Úver na nehnuteľnosť v jednoduchom účtovníctve: komplexný sprievodca

Investícia do nehnuteľnosti predstavuje pre mnohých významný krok, často spojený s potrebou zabezpečenia dodatočných finančných prostriedkov prostredníctvom úveru alebo pôžičky. Pre podnikateľov a fyzické osoby, ktoré vedú jednoduché účtovníctvo, je kľúčové pochopiť, ako správne účtovať o týchto finančných operáciách. Tento článok sa zameriava na detailné vysvetlenie účtovania úverov na nehnuteľnosti v kontexte jednoduchého účtovníctva na Slovensku, s dôrazom na legislatívnu úpravu, daňové dôsledky a praktické príklady.

Úvod do účtovania úverov v jednoduchom účtovníctve

Jednoduché účtovníctvo je systém zameraný na evidenciu peňažných príjmov a výdavkov, pričom je primárne určený pre menších podnikateľov a živnostníkov. Na rozdiel od podvojného účtovníctva, ktoré detailne sleduje všetky aktíva a pasíva, jednoduché účtovníctvo poskytuje prehľad o finančných tokoch. Pri účtovaní úverov a pôžičiek je nevyhnutné rozlišovať medzi ich charakterom - či ide o prijatý úver (dlh) alebo poskytnutý úver (pohľadávka), a tiež medzi ich splatnosťou (krátkodobé vs. dlhodobé). Zákon o dani z príjmov zohráva významnú úlohu pri určovaní daňovej uznateľnosti či zdaniteľnosti jednotlivých operácií.

Poskytnutý úver alebo pôžička sama o sebe nie je príjmom podliehajúcim dani z príjmov. Dôležité je však odlíšiť samotný úver od úrokov z neho plynúcich. Úroky z úveru a pôžičky sú predmetom dane z príjmov podľa § 7 ods. 1 písm. c) zákona o dani z príjmov ako príjem z kapitálového majetku. Podobne, úroky z peňažných prostriedkov na bežných účtoch, ktoré sa používajú v súvislosti s dosahovaním príjmov z podnikania a z inej samostatnej zárobkovej činnosti, predstavujú príjem fyzickej osoby z podnikania alebo z inej samostatnej zárobkovej činnosti podľa § 6 ods. 1 alebo ods. 2 zákona o dani z príjmov.

Účtovanie prijatých úverov u dlžníka

V rámci jednoduchého účtovníctva sa prijaté krátkodobé aj dlhodobé úvery a pôžičky u dlžníka účtovne evidujú v Knihe záväzkov. Nie je podstatné, či ide o dlhodobú pôžičku (s dobou splatnosti viac ako jeden rok) alebo krátkodobú (s dobou splatnosti do jedného roka vrátane), ani či poskytovateľom úveru je banková inštitúcia alebo iný subjekt.

Pri zaúčtovaní v Peňažnom denníku je potrebné rešpektovať daňovú orientáciu účtovania podľa zákona o dani z príjmov. V prípade prijatia úveru či pôžičky dlžník účtuje o prírastku finančných prostriedkov (na bežnom účte alebo v hotovosti) ako o príjme, ktorý nesmie ovplyvniť základ dane účtovnej jednotky. Tieto príjmy sa v druhovom členení označujú ako „Ostatné príjmy“. Tento postup je v súlade s § 3 ods. 2 písm. b) zákona o dani z príjmov, ktorý uvádza, že prijaté úvery a pôžičky nie sú zdaniteľným príjmom.

Na druhej strane, zaplatené splátky úveru či pôžičky poskytovateľovi nie sú pre dlžníka výdavkom na dosahovanie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov. V Peňažnom denníku sa tieto splátky zaevidujú ako výdavok peňažných prostriedkov (z bankového účtu alebo v hotovosti) a zároveň medzi výdavky, ktoré nesmú ovplyvniť základ dane z príjmov. V druhovom členení sa môžu uviesť ako „Ostatné príjmy“ alebo „Splátky úverov a pôžičiek“.

Základ dane dlžníka je ovplyvnený len skutočne zaplatenými úrokmi. Úroky predstavujú odplatu za požičanie finančných prostriedkov. Zaplatený úrok sa v Peňažnom denníku zaeviduje ako výdavok peňažných prostriedkov a zároveň ako výdavok vynaložený na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov, spravidla v druhovom členení „Služby“.

Prijatie úveru na obstaranie majetku

Manželia uzatvorili s pobočkou banky zmluvu o úvere na obstaranie bytu. Na základe tejto zmluvy im banka poslala na ich bankový účet sumu dohodnutú v zmluve. V tomto prípade ide o prijatý úver, ktorý sa účtuje v Knihe záväzkov a v Peňažnom denníku ako príjem bez vplyvu na základ dane. Ak by sa úver použil na obstaranie majetku, napríklad bytu, samotné obstaranie tohto majetku by bolo výdavkom, ktorý nesmie ovplyvniť základ dane.

Účtovanie poskytnutých úverov a pôžičiek u veriteľa

Pri účtovaní poskytnutých pôžičiek veriteľom je nevyhnutné rozlišovať ich podľa doby splatnosti, pretože sa účtujú odlišne.

Poskytnutie úverov a pôžičiek s dobou splatnosti dlhšou ako jeden rok

Podľa postupov účtovania v jednoduchom účtovníctve sa pôžičky poskytnuté účtovnou jednotkou s dobou splatnosti dlhšou ako jeden rok účtujú v rámci dlhodobého finančného majetku. To znamená, že takáto pôžička sa neeviduje v Knihe pohľadávok, ale v Knihe dlhodobého finančného majetku.

V Peňažnom denníku sa pri poskytnutí úveru zaeviduje úbytok finančných prostriedkov (z bankového účtu alebo v hotovosti) ako výdavok, ktorý nesmie ovplyvniť základ dane účtovnej jednotky. V druhovom členení sa účtuje ako „Obstaranie dlhodobého majetku“. Poskytnutie dlhodobého úveru teda nie je výdavkom na dosahovanie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov.

Na druhej strane, prijatá splátka dlhodobého úveru od dlžníka nie je pre poskytovateľa zdaniteľným príjmom. V Peňažnom denníku sa zaeviduje ako príjem peňažných prostriedkov a zároveň medzi príjmy, ktoré nesmú ovplyvniť základ dane z príjmov, v druhovom členení „Ostatné príjmy“.

Základ dane poskytovateľa ovplyvňujú len skutočne prijaté úroky, ktoré predstavujú odplatu za požičanie finančných prostriedkov. Prijatý úrok sa v Peňažnom denníku zaeviduje ako príjem peňažných prostriedkov a zároveň medzi príjmy ovplyvňujúce základ dane v druhovom členení „Ostatné príjmy“.

Poskytnutie úverov a pôžičiek s dobou splatnosti najviac jeden rok

V prípade, ak účtovná jednotka poskytne pôžičku alebo úver s dobou splatnosti do jedného roka vrátane, účtuje sa v Knihe pohľadávok. V tomto prípade nejde o obstaranie dlhodobého finančného majetku.

V Peňažnom denníku sa pri poskytnutí úveru zaeviduje úbytok finančných prostriedkov ako výdavok, ktorý nesmie ovplyvniť základ dane účtovnej jednotky, v druhovom členení ako „Ostatné výdavky“. Poskytnutie krátkodobého úveru nie je výdavkom na dosahovanie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov.

Podobne ako pri dlhodobých úveroch, prijatá splátka krátkodobého úveru od dlžníka nie je pre poskytovateľa zdaniteľným príjmom. V Peňažnom denníku sa zaeviduje ako príjem peňažných prostriedkov a zároveň medzi príjmy, ktoré nesmú ovplyvniť základ dane z príjmov, v druhovom členení „Ostatné príjmy“.

Základ dane poskytovateľa ovplyvňujú len prijaté úroky. Prijatý úrok sa v Peňažnom denníku zaeviduje ako príjem peňažných prostriedkov a zároveň medzi príjmy ovplyvňujúce základ dane v druhovom členení „Ostatné príjmy“.

Zdaniteľnosť úrokov a iných príjmov z úverov

Je dôležité si uvedomiť, že zatiaľ čo samotné prijatie úveru nie je zdaniteľným príjmom, úroky z úverov sú zdaniteľným príjmom.

Úroky z úverov a pôžičiek

• Fyzická osoba (nepodnikateľ): Ak si pán Jozef požičal od kamaráta 200 eur s dohodou vrátiť 250 eur, príjem z pôžičky (200 eur) nie je predmetom dane. Zdaniteľný príjem však dosiahne kamarát, ktorý pôžičku poskytol, a to vo výške dohodnutého úroku, teda 50 eur. Tento úrok bude pre kamaráta zdaniteľným príjmom z kapitálového majetku.

• Obchodná spoločnosť poskytujúca pôžičku spoločníkovi/konateľovi: Ak obchodná spoločnosť poskytne svojmu spoločníkovi alebo konateľovi bezúročnú pôžičku, suma pôžičky nepodlieha dani z príjmov. Nepeňažným zdaniteľným príjmom pre spoločníka alebo konateľa je však úrok, ktorý nie je povinný z pôžičky uhradiť. Pri výpočte výšky tohto „imputovaného“ úroku sa vychádza z bežných bankových úrokových sadzieb pre podobné pôžičky v mieste a čase poskytnutia.

Príjem z postúpenia pohľadávky z úveru

Ak veriteľ postúpi svoju pohľadávku voči dlžníkovi z poskytnutej pôžičky tretej osobe, príjem z postúpenia pohľadávky už je predmetom dane z príjmov. Tento príjem nie je od dane oslobodený a veriteľovi vzniká povinnosť tento príjem zdaniť.

• Príklad: Fyzická osoba nepodnikateľ poskytla obchodnej spoločnosti bezúročnú pôžičku. Následne pohľadávku z pôžičky postúpila na inú fyzickú osobu za odplatu. Príjem z postúpenia pohľadávky je predmetom dane z príjmov a fyzickej osobe vzniká povinnosť tento príjem priznať v daňovom priznaní ako ostatný príjem podľa § 8 zákona o dani z príjmov.

Účtovanie nákladov súvisiacich s úverom

Okrem úrokov môžu vznikať aj ďalšie náklady spojené s úverom, ako napríklad poplatky za vedenie úverového účtu.

• Poplatky za vedenie úverového účtu: Tieto poplatky sú spravidla súčasťou nákladov súvisiacich s úverom a v závislosti od ich charakteru môžu byť účtované ako výdavky ovplyvňujúce základ dane, ak sú preukázateľne spojené s dosahovaním, zabezpečením a udržaním zdaniteľných príjmov. V kontexte jednoduchého účtovníctva by sa mohli účtovať do výdavkov na „Služby“.

Praktické príklady účtovania úverov na nehnuteľnosti

Ilustrácia konkrétnych prípadov pomáha lepšie pochopiť aplikáciu účtovných pravidiel.

Príklad č. 1: Prijatý investičný úver na výstavbu nehnuteľnosti

Podnikateľ XY, účtujúci v sústave jednoduchého účtovníctva (JÚ), prijal investičný úver na výstavbu nehnuteľnosti od banky.

• Prijatie a splácanie úveru: Prijatie a splácanie úveru sa prejaví bez vplyvu na základ dane. Prijatý úver sa zaúčtuje v Knihe záväzkov a v Peňažnom denníku ako príjem bez vplyvu na základ dane. Splácanie úveru bude výdavkom bez vplyvu na základ dane a zároveň sa v Knihe záväzkov bude znižovať suma záväzku.

• Úroky z úveru: Do daňových výdavkov sa premietnu len úroky. V závislosti od rozhodnutia účtovnej jednotky sa môžu úroky z úveru buď priamo zahrnúť do daňových výdavkov v momente ich zaplatenia (ako výdavok na „Služby“), alebo sa môžu do času používania účtovná jednotka rozhodne, že budú tvoriť súčasť obstarávacej ceny nehnuteľnosti. V takom prípade sa úroky kapitalizujú a premietnu do daňových výdavkov prostredníctvom daňových odpisov obstarávaného majetku.

• Faktúry od dodávateľov: Faktúry za stavebné práce a materiály sa zaúčtujú do knihy dlhodobého majetku a ako výdavky bez vplyvu na základ dane. Po kolaudácii sa nehnuteľnosť zaradí do užívania a do daňových výdavkov sa premietne cez daňové odpisy.

Príklad č. 2: Komplexné účtovanie úveru na obstaranie a rekonštrukciu budovy skladu

Podnikateľ, platiteľ DPH, účtujúci v jednoduchom účtovníctve, obstaral staršiu budovu skladu za 30 000 eur + 20% DPH. Náklady na rekonštrukciu budú 13 000 eur + 20% DPH. Na pokrytie týchto nákladov si vzal dlhodobý úver vo výške 51 600 eur s dobou splatnosti 4 roky.

• Účtovanie kúpy budovy skladu:

  • Dodávateľská faktúra za budovu skladu (30 000 € + 6 000 € DPH) sa zaúčtuje v Knihe záväzkov v celkovej sume 36 000 €.
  • DPH (6 000 €) sa zaúčtuje v Knihy pohľadávok ako pohľadávka voči správcovi dane z titulu odpočítania DPH.
  • Úhrada faktúry hradená z bankového úveru sa zaúčtuje:
    • 36 000 € v Knihe záväzkov ako záväzok voči banke a zároveň v Peňažnom denníku medzi príjmy, ktoré neovplyvňujú základ dane (napr. „Úvery a pôžičky“).
    • 30 000 € v Peňažnom denníku medzi výdavky, ktoré neovplyvňujú základ dane v druhovom členení „Nákup dlhodobého majetku“ a zároveň v Knihe záväzkov ako zníženie záväzku voči dodávateľovi.
    • 6 000 € DPH v Peňažnom denníku medzi výdavky, ktoré neovplyvňujú základ dane z príjmov v druhovom členení „Platba DPH“ a zároveň v Knihe záväzkov ako zníženie záväzku voči dodávateľovi.

• Účtovanie rekonštrukcie budovy skladu:

  • Dodávateľská faktúra za rekonštrukčné práce (13 000 € + 2 600 € DPH) sa zaúčtuje v Knihe záväzkov v celkovej sume 15 600 €.
  • Úhrada faktúry hradená z bankového úveru sa zaúčtuje:
    • 15 600 € v Knihe záväzkov ako záväzok voči banke a zároveň v Peňažnom denníku medzi príjmy, ktoré neovplyvňujú základ dane (napr. „Úvery a pôžičky“).
    • 13 000 € v Peňažnom denníku medzi výdavky, ktoré neovplyvňujú základ dane z príjmov v druhovom členení „Nákup dlhodobého majetku“ a zároveň v Knihe záväzkov ako zníženie záväzku voči stavebnej spoločnosti.
    • 2 600 € DPH v Peňažnom denníku medzi výdavky, ktoré neovplyvňujú základ dane z príjmov v druhovom členení „Platba DPH“ a zároveň v Knihe záväzkov ako zníženie záväzku voči dodávateľovi.

• Účtovanie splátok úveru a úrokov:

  • Splátka úveru: Splátka úveru (napr. 12 900 € ročne) sa zaúčtuje v Peňažnom denníku ako výdavok peňažných prostriedkov a zároveň ako príjem v rámci tzv. priebežných položiek (bez vplyvu na základ dane). V Knihe záväzkov sa zaúčtuje zníženie záväzku voči banke.
  • Úrok z úveru: Platba úroku z úveru (napr. v roku 2020 vo výške 2 600 €) sa zaúčtuje v Peňažnom denníku ako výdavok peňažných prostriedkov a zároveň medzi výdavky na dosiahnutie, zabezpečenie a udržanie zdaniteľných príjmov v druhovom členení „Služby“ (ovplyvňuje základ dane).

• Zaradenie budovy skladu do majetku: Budova skladu sa po dokončení rekonštrukcie zaradí do dlhodobého hmotného majetku v hodnote 43 000 € (30 000 € + 13 000 €) a bude sa odpisovať podľa zákona o dani z príjmov.

Špecifické situácie a ich účtovanie

Niektoré situácie si vyžadujú osobitné pozornosť.

Úver na kúpu pozemku s perspektívnou výstavbou

Ak SZČO požiadala banku o úver na kúpu pozemku s cieľom budúcej výstavby:

• Prijatie úveru: Zaúčtuje sa ako príjem na bežný účet bez vplyvu na základ dane, v Knihe záväzkov.
• Kúpa pozemku: Zaúčtuje sa ako výdavok z bežného účtu bez vplyvu na základ dane, v Knihe dlhodobého majetku. Pozemok sa neodpisuje.
• Nákup kosačky na údržbu pozemku: Bude účtovaný ako bežný výdavok, ktorý ovplyvňuje základ dane (v rámci drobných hmotných majetkov, ktoré sa neodpisujú).

Prijaté úvery od iných subjektov ako bánk

Nie je dôležité, či poskytovateľom úveru je banka alebo iný subjekt. Postupy účtovania sú v oboch prípadoch rovnaké.

Zmeny v legislatíve

Je dôležité sledovať aktuálne legislatívne zmeny týkajúce sa účtovníctva a daní, ktoré môžu ovplyvniť spôsob účtovania úverov a pôžičiek. Novely zákonov, ako napríklad zákon o účtovníctve alebo zákon o dani z príjmov, môžu priniesť zmeny v definíciách, sadzbách či postupoch.

Pochopenie správneho účtovania úverov na nehnuteľnosti v jednoduchom účtovníctve je kľúčové pre presné finančné výkazníctvo a dodržiavanie daňových povinností. Dôsledné dodržiavanie legislatívnych pravidiel a praktických príkladov zabezpečí správnu evidenciu a minimalizuje riziko chýb.

tags: #uver #na #nehnutelnost #v #jednoduchom #uctovnictve