Zvažujete zmenu banky, v ktorej máte hypotéku? Nie ste v tom sami. Mnohí Slováci, až 7 z 10, by za výhodnejšou ponukou odišli do inej banky. Hlavnými dôvodmi, ktoré ich odrádzajú od zmeny, sú najmä zvyk a pohodlnosť. Prenesenie hypotéky z jednej banky do druhej je dnes oveľa rýchlejší a jednoduchší proces, než tomu bolo v minulosti. V prieskume agentúry 2muse pre Prima banku sa ukázalo, že až 71 % Slovákov by bolo ochotných zmeniť svoju banku kvôli výhodnejšej ponuke. Zvyšných 29 % ľudí od tohto kroku odrádza skutočnosť, že sú zvyknutí na svoju súčasnú banku alebo v nej majú viacero produktov. Najčastejšie klienti menia banku z dôvodu refinancovania spotrebného úveru a hypotéky. Vo výhodnejšej banke totiž môžu získať nižší úrok alebo lepšiu splátku, vďaka čomu dokážu mesačne ušetriť aj desiatky eur. Záujem klientov o prenesenie spotrebného úveru aj hypotéky každým rokom stúpa. V poslednom období nie je ničím výnimočným ani to, ak chcú klienti zmeniť svoj osobný účet, s ktorým sú nespokojní a platia zaň zbytočne veľa. Ani táto zmena nie je taká komplikovaná, ako by sa mohlo zdať.
Kľúčové kroky pri zmene banky s hypotékou
Prenesenie hypotéky do inej banky sa dá zrealizovať len tak, že si vybavíte nový úver v inej banke a splatíte ním ten pôvodný. Tento proces si vyžaduje dôkladnú prípravu a informovanosť. V prvom rade potrebujete vedieť, či vám nová banka úver schváli a za akých podmienok vám vaša súčasná banka povolí splatenie existujúceho úveru.
1. Získanie nového úveru:Prvým a zásadným krokom je požiadať o hypotéku v novej banke. Banky pri posudzovaní žiadosti zohľadňujú viacero faktorov. Medzi najdôležitejšie patria:
- Príjem a jeho stabilita: Banky preferujú stály a dostatočný príjem. Najvýhodnejší je trvalý pracovný pomer (TPP) na Slovensku. Avšak, aj keď máte zamestnanie na dobu určitú alebo príjmy z podnikania, banka môže váš úver schváliť. Dôležité je, aby váš pracovný pomer trval aspoň 3 mesiace a nebol ste v skúšobnej lehote.
- Výška úveru vzhľadom na príjem: Legislatíva obmedzuje maximálny limit hypotéky na 90 % z ceny nehnuteľnosti. Väčšina bánk však poskytuje hypotéky do 80 % z ceny nehnuteľnosti, pričom financovanie nad 80 % môže banka poskytnúť približne každému piatemu žiadateľovi. Problémom môže byť aj to, ak výška hypotéky predstavuje viac ako 8-násobok vášho čistého ročného príjmu a mesačná splátka presiahne 60 % vášho čistého mesačného príjmu. Toto kritérium zohľadňuje všetky existujúce dlhy.
- Bonita klienta: Banky vytvárajú rating klientov, ktorý vychádza z veku, dosiahnutého vzdelania, úverovej histórie a správania na bežnom účte. Hodnotí sa aj hodnota nehnuteľnosti, ktorou chcete úver zabezpečiť.
- "Zaťažený účet": Ak máte na účte exekúciu alebo záložné právo, môže to byť pre novú banku problém. Ideálne je vyriešiť si všetky podlžnosti s aktuálnou bankou. V niektorých prípadoch, ak ste na účte v prečerpaní, môže nová banka poskytnúť časť úveru aj na splatenie tohto prečerpania.
Pri žiadosti o úver v novej banke nie je nutné si tam zakladať účet, pokiaľ to banka nevyžaduje ako podmienku. Nová banka zisťuje váš príjem z práce prostredníctvom Sociálnej poisťovne, čím si overuje vašu zamestnanosť a výšku príjmu, aj keď u nich nemáte bankovú históriu.
2. Predčasné splatenie pôvodnej hypotéky:Po získaní súhlasu od novej banky je potrebné informovať sa o podmienkach predčasného splatenia hypotéky vo vašej súčasnej banke. Dôležité je, aby ste v čase žiadosti o predčasné splatenie neboli v omeškaní so splácaním alebo nemali iné podlžnosti. V opačnom prípade by vám banka nemusela úver povoliť.Pri predčasnom splatení by ste si mali zistiť:
- Poplatok za podanie žiadosti o splatenie: Niektoré banky si účtujú poplatok za samotné podanie žiadosti.
- Sankcia za predčasné splatenie: Toto je najdôležitejšia časť. V minulosti bolo predčasné splatenie úveru nákladný proces s viacerými poplatkami. V súčasnosti platia iné podmienky a často nezaplatíte vôbec nič. Napríklad, ak suma, ktorú sa chystáte predčasne splatiť, nepresiahne 20 % istiny hypotéky a uhradíte ju do mesiaca pred dňom uzavretia hypotekárnej zmluvy. Vždy sa ale o podmienkach vopred informujte v banke, kde máte úver.
- Načasovanie splatenia: Ak sa informujete vopred, môžete si splatenie načasovať tak, aby ste vôbec neplatili, prípadne aby ste platili čo najmenej. Často je výhodné splatiť úver v období, keď dochádza k zmene úrokovej sadzby alebo končí doba fixácie.
Po predčasnom splatení hypotéky zanikne aj pôvodné záložné právo. Na jeho výmaz z katastra vám banka vydá tzv. kvitanciu, čo je súhlas bez ktorého by zmena nebola možná. Tento dokument dostanete zvyčajne do 10 dní po splatení úveru.
Dôležité aspekty pri predajnom procese s hypotékou
Predaj bytu s hypotékou nie je nemožný, aj keď sa to mnohým zdá zložité. Tento spôsob využíva čoraz viac ľudí, najmä ak dôjde k nečakanej zmene životnej situácie, ako je rast rodiny, presťahovanie sa do iného mesta či do zahraničia, alebo zmena preferencií ohľadom lokality. Existujú tri hlavné možnosti, ako takýto predaj zrealizovať:
1. Predčasné splatenie hypotéky:Toto je najobľúbenejšia voľba. Vyžaduje si žiadosť o súhlas banky na predčasné splatenie úveru. Po schválení vám banka vypočíta zvyšnú sumu dlhu a určí termín jej splatenia. Zostatková časť môže byť uhradená ako súčasť kúpnej ceny. Ako už bolo spomenuté, v súčasnosti sú podmienky pre predčasné splatenie často výhodné a poplatky minimálne alebo žiadne. Dôležité je mať pripravené všetky potrebné dokumenty, vrátane kvitancie od banky na výmaz záložného práva. V prípade nejasností je vhodné obrátiť sa na realitného makléra alebo právnika.
2. Prevod hypotéky na kupujúceho:Táto možnosť je vhodná pre ľudí, ktorí potrebujú peniaze z predaja investovať inde. Hypotekárny úver sa v tomto prípade prevádza na iné meno a nový vlastník pokračuje v jeho splácaní, zväčša za rovnakých podmienok. Na kupujúceho prechádza aj záložné právo. Nevýhodou je, že nie je ľahké nájsť kupca, ktorý by s prevodom hypotéky súhlasil, pretože mu nemusia vyhovovať jej podmienky. Okrem toho musí banka preveriť bonitu kupujúceho, jeho schopnosť splácať úver, prípadné podlžnosti voči štátu, iným bankám či úverovým spoločnostiam, a tiež to, či mu nehrozí exekúcia.
3. Prenos záložného práva na inú nehnuteľnosť:Ak banka nemá s prevodom problém, ide o pomerne jednoduchú možnosť. Dôležité je, aby nová nehnuteľnosť mala rovnakú, ideálne ešte vyššiu hodnotu ako pôvodne založená. Pre oficiálne posúdenie bude potrebný znalecký posudok. Ak banka potvrdí, že ide o vyhovujúcu zábezpeku, záložné právo sa presunie. Vydajú sa nové záložné zmluvy a tiež kvitancia, ktorou sa na katastri doloží návrh na vklad nového práva.
Ako si zvoliť fixáciu úrokovej sadzby pri hypotéke?
Fixácia úrokovej sadzby je vopred dohodnuté obdobie, počas ktorého je úroková sadzba úveru nemenná. V ponuke bánk sú fixácie od 1 až po 20 rokov. Po skončení obdobia fixácie vám banka ponúkne novú úrokovú sadzbu na ďalšie obdobie fixácie, ktorá bude zodpovedať aktuálnym úrokom poskytovaným v čase konca fixácie. Pri výbere fixácie je dôležité zvážiť vlastnú finančnú situáciu, očakávania vývoja úrokových sadzieb na trhu a toleranciu k riziku. Krátkodobé fixácie (1-3 roky) zvyčajne ponúkajú nižšie úrokové sadzby, ale zároveň prinášajú vyššie riziko rastu splátok po skončení fixácie. Dlhodobé fixácie (5 a viac rokov) poskytujú väčšiu istotu a stabilitu splátok, ale bývajú spojené s mierne vyššou úrokovou sadzbou.
Dofinancovanie hypotekárneho úveru
Banka vám poskytne za účelom kúpy nehnuteľnosti hypotéku vo výške maximálne 80 % resp. 90 % z kúpnej ceny, alebo jej hodnoty, pričom vždy vychádza z nižšej sumy. V prípade, že vám výška hypotéky nepokrýva celú kúpnu cenu nehnuteľnosti, existujú možnosti dofinancovania. Tieto môžu zahŕňať napríklad spotrebný úver, úver z iného zdroja, alebo v niektorých prípadoch aj dodatočné navýšenie hypotéky, ak to podmienky novej banky dovoľujú. Je dôležité realisticky zhodnotiť svoje finančné možnosti a zvážiť všetky náklady spojené s dofinancovaním.
Hypotéka na špecifické účely
Niektoré typy nehnuteľností alebo situácií si vyžadujú špecifický prístup k hypotekárnemu financovaniu:
- Výstavba domu s hypotékou: Čerpanie hypotéky na výstavbu domu prebieha postupne vo viacerých tranžiach. Proces financovania závisí od vašej východiskovej situácie a etapy výstavby.
- Hypotéka pre živnostníka a spoločníka s.r.o.: Živnostníci a spoločníci spoločností s ručením obmedzeným majú svoje špecifické podmienky pri žiadosti o hypotéku. Banky posudzujú ich príjem inak ako u zamestnancov na TPP.
- Financovanie kúpy chaty alebo pozemku: Pri financovaní záhradných chát alebo rekreačných nehnuteľností môžu byť obmedzenia týkajúce sa splatnosti úveru. Zo zákona by banky na takéto typy nehnuteľností mali poskytovať úvery so splatnosťou maximálne 8 rokov. Na financovanie pozemku formou hypotéky musia byť taktiež splnené určité parametre stanovené bankou.
- Kúpa nehnuteľnosti, ktorá pôvodne nie je zamýšľaná ako obytná: Ak túžite po originálnom bývaní a zvažujete kúpu priestoru, ktorý nie je štandardne určený na bývanie (napr. ateliér, nebytový priestor), banka môže mať obmedzenia pri poskytnutí hypotéky. Je dôležité vopred sa informovať o možnostiach financovania takéhoto typu nehnuteľnosti.
Štátny príspevok pre mladých
Ak ste podpísali úverovú zmluvu k hypotéke po 31.12.2017 a spĺňate podmienky získania štátneho príspevku pre mladých, platia pre vás nové pravidlá, ako si ho uplatniť. Tento príspevok môže výrazne znížiť vaše mesačné náklady na hypotéku.
Čo robiť, ak nebudete schopný splácať hypotéku?
Nové bývanie financuje väčšina ľudí aj prostredníctvom hypotekárneho úveru. Pri kúpe nehnuteľnosti si často ani neuvedomujeme, že sa počas splácania úveru môžeme dostať do finančných alebo zdravotných problémov a úver nebudeme schopný splácať. V takomto prípade je kľúčové okamžite kontaktovať svoju banku a informovať ju o vzniknutej situácii. Banka môže ponúknuť rôzne riešenia, ako napríklad dočasné odkladanie splátok, zmenu výšky splátok, alebo reštrukturalizáciu úveru. Včasná komunikácia s bankou môže predísť vážnejším problémom a negatívnemu dopadu na vašu úverovú históriu.
Zmena banky pri hypotéke je reálna a čoraz dostupnejšia možnosť. Dôkladná informovanosť, porovnávanie ponúk a pochopenie celého procesu sú kľúčom k úspešnému preneseniu úveru a zabezpečeniu si výhodnejších podmienok.