Investícia do nehnuteľnosti a jej prenájom sa javí ako ideálna voľba na uchovanie sily peňazí a vytvorenie si pasívneho príjmu. Prenajať byt znamená pre jeho vlastníka dočasne sa vzdať práva užívať ho v prospech inej osoby - nájomcu, no na druhej strane znamená tiež oprávnenie inkasovať od nájomcu nájomné. Aby ste mali istotu, že váš nájomník bude platiť nájom na čas a nezničí váš byt, musíte si pri jeho výbere dať záležať. Kvalitný výber nájomníka je kľúčový, existujú bezproblémoví nájomcovia, len treba mať trpezlivosť pri ich hľadaní. Pri stretnutí by prenajímateľ mal mať o budúcom nájomcovi niekoľko informácií, ktoré mu pomôžu pri rozhodovaní.
Vzťah prenajímateľa a nájomcu: Práva a povinnosti
Pri prenájme nehnuteľnosti je dôležité pochopiť práva a povinnosti oboch strán. Ak fyzická osoba - prenajímateľ poskytuje pri prenájme nehnuteľnosti len základné služby súvisiace s prenájmom, nepotrebuje na to živnostenské oprávnenie. Naopak, ak chce fyzická osoba - prenajímateľ poskytovať pri prenájme nehnuteľnosti aj iné, ako len základné služby, je potrebné živnostenské oprávnenie.
Nájomná zmluva je základným dokumentom, ktorý upravuje vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom. Okrem výšky nájomného by v nájomnej zmluve mal byť určený aj spôsob platby a splatnosť nájomného, čiže termín, dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť. Prenajímateľ často požaduje od nájomcu zaplatenie kaucie, väčšinou vo výške jednomesačného nájomného. Kaucia slúži pre prenajímateľa len ako forma zábezpeky pre prípad vzniku škôd na byte, príp. iných porušení povinností nájomcu (nezaplatenie nájomného a podobne).
V prípade nedostatkov v byte, ktoré bránia nájomcovi riadne užívať byt, je nájomca povinný bez zbytočného odkladu prenajímateľovi oznámiť a aj umožniť ich opravu a prenajímateľ je povinný nedostatky odstrániť. Ak ani po upozornení prenajímateľ nedostatky neodstráni, je nájomca oprávnený nedostatky v nevyhnutnej miere na vlastné náklady odstrániť a žiadať od prenajímateľa náhradu vynaložených nákladov. Platí to aj opačne. Ak nájomca včas nevykoná drobné opravy a bežnú údržbu v byte, prenajímateľ je povinný na to nájomcu upozorniť a ak nedôjde k ich vykonaniu, má prenajímateľ právo drobné opravy vykonať na svoje náklady sám a požadovať od nájomcu náhradu. Nájomca je povinný tiež odstrániť nedostatky a poškodenia, ktoré spôsobil v byte on alebo tí, ktorí s ním bývajú. Ak ide o stavebné úpravy v byte, tie nájomca môže vykonať na svoje náklady len so súhlasom prenajímateľa.
Poistenie a prevencia rizík pri prenájme
Jedno z prvých, čo by mal prenajímateľ pred poskytnutím nájmu urobiť, je poistenie prenajímanej nehnuteľnosti a zodpovednosti za vzniknuté škody. Prenájom bytu rozširuje počet rizík spojených s užívaním bytu nájomníkom. Poistenie zodpovednosti je veľmi dôležitým typom poistenia. Je predovšetkým v záujme vás ako majiteľa nehnuteľnosti, aby ste mali dostatočnú, a teda čo najširšiu poistnú ochranu. Odporúča sa, aby prenajímateľ priamo v zmluve o prenájme medzi povinnosti nájomcu uviedol aj jeho povinnosť uzatvoriť poistenie zodpovednosti.
Nájomník omylom vytopí susedov, spôsobí v byte požiar alebo nejakú inú poistnú udalosť. Zodpovednosť za škodu nesie majiteľ a prichádza na rad vysvetľovanie, kto škodu spôsobil, že škodu spôsobil vlastne ten, čo tu býva v podnájme. Samozrejme, že poisťovňa vyhodnotí poistnú udalosť ako neoprávnenú a majiteľovi neostáva nič iné, len si škodu uhradiť z vlastného vrecka. Preto je poistenie zodpovednosti pre prenajímateľa nevyhnutnosťou.
Trh s nehnuteľnosťami: Zariadený vs. nezariadený byt
Ak chcete prenajať nezariadený byt, musíte rátať s tým, neprilákate veľa nájomníkov. Ak bude prenajímať zariadený byt, sú nájomníci vo výhode a nemal by byť problém niekoho nájsť. Za nezariadený byt nemožno požadovať tak vysokú sumu, ako za byt s nábytkom a doplnkami. O nezariadené byty majú záujem nájomníci, ktorí chcú ostať v podnájme dlhodobo. Za zariadený byt môžete pýtať vyššie nájomné. Podľa toho, ako ho zariadite, môžete nadceniť prenájom a vybrať si solventnejších nájomníkov.
Legislatívne zmeny a ich vplyv na prenájom
Slovensko čaká jedna z najväčších právnych zmien za posledné desaťročia. Nový Občiansky zákonník nahradí doterajšie, často neprehľadné a roztrúsené pravidlá a zjednotí úpravu rodinných vzťahov, dedenia aj zmluvných záväzkov. Doteraz sa nájomné vzťahy riadili viacerými zákonmi podľa typu nehnuteľnosti alebo dĺžky nájmu. Iné pravidlá platili pre byty, iné pre nebytové priestory a ďalšie pre krátkodobé prenájmy. Tento chaos má skončiť. Jednou z najvýraznejších zmien je úplné zrušenie bytových náhrad. Doterajšia právna úprava často nútila prenajímateľov pri výpovedi nájmu na dobu neurčitú zabezpečiť nájomcovi náhradné bývanie alebo aspoň náhradné ubytovanie. Práve toto bolo dôvodom, prečo mnohí vlastníci radšej uzatvárali zmluvy na dobu určitú, aj keď s nájomníkom rátali dlhodobo. Po novom táto povinnosť zaniká, a to pravdepodobne povedie k väčšej ochote uzatvárať nájmy na dobu neurčitú.
Ďalšou novinkou je aj jasná zákonná úprava finančnej zábezpeky, teda depozitu. Kým doteraz bol depozit komplexne riešený len pri krátkodobých nájmoch a pri ostatných nájmoch si ho strany upravovali zmluvne, nový zákonník nastaví jednotné pravidlá pre všetky formy nájmu. Zákon určí maximálnu výšku depozitu, spôsob použitia, lehoty na vrátenie a ďalšie podmienky. Kontroverznou, no dôležitou zmenou je povinnosť vrátiť depozit spolu s úrokmi. Ak prenajímateľ drží finančnú zábezpeku počas trvania nájmu, po jeho skončení ju bude musieť nájomcovi vrátiť aj s úrokmi za obdobie, počas ktorého s peniazmi disponoval.
Zmeny sa dotknú aj reklamácií stavu bytu. Prenajímateľ bude naďalej povinný odovzdať nehnuteľnosť v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, no pri posudzovaní stavu sa už nebude prihliadať na drobné vady, ktoré nebránia užívaniu a o ktorých nájomca pri podpise zmluvy vedel. Ak boli takéto nedostatky riadne zdokumentované a nájomca ich akceptoval, nebude ich môcť neskôr reklamovať ani žiadať zľavu z nájomného. Výraznou zmenou pre mnohých nájomcov je aj zákonné právo chovať v byte zviera. Ak domáce zviera nespôsobuje prenajímateľovi ani susedom neprimerané ťažkosti, nájomca ho môže mať aj bez výslovného súhlasu majiteľa. Zjednoduší sa aj proces zamedzenia automatického predĺženia nájmu. Dnes platí, že ak nájomca po skončení zmluvy byt neodovzdá a prenajímateľ do 30 dní nepodá žalobu na súd, nájom sa automaticky obnoví. Po novom bude stačiť písomná výzva nájomcovi, ktorú musí prenajímateľ zaslať do jedného mesiaca od skončenia nájmu. Nový zákonník myslí aj na ochranu nájomcov pred obchádzaním zákona.
Bežné nájomné zmluvy uzatvorené podľa starého Občianskeho zákonníka sa od roku 2027 automaticky začnú riadiť novou právnou úpravou. Aj keď nie je nutné hneď po účinnosti zákona podpisovať nové zmluvy, revízia existujúcich dokumentov sa rozhodne odporúča. Mnohé ustanovenia môžu byť po roku 2027 neplatné, nevýhodné alebo v rozpore so zákonom, najmä v oblasti depozitov, lehôt či práv a povinností strán.
VEĽKÉ zmeny v zákonoch o prenájme z roku 2025: Sprievodca pre prenajímateľov a nájomcov v Kalifornii!
Nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka a zákon o krátkodobom nájme
Prenajať byt nie je až také jednoduché, treba naň kvalitnú zmluvu. Pozor však - nájomné zmluvy môžu byť rôzne podľa toho, či sú na limitovaný čas, alebo fungujú s dobou na neurčito. Zatiaľ čo zmluva na nájom bytu sa riadi Občianskym zákonníkom, pri zmluve uzavretej na krátke obdobie je to inak. Tú zastrešuje špeciálny zákon o krátkodobom nájme bytu. Ak si všimneme podstatné rozdiely medzi oboma dokumentmi, v zásade platí, že nájomná zmluva podľa Občianskeho zákonníka ochraňuje viac nájomcu.
Pokiaľ ide o skončenie nájmu, v duchu Občianskeho zákonníka platí, že keď sa dá písomná výpoveď, skončí sa nájom bytu uplynutím výpovednej lehoty. Nájomná zmluva sa môže uzatvoriť tak na dobu určitú, ako aj neurčitú. Pri nájomnej zmluve, ktorá sa riadi zákonom o krátkodobom nájme bytu, je to inak. Krátkodobý nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za sumu nájomného byt alebo jeho časť do užívania - na dobu určitú, ale najdlhšie na dva roky. Tento nájom bytu potom možno na základe dohody oboch strán za rovnakých podmienok predĺžiť najviac na ďalšie dva roky, a to dvakrát. Znamená to, že maximálna dĺžka nájmu je šesť rokov. Výpovedná lehota pritom nesmie byť kratšia ako jeden mesiac.
Pri zostavovaní všeobecných náležitostí spomínaných zmlúv je potrebné presne spísať osobné údaje nájomcu aj prenajímateľa. Taktiež treba konkretizovať predmet nájmu a výšku nájomného, teda uviesť, aká je výška nájomného a aká je suma nákladov súvisiacich s predmetom nájmu ako energie a podobne.
Odovzdávací protokol: Dokumentácia stavu nehnuteľnosti
Odovzdávací protokol je najdôležitejší dokument pri sporoch. Slúži ako doklad o odovzdaní či prevzatí nehnuteľnosti a zároveň tiež ako vyhlásenie zmluvných strán o jej stave. Štandardne sa protokol podpisuje v deň, kedy sa nehnuteľnosť odovzdáva do rúk kupujúceho alebo nájomcu. Dôležitý je pre prípad, že by sa na nehnuteľnosti vyskytli akékoľvek nedostatky či problémy, alebo pre potreby vyjasnenia nejasností spojených s jej prevádzkou. Obidve zmluvné strany tak majú čierne na bielom potvrdené, v akom stave sa predmet odovzdania pri preberaní nachádzal. Používa sa najmä pri odovzdávaní bytu, domu, chaty, garáže či akejkoľvek inej nehnuteľnosti, ktorej stav pri odovzdaní je nutné písomne zachytiť.
Kvalitne vyplnený preberací protokol vie predísť prípadným nedorozumeniam či nepríjemným ťahaniciam po súdoch. Často krát sa stáva, že stav odovzdávanej nehnuteľnosti nekorešponduje s tým ako bola prezentovaná pri obhliadkach. Trvajte na tom, aby ste už v samotnej kúpnej či nájomnej zmluve mali uvedené čo konkrétne okrem nehnuteľnosti bude odovzdávané resp.
Preberací protokol na byt je doklad o odovzdaní/prevzatí bytu a zároveň tiež súhlasné vyhlásenie zmluvných strán o stave bytu v čase jeho odovzdania/prevzatia. Zvyčajne preto zvykne tvoriť prílohu zmluvy, ktorou sa prevádza vlastnícke či užívateľské právo k bytu (kúpnej zmluvy, darovacej zmluvy, nájomnej zmluvy na byt a podobne). Preberací protokol je dôležitý pre prípad, ak by sa na byte v budúcnosti objavili vady, či sa vyskytli akékoľvek nejasnosti spojené s jeho prevádzkou (častými sú napríklad spory týkajúce sa zaplatenia energií). Odovzdávajúci ako aj preberajúci tak majú doklad o tom, aký bol reálny stav v čase odovzdania/prevzatia.
Čo by mal obsahovať preberací protokol na byt:
- Označenie účastníkov: Treba uviesť, kto je odovzdávajúci a kto preberajúci. Na oboch stranách môže vystupovať aj viac osôb. Odovzdávajúcim alebo preberajúcim môže byť fyzická osoba aj právnická osoba. Ak ide o fyzickú osobu, uvedie sa meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby. Ak ide o právnickú osobu, uvedie sa obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo (IČO) právnickej osoby.
- Označenie titulu odovzdania/prevzatia: Uvedie sa, na základe čoho dochádza k odovzdaniu bytu. Zvyčajne je titulom odovzdania zmluva uzavretá medzi odovzdávajúcim a preberajúcim.
- Vyhlásenie účastníkov o odovzdaní/prevzatí bytu: Treba uviesť tiež vyhlásenie, že odovzdávajúci byt odovzdáva a preberajúci ho preberá. Túto skutočnosť potom obaja potvrdia podpisom protokolu.
- Špecifikácia predmetu prevzatia: Aby sa predišlo akýmkoľvek pochybnostiam, špecifikujte predmet prevzatia čo najpresnejšie, tak aby bol nezameniteľný a bolo jednoznačné, čo sa preberá.
- Stav bytu a jeho vybavenia: Detailný popis stavu bytu, vrátane prípadných poškodení, funkčnosti spotrebičov, stavu podláh, stien, okien a dverí.
- Stavy meračov energií: Záznam stavu meračov elektrickej energie, vody, plynu a tepla v deň odovzdania bytu.
- Odovzdané kľúče: Presný počet a typ odovzdaných kľúčov (od bytu, domu, pivnice, schránky).
- Podpisy zmluvných strán: Protokol musí byť podpísaný oboma stranami, čím potvrdzujú súhlas s uvedenými informáciami.
Zákon výslovne nevyžaduje preberací protokol, ale dôrazne ho odporúčame. Nie, preberací protokol nemusí byť notársky overený. Stačí podpisy oboch strán.
Čo robiť pri závažných vadách:
Áno. Ak nehnuteľnosť vykazuje závažné vady, ktoré neboli uvedené v kúpnej/nájomnej zmluve, máte právo odmietnuť prevzatie do ich odstránenia.
- Zdokumentujte vadu (fotografie, video).
- Písomne oznámte vadu predávajúcemu.
- Vyzvite na opravu v primeranej lehote.
- Ak predávajúci nereaguje, obráťte sa na advokáta.
Daňové povinnosti prenajímateľa
Ak prenajímate nehnuteľnosť (okrem pozemku) a neregistrovali ste sa na miestne príslušnom daňovom úrade z titulu vykonávania podnikateľskej činnosti alebo inej samostatne zárobkovej činnosti, hrozí vám pokuta. Povinnosť registrácie sa opiera o zákon § 49a ods. 2 zákon o dani z príjmov. Finančná správa si vie z viacerých zdrojov, najmä z katastra nehnuteľností, identifikovať súkromné osoby, ktoré majú príjmy z prenájmu nehnuteľností, ale nepriznajú ich v daňovom priznaní. Prenajímať na čierno sa vám môže dariť po určitú dobu, ale v konečnom dôsledku to môže viesť k sankciám.
Tento protokol o odovzdaní a prevzatí bytu je nevyhnutný, pretože slúži ako dôkazný materiál o stave nehnuteľnosti v deň jej odovzdania alebo prevzatia. Bez protokolu môžu neskôr vzniknúť spory ohľadom poškodenia zariadenia, rozdielu v stave podlahy alebo spotreby energií. Kvalitne vyplnený preberací protokol je základom pre hladký a bezproblémový nájomný vzťah.