejšia je obytná časť, kde dominuje nepravidelný raster kovového fasádneho roštu, za ktorým sa nachádza predsadená modulárna fasáda z sendvičových panelov a zasklenia. V rámci fasády sa striedajú plochy okien, zapustené loggie a plné panely.
Bytový dom je konštrukčne delený na dve časti. Z Košickej ulice je riešený ako sústava zavesených železobetónových stropov na oceľovom rošte, spočívajúcom na nosných železobetónových jadrách s betónovými základovými pätkami. Jednotlivé stropy sú po obvode ťahané tiahlami s rozmermi 250x250 a vo vnútri votknuté do nosných jadier. Sústava je rozdelená na dva dilatačné celky. Z južnej strany, v časti, kde objekt prechádza až do suterénu, je nosná konštrukcia tvorená železobetónovým skeletom, dilatovaným od zvyšnej stavby. Nosná sústava v suteréne je v module 8,1 m, založená na rošte a dilatovaná na štyri samostatné celky. Fasáda je riešená ako predsadený plášť, kotvený do nosných prvkov.
Polyfunkčný objekt Da Vinci v Košiciach: Rozvoj priemyselnej zóny s dôrazom na vybavenosť
V priemyselno-obchodnej zóne medzi obchodným centrom na Moldavskej ceste a Pri prachárni v Košiciach vyrastie polyfunkčný objekt Da Vinci. Projekt počíta s komerčnými a administratívnymi priestormi, ako aj s priestormi pre fitness a športové využitie. Vyplýva to zo zámeru, ktorý spoločnosť ASBIS SK predložila na posudzovanie vplyvov na životné prostredie (EIA). Odhadovaná investícia predstavuje deväť miliónov eur. Projekt počíta aj s vytvorením nových pracovných príležitostí. V administratívnych priestoroch by tu mohlo pracovať 277 zamestnancov a v obchodných priestoroch 44.
„Účelom navrhovanej činnosti je výstavba polyfunkčnej budovy, ktorá pozostáva z troch nadzemných a jedného podzemného podlažia. Na prvom nadzemnom podlaží sa nachádzajú obchodné priestory, na druhom a treťom administratívne priestory a športovo-rekreačné vybavenie s príslušným zázemím,“ uvádza sa v zámere. Projekt počíta s 20-percentným podielom športovo-rekreačného vybavenia, ktoré bude riešené prostredníctvom vonkajšieho fitness ihriska s workoutovými cvičnými zariadeniami na 15 percentách z celkovej plochy pozemku, a zvyšných päť percent v interiéri ako prevádzky typu fitness vo výmere 490 metrov štvorcových.
V rámci tohto investičného zámeru bude vybudovaných 145 parkovacích miest, z toho väčšina v podzemnej garáži. V oblasti 50 vonkajších parkovacích miest má byť vysadených 200 stromov. Počíta sa aj s odvodnením spevnených plôch so zvedením dažďových vôd do systému dažďových záhrad. Pozemok predstavuje 10 077 metrov štvorcových, pričom zastavaná plocha samotným objektom je necelých 3000 metrov štvorcových. Zhruba rovnakú výmeru má mať aj plocha zelene. Investor plánuje začať s výstavbou v marci budúceho roka.
Tieto príklady ukazujú, že polyfunkčné objekty nie sú len o bývaní, ale o vytváraní nových mestských priestorov, ktoré spĺňajú rôznorodé potreby obyvateľov. Ich úspešná realizácia si vyžaduje citlivé plánovanie, spoluprácu medzi investormi, architektmi a mestskými samosprávami, ako aj schopnosť reagovať na meniace sa trhové a spoločenské podmienky. Budúcnosť mestského rozvoja na Slovensku bude nepochybne formovaná práve týmito dynamickými a multifunkčnými stavbami.
tags: #polyfunkcny #objekt #skuteckeho