Zrušenie záložného práva na nehnuteľnosť: Kompletný sprievodca

Záložné právo na nehnuteľnosť predstavuje dôležitý zabezpečovací inštitút v slovenskom právnom poriadku. Jeho primárnou funkciou je zabezpečiť pohľadávku a jej príslušenstvo tým, že záložnému veriteľovi umožňuje uspokojiť sa z predmetu záložného práva, ak dlžník nesplní svoj záväzok riadne a včas. Tento článok sa podrobne zameriava na proces zrušenia a výmazu záložného práva z katastra nehnuteľností, pričom pokrýva rôzne scenáre a právne aspekty.

Čo je záložné právo na nehnuteľnosť?

Záložné právo na nehnuteľnosť je zabezpečovací prostriedok, ktorý oprávňuje veriteľa uspokojiť svoju pohľadávku z hodnoty nehnuteľnosti, napríklad jej predajom na dražbe, ak dlžník nesplní svoj záväzok. Najčastejším typom záložného práva na nehnuteľnosť je hypotekárne záložné právo, ktoré zabezpečuje hypotekárny úver od banky. V prípade nesplácania úveru má banka právo nehnuteľnosť predať na dražbe.

Ako zistiť, či na nehnuteľnosti viazne záložné právo?

Informáciu o prítomnosti záložného práva na konkrétnej nehnuteľnosti možno získať nahliadnutím do výpisu z listu vlastníctva. Záložné právo na nehnuteľnosť je zapísané v časti „C“ listu vlastníctva, ktorá označuje ťarchy. V tejto časti sa uvádza aj osoba záložného veriteľa, ktorá je oprávnenou osobou zo záložného práva. Kataster nehnuteľností má povinnosť tieto informácie evidovať.

Spôsoby vzniku záložného práva

Záložné právo sa zriaďuje viacerými formami. V zmysle § 151b ods. 1 Občianskeho zákonníka je možné záložné právo zriadiť:

1. Písomnou zmluvou o zriadení záložného práva.
2. Schválenou dohodou dedičov o vyporiadaní dedičstva.
3. Rozhodnutím súdu alebo správneho orgánu.
4. Zo zákona.

Pre vznik záložného práva k nehnuteľnostiam, bytom a nebytovým priestorom je nevyhnutný jeho zápis do katastra nehnuteľností.

Zánik záložného práva

Záložné právo môže zaniknúť v zmysle § 151md ods. 1 Občianskeho zákonníka viacerými spôsobmi. Medzi najčastejšie patria:

• Zánik zabezpečenej pohľadávky: Toto je najbežnejší spôsob zániku záložného práva, ktorý nastáva po úplnom splatení dlhu. Po splatení dlhu zabezpečeného záložným právom je veriteľ povinný spolupôsobiť pri výmaze záložného práva z katastra. Ak tak neurobí, záložca (dlžník) môže podať návrh na výmaz sám, pričom ako dôkaz o splatení predloží potvrdenie o splatení pohľadávky (kvitanciu). Kvitancia je listinným prehlásením veriteľa, že dlžník splatil pohľadávku. Najčastejšie ju vydávajú banky po splatení úveru.
• Zánik všetkých vecí, práv alebo iných majetkových hodnôt, na ktoré sa záložné právo vzťahuje: Ak predmet záložného práva zanikne (napr. zničením nehnuteľnosti), zanikne aj záložné právo.
• Vzdanie sa záložného práva záložným veriteľom: Záložný veriteľ sa môže dobrovoľne vzdať svojho záložného práva. V takomto prípade je potrebné podať návrh na výmaz záložného práva tzv. záznamom. Prílohou návrhu je vyhlásenie veriteľa o vzdaní sa záložného práva. Podpis záložného veriteľa na tomto vyhlásení nemusí byť úradne overený.
• Uplynutie času, na ktorý bolo záložné právo zriadené: V niektorých prípadoch môže byť záložné právo zriadené na určitý čas. Po uplynutí tejto doby záložné právo zanikne. Napríklad pri zmluvách o prevode vlastníctva bytu, kde mestská časť zriaďuje záložné právo na nesplatenú časť ceny, môže toto právo zaniknúť po uplynutí dohodnutej lehoty, ak nedošlo k prevodu počas tohto obdobia. V takom prípade je odporúčané vyžiadať od mestskej časti potvrdenie o zániku záložného práva.
• Iné spôsoby dohodnuté v zmluve alebo vyplývajúce zo zákona.

Výmaz záložného práva z katastra nehnuteľností

Po zániku záložného práva je potrebné vykonať jeho výmaz z registra záložných práv, ktorým je v prípade nehnuteľností kataster nehnuteľností. Tento výmaz sa vykoná tzv. záznamom.

Postup pri výmaze záložného práva z dôvodu splatenia pohľadávky:

1. Predčasné splatenie úveru: Ak chcete predčasne splatiť úver, je potrebné navštíviť pobočku banky a podať žiadosť o predčasné splatenie. Banka vám vyčísli zostatok dlhu vrátane poplatkov. Žiadosť je potrebné doručiť v dostatočnom predstihu (odporúča sa minimálne 14 dní pred požadovaným dátumom splatenia). Po splatení úveru obdržíte upovedomenie o vyplatení úveru a ukončení úverového vzťahu.
2. Žiadosť o výmaz: Po splatení dlhu banka ako záložný veriteľ podá návrh na výmaz záložného práva na príslušný okresný úrad, katastrálny odbor. Ak banka nekoná bez zbytočného odkladu, môže podať návrh na výmaz aj samotný záložca (dlžník) s priloženým potvrdením o splatení pohľadávky.
3. Lehota na výmaz: Okresný úrad je v zmysle § 43 katastrálneho zákona povinný vykonať výmaz záložného práva do 5 pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze. Výmaz sa vykoná ku dňu uvedenému v žiadosti na výmaz záložného práva, najskôr však ku dňu zániku záložného práva.

Postup pri výmaze záložného práva zriadeného Mestskou časťou Bratislava-Dúbravka:

V prípade, že vlastník bytu chce zrušiť záložné právo zriadené v zmluve o prevode vlastníctva bytu s Mestskou časťou Bratislava-Dúbravka, musí písomne požiadať o zrušenie záložného práva k bytu v katastri nehnuteľností. Výsledkom postupu je vydanie listiny, v ktorej mestská časť súhlasí s výmazom záložného práva.

1. Písomná žiadosť: V prvom rade je potrebná písomná žiadosť o súhlas s výmazom záložného práva. Vzor takejto žiadosti je možné nájsť na stránkach mestskej časti.
2. Prílohy k žiadosti: Ak o zrušenie záložného práva žiada druhý vlastník (napr. dedič), je potrebné priložiť fotokópiu osvedčenia o dedičstve a list vlastníctva. V prípade darovania bytu osobám taxatívne vymenovaným v § 18b ods. 5 zákona č. 18/1992 Z.z. sa tiež predkladajú relevantné dokumenty.
3. Výmaz: Po doručení súhlasu mestskej časti s výmazom záložného práva, je potrebné podať návrh na výmaz na kataster nehnuteľností.

Exekučné záložné právo

Exekučné záložné právo na nehnuteľnosť je upravené v Exekučnom poriadku. Ide o tzv. nútené záložné právo, ktoré sa zriaďuje na návrh oprávneného z exekučného titulu, ak sa preukáže, že nehnuteľnosť je vo vlastníctve povinného.

• Proces zriadenia: Súdny exekútor vydá upovedomenie o začatí exekúcie zriadením exekučného záložného práva. Po uplynutí lehoty na podanie návrhu na zastavenie exekúcie alebo po zamietnutí takéhoto návrhu vydá súdny exekútor exekučný príkaz na zriadenie exekučného záložného práva.
• Doručovanie exekučného príkazu: Exekučný príkaz sa doručuje oprávnenému, povinnému a miestne príslušnému okresnému úradu. Okresný úrad následne zapíše zriadenie exekučného záložného práva do katastra nehnuteľností formou záznamu.
• Poradie záložných práv: Pre poradie exekučného záložného práva je rozhodujúci čas jeho zápisu do katastra nehnuteľností. Ak bolo pre vymáhanú pohľadávku zriadené zmluvné záložné právo skôr, poradie exekučného záložného práva sa spravuje poradím tohto zmluvného záložného práva.
• Zrušenie exekučného záložného práva: Jediným zákonom upravený spôsob zrušenia exekučného záložného práva sa nachádza v § 167 Exekučného poriadku. Môže sa tak stať na základe návrhu na súd, aby súd zastavil exekúciu, napríklad z dôvodu porušenia postupu pri prednostnom záložnom veriteľovi. Ďalšou možnosťou je výmaz na návrh exekútora, ktorý si vyžaduje súhlas oprávneného (veriteľa). Teoreticky môže súd uložiť exekútorovi pokyn na výmaz exekučného záložného práva, ak by to bolo potrebné na odstránenie nedostatkov exekúcie.

Daňové záložné právo

Daňové záložné právo je upravené v zákone o správe daní. Na zabezpečenie daňového nedoplatku môže rozhodnutím správcu dane vzniknúť záložné právo k majetku daňového dlžníka. Rozhodnutie o zabezpečení daňového nedoplatku zriadením záložného práva sa doručí daňovému dlžníkovi. Voči tomuto rozhodnutiu je možné podať odvolanie, ktoré však nemá odkladný účinok. Následne sa rozhodnutie zasiela na zápis alebo registráciu okresnému úradu, katastrálnemu odboru. V prípade konkurencie viacerých záložných práv sa uspokojujú podľa poradia zápisu alebo registrácie.

Záložné právo k hnuteľným veciam

Predmetom zálohu môže byť aj hnuteľná vec. Pri hnuteľných veciach môže dôjsť k vzniku záložného práva odovzdaním alebo zápisom do príslušného registra. Ak zákon nevyžaduje zápis v osobitnom registri, vznik záložného práva k hnuteľným veciam na základe zmluvy nastáva registráciou v Notárskom centrálnom registri záložných práv. Zmluva o zriadení záložného práva nemusí mať písomnú formu, ak je predmetom záložného práva hnuteľná vec, ktorú záložca odovzdáva záložnému veriteľovi alebo tretej osobe do úschovy (tzv. posesórne záložné právo).

Rozdiel medzi záložným právom a vecným bremenom

Je dôležité rozlišovať medzi záložným právom a vecným bremenom. Záložné právo zabezpečuje pohľadávku a oprávňuje veriteľa uspokojiť sa z predmetu zálohu pri nesplnení záväzku. Vecné bremeno naopak oprávňuje inú osobu k určitému užívaniu nehnuteľnosti, napríklad právo prechodu.

Dôležité upozornenia

Tento článok má výlučne informatívny charakter a nepredstavuje právnu radu ani záväzné právne stanovisko. Jeho obsahom je zhrnutie verejne dostupných informácií. Prečítaním tohto článku nevzniká vzťah advokát - klient. Odporúčame nekonať na základe tohto článku bez konzultácie s advokátom, ktorý posúdi Vašu konkrétnu situáciu.

V prípade, že sa stretávate so špecifickou situáciou týkajúcou sa záložného práva, je vždy najlepšie obrátiť sa na odborníka, ktorý vám poskytne relevantné právne poradenstvo.

tags: #zrusenie #zalozneho #prava #na #nehnutelnost