Ešte pred pár rokmi bola platba za nehnuteľnosť v hotovosti úplne bežná vec. Kupujúci prišiel s taškou plnou bankoviek, predávajúci ich spočítal a obchod bol uzavretý. Dnes je to však omnoho komplikovanejšie - a hlavne riskantnejšie. V súčasnosti existujú zákonné obmedzenia a bezpečnostné riziká, ktoré je nevyhnutné zvážiť. Tento článok sa zameriava na platby za nehnuteľnosti nad 15 000 eur v hotovosti, pričom analyzuje riziká spojené s takýmito transakciami a ponúka bezpečné alternatívy.
Zákonná úprava platieb v hotovosti: Od minulosti k súčasnosti
Platiť alebo prijímať veľké sumy v hotovosti dnes nie je len rizikové, ale môže byť aj v rozpore so zákonom. Zákon č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti bol Národnou radou Slovenskej republiky schválený 29. novembra 2012 a účinnosť nadobudol 1. januára 2013. Dôvodom zavedenia hotovostného stropu mala byť vyššia ochrana pred daňovými podvodmi a zároveň bol tento krok súčasťou balíka opatrení, ktoré majú prispieť k vyššiemu dôrazu na rozvoj bezhotovostného platobného styku. Snahou zákona o obmedzení platieb v hotovosti je, aby sa zabránilo fiktívnemu vystavovaniu príjmových a výdavkových dokladov bez reálneho toku finančných prostriedkov, či „kreatívnemu účtovníctvu“ na konci účtovného/zdaňovacieho obdobia podľa toho, aký základ dane daňový subjekt vykazuje. Nekontrolovateľné hotovostné toky totiž podporujú daňové úniky.
Postupne prešiel viacerými zmenami, napríklad úpravou výšky limitov či zjednotením hranice hotovostných platieb pre podnikateľov a nepodnikateľov na jednotnú výšku. Dňa 23. mája bola schválená novela zákona o obmedzení platieb v hotovosti, ktorá zjednocuje výšku sumy, do ktorej budú možné platby v hotovosti. Do júna 2023 platil zákaz hotovostných platieb nad 15 000 € pre bežných občanov a 5 000 € pre podnikateľov. Od 1. júla 2023 sa tieto limity zjednotili - pre všetkých platí zákaz platieb nad 15 000 € v hotovosti. V kúpnych zmluvách musia podnikatelia, právnické osoby aj ostatní občania rešpektovať zákaz platieb v hotovosti nad 15 000 eur. Platby nad touto sumou sa musia vykonať bezhotovostne (napr. prevodom na účet). Zákon nemožno obísť jednoduchým rozdelením platby na viacero platieb. Samotné porušenie zákazu naďalej nebude mať vplyv na platnosť právneho úkonu (napr. kúpnej zmluvy).
V decembri 2025 bola schválená ďalšia úprava tohto zákona. S platnosťou od 1. 1. 2026 je stanovená už od 1. 1. 2026. Pre podnikateľov (fyzické a právnické osoby) je platná hranica 5 000 eur. Pre fyzické osoby (nepodnikateľov) je stanovená hranica vo výške 15 000 eur. V praxi to znamená, že každý podnikateľ či živnostník, SZČO alebo právnická osoba, ktorá realizuje hotovostné platby voči iným podnikateľom, inštitúciám, občanom, atď., bude musieť akceptovať maximálnu hranicu 5 000 eur pre realizáciu hotovostnej platby. Taktiež fyzické osoby - bežní občania budú môcť realizovať hotovostné platby maximálne do výšky 15 000 eur.
Napriek jasne stanoveným pravidlám sa ich niektorí kupujúci snažia obchádzať. V niektorých prípadoch sa jedná o neznalosť uvedených hotovostných stropov, v iných sa jedná o zámerne cielený krok. Najčastejším prípadom je úhrada ceny formou viacerých splátok, pričom každá sa pohybuje vo výške do 5 000 €, resp. do 15 000 €. Ak však celková splatená suma presahuje uvedený hotovostný strop, jednotlivé splátky musia byť uhradené bankovým prevodom. Úhrada na splátky do 15 000 € nie je povolená vtedy, ak celková suma prekračuje limit.
Ďalším prípadom, ako sa kupujúci snažia obísť povinnosť zaplatiť za nehnuteľnosť bankovým prevodom, je zaplatenie kúpnej ceny v zahraničnej krajine, v ktorej nie sú takéto obmedzenia. Naša legislatíva však neakceptuje ani takýto pokus o úhradu v hotovosti. Ak ide o tuzemskú nehnuteľnosť, kupujúci je povinný zaplatiť za predmet kúpy drahší ako 5 000 € alebo 15 000 € bankovým prevodom bez ohľadu na to, kde je kúpna cena uhrádzaná.
Výnimky zo zákazu hotovostných platieb: Kedy zákon neplatí?
Na platby v hotovosti sa podľa platnej legislatívy nevzťahuje zákaz v čase krízovej situácie, vojny, vojnového stavu, výnimočného stavu, núdzového stavu a mimoriadnej situácie. V praxi to znamená, že už vyhlásenie mimoriadnej situácie v krajine vylúči uplatňovanie tohto zákona. Napríklad v marci 2020 bola vyhlásená mimoriadna situácia v súvislosti so šírením koronavírusu. Vzhľadom na to, že tieto mimoriadne situácie trvali niekoľko rokov, a taktiež počas celého roka 2025, uplatnenie limitov na hotovostné platby sa nepoužívalo. V súčasnosti na Slovensku platí mimoriadna situácia pre hromadný prílev cudzincov v súvislosti s vojnou na Ukrajine.
V zákone sú však uvedené aj typy transakcií, na ktoré sa limity 5 000 eur/15 000 eur nevzťahujú. Všetky legislatívne zmeny pozorne sledujeme za vás. Prihláste sa na odber našich noviniek a získajte vždy aktuálne informácie.
Cieľ a história zákona: Prehľadnosť a boj proti podvodom
V dôvodovej správe k novele č. 211/2023 Z. z. sa uvádza, že cieľom zákona č. 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti bola eliminácia daňových podvodov. Uplynulé desaťročie umožňuje tento zákon spätne hodnotiť, pričom možno konštatovať, že jeho deklarovaný cieľ sa nenaplnil. Snahou zákona o obmedzení platieb v hotovosti je, aby sa zabránilo fiktívnemu vystavovaniu príjmových a výdavkových dokladov bez reálneho toku finančných prostriedkov, „kreatívnemu účtovníctvu“ na konci účtovného/zdaňovacieho obdobia podľa toho, aký základ dane daňový subjekt vykazuje.
Z dôvodu sprehľadnenia vzťahov medzi fyzickými osobami navzájom a medzi podnikateľmi a fyzickými osobami nepodnikateľmi sa do okruhu osôb, na ktoré sa zákon o obmedzení platieb v hotovosti vzťahuje, zahŕňajú jednak podnikatelia (právnické osoby a fyzické osoby) a zároveň aj fyzické osoby nepodnikatelia. Dôvodom bolo napríklad stransparentnenie príjmov plynúcich z prenájmu medzi fyzickými osobami alebo pri uľahčení dokazovania napr. pri úhradách alebo predajoch medzi fyzickými osobami.
V súvislosti s bojom proti daňovým únikom sa zmeny v zákone o obmedzení platieb v hotovosti kriticky hodnotia. Niektorí poslanci kritizovali, že novela zákona je „prílepkom“ k zákonu o evidencii tržieb. V uznesení výboru sa uvádza, že „nekontrolovateľné hotovostné toky podporujú daňové úniky“. Zároveň sa v uznesení výboru spomína, že „koalícia ide „hasiť“ problém, ku ktorému prispela. Využívaniu hotovosti zabrániť. Výška obmedzenia nepredchádzala žiadna odborná diskusia.“
Medzera v dani z nehnuteľností, ktorú by ste mali poznať!
Európsky kontext: Harmonizácia pravidiel
Využívanie veľkých hotovostných platieb je ľahko zneužiteľné na pranie špinavých peňazí a financovanie terorizmu. Rozdiely v prístupoch medzi členskými štátmi Európskej únie zároveň oslabili rovnaké podmienky v rámci vnútorného trhu na úkor podnikov nachádzajúcich sa v členských štátoch s prísnejšími kontrolami. S cieľom primerane zmierniť riziká vyplývajúce zo zneužívania veľkých hotovostí sa pre celú Európsku úniu nariadením 2024/1624, ktoré nadobudne účinnosť 10. júla 2027, stanovuje limit vzťahujúci sa na veľké hotovostné platby nad 10 000 eur. Toto nariadenie prispeje k harmonizácii pravidiel a posilneniu boja proti nelegálnym finančným aktivitám naprieč EÚ.
Riziká platby v hotovosti pri kúpe nehnuteľnosti: Viac než len zákonné obmedzenia
Aj keď sa to môže zdať ako jednoduché a rýchle riešenie, výmena veľkej sumy v hotovosti skrýva množstvo rizík, ktoré presahujú rámec zákonných limitov:
- Žiadna stopa: Hotovostná platba nezanecháva záznam, čo je problém najmä pri prípadných sporoch o vlastníctvo. Platba kúpnej ceny v hotovosti nezanecháva žiadnu elektronickú stopu, ako to je v prípade platby prevodným príkazom. Nemáte žiadnu dokumentáciu ani podklad o finančnej transakcii, čo vám môže spôsobiť vážne problémy v prípade sporu o vlastnícke právo k nehnuteľnosti.
- Falošné bankovky: Falošné peniaze dnes rozpozná len odborník. Bežný človek to nedokáže spoľahlivo posúdiť. V dnešnej dobe sú technické prostriedky čím ďalej, tým viac dokonalejšie. A dokonalejšie vedia napodobniť aj pravé bankovky. Pravosť bankoviek, aj to len vo väčšine prípadov, vie posúdiť len vyškolený odborník. Ako neodborník môžete mať problém s overovaním ich pravosti, a tak nemáte istotu, či ste za svoju nehnuteľnosť dostali jej hodnotu alebo len bezcenný potlačený papier.
- Bezpečnostné riziko: Preprava veľkej hotovosti je nebezpečná. Navyše, ak viacerí vedia o predaji, stávate sa terčom. Držať doma väčšiu hotovosť je nebezpečné, najmä ak niekoľko ľudí vie, že ste nehnuteľnosť predali. Aj samotná preprava hotovosti je riziková, a to nehovorím o jej prípadnom vložení do banky.
- Podozrenie z prania peňazí: Pri vklade veľkej sumy do banky môže nastať problém. Banky tieto pohyby hlásia a môžu vás čakať nepríjemné otázky. Banky patria medzi právnické osoby, ktoré sú povinné riadiť sa zákonom proti praniu špinavých peňazí a takéto vklady musia nahlasovať.
- Daňové komplikácie: Kataster a daňový úrad dnes spolupracujú. Ak nehnuteľnosť predáte, no neexistuje dôkaz o prijatí kúpnej ceny, môžete sa dostať do problémov. Navyše, začala sa rozvíjať aj spolupráca medzi Katastrom nehnuteľností a Daňovým úradom. Tieto sledujú a vedia posúdiť prevod nehnuteľnosti na jednej strane a platbu kúpnej ceny za nehnuteľnosť v primeranej výške na strane druhej. A tak nebude problém daňový podvod odhaliť.
Bezpečné alternatívy platby za nehnuteľnosť: Kľúč k pokojnému obchodu
Najlepším riešením je dohodnúť sa na bezpečnom spôsobe platby priamo v kúpnej zmluve. Tieto spôsoby zanechávajú záznam, chránia obe strany a minimalizujú riziko podvodu.
- Notárska úschova: Peniaze sa odovzdajú notárovi, ktorý ich uvoľní až po splnení podmienok. V kúpnej zmluve je dôležité presne definovať podmienky, za ktorých má notár peniaze vyplatiť predávajúcemu. Notárska úschova predstavuje jeden z najbezpečnejších spôsobov úhrady kúpnej ceny.
- Vinkulácia v banke: Banka uvoľní sumu predávajúcemu až po tom, ako sa kupujúci stane vlastníkom. Podobne ako pri notárskej úschove, aj tu je potrebné presne stanoviť podmienky vyplatenia peňazí.
- Prevodný príkaz: Platba prevodom na účet je najjednoduchší a najčastejší spôsob platby. Je dôležité, aby kúpna zmluva obsahovala presné údaje o bankovom účte predávajúceho a termíne splatnosti.
Dôležité aspekty kúpnej zmluvy: Na čo si dať pozor pri kúpe nehnuteľnosti
Kúpa (alebo predaj) nehnuteľnosti je spojená s uzatvorením kúpnej (alebo kúpno-predajnej) zmluvy. Ním sa spravuje aj kúpna zmluva o prevode nehnuteľností uzatvorená medzi podnikateľmi. Pri kúpe nehnuteľnosti je dobré dať si pozor na niekoľko zásadných vecí. Je dôležité preveriť, či na nehnuteľnosti neviaznu nejaké ťarchy (napr. záložné práva, vecné bremená). Informácie o vlastníctve sú dostupné na portáli katastra nehnuteľností. Aj keď ťarchy nie sú prekážkou pri kúpe nehnuteľnosti, je potrebné vedieť o nich a existuje viacero možností, ako sa s takouto ťarchou vyrovnať.
Kúpna zmluva sa musí riadiť okrem iného aj ustanoveniami zákona číslo 394/2012 Z. z. o obmedzení platieb v hotovosti. Medzi podstatné náležitosti kúpnej zmluvy patrí presné označenie zmluvných strán. Dôraz treba klásť na presné označenie zmluvných strán, vrátane rodného čísla a rodného priezviska (to platí nielen pre ženy, ale aj pre mužov). Častým nedostatkom je absencia čísla občianskeho preukazu a priezvisko (absentuje najmä pri mužoch). Ak správa katastra zistí nedostatky v kúpnej zmluve, môže vkladové konanie prerušiť. Strana potom musí v určenej lehote vytýkané nedostatky odstrániť. Odstránenie nedostatkov je možné realizovať formou písomného dodatku k zmluve.
Vlastníctvo nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho (t. j. Tipy z praxe: Kúpa nehnuteľnosti je pomerne zložitý proces. Pred podpisom zmluvy je nevyhnutné jej preštudovanie. Prítomnosť právnika pri podpise zmluvy je už bežný štandard. Právnik vie posúdiť riziká a navrhnúť lepšie riešenie. Ak máte možnosť, vyžiadajte si znenie kúpnej zmluvy vopred.
Časovanie platby: Kľúč k bezpečnosti oboch strán
Časovanie je kľúčové. Ak ste predávajúci a prevezmete peniaze ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra, riskujete, že kupujúci vklad nepodá - alebo že sa niečo pokazí. A opačne - ak ste kupujúci a peniaze odovzdáte pred podaním zmluvy, môžete o ne prísť bez toho, aby ste sa stali vlastníkom. V takýchto prípadoch vám ostáva len súd, a ten môže trvať roky. Nehovoriac o tom, čo sa môže za ten čas stať s peniazmi alebo s nehnuteľnosťou.
Príklad z praxe: Pán Novák predáva pánovi Boškovi byt za cenu 53 000 eur. Pán Boško ako kupujúci kupuje byt cez hypotekárny úver + 8000 eur vypláca zo svojich zdrojov „hotovosť“. Tu si treba uvedomiť, že celková kúpna cena za ktorú sa kupuje jedna konkrétna nehnuteľnosť je 53.000 eur, a teda za čiastku presahujúcu sumu 15000 eur.
V praxi to znamená, že každý podnikateľ či živnostník, SZČO alebo právnická osoba, ktorá realizuje hotovostné platby voči iným podnikateľom, inštitúciám, občanom, atď., bude musieť akceptovať maximálnu hranicu 5 000 eur pre realizáciu hotovostnej platby. Taktiež fyzické osoby - bežní občania budú môcť realizovať hotovostné platby maximálne do výšky 15 000 eur.
Príklad č. 1: Podnikateľ nakupuje stavebný materiál, fakturovaná suma je 6 500 eur. Odpoveď: Nie, pretože výška faktúry je vyššia ako horná hranica 5 000 eur pre hotovostnú platbu podnikateľa.Príklad č. 2: Občan si chce kúpiť vozidlo od iného občana vo výške 16 000 eur. Odpoveď: Nie, výška hotovostnej platby by prekročila zákonný limit 15 000 eur. Odporúčame platbu zrealizovať bezhotovostne. Touto realizáciou bude mať občan aj doklad o uskutočnení platby, ak by mu do budúcna vznikla situácia, kedy by potreboval predložiť doklad o úhrade/platbe, napr. pri dedičskom konaní alebo pri riešení sporov.
Za nedodržanie zákonom stanovených maximálnych hraníc môže správca dane alebo colný úrad uložiť pokutu nielen platiteľovi, ale i príjemcovi hotovosti. V prípade, že kupujúci zaplatí hotovosťou viac ako je povolený limit, môže dostať pokutu do výšky 10 000 €. U podnikateľov je horná hranica sankcie až 150 000 €. Aj keď sa zmluvné strany dopustia priestupku a bude im udelená pokuta, platnosť obchodnej transakcie sa tým neruší. Pokutované osoby budú musieť zaplatiť pokutu, no právoplatnosť kúpnej zmluvy a z nej vyplývajúci prevod vlastníckeho práva k predmetnej nehnuteľnosti to neohrozí.
Dobrý deň, chcem sa opýtať. Kupujem byt a v zmluve je uvedené, že kúpna cena bude uhradená vo dvoch častiach. Prvá časť (49200 €) bude uhradená bankou z úveru a druhá časť (13800 €) bude zaplatená kupujúcim hotovosťou pri podpise kúpnej zmluvy. Moja otázka znie, či je v poriadku platiť takúto sumu hotovosťou. Nepresahuje to náhodou zákonom stanovenú maximálnu hotovostnú platbu 15000 €, pri právnických osobách 5000 €? Platí to aj v prípade, keď som ako samostatne zárobkovo činná osoba (SZČO), ale nehnuteľnosť kupujem ako fyzická osoba, nie SZČO?
Dobrý deň. V prvom rade by som rád poukázal na fakt, že ak ide o takú vysokú sumu, tak neodporúčam vykonávať platbu v hotovosti bez ohľadu na to, či splníte zákonný limit určený osobitným predpisom alebo nie. Ide o to, aby ste v prípade potreby vedeli platbu reálne preukázať. Pokiaľ ide o obmedzenie hotovostných platieb, tak ak sa kúpa realizuje medzi dvoma fyzickými osobami, ktoré pri nej nevystupujú ako podnikatelia, tak môžete danú sumu vyplatiť. Limit je totiž až 15.000 € (ako správne uvádzate). V tomto prípade, ak ste fyzická osoba a predávajúci je tiež fyzická osoba, nie podnikateľ, môžete uhradiť hotovosťou sumu do 15 000 €. Váš prípad, kde časť platby je 13 800 €, je teda v rámci limitu pre fyzické osoby. Avšak, vzhľadom na riziká spojené s hotovostnými platbami, je vždy lepšie zvoliť bezhotovostný prevod.