Kúpa vlastného bývania je významný životný krok, ktorý si vyžaduje dôkladné plánovanie a zváženie finančných možností. Jednou z najčastejších ciest, ako si sen o vlastnom bývaní splniť, je hypotekárny úver. Slovenská sporiteľňa (SLSP) patrí medzi popredné banky na Slovensku, ktoré ponúkajú širokú škálu hypotekárnych produktov. Tento článok vám poskytne komplexný prehľad o hypotékach v SLSP, od podmienok získania až po možnosti poistenia a výhody, ktoré táto banka ponúka, pričom sa zameriame na proces žiadosti a kľúčové aspekty, ktoré by mal každý žiadateľ poznať.
Ako získať hypotéku v Slovenskej sporiteľni?
Na to, aby ste mohli úspešne požiadať o hypotéku v SLSP, musíte spĺňať určité podmienky. Banka posudzuje vašu bonitu a schopnosť splácať úver. Medzi základné kritériá, ktoré banka skúma, patria:
Príjem a jeho dokladovanie
Banka skúma váš príjem a jeho stabilitu. Pre zamestnancov je odporúčaná minimálna dokladovaná doba príjmu sú 3 mesiace. SLSP počíta váš priemerný mesačný príjem ako aritmetický priemer za posledné odrobené mesiace, najviac však za posledných 12 mesiacov. V prípade, ak došlo k navýšeniu príjmu, SLSP vie na výnimku počítať len z mesiacov s novou vyššou výplatou. Ak ste zamestnaný na dobu určitú, trvanie zmluvy musí byť dohodnuté na viac ako 13 mesiacov, pričom tento príjem bude SLSP akceptovať až po prvých 6 odpracovaných mesiacoch.
Potvrdenie o príjme je potrebné len pri určitých typoch povolaní, ktoré nie sú evidované v Sociálnej poisťovni. Podnikatelia predkladajú potvrdenie o… V prípade, že potrebujete špeciálne potvrdenie o príjme, je potrebné sa obrátiť na zamestnanca banky, ktorý vám s tým určite ochotne pomôže.
Príjmy z podnikania
Ak podnikáte ako živnostník, SLSP vypočíta váš priemerný mesačný príjem ako ročný príjem delené 12 mesiacov. Ročný príjem sa určuje na základe akceptovaného podielu z tržieb. Po novom je v SLSP možné akceptovať 60% z tržieb z obratu do 35 000 EUR, bez ohľadu na hlavný predmet činnosti. Ak máte vyššie tržby, z rozdielu (tržby - 35 000 EUR) sa ešte doráta k príjmu 10-40% podľa predmetu činnosti. Ak dokladujete príjem z podnikania v SRO, SLSP vám ako príjem prizná 10 až 40% tržieb spoločnosti krátené vaším spoluvlastníckym podielom v spoločnosti. Podnikatelia bez príjmu zo závislej činnosti môžu získať úver na súkromné účely aj na základe posúdenia ich dosiahnutého percenta z tržieb.
Ďalšie akceptované príjmy
SLSP akceptuje aj príjem z prenájmu nehnuteľnosti, a to až 50% čistého nájomného. Tento príjem však môžete dokladovať len ako vedľajší príjem popri hlavnom. Požiadavka je trvanie nájomnej zmluvy aspoň 12 mesiacov a na účte by ste mali mať pripísané aspoň 3 riadne splátky nájomného. Ak ste doktorand v dennej forme štúdia, SLSP akceptuje doktorandské štipendium v plnej výške na základe potvrdenia o vyplatených štipendiách.
Vek klienta a ďalšie kritériá
Základnou požiadavkou je vek klienta od 18 rokov. Okrem príjmu je pre banky dôležitý aj typ pracovného pomeru. Najviac „v pohode“ ste, ak máte TPP na Slovensku. Aj v takomto prípade sa vám však môže stať, že banka vašu žiadosť zamietne, napríklad ak váš pracovný pomer trvá menej ako 3 mesiace alebo ste v skúšobnej lehote. Aj keď zamestnanie na dobu neurčitú v trvalom pracovnom pomere môže byť výhodou, banka vie schváliť vašu hypotéku, aj keď pracujete na dobu určitú alebo máte príjmy z podnikania.
Je dôležité si uvedomiť, že banky vytvárajú akýsi rating klientov. Tento rating vychádza z veku, dosiahnutého vzdelania, úverovej histórie a správania na bežnom účte. Hodnotí sa aj hodnota nehnuteľnosti, ktorou idete úver zabezpečiť. Niektoré dôvody, pre ktoré vám banka žiadosť o hypotéku zamietne, sú jasné a logické, iné možno prekvapia.
Dôležité dokumenty a zmluvy pri žiadosti
Pri žiadosti o hypotéku sa stretnete s niekoľkými dôležitými dokumentmi a zmluvami. Je dôležité im venovať pozornosť a v prípade nejasností sa poradiť s odborníkom.
- Rezervačná zmluva: Táto zmluva vám zabezpečuje "zmrazenie" danej nehnuteľnosti, teda to, že ju majiteľ nebude ďalej ponúkať. Zmluva musí obsahovať opis danej nehnuteľnosti, identifikáciu zmluvných strán a lehotu trvania rezervačnej zmluvy. Pri hypotekárnom úvere ide väčšinou o 4 až 8 týždňov.
- Kúpna zmluva: Vo väčšine prípadov vypracuje zmluvy predávajúci alebo ich zabezpečí realitná kancelária. Nezabudnite ich však skontrolovať a v prípade úprav požiadať o zapracovanie.
- Znalecký posudok: K schváleniu hypotéky je potrebné ohodnotiť zakladanú nehnuteľnosť. Na to slúži znalecký posudok.
- Hypotekárna zmluva: Je zmluva medzi vami a bankou, ktorá upravuje podmienky poskytnutia hypotekárneho úveru. Ušetrite si čas na pobočke a naštudujte si úverovú dokumentáciu (úverovú a záložnú zmluvu) dopredu. Prázdne miesta budú doplnené vašimi údajmi a na mieste už skontrolujete len tie.
- Potvrdenie o príjme: Na účely dokladovania príjmu zo závislej činnosti (zamestnanie) je niekedy potrebné predložiť banke potvrdenie o príjme na predpísanom tlačive. Pošlite PDF potvrdenia o príjme zamestnávateľovi, ktorý ho vyplní (údaje o vyplatenej mzde, trvanie pracovného pomeru a podobne) a podpísaný originál doručíte ako prílohu žiadosti do banky.
- Poistenie nehnuteľnosti: Pred čerpaním hypotéky si zabezpečte poistenie nehnuteľnosti, ktoré ochráni majetok v neočakávaných situáciách.
Čo môžete očakávať počas procesu hypotéky
Parametre hypotéky v Slovenskej sporiteľni
Pri žiadosti o hypotéku je dôležité poznať jej základné parametre, ktoré ovplyvnia výšku splátok a celkové náklady na úver.
- Výška hypotéky: Od 7 000 EUR do maximálne 70% z hodnoty zábezpeky. Je dôležité si uvedomiť, že banky dnes už 100% LTV (Loan To Value - pomer úveru k hodnote nehnuteľnosti) neposkytujú. Jedinou možnosťou ako získať 100% prostriedkov na kúpu nehnuteľnosti je buď založenie druhej dodatočnej nehnuteľnosti (banka následne vychádza zo súčtu hodnoty založených nehnuteľností a vie vďaka tomu ísť do LTV z hodnoty, ktorá presahuje 100% kupovanej nehnuteľnosti) alebo prostredníctvom dofinancovania formou dodatočného úveru (napr. zvýhodnený spotrebný úver). Rátajte s tým, že by ste mali mať našetrené aspoň 20 % zo sumy.
- Úroková sadzba: Pohybuje sa od 4.49% do 5.69% p.a. Tieto sadzby sú podmienené uzatvorením poistenia schopnosti splácať úver a využitím programu Výhodný súčet. Pri bezúčelovej hypotéke (hypotéke s iným účelom) sú úrokové sadzby v Slovenskej sporiteľni rovnaké, ako pri účelovej.
- LTV (pomer úver/hodnota): Až do 100% v kombinácii s inými formami financovania.
- Fixácia úrokovej sadzby: Možnosť výberu z 1 roka, 3 rokov, 5 rokov, 10 rokov a 15 rokov.
- Splatnosť: Od 1 do 30 rokov.
- Účel hypotéky: Kúpa, výstavba, rekonštrukcia, refinancovanie nehnuteľnosti, vysporiadanie dedičských podielov, BSM, podielového spoluvlastníctva, prípadne iný účel (bezúčelová hypotéka) s limitovanou výškou. Slovenská sporiteľňa poskytuje Úvery na bývanie na nasledovné účely: kúpa nehnuteľnosti, výstavba alebo zmena dokončenej stavby, rekonštrukcia, refinancovanie, vysporiadanie dedičských podielov, BSM, podielového spoluvlastníctva, iný účel (bezúčelová hypotéka).
- Spôsob splácania: Anuitný.
- Čerpanie po podaní návrhu na vklad: Nie.
- Financovanie postupné výstavby domu: Nie.
- Hneď na začiatku sa vyhnite školáckej chybe a nežiadajte o úver vo výške 100 % hodnoty nehnuteľnosti. Legislatívou je obmedzený maximálny limit výšky hypotéky 90 % z ceny nehnuteľnosti. Najčastejšie je možné získať hypotéku do 80 %, keďže počet hypoték vo výške 90 % z ceny nehnuteľnosti je zo zákona limitovaný. Problémom môže byť aj to, ak výška hypotéky predstavuje viac ako 8-násobok vášho čistého ročného príjmu a mesačná splátka presiahne 60 % vášho čistého mesačného príjmu. Treba počítať s tým, že toto kritérium zohľadňuje všetky existujúce dlhy.
Výhody hypotéky od Slovenskej sporiteľne
Slovenská sporiteľňa ponúka svojim klientom viacero benefitov a zvýhodnení, ktoré môžu urobiť proces získania hypotéky atraktívnejším.
- Flexibilita pri zabezpečení: Ak je úver poskytnutý do 70% hodnoty zabezpečenia, nemusíte banke dokladovať účel. Zabezpečenie úveru je možné aj budúcim bytom, resp. rodinným domom financovaným z úveru.
- Možnosť odkladu splátok: Klienti majú možnosť odkladu prvej splátky istiny až o 24 mesiacov.
- Program Výhodný súčet: V rámci tohto programu je možné získať zvýhodnenú úrokovú sadzbu:
- o 0,50% p.a., ak je v zmluve o úvere dohodnutý ako účet pre splácanie účet klienta vedený v Slovenskej sporiteľni a tento účet nie je v nepovolenom prečerpaní.
- o 0,20% p.a., ak je v zmluve o úvere dohodnuté poistenie úveru, ktoré trvá počas celej doby trvania úverového vzťahu.Zvýhodnenie je možné získať jednotlivo alebo vo výške 0,70%, ak klient v čase uzatvorenia zmluvy o úvere splní obidve podmienky.
- Mimoriadne splátky: Okrem zákonnej možnosti je benefitom SLSP možnosť mimoriadnych splátok raz do mesiaca a to až do výšky 3 násobku mesačnej splátky za hypotéku. Vďaka mimoriadnej splátke si môžete skrátiť dobu splácania alebo znížiť mesačnú splátku úveru.
Poistenie hypotéky v Slovenskej sporiteľni
SLSP ponúka v spolupráci s BNP Paribas poistenie hypotéky, ktoré vás ochráni v prípade nepredvídaných udalostí. Môžete si vybrať z dvoch balíkov:
- Rozšírený balík: Poskytuje 100% krytie úveru pre prípad smrti, invalidity v rozsahu nad 70% a pracovnej neschopnosti trvajúcej minimálne 30 dní.
- Komplexný balík: Okrem krytia v rozšírenom balíku zahŕňa aj stratu zamestnania s následnou nezamestnanosťou minimálne 30 dní, ošetrovanie člena rodiny a ukončenie živnosti.
V prípade smrti a plnej a trvalej invalidity plnenie zodpovedá výške pohľadávky banky aktuálnej k poslednému dňu kalendárneho mesiaca, v ktorom poistná udalosť vznikla. V prípade pracovnej neschopnosti plnenie zodpovedá splátkam úveru počas trvania pracovnej neschopnosti, pokiaľ pracovná neschopnosť trvá nepretržite aspoň 30 kalendárnych dní. Poistné plnenie je vyplácané spätne od začiatku pracovnej neschopnosti (najviac po dobu 12 mesiacov na jednu udalosť). V prípade straty zamestnania alebo ukončenia živnosti plnenie zodpovedá splátkam úveru počas trvania nezamestnanosti, pokiaľ nezamestnanosť trvá nepretržite aspoň 30 kalendárnych dní. Poistenie je platné počas trvania úverovej zmluvy, maximálne do 75. roku veku poisteného, pričom po dovŕšení veku 66 rokov poisteného zanikajú krytia plná a trvalá invalidita, pracovná neschopnosť, strata zamestnania alebo ukončenie/pozastavenie živnosti alebo ošetrovanie člena rodiny a poistenie pokračuje v rozsahu krytia smrť. Pri úvere nad 100 000 EUR je potrebné vyplniť zdravotný dotazník, pri úvere nad 200 000 EUR je potrebná aj zdravotná prehliadka.
Je dôležité si uvedomiť, že štatisticky spadajú 2/3 všetkých priznaných invalidít / invalidných dôchodkov do kategórie 40-70%, čo nemusí byť kryté základným balíkom poistenia.
Poplatky spojené s hypotékou
Pri vybavovaní hypotéky je nevyhnutné počítať aj s rôznymi poplatkami:
- Poplatok za poskytnutie: 400 EUR.
- Predčasné splatenie na konci fixácie: 0 EUR.
- Zmena v úverovej zmluve: 149 EUR.
- Zmena nehnuteľnosti ako zabezpečenia: 149 EUR.
- Sankčná úroková sadzba: 5,00% p.a.
- Prvá upomienka: 8 EUR.
- Druhá upomienka: 8 EUR.
Aplikácia George a jej prínos
Slovenská sporiteľňa je jednotka na trhu v objeme poskytnutých úverov, až 23% podiel na trhu hypoték aj vďaka unikátnej aplikácii George. Aplikácia vám umožní spravovať vaše financie jednoducho a prehľadne, vrátane sledovania splátok hypotéky a ďalších finančných produktov.
Iné produkty a služby Slovenskej sporiteľne
Okrem hypoték ponúka SLSP širokú škálu ďalších produktov a služieb, ktoré vám môžu uľahčiť financovanie bývania a správu financií:
- Osobné účty: SLSP ponúka rôzne typy osobných účtov, ako napríklad SPACE a SPACE Premium. Vedenie účtu môže byť bez poplatku pri splnení určitých podmienok aktívneho využívania.
- Kreditné karty: SLSP ponúka rôzne typy kreditných kariet s úverovým rámcom už od 300 EUR.
- Povolené prečerpanie: SLSP ponúka možnosť povoleného prečerpania s úverovým rámcom až do 5 000 EUR.
V prípade aktívneho využívania účtu (napr. platby kartou, trvalé príkazy a sporenie) získavajú klienti Slovenskej sporiteľne často 100% zľavu z mesačného poplatku za vedenie osobného účtu.
Pokúsiť sa získať originálne a jedinečné bývanie, ktoré presne odráža vašu osobnosť, je lákavé. Pri výbere nehnuteľnosti vám môže do hľadáčika spadnúť aj priestor, ktorý je veľmi špecifický a pôvodne nie je zamýšľaný ako obytný. Vaša kreatívna stránka pri takomto náleze môže jasať šťastím, no tá praktická pri možných obmedzeniach hypotéky horko zaplače. Je dôležité si uvedomiť, že banka nemusí schváliť každú žiadosť o hypotéku a niektoré dôvody, pre ktoré vám banka žiadosť o úver zamietne, sú jasné a logické, iné možno prekvapia.