Územný plán je spoločenská dohoda o využití určitého územia. Je to strategický dokument, ktorý určuje, ako sa môže využiť územie mesta alebo obce v súlade s jeho rozvojovými cieľmi, a zároveň slúži ako základný kameň pre princípy trvalo udržateľného rozvoja a ochranu kultúrnych hodnôt. Jeho spracovanie nariaďuje zákon, čím sa zabezpečuje koncepčné a efektívne využívanie územia. V našej práci sa stretávame s rôznymi otázkami týkajúcimi sa územných plánov, no odpovede na tie najčastejšie sú zhrnuté práve tu.
Hierarchia územnoplánovacích dokumentov: Od celoštátnej vízie po detailnú reguláciu
Územné plánovanie na Slovensku funguje na princípe hierarchie dokumentov, kde každý stupeň nadväzuje na vyšší a detailnejšie špecifikuje jeho zámery.
Koncepcia územného rozvoja Slovenska (URS): Toto je najvyšší strategický dokument územného plánovania v krajine. Obsahuje hlavné ciele a zásady rozvoja celého územia Slovenska. Popisuje slovami a mapami, ako vyzerá územie našej krajiny a v rámci akých pravidiel ho ďalej rozvíjať v sociálnej, ekonomickej aj environmentálnej oblasti. Rieši stavby, areály a územia s celoslovenským významom, ekologické, kultúrne, infraštruktúrne, obranné a iné. Jej záväzná časť platí aj pre ostatné úrovne územných plánov (regióny, mikroregióny a obce). "Koncepcia územného rozvoja Slovenska je územnoplánovacia dokumentácia celého územia Slovenskej republiky, ktorá určuje hlavné smery komplexného rozvoja Slovenskej republiky. Stanovuje základné podmienky a vytvára predpoklady pre udržateľný územný rozvoj Slovenskej republiky a jej regiónov s určením rámcových požiadaviek štátu z hľadiska ochrany, obnovy a tvorby krajiny, ochrany prírody, ochrany, zachovania a rozvíjania historického a kultúrneho dedičstva, hospodárskeho a sociálneho rozvoja, obrany a bezpečnosti štátu a z hľadiska dodržania medzinárodných záväzkov v oblasti životného prostredia a územného rozvoja." (§ 19 zákona č. 200/2022 Z.z.)
Územný plán regiónu: Je to druhá úroveň plánovania rozvoja územia - po KURS - a schvaľuje ho príslušný samosprávny kraj. Zmyslom územného plánu regiónu je podchytiť regionálne špecifiká, ktoré sú významné a spoločné pre celý región, a preto ich nemôžu riešiť samostatne obce a mestá. Do regionálneho územného plánu patria historicky, kultúrne alebo prírodne významné oblasti, ktoré treba chrániť a rozvíjať spoločne ako región. "Koncepcia územného rozvoja regiónu je územnoplánovacia dokumentácia regiónu v rozsahu územného obvodu samosprávneho kraja zohľadňujúca ochranu životného prostredia, krajinné a kultúrne špecifiká a osobitosti riešeného územia regiónu za súčasného splnenia predpokladov na udržateľný územný rozvoj a tvorbu krajiny regiónu." (§ 20 zákona č. 200/2022 Z.z.)
Územný plán mikroregiónu: Jeho opodstatnenie tkvie predovšetkým v spolupráci susedných miest a obcí, tzv. mikroregiónov, ktoré by sa mali vedieť dohodnúť na rozvoji území, ktoré na seba nadväzujú. Týmto spôsobom sa tvoria harmonické prechody medzi hranicami miest a obcí, či už pri cestách, cyklotrasách, alebo v spoločných kultúrnych, historických alebo turistických oblastiach. Je živnou pôdou pre spoluprácu na rozvoji území, ktoré presahujú hranice obcí no nedosahujú význam celého regiónu. "Územný plán mikroregiónu je územnoplánovacia dokumentácia ucelenej priestorovej a funkčnej časti územia regiónu alebo viacerých regiónov pri spoločných hraniciach, vychádzajúca z potrieb územného rozvoja viacerých obcí alebo iného špecifického územia najmä z hľadiska životného prostredia, ochrany a tvorby krajiny, ochrany historického a kultúrneho dedičstva, rozvoja hospodárstva a cestovného ruchu za súčasného splnenia podmienok pre udržateľný územný rozvoj a tvorbu krajiny mikroregiónu." (§ 21 zákona č. 200/2022 Z.z.)
Územný plán obce/mesta: Je to najdôležitejší dokument, na základe ktorého obec či mesto zveľaďuje svoje územie. Mapami aj slovom popisuje, ktorá časť územia slúži akému účelu a podľa akých pravidiel sa ďalej rozvíja, kade vedú cesty a infraštruktúra, kde sa nachádzajú obytné, pracovné, obchodné, výrobné či rekreačné oblasti. Schvaľuje ho zastupiteľstvo a zohľadňuje potreby ľudí, ktorí na území žijú a pracujú. Ak je územie obce celé obsiahnuté v územnom pláne mikroregiónu, nemusí už obec tvoriť vlastný plán. Bratislava a Košice, ako naše najväčšie mestá, majú tzv. metropolitné územné plány, ktoré zohľadňujú špecifické a veľmi rôznorodé potreby rozvoja veľkých miest. "Územný plán obce je územnoplánovacia dokumentácia územia obce v súlade s koncepciou územného rozvoja Slovenska a v súlade s Koncepciou územného rozvoja regiónu. Obec je povinná mať územný plán obce; táto povinnosť zaniká, ak je celé územie obce súčasťou územného plánu mikroregiónu. Územný plán obce, ktorá je mestom, sa nazýva územný plán mesta. Územný plán hlavného mesta Slovenskej republiky Bratislava a mesta Košice sa nazýva metropolitný územný plán." (§ 22 zákona č. 200/2022 Z.z.)
Územný plán zóny (ÚPN-Z): Na územný plán obce alebo mesta nadväzuje plán zóny. Je to veľmi detailne popísaná vybraná lokalita v rámci mesta alebo obce. Je kľúčový pre rozvoj územia, pretože konkrétne a detailne určuje parametre toho, ako funkčne využívať pozemky, ako priestorovo usporiadať stavby, aké podmienky splniť na to, aby sa ochránila príroda a kultúra v lokalite, rozvíjal charakter územia, poskytovali služby občanom viazané na dané územie a zachovával alebo zlepšoval stav životného prostredia. ÚPN-Z sa zaoberá nižším stupňom - územný plán zóny. Spracovanie územného plánu zóny upravuje využitie konkrétnej časti územia mesta (napr. mestskej časti), pričom vychádza z územného plánu mesta a reguluje využitie jednotlivých pozemkov v rámci riešeného územia. Sú spracované v mierke 1 : 2 000 (1 cm predstavuje 20 m) alebo 1 : 1 000 (1 cm predstavuje 10 m). "Územný plán zóny je územnoplánovacia dokumentácia ucelenej priestorovej a funkčnej časti územia obce, ktorá v súlade s rozvojovými zámermi a požiadavkami určenými v zadaní stanovuje podrobné podmienky na priestorové usporiadanie a funkčné využívanie pre jednotlivé priestorovo-funkčné celky a pozemky." (§ 23 zákona č. 200/2022 Z.z.)
Územný plán mesta Košice: Konkrétny príklad na komunálnej úrovni
Územný plán mesta Košice (Územný plán hospodársko-sídelnej aglomerácie Košice, skrátene ÚPN-HSA) rieši celé územie mesta. Navrhnutý je v mierke 1 : 10 000, t.j. 1 cm na mape reprezentuje 100 m v skutočnosti. Územný plán zóny (ÚPN-Z) upravuje využitie konkrétnej časti územia mesta (napr. mestskej časti), pričom vychádza z územného plánu mesta a reguluje využitie jednotlivých pozemkov v rámci riešeného územia.
Ako sa orientovať v územnom pláne: Praktické otázky občanov
Územný plán je jedným z najdôležitejších nástrojov na reguláciu rozvoja miest a obcí. Pre každého, kto chce kúpiť pozemok, stavať dom alebo investovať do nehnuteľností, je pochopenie územného plánu kľúčové.
1. Čo môžem postaviť na svojom pozemku?
Základnú informáciu o možnostiach výstavby určuje územný plán mesta Košice - Územný plán hospodársko-sídelnej aglomerácie Košice (skrátene ÚPN-HSA), ktorý vo viacerých lokalitách spresňuje alebo dopĺňajú územné plány zón. Všetky územné plány zón sú zobrazené v aplikácii Gisplan po zvolení príslušnej vrstvy sa na mape mesta zobrazí príslušný územný plán zóny.
2. Môj pozemok sa nachádza na „bielej ploche“ v územnom pláne.
Takzvané „biele plochy“ spravidla označujú v územnom pláne mesta Košice poľnohospodársky využívané územie, v niektorých prípadoch aj územie, o ktorého využití sa uvažovalo, ale zatiaľ do územného plánu nebolo začlenené (v legende označené ako “územná rezerva”). Takáto situácia je spravidla výsledkom nejakého historického vývoja. Nie v každej situácii je zmena možná, niektoré pozemky nie sú vhodné na výstavbu z objektívnych dôvodov, ako sú napr. zosuvy, záplavy, hluk a pod. V niektorých prípadoch je pre komunitu na danom území dôležitá funkcia dopravy alebo zelene, napr. v prípade dôležitých ciest, ktorých trasu objektívne nie je možné meniť, chránených území, dôležitých biokoridorov, biocentier a pod.
3. Ako získať informácie o pozemku?
Ak chcete vedieť v akej funkčnej ploche sa pozemok nachádza a na aký účel slúži, je potrebné požiadať o územnoplánovaciu informáciu. Ide spravidla o jednoduché stanovisko, ktoré obsahuje základné informácie z územného plánu mesta, resp. celkovú koncepciu funkčného a prevádzkového usporiadania. Žiadosť o vydanie územnoplánovacej informácie je možné si podať aj prostredníctvom formuláru Vydávanie územnoplánovacej informácie na Portáli elektronických služieb mesta Košice.
4. Potrebujem detailnejšie informácie pre projektovanie.
Ak ste rozhodnutí stavať, pred vypracovaním projektovej dokumentácie odporúčame požiadať o určenie architektonických a urbanistických regulatívov. Ide o podrobnejšie stanovisko, ktorá obsahuje záväznú reguláciu územia - výňatok z územnoplánovacej dokumentácie vzťahujúcej sa na dopytované parcely, resp. záväznú časť. Tento druh vyjadrenia slúži najmä ako podklad pre projektanta na preukázanie súladu zámeru alebo projektovej dokumentácie s územným plánom mesta a s príslušným územným plánom zóny v zmysle vyhlášky č. 453/2000 Z. z., ktorá zostáva v platnosti a účinnosti do nadobudnutia účinnosti vykonávacích právnych predpisov vydaných na základe § 83 zákona č. 25/2025 Z. z. najneskôr do 31. Žiadosť o určenie architektonických a urbanistických regulatívov pre výstavbu je možné si podať aj prostredníctvom formuláru Určenie architektonických a urbanistických regulatívov pre výstavbu na Portáli elektronických služieb mesta Košice.
5. Čo ak moje plány nie sú v súlade s územným plánom?
V prípade, že ste od ÚHA obdržali záväzné stanovisko konštatujúce nesúlad predloženej projektovej dokumentácii so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie, je potrebné ju prepracovať tak, aby riešenie návrhu bolo v súlade s platnou záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie. Zároveň máte možnosť podať odvolanie na regionálny úrad územného plánovania, ktorý preskúma záväzné stanovisko. Ak zistí, že bolo vydané v rozpore so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie, vydá nové záväzné stanovisko z hľadiska jeho súladu so záväznou časťou.
Proces tvorby a aktualizácie územného plánu: Spoločenská dohoda v praxi
Územný plán je spoločenská dohoda o využití určitého územia. Jeho tvorba a aktualizácia sú komplexné procesy, ktoré zahŕňajú zapojenie viacerých aktérov a dodržiavanie legislatívnych postupov.
- Správne konanie: Obstarávateľ zastrešuje administratívne procesy vyplývajúce zo stavebného zákona, tvorbu zadania ako aj proces pripomienkovania zmien a doplnkov územného plánu.
- Pripomienkovanie: V rámci pripomienkovania sú oslovené štátne inštitúcie, správcovia inžinierskych sietí a ďalšie dotknuté fyzické a právnické osoby. Pripomienkovať však môže každý občan, aj bez vzťahu k riešenému územiu. Všetky zozbierané pripomienky obstarávateľ následne vyhodnotí. Neakceptované pripomienky sa opätovne prerokujú s ich odosielateľmi.
- Spracovanie a schválenie: Spracovateľ na základe vyhodnotenia vypracuje návrh zmien a doplnkov územného plánu, resp. celkovú koncepciu funkčného a prevádzkového usporiadania. Po úspešnom ukončení procesov zastrešených obstarávateľom a spracovateľom zmien a doplnkov, resp. po prerokovaní návrhu územného plánu, je predložený na schválenie mestskému zastupiteľstvu. Ak mestské zastupiteľstvo predložený návrh územného plánu schváli, prebehne jeho formálna úprava, podpis zo strany primátora a jeho distribúcia na stavebné úrady. Následne, po uplynutí potrebných lehôt začína platnosť územného plánu, resp. zmien a doplnkov.
Mesto je povinné pravidelne preskúmavať územné plány a najmenej raz za 4 roky vyhodnotiť ich aktuálnosť. Zistenie potreby aktualizácie územného plánu je prvým krokom k jeho zmene. Zmeny územného plánu musia byť v súlade s jeho zadaním, podľa ktorého sa tvoril územný plán mesta a zóny, najmä s jeho hlavnými cieľmi. Zmeny nie sú vynútiteľné, ale mali by byť riadne odôvodnené zmenou územno-technických, hospodárskych alebo sociálnych predpokladov, z ktorých sa vychádzalo pri schvaľovaní územného plánu. Dôvodom na zmenu územného plánu tiež môže byť zmena nadradenej dokumentácie (napr. Koncepcie územného rozvoja Slovenska). Požiadavky na zmenu alebo doplnenie ÚHA vyhodnocuje až po uplynutí dlhšieho obdobia - spravidla min. Každá z požiadaviek prejde interným hodnotiacim procesom, kde sa posudzuje vhodnosť navrhovaných zmien a doplnkov a taktiež ich dôsledky a dopady na rôzne oblasti života v území (napr. využitie zastavaného územia a chráni nezastavané územie). Zmeny a doplnky, ktoré budú vyhodnotené ako vhodné sa zaradia do balíka zmien a doplnkov.
Dotácie na územné plánovanie: Podpora pre obce a mestá
Už oddnes môžu obce, mestá a vyššie územné celky posielať žiadosti o dotácie na spracovanie územnoplánovacej dokumentácie (UPD). Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR sa na tento účel podarilo vyrokovať až dvojnásobné navýšenie financií, vďaka čomu pomôže viacerým žiadateľom, ktorým môže preplatiť až 80 % oprávnených nákladov. Na posielanie žiadostí o dotácie majú obce a mestá čas do 15. februára. Cieľom dotácií je pomôcť obciam naplniť požiadavky nového zákona o územnom plánovaní (č. 200/2022 Z. z.), ktorý nadobudol účinnosť 1. apríla minulého roka. V súlade s legislatívou musí totiž mať každá obec do 31. marca 2032 schválený nový územný plán v digitálnej podobe. Obce, ktoré doteraz nemajú územný plán alebo ich existujúca dokumentácia nie je v súlade s novými požiadavkami, sú povinné zabezpečiť obstaranie novej územnoplánovacej dokumentácie. Pokiaľ obec nebude mať po 1. apríli 2032 územný plán v zmysle platnej legislatívy, nebude môcť v konaniach podľa stavebného zákona vydávať záväzné stanoviská ako orgán územného plánovania.
"Územný plán je jedným zo základných nástrojov samosprávy. Napriek tomu ho na Slovensku nemá takmer 40% obcí. Náš úrad si uvedomuje, že jeho spracovanie môže byť pre mnohé obce a mestá náročné najmä kvôli financovaniu. Sme preto veľmi radi, že sa nám podarilo na tento rok vyrokovať dvojnásobné navýšenie financií na spracovanie územnoplánovacej dokumentácie. Úspešným žiadateľom tak prerozdelíme až 1,2 milióna eur. Verím, že vďaka tomu pomôžeme vyššiemu počtu žiadateľov," uviedol Milan Valašík, predseda Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR.
Finančná podpora pre tri typy územných plánov:
Dotácie na spracovanie územnoplánovacej dokumentácie budú poskytnuté obciam, mestám a vyšším územným celkom na tri typy územných plánov, a to na územný plán obce, územný plán zóny a tento rok aj na územný plán mikroregiónu. Práve nový typ dokumentácie umožňuje efektívne plánovanie pre viacero obcí s rovnakými rozvojovými potrebami. Preto po prvýkrát môžu o dotácie na územné plány mikroregiónu žiadať aj samosprávne kraje, ktoré ich obstarávajú po dohode na spoločnú žiadosť viacerých obcí.
"Náš úrad už tretí rok poskytne obciam, mestám a vyšším územným celkom dotácie na spracovanie územnoplánovacej dokumentácie, o ktoré môžu žiadať celý mesiac, a to od 15. januára do 15. februára 2025. Pripravili sme aj manuály ako požiadať o dotácie, ktoré sú dostupné na Portáli pre územné plánovanie. Očakávame, že tento rok pomôžeme vyššiemu počtu žiadateľov. Zameriame sa však výlučne na nové územné plány. Dotácie na zmeny a doplnky územnoplánovacej dokumentácie sa poskytovať nebudú," zosumarizoval Ivan Zizič, podpredseda Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR.
Žiadosti o dotácie na spracovanie územnoplánovacej dokumentácie môžu uchádzači posielať cez Portál pre územné plánovanie (stavebnyurad.info) alebo Ústredný portál verejnej správy (slovensko.sk). O dotáciu môžu požiadať tiež tie obce a mestá, ktoré už začali s obstarávaním územných plánov, ale nestihli ich schváliť pred účinnosťou nového zákona, teda do 1. apríla 2024. Podporené môžu byť aj obce, ktoré prejavia záujem previesť existujúce plány do digitálnej podoby podľa novej legislatívy (v zmysle § 40 ods.
Územné plánovanie ako nástroj udržateľného rozvoja
Územné plánovanie je proces, ktorý sa zaoberá všetkými aspektmi nášho prostredia a jeho cieľom je zabezpečiť udržateľný územný rozvoj. Orgán územného plánovania na účel dosiahnutia udržateľného územného rozvoja zosúlaďuje štátne, regionálne, obecné a miestne záujmy priestorovým usporiadaním a funkčným využívaním susedných území a územných celkov nižšieho stupňa s nadradeným územným celkom. Zabezpečuje ekologickú stabilitu a ekologickú konektivitu aj v súvislosti s adaptáciou na zmenu klímy, ochranu prírody a ochranu a tvorbu krajiny. Územnoplánovacími podkladmi sú územnotechnické podklady a územné štúdie. Majú textovú grafickú formu. V grafickej forme, t.j. Územnými štúdiami sa posudzujú možnosti udržateľného územného rozvoja a overujú sa podmienky zmien na území. Podľa §4 vyhlášky č. 392/2023 Z.z. Ďalšími územnoplánovacími podkladmi, ktoré sa povinne využívajú, ak boli spracované, sú dokumentácia ochrany prírody a krajiny, mapa povodňového ohrozenia, projekt pozemkových úprav a zásady ochrany pamiatkového územia, ak ide o pamiatkové územie.
Po schválení územnoplánovacej dokumentácie, prípade po schválení zmien a doplnkov zverejní orgán územného plánovania úplné schválené znenie územnoplánovacej dokumentácie v registri územnoplánovacích dokumentácií vedenom vo verejnej časti informačného systému bezodkladne od ich schválenia a v listinnej podobe ich uloží v sídle orgánu územného plánovania. Oznámenie o schválení ÚPD sa zverejňuje prostredníctvom informačného systému, na webovom sídle a na úradnej tabuli a iným v mieste obvyklým spôsobom spolu s uvedením miesta a spôsobu, kde možno do územnoplánovacej dokumentácie nahliadnuť.
Územný plán definuje v záväzných aj smerných častiach (výkresy a textová časť) územno-technické, urbanistické, architektonické a environmentálne požiadavky na umiestňovanie stavieb a ich projektovanie a uskutočňovanie zákon č. 200/2022 z.z. Môže ísť o požiadavky na urbanistickú štruktúru, kompozíciu, osnovu, odstupy od biokoridorov, ochranných pásiem a pod., či rôzne iné. Podľa charakteru a typu stavby, jej umiestnenia a pod. je potrebné v projektovej dokumentácii preukázať splnenie, resp. dodržanie urbanisticko-kompozičných zásad (urbanistická štruktúra a intervenčné zásahy do nej), dopravno-urbanistických, krajinno-kompozičných a iných zásad uvedených v záväznej časti príslušného územného plánu.
Územný plán je teda nielen právnym predpisom, ale aj nástrojom na vytváranie kvalitného životného prostredia, ochranu prírodných a kultúrnych hodnôt a zabezpečenie harmonického rozvoja miest a regiónov pre súčasné aj budúce generácie.