Získanie vlastného bývania je pre mnohých Slovákov dlhodobým snom, ktorý však často naráža na finančné prekážky. Štát sa v snahe pomôcť obyvateľom pri riešení bývania snaží poskytovať rôzne formy podpory, najmä prostredníctvom zvýhodnených úverových produktov. Tieto opatrenia sa neustále vyvíjajú a menia, pričom najvýraznejšie zmeny nastali od začiatku roka 2024. Tento článok sa zameriava na úvery na bývanie s dôrazom na príjmové limity, ktoré súvisia s 1,6-násobkom priemernej mzdy v národnom hospodárstve, a na ďalšie dostupné formy štátnej podpory.
Daňový bonus na úroky z hypotéky: Nové pravidlá od roku 2024
Jednou z kľúčových foriem štátnej podpory pri hypotekárnych úveroch je daňový bonus na zaplatené úroky. Táto podpora je primárne určená pre mladých ľudí do 35 rokov, ale aj pre ďalšie cieľové skupiny.
Podstata podpory: Štát poskytuje zvýhodnenie vo forme daňového bonusu na zaplatené úroky z hypotekárneho úveru. V minulosti išlo o formu štátneho príspevku, ktorý priamo znižoval úrokovú sadzbu hypotéky. Od roku 2024 je podpora implementovaná ako daňový bonus, čo znamená, že poberateľ hypotéky si môže uplatniť časť zaplatených úrokov priamo vo svojom daňovom priznaní. Kľúčovou podmienkou pre získanie tohto bonusu je, aby poberateľ úveru pracoval a odvádzal štátu dane.
Príjmové limity:
- Pre zmluvy uzavreté do 31. decembra 2023: Príjem žiadateľa o hypotéku (jednotlivca) musel byť nižší ako 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. Pre manželov alebo páry, kde obaja žiadajú o úver, bol tento limit stanovený na 2,6-násobok priemernej mesačnej mzdy. V prípade spoludlžníkov mal nárok na daňový bonus iba jeden z nich, za predpokladu, že poberal zdaniteľný príjem.
- Pre zmluvy uzavreté od 1. januára 2024: Príjmové limity boli výrazne navýšené. Príjem žiadateľa (jednotlivca) nesmie presiahnuť 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok. Pre manželov alebo páry sa tento limit zvyšuje na 3,2-násobok priemernej mesačnej mzdy.
Výška daňového bonusu:
- Do 31. decembra 2023: Daňový bonus bol vo výške 50 % zo zaplatených úrokov, avšak maximálne z úrokovej časti vypočítanej z istiny úveru 50 000 eur. Ročný limit bonusu bol stanovený na 400 eur po dobu piatich po sebe idúcich rokov, počnúc mesiacom začiatku úročenia úveru.
- Od 1. januára 2024: Výška daňového bonusu zostáva 50 % z celkovej výšky zaplatených úrokov v príslušnom zdaňovacom období. Maximálna ročná výška bonusu sa však zvýšila na 1200 eur po dobu piatich po sebe idúcich rokov. Dôležitou podmienkou je, že nehnuteľnosť financovaná úverom sa nesmie prenajímať.
Príklad výpočtu (podľa pravidiel platných do 31.12.2023):Stano a jeho manželka (obaja 21 rokov) získali hypotéku vo výške 100 000 eur. Ich spoločný príjem bol nižší ako 2,6-násobok priemernej mesačnej mzdy. V roku 2023 zaplatili na úrokoch 1 200 eur. Daňový bonus sa počítal z úrokov na istine do 50 000 eur. Ak by úroky z tejto časti predstavovali napríklad 600 eur, Stano si mohol uplatniť 50 % z tejto sumy, teda 300 eur. Tento bonus bol nižší ako maximálnych 400 eur ročne, preto si mohol uplatniť celých 300 eur v daňovom priznaní za rok 2023.
Príklad výpočtu (podľa nových pravidiel od 01.01.2024):Ak by Stano a jeho manželka uzatvorili zmluvu v roku 2024 a ich spoločný príjem by bol nižší ako 3,2-násobok priemernej mesačnej mzdy, a za rok 2024 by zaplatili na úrokoch napríklad 2 000 eur, mohli by si uplatniť 50 % z tejto sumy, teda 1000 eur. Tento bonus by bol stále v rámci nového ročného limitu 1200 eur, a teda by si mohli uplatniť celých 1000 eur.
Dôležité aspekty:
- Veková hranica: Podpora je primárne určená pre žiadateľov do 35 rokov. V prípade manželov alebo párov musia túto podmienku spĺňať obaja.
- Spoludlžníci: Ak je na úverovej zmluve viacero spoludlžníkov, daňový bonus si môže uplatniť iba jeden z nich, za predpokladu, že spĺňa zákonné podmienky (najmä poberanie zdaniteľného príjmu).
- Príjem: Príjem sa posudzuje za predchádzajúci kalendárny rok. Dôležité je, aby sa príjem nezmenil tak, že by prekročil stanovené limity počas obdobia uplatňovania bonusu. V prípade manželov sa posudzuje ich spoločný príjem.
- Započítavanie úrokov: Daňový bonus sa vzťahuje na úroky pri úveroch na bývanie podľa príslušných zákonov. Dôležité je, aby úver bol poskytnutý na tuzemskú nehnuteľnosť určenú na bývanie (byt alebo rodinný dom).
- Pomerná časť bonusu: V roku začatia úročenia úveru má daňovník nárok na pomernú časť daňového bonusu zodpovedajúcu počtu mesiacov v danom zdaňovacom období.
- Predčasné splatenie úveru: Predčasné splatenie úveru neznamená stratu nároku na už uplatnený daňový bonus.
Štátna pomoc pri splácaní úverov: Nový príspevok pre nízkopríjmové domácnosti
Okrem daňového bonusu na úroky zaviedla vláda SR od 1. januára 2024 ďalšiu formu pomoci pre občanov, ktorí majú problémy so splácaním hypotekárnych úverov. Ide o príspevok na zvýšenú splátku úveru na bývanie.
Cieľová skupina: Pomoc je určená predovšetkým nízkopríjmovým domácnostiam, ktorým nárast úrokových sadzieb spôsobuje problémy pri splácaní ich bývania.
Výška príspevku: Štát prispeje na zvýšenú splátku úveru do výšky 75 % z navýšenia, avšak maximálne do sumy 150 eur mesačne.
Podmienky získania:
- Príjmový limit: Oprávnená osoba a jej spoludlžník spolu nesmeli mať príjem vyšší ako 1,6-násobok priemernej mesačnej mzdy zamestnanca v národnom hospodárstve za kalendárny rok, ktorý dva roky predchádza kalendárnemu roku, v ktorom bola podaná žiadosť. Pre rok 2023 (pri žiadostiach podaných v roku 2024) bola táto hranica stanovená na 2086,40 eura. V prípade prekročenia tohto limitu sa posudzuje priemer za 6 mesiacov pred podaním žiadosti.
- Dátum uzatvorenia zmluvy: Úver na bývanie musel byť uzatvorený pred 1. januárom 2024.
- Nárast splátky: Dôležité je preukázanie zvýšenia mesačnej splátky úveru v dôsledku rastu úrokových sadzieb.
Mechanizmus vyplácania: Príspevok vyplácajú úrady práce, sociálnych vecí a rodiny mesačne, vždy s mesačným oneskorením po zaplatení splátky. Oprávnená osoba musí podať na príslušnom úrade práce žiadosť.
Dôležité zmeny: Pôvodný zákon o pomoci pri splácaní úveru na bývanie bol k 1. decembru 2025 zrušený. Poskytovanie pomoci sa presunulo na bankový sektor. Klientom bánk, ktorí mali nárok na príspevok zo strany úradov práce do 30.11.2025 a naďalej spĺňajú podmienky, bude banka poskytovať podporu automaticky, bez nutnosti podávať žiadosť, a to aj spätne za obdobie od 01.12.2025.
Ako prebieha schválenie hypotéky?
Stavebné sporenie a stavebné úvery: Dlhodobá podpora bývania
Stavebné sporenie predstavuje ďalšiu formu štátom podporovaného finančného produktu, ktorý je zameraný na získavanie prostriedkov na bývanie.
Princíp fungovania: Stavebné sporenie je účelové sporenie, ktoré trvá minimálne 6 rokov. Po splnení zákonom stanovených podmienok štát poskytuje sporiteľovi tzv. štátnu prémiu.
Štátna prémia: Ide o príspevok z rozpočtu SR, ktorý nepodlieha dani z príjmov. Vypláca sa ročne na jednu zmluvu. V prípade nesplnenia podmienok nárok na prémiu zaniká.
Podmienky získania štátnej prémie (platné pre rok 2024):
- Príjmový limit: Mesačný príjem sporiteľa (nad 18 rokov) nesmie prekročiť 1,3-násobok priemernej mesačnej mzdy v hospodárstve za predchádzajúci kalendárny rok.
- Výška vkladu: Pre získanie plnej výšky štátnej prémie 70 eur v roku 2024 je potrebné vložiť na účet 1000 eur, čo predstavuje mesačne približne 83,33 eur. Vklad môže byť realizovaný priebežne alebo jednorazovo.
- Deti: Deti do 18 rokov majú nárok na štátnu prémiu bez ohľadu na príjem rodičov.
- Spoločenstvá vlastníkov bytov: Aj tieto subjekty môžu získať príspevok na bývanie, pričom na každé 4 byty v bytovom dome pripadá jedna štátna prémia.
Využitie nasporených prostriedkov: Nasporené peniaze spolu s úrokmi a štátnou prémiou je možné použiť na financovanie rôznych potrieb súvisiacich s bývaním, ako je kúpa, výstavba, rekonštrukcia alebo modernizácia nehnuteľnosti.
Mladomanželský úver: Podpora pre novomanželov
Špecifickou formou podpory je mladomanželský úver, ktorý je určený pre novomanželov do 35 rokov.
Podmienky: Prvou a základnou podmienkou je uzavretie manželstva, pričom obaja manželia vystupujú ako jeden dlžník.
Štátna podpora: Štát znižuje úrokovú sadzbu úveru o určité percento. Presné podmienky a výška podpory sa môžu líšiť v závislosti od konkrétnej banky a aktuálnych legislatívnych opatrení.
Dôležité otázky a odpovede týkajúce sa daňového bonusu
Otázka: Daňovník (dlžník) uzatvoril v roku 2023 zmluvu o úvere na bývanie spolu s ďalším spoludlžníkom. Obaja spĺňajú podmienku veku. Priemerný mesačný príjem daňovníka za rok 2022 bol 1 728 eur. Priemerný mesačný príjem spoludlžníka za rok 2022 bol 824 eur. Môžu si uplatniť daňový bonus?Odpoveď: Áno, môžu. Súčet ich priemerných mesačných príjmov za rok 2022 (1728 + 824 = 2552 eur) nepresiahol stanovený limit. Pre rok 2023 bol tento limit pre dvoch dlžníkov 2,6-násobok priemernej mzdy, čo pri priemernej mzde 1304 eur predstavovalo 2 x (1,3 x 1304) = 3390,40 eura. Dôležité je, že príjem sa posudzuje za predchádzajúci kalendárny rok.
Otázka: Daňovník si uplatnil za rok 2023 a v roku 2024 daňový bonus na zaplatené úroky z úveru na bývanie (úročenie úveru začalo v roku 2023). V roku 2025 banka uskutočnila predaj nehnuteľnosti dražbou, čím došlo k predčasnému ukončeniu úverovej zmluvy. Stráca daňovník nárok na už uplatnený daňový bonus?Odpoveď: Nie, daňovník predčasným splatením úveru nestráca nárok na už uplatnený daňový bonus za roky 2023 a 2024. Nárok na bonus sa viaže na obdobie, kedy boli úroky reálne zaplatené a splnené podmienky.
Otázka: Daňovník (dlžník) podal spolu so svojou manželkou (spoludlžníčkou) žiadosť o úver dňa 24.6.2023. Manželka však v deň podania žiadosti ešte nedovŕšila 18 rokov veku. Majú nárok na daňový bonus?Odpoveď: Nie, nemajú. Podmienkou pre uplatnenie daňového bonusu je spravidla plnoletosť žiadateľa a spoludlžníka. V tomto prípade manželka nespĺňa vekovú podmienku, čím by mohol byť nárok na bonus ohrozený, ak sa posudzuje spoločný príjem.
Otázka: Daňovník uzatvoril zmluvu o úvere dňa 24.6.2023. Ku dňu uzatvorenia zmluvy spĺňal aj podmienku veku, aj podmienku priemerného mesačného zárobku v roku 2022 menej ako 1 695,20 eura. Platí táto podmienka aj počas piatich rokov uplatňovania daňového bonusu?Odpoveď: Áno. Podmienka výšky príjmu sa preveruje iba raz, a to k dátumu uzatvorenia zmluvy o úvere na bývanie, a považuje sa za splnenú počas piatich rokov uplatňovania daňového bonusu na zaplatené úroky, pokiaľ nedôjde k špecifickým legislatívnym zmenám.
Záver
Štátna podpora bývania prechádza dynamickým vývojom s cieľom reflektovať aktuálnu ekonomickú situáciu a potreby obyvateľstva. Zvýšenie príjmových limitov pre daňový bonus na úroky od roku 2024 otvára dvere k zvýhodneným hypotékam širšiemu okruhu žiadateľov. Zároveň zavedenie príspevku na zvýšenú splátku úveru predstavuje dôležitú sociálnu sieť pre domácnosti ohrozené rastom úrokových sadzieb. Stavebné sporenie a mladomanželské úvery naďalej predstavujú tradičné a overené formy podpory, ktoré pomáhajú Slovákom pri realizácii ich bytových potrieb. Pre získanie detailných a aktuálnych informácií je vždy odporúčané obrátiť sa na príslušné banky, ministerstvá alebo finančné inštitúcie.