Prenájom nebytových priestorov fyzickou osobou: Od A po Z

Prenájom nebytových priestorov fyzickou osobou je bežnou praxou, no je dôležité poznať podmienky a aspekty, ktoré s tým súvisia. Tento článok poskytuje komplexný prehľad o tejto problematike, od právnych základov až po daňové povinnosti, aby bol prenajímateľ dobre informovaný.

Právny Rámec Prenájmu Nebytových Priestorov

Všeobecný občiansko-právny princíp súkromného práva umožňuje fyzickým a právnickým osobám voľne nakladať s majetkom, ktorý vlastnia, vrátane jeho prenájmu. Tento princíp je však regulovaný zákonom č. 455/1991 Zb. o živnostenskom oprávnení (živnostenský zákon) v znení neskorších predpisov, ktorý vyžaduje splnenie viacerých podmienok a povinností.

Je dôležité rozlišovať medzi prenájmom nehnuteľnosti na živnosť a bez nej. Príjmy z prenájmu nehnuteľností fyzickou osobou patria medzi príjmy podľa § 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. v § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov (resp. v § 5 - t. j. činnosť). Prenájom nebytových priestorov fyzickou osobou nie je u prenajímateľa podmienený vydaním živnostenského oprávnenia. Avšak, ak prenajímateľ poskytuje okrem samotného priestoru aj doplnkové služby, ktoré súvisia s prenájmom nehnuteľnosti (napr. energie, údržba, upratovanie, internetová prípojka), a tieto služby sú osobitne účtované, alebo ak prenajímaný priestor je zaradený do obchodného majetku prenajímateľa, môže vzniknúť povinnosť mať živnostenské oprávnenie. Podľa § 4 ods. 2 zákona o živnostenskom oprávnení, voľnou živnosťou je aj prenájom nehnuteľností, bytov a nebytových priestorov. Ak však prenajímateľ poskytuje aj doplnkové služby, ktoré súvisiace s prenájmom, ako napríklad dodávku energií, internetu, alebo ak prenajímaná nehnuteľnosť je zaradená v obchodnom majetku, môže sa jednať o viazanú živnosť alebo remeselnú živnosť, v závislosti od konkrétnych poskytovaných služieb.

V prípade poskytovania doplnkových služieb vzniká prenajímateľovi povinnosť mať živnostenské oprávnenie na prenájom nehnuteľností a zároveň aj na prenájom hnuteľných vecí, ak je poskytnutie vnútorného vybavenia dôvodom na osobitnú úhradu.

Špecifické Prípady a Regulácie

Odstavná plocha: Ak fyzická alebo právnická osoba prevádzkuje odstavnú plochu pre viac ako päť vozidiel iných osôb za komerčným účelom, vyžaduje sa osobitné živnostenské oprávnenie.

Ubytovacie služby: Regulácia ubytovacích služieb závisí od toho, či sa spolu s ubytovaním poskytujú aj pohostinské služby. Ak áno, ide o viazanú živnosť, inak o voľnú živnosť.

Nájomná Zmluva a Jej Náležitosti

Nájomné vzťahy k nebytovým priestorom upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (ďalej len „Zmluva“). Tento zákon predstavuje osobitnú právnu úpravu, ktorá nadväzuje a špecifikuje príslušné ustanovenia Občianskeho zákonníka o nájme.

Nebytovým priestorom sa podľa tohto zákona rozumejú nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie, ako aj byty, pri ktorých bol udelený súhlas na ich užívanie na nebytové účely. Nebytovými priestormi nie sú príslušenstvo bytu ani spoločné priestory domu. Za nehnuteľnosť sa považuje napríklad dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodárska pôda, prípadne iné nehnuteľnosti.

Zmluva musí mať písomnú formu a musí obsahovať presné označenie zmluvných strán:

• Prenajímateľ:
  • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
  • Manželia: spoločné údaje.
  • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
  • Spoločnosť: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.
• Nájomca:
  • Fyzická osoba: meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu a dátum narodenia fyzickej osoby.
  • Manželia: spoločné údaje.
  • Živnostník: obchodné meno, miesto trvalého pobytu, dátum narodenia, miesto podnikania a identifikačné číslo fyzickej osoby - podnikateľa.
  • Spoločnosť: obchodné meno, sídlo a identifikačné číslo právnickej osoby a meno a priezvisko osoby oprávnenej za túto konať.

Okrem písomnej formy musí nájomná zmluva obsahovať:

• Predmet nájmu: presné označenie nehnuteľnosti alebo nebytového priestoru. Prenajímateľ je výlučným vlastníkom nehnuteľnosti, ktorá je zapísaná v katastri nehnuteľností vedenom Okresným úradom, katastrálnym odborom, na liste vlastníctva č. …, pre okres …, obec …, katastrálne územie …, a to: Nebytového priestoru …, umiestneného na poschodí č. bytového domu, vchod č. …, nachádzajúceho sa na ulici v …, so súpisným číslom stavby (ďalej len „stavba“), postavenej na pozemku parcely registra „C“ s parc. č. …, druh pozemku: zastavané plochy a nádvoria, výmera m2 (ďalej len „nebytový priestor“ alebo „predmet nájmu“).
• Účel nájmu: napr. na skladové priestory, kancelárske priestory, obchodné priestory.
• Výška a splatnosť nájomného a spôsob jeho platenia: Za nájom predmetu nájmu sa nájomca zaväzuje platiť prenajímateľovi nájomné vo výške € za každý mesiac (ďalej len „nájomné“). Prenajímateľ si vyhradzuje právo a nájomca to berie na vedomie, že prenajímateľ je oprávnený jednostranne upraviť výšku nájomného jedenkrát ročne o výšku miery ročnej inflácie, zverejnenej Štatistickým úradom SR za uplynulý rok. Zvýšenie nájomného oznámi prenajímateľ nájomcovi písomne, pričom nájomca je povinný platiť takto zvýšené nájomné od prvého dňa mesiaca, nasledujúceho po mesiaci, v ktorom bude nájomcovi doručené písomné oznámenie zmeny výšky nájomného. V nájomnom nie sú zahrnuté úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu (ďalej len „plnenia“). Nájomca sa zaväzuje platiť prenajímateľovi preddavok za plnenia vo výške € za každý mesiac. Plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu sú plnenia poskytnuté za účelom jeho riadneho užívania, a to najmä: výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby (napr. elektrická energia, plyn, voda, odvoz odpadu, dodávka tepla, internet, rozhlasová anténa).
• Čas, na ktorý sa zmluva uzatvára: Ak doba nájmu nie je dohodnutá, predpokladá sa, že zmluva o nájme sa uzavrela na dobu neurčitú. Nájom sa uzatvára na dobu neurčitú.

V prípade, že nájomca môže nebytový priestor užívať len obmedzene, pretože prenajímateľ si neplní svoje povinnosti zo zmluvy alebo povinnosti ustanovené týmto zákonom, nájomca má nárok na pomernú zľavu z nájomného.

V prípadoch ustanovených zákonmi národných rád možno prikázať prenajímateľovi, aby prenajal nebytový priestor a uzavrel nájomnú zmluvu s určeným nájomcom; v tomto prípade môže prenajímateľ vypovedať zmluvu iba so súhlasom orgánu, ktorý prikázal jej uzavretie.

Práva a Povinnosti Zmluvných Strán

Prenajímateľ sa zaväzuje:

• Odovzdať nebytový priestor nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
• Na svoje náklady udržiavať predmet nájmu v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie.
• Zabezpečovať riadne plnenie služieb, ktorých poskytovanie je s užívaním nebytového priestoru spojené.
• Umožniť kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase, minimálne jedenkrát počas troch mesiacov. Kontroly predmetu nájmu môže prenajímateľ vykonávať len v prítomnosti nájomcu alebo ním poverenej osoby, inak len v prípade ak odôvodnene hrozí vznik škody (najmä havarijný stav) a súhlas nájomcu nemohol objektívne získať. Prenajímateľ má neobmedzené právo vstupu do predmetu nájmu aj bez prítomnosti nájomcu po skončení nájomného vzťahu.

Nájomca je oprávnený:

• Užívať predmet nájmu v rozsahu dohodnutom v zmluve.
• Požívať plnenia, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním predmetu nájmu.
• Zriadiť v predmete nájmu pripojenie k internetovej sieti, pričom nájomca tak urobí vo svojom mene a na vlastné náklady. Podpisom tejto zmluvy prenajímateľ dáva nájomcovi so zriadením príslušnej služby súhlas.

Nájomca je povinný:

• Užívať predmet nájmu riadne, šetrne a v súlade s jeho určením.
• Pri výkone svojich práv dbať, aby nedošlo k obmedzeniu výkonu práv iných vlastníkov a nájomcov v budove.
• Platiť prenajímateľovi nájomné a úhrady za plnenia spojené s užívaním predmetu nájmu.
• Na vlastné náklady vykonávať drobné opravy predmetu nájmu a hradiť náklady spojené s bežnou údržbou predmetu nájmu.
• Bez zbytočného odkladu oznámiť prenajímateľovi potrebu opráv, ktoré má vykonať prenajímateľ, a umožniť prenajímateľovi vykonanie týchto opráv, inak nájomca zodpovedá za škodu, ktorá nesplnením tejto povinnosti vznikla.
• Odstrániť na vlastné náklady závady a poškodenia, ktoré spôsobil na predmete nájmu sám alebo tí, ktorým nájomca umožnil vstup do predmetu nájmu. Ak tak nájomca neurobí, prenajímateľ má právo po predchádzajúcom upozornení nájomcu závady a poškodenia odstrániť a požadovať od nájomcu náhradu vynaložených nákladov.
• Umožniť prenajímateľovi vykonať kontrolu predmetu nájmu vo vopred oznámenom čase.

Nájomca je oprávnený vykonávať zmeny na predmete nájmu len so súhlasom prenajímateľa. Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu.

Nájomca nebytového priestoru je oprávnený prenechať ho alebo jeho časť na určitý čas do podnájmu len so súhlasom prenajímateľa. Osoba, ktorej bol nebytový priestor daný do podnájmu, má tie isté práva a povinnosti ako nájomca.

Skončenie Nájmu

Nájom na určitý čas skončí uplynutím času, na ktorý bol dojednaný.

Prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak:

• Nájomca užíva nebytový priestor v rozpore so zmluvou.
• Nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.
• Nájomca alebo osoby, ktoré s ním užívajú nebytový priestor, napriek písomnému upozorneniu hrubo porušujú pokoj alebo poriadok.
• Nájomca prenechá nebytový priestor alebo jeho časť do podnájmu bez súhlasu prenajímateľa.

Rovnaké právo ako prenajímateľ má aj nájomca, ktorý môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím dojednaného času, ak:

• Stratí spôsobilosť prevádzkovať činnosť, na ktorú si nebytový priestor najal.
• Nebytový priestor sa stane bez zavinenia nájomcu nespôsobilým na dohovorené užívanie.
• Prenajímateľ hrubo porušuje svoje povinnosti (odovzdať predmet nájmu, udržiavať ho v stave spôsobilom na dojednané užívanie a pod).

Ak sa nájom uzavrie na neurčitý čas, sú prenajímateľ i nájomca oprávnení vypovedať zmluvu písomne bez udania dôvodu, ak nie je dohodnuté inak. Pri výpovedi z nájmu sa uplatňuje trojmesačná lehota, ktorá sa počíta od prvého dňa mesiaca nasledujúceho po doručení výpovede. Uvedená lehota môže byť zmluvnými stranami dohodnutá aj v inom trvaní.

Nájomná zmluva sa môže skončiť aj:

• Písomnou dohodou uzatvorenou medzi prenajímateľom a nájomcom.
• Odstúpením od zmluvy v zmysle príslušných ustanovení Občianskeho zákonníka.
• Zánikom predmetu nájmu.
• Zánikom právnickej osoby, ktorá je nájomcom.
• Smrťou nájomcu, pokiaľ dedičia po poručiteľovi, ktorý bol nájomcom, do 30 dní od jeho smrti neoznámia prenajímateľovi, že pokračujú v nájme.

O odovzdaní a prevzatí predmetu nájmu zmluvné strany spíšu protokol. V protokole, ktorý tvorí neoddeliteľnú súčasť tejto zmluvy, bude zároveň zachytený stav meračov energií a vody. V prípade skončenia nájmu je nájomca povinný vrátiť predmet nájmu prenajímateľovi v stave v akom ho prevzal, prípadne s prenajímateľom odsúhlasenými zmenami alebo úpravami a s prihliadnutím na obvyklé opotrebenie, a to v posledný deň trvania nájmu v súlade so zmluvou. O odovzdaní predmetu nájmu bude spísaný protokol, ktorý bude obsahovať stav predmetu nájmu ku dňu prevzatia a stav meračov energií.

Daňové Aspekty Prenájmu Nebytových Priestorov

Príjem z prenájmu nehnuteľnosti je zdaniteľným príjmom, ktorý musí prenajímateľ uviesť v daňovom priznaní.

Príjmy z prenájmu podľa § 6 ods. 1 zákona o dani z príjmov

Príjmami z prenájmu sú v súlade s ust. § 6 ods. 1 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov (ďalej len „zákon o dani z príjmov“) príjmy z prenájmu nehnuteľností, vrátane príslušenstva nehnuteľnosti, ak sa prenajímajú ako príslušenstvo k nehnuteľnosti.

Výdavky:

• Ak prenajímateľ nemá prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku, t. j. neúčtuje ani ju neeviduje v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 10 zákona o dani z príjmov, môže uplatniť výdavky paušálne vo výške 30 % z dosiahnutého príjmu z prenájmu, maximálne do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov. V takomto prípade nie je možné uplatniť skutočné výdavky k týmto príjmom.
• Ak prenajímateľ zaradí nehnuteľnosť do obchodného majetku, môže uplatniť skutočné výdavky (napr. zaradení do obchodného majetku), ako sú napr. výdavky na energie vrátane výdavkov na ostatné služby, opravy a údržbu, poistenie, dane z nehnuteľností a pod. Tieto výdavky sa účtujú v jednoduchom alebo podvojnom účtovníctve alebo sa evidujú v daňovej evidencii podľa § 6 ods. 10 zákona o dani z príjmov (postačuje aj jednoduchá excelovská tabuľka).

Oslobodenie od dane:

• Podľa § 9 ods. 1 písm. a) zákona o dani z príjmov sú príjmy z prenájmu nehnuteľností oslobodené do výšky 500 eur za zdaňovacie obdobie. Tento limit platí pre fyzické osoby, ktoré nemajú prenajímanú nehnuteľnosť zaradenú vo svojom obchodnom majetku. Ak príjmy presiahnu takto stanovenú hranicu, zdaňuje sa len príjem nad túto sumu.

Daňové priznanie:

• Fyzické osoby, ktoré prenajímajú nehnuteľnosť, byt alebo nebytový priestor, majú registračnú povinnosť voči daňovému úradu. Túto povinnosť je potrebné splniť do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky prenajali nehnuteľnosť.
• Povinnosť podať daňové priznanie vzniká v prípade, ak úhrn zdaniteľných príjmov presiahne zákonom stanovenú hranicu (v roku 2023 to bolo 2 876,90 eura).

Príklady z Praxe:

• Príklad 1: Starobný dôchodca prenajímal byt a dosiahol príjem 2 000 eur. Po uplatnení paušálnych výdavkov vo výške 30 % (600 eur) a oslobodenia 500 eur, nie je zdaniteľný príjem, a teda nemá povinnosť podať daňové priznanie. Ak by však uplatnil skutočné výdavky, ktoré by boli vyššie ako 1 500 eur, potom by bol zdaniteľný príjem nulový. Pri paušálnych výdavkoch je maximálna výška paušálnych výdavkov 500 eur. Zdaniteľný príjem by bol 2000 - 500 (paušálne výdavky) - 500 (oslobodenie) = 1000 eur. Ak tento zdaniteľný príjem nepresiahne hranicu pre podanie daňového priznania, nemá povinnosť ho podať.
• Príklad 2: Daňovník mal príjmy zo závislej činnosti 5 000 eur a príjmy z prenájmu nehnuteľnosti 1 550 eur. Po uplatnení paušálnych výdavkov vo výške 30 % (465 eur) a oslobodenia 500 eur, zostane zdaniteľný príjem z prenájmu 1 550 - 465 - 500 = 585 eur. Keďže úhrn zdaniteľných príjmov (5000 + 585 = 5585 eur) presiahol 2 876,90 eura, má povinnosť podať daňové priznanie.
• Príklad 3: Manželia prenajímajú nehnuteľnosť v bezpodielovom spoluvlastníctve a dosiahli príjem 4 200 eur. Rozdelia si príjem rovnakým dielom, t.j. 2 100 eur na každého. Po uplatnení oslobodenia 500 eur na každého, zostane zdaniteľný príjem 1 600 eur na každého. Ak tento zdaniteľný príjem nepresiahne hranicu pre podanie daňového priznania, nemajú povinnosť ho podať.

Daň z pridanej hodnoty (DPH) pri prenájme

Zákon č. 222/2004 Z. z. o dani z pridanej hodnoty v znení neskorších predpisov (ďalej iba zákon o DPH) sa na občana pri prenájme nehnuteľnosti vzťahuje vtedy, ak občan prenajíma nehnuteľný majetok nachádzajúci sa na území Slovenska, napr. dom, byt, garáž, pozemok, poľnohospodársku pôdu, prípadne iné nehnuteľnosti, a to na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku bez ohľadu na skutočnosť, či je nehnuteľnosť prenajatá slovenskej alebo zahraničnej osobe. V takom prípade sa občan považuje za zdaniteľnú osobu a v prípade, že sú naplnené podmienky pre povinnú registráciu pre daň z pridanej hodnoty, vzniká občanovi povinnosť registrácie pre DPH a následne ďalšie povinnosti vyplývajúce z registrácie.

Zdaniteľnou osobou je každá osoba, ktorá vykonáva nezávisle akúkoľvek ekonomickú činnosť podľa § 3 ods. 2 zákona o DPH bez ohľadu na účel alebo výsledky tejto činnosti. Podľa tohto ustanovenia sa ekonomickou činnosťou (ďalej len „podnikanie“) rozumie každá činnosť, z ktorej sa dosahuje príjem a ktorá zahŕňa činnosť výrobcov, obchodníkov a dodávateľov služieb vrátane ťažobnej, stavebnej a poľnohospodárskej činnosti, činnosť vykonávanú ako slobodné povolanie podľa osobitných predpisov, duševnú tvorivú činnosť a športovú činnosť.

Obratom na účely zákona o DPH sa rozumie hodnota bez dane dodaných tovarov a služieb v tuzemsku okrem hodnoty tovarov a služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 28 až § 36 a podľa § 40 až § 42 zákona o DPH. Hodnota dodaných poisťovacích služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 37 zákona o DPH, a finančných služieb, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 39 zákona o DPH, sa nezahŕňa do obratu, ak tieto služby sú dodané pri dodaní tovaru alebo služby ako doplnkové služby. Do obratu sa nezahŕňa hodnota príležitostne dodaného hmotného majetku okrem zásob a hodnota príležitostne dodaného nehmotného majetku. Obrat sa počíta od nuly od 1. 1.

Prenájom nehnuteľného majetku - rozumie sa právo užívať nehnuteľnosť dané nájomcovi vlastníkom za protihodnotu na dohodnuté obdobie a vylúčiť z užívania akúkoľvek inú osobu. Výkon nájmu predstavuje relatívne pasívnu činnosť, ktorá sa v podstate viaže len na plynutie času a nevytvára nejakú významnú pridanú hodnotu. Aby išlo o prenájom nehnuteľného majetku, treba splniť všetky podmienky charakterizujúce toto plnenie. Prenájom nehnuteľnosti alebo jej časti je podľa § 38 ods. 1 zákona o DPH oslobodený od dane, okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí.

Platiteľ dane pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti zdaniteľnej osobe sa môže podľa § 38 ods. 5 zákona o DPH rozhodnúť, že nájom nebude oslobodený od dane okrem nájmu bytu, rodinného domu a nájmu apartmánu v bytovom dome alebo ich častí. Pri uplatnení voľby zdanenia nájmu nehnuteľnosti alebo jej časti sú rozhodujúcimi skutočnosťami postavenie nájomcu a účel užívania nehnuteľnosti. Platiteľ dane (prenajímateľ) môže rozhodnutie o zdanení uplatniť len vtedy, ak nájomca je zdaniteľnou osobou podľa § 3 ods. 1 zákona o DPH a súčasne ide o nájom stavby alebo jej časti, ktorá nie je určená na bývanie. Ak nájomcom je iná ako zdaniteľná osoba (občan, právnická osoba, ktorá nie je zdaniteľnou osobou), nemôže platiteľ (prenajímateľ) uplatniť rozhodnutie o zdanení prenájmu nehnuteľnosti alebo jej časti. Rovnako toto rozhodnutie nemôže platiteľ uplatniť v prípade, ak prenajímaná nehnuteľnosť alebo jej časť je určená na bývanie, čo je uvedené ako účel užívania nehnuteľnosti v kolaudačnom rozhodnutí tzn.

Daňová povinnosť pri dodaní služby (§19 ods. 2 zákona o DPH) - vzniká dňom dodania služby. Dňom dodania služby sa rozumie deň, keď je služba poskytnutá, prípadne keď je jej poskytnutie ukončené. V podstate moment vzniku daňovej povinnosti je totožný s momentom ukončenia poskytovania služby.

Občan prenajal podnikateľovi nehnuteľnosť, ktorá sa využíva podnikateľom ako skladové priestory na obdobie 1. 1. - 31. 3. 2025 za 10 000 eur. Daňová povinnosť vzniká podľa § 19 ods. 2 zákona o DPH v deň skončenia poskytovania služby, v danom prípade je to deň 31. 3.

Ak občan poskytuje inej osobe prenájom alebo podnájom nehnuteľnosti na pokračujúcej báze za účelom dosahovania opakovaného príjmu z tohto majetku, považuje sa za zdaniteľnú osobu a je potrebné, aby si sledoval hodnotu obratu poskytnutých služieb prenájmu prípadne iné dodania súvisiace s prenájmom nehnuteľností (napr. predaj nehnuteľnosti).

Občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať žiadosť o registráciu za platiteľa DPH, ak v kalendárnom roku presiahne obrat z prenájmu nehnuteľností (alebo iných služieb či dodaní tovarov) 50 000 eur. Platiteľom dane sa stáva až prvým dňom nasledujúceho kalendárneho roka, ak sa nestane dovtedy platiteľom z iného dôvodu (napr. ak začne dodávať tovar alebo služby, ktoré nie sú oslobodené od dane). Žiadosť o registráciu pre daň je občan (zdaniteľná osoba) povinný podať do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom presiahol obrat 50 000 eur (§ 4 ods. 2 písm. a) zákona o DPH).

Občan (zdaniteľná osoba) v žiadosti o registráciu pre daň uvedie skutočnosť, že presiahol obrat 50 000 eur, na základe ktorej je povinný túto žiadosť podať, a tiež uvedie deň, keď táto skutočnosť nastala.

V prípade, ak občan ako zdaniteľná osoba podáva žiadosť o registráciu pre daň z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur výlučne z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 38 zákona o DPH (napr. prenájom bytov na bývanie), a ak sa zároveň nestal platiteľom z iného dôvodu, daňový úrad ho nezaregistruje ako platiteľa DPH, ale ako zdaniteľnú osobu, ktorá nie je platiteľom. Ak sa neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň u občana (zdaniteľnej osoby), ktorý podal žiadosť o registráciu pre daň, túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane platiteľom a vydá o tom rozhodnutie proti ktorému nemožno podať odvolanie (§ 4 ods. 10 písm. b) zákona o DPH). Ak daňový úrad zistí, že občan nie je zdaniteľnou osobou, potom ho nezaregistruje (§ 4 ods. 10 písm. a) zákona o DPH).

Situácia č. 1: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat dosiahol hodnotu 52 500 eur. Riešenie: Keďže občan (zdaniteľná osoba) presiahol dňa 31. 8. 2025 obrat 50 000 eur, je povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH.

Situácia č. 2: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Okrem týchto prenájmov v júli poskytol ďalší prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 31. 7. 2025. Touto skutočnosťou jeho obrat dosiahol od začiatku roka hodnotu 63 000 eur. Riešenie: Občan (zdaniteľná osoba) poskytnutým prenájmom rodinného domu presiahol dňa 31. 7. 2025 obrat vo výške 50 000 eur a súčasne aj obrat 62 500 eur. Stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu dňa 31. 7. 2025. Občan je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 7. 8. 2025.

Situácia č. 3: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Dňa 31. 8. 2025 jeho obrat od začiatku roka dosiahol hodnotu 52 500 eur. Okrem týchto prenájmov v septembri poskytol ďalší prenájom a to prenájom rodinného domu v hodnote 18 000 eur dňa 4. 9. 2025. Riešenie: V tomto prípade občan dňa 31. 8. 2025 presiahol poskytnutým prenájmom bytov obrat 50 000 eur, bol povinný do 5. 9. 2025 podať žiadosť o registráciu pre DPH z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur, ale keďže do podania tejto žiadosti presiahol ďalším prenájmom rodinného domu dňa 4. 9. 2025 obrat 62 500 eur, stáva sa platiteľom dane dňom poskytnutia prenájmu rodinného domu, t. j. dňa 4. 9. 2025. Je povinný podať žiadosť o registráciu pre DPH do 11. 9. 2025.

Dobrovoľná registrácia: Občan (zdaniteľná osoba) sa môže stať platiteľom pred presiahnutím obratu 50 000 eur alebo pred presiahnutím obratu 62 500 eur (§ 4 ods. 6 písm. a) zákona o DPH). Občan (zdaniteľná osoba) môže podať žiadosť o registráciu pre daň pred presiahnutím obratu 50 000 eur. Daňový úrad zaregistruje túto osobu, pridelí jej identifikačné číslo pre daň a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do 21 dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň. Občan (zdaniteľná osoba) sa stáva platiteľom dňom uvedeným v rozhodnutí o registrácii pre daň a týmto dňom nadobúda platnosť identifikačné číslo pre daň; toto neplatí, ak sa občan ako zdaniteľná osoba stane platiteľom pred týmto dňom z iného dôvodu (napríklad z dôvodu presiahnutia obratu 62 500 eur), pričom túto skutočnosť je občan (zdaniteľná osoba) povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu.

Príklad dobrovoľnej registrácie: Občan vlastní niekoľko bytov, ktoré začal od 1. 2. 2025 prenajímať na pokračujúcej báze (dlhodobo), a za každý kalendárny mesiac prijme 7 500 eur. Občan sa chce dobrovoľne zaregistrovať za platiteľa dane pred presiahnutím obratu 50 000 eur. Riešenie: Občan v prípade dobrovoľnej registrácie pre DPH podá žiadosť o registráciu.

V prípade, že občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahol obrat 50 000 eur a do uplynutia lehoty na podanie žiadosti o registráciu pre daň z titulu, že presiahol 50 000 eur, iným prenájmom nehnuteľnosti presiahol obrat 62 500 eur a žiadosť o registráciu pre daň z titulu presiahnutia obratu 50 000 eur ešte nepodal, potom je občan ako zdaniteľná osoba povinný podať žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur. Daňový úrad občana ako zdaniteľnú osobou zaregistruje, pridelí jej identifikačné číslo a vydá rozhodnutie o registrácii pre daň najneskôr do desiatich dní odo dňa doručenia žiadosti o registráciu pre daň, pričom identifikačné číslo pre daň nadobúda platnosť dodaním tovaru, ktorým bol presiahnutý obrat 62 500 eur, ak k tomuto dodaniu došlo pred 1. 1. nasledujúceho kalendárneho roka.

Ak ide o situáciu, keď občan (zdaniteľná osoba) po tom, ako podal žiadosť o registráciu pre daň presiahnutím obratu 50 000 eur, sa stal platiteľom dane prenajatím inej nehnuteľnosti, ktorou hodnota bez dane dodaných tovarov v prebiehajúcom kalendárnom roku presiahne 62 500 eur, je povinný bezodkladne oznámiť daňovému úradu túto skutočnosť (§ 4 ods. 5 zákona o DPH). V oznámení uvedie deň, keď k tejto skutočnosti došlo.

V prípade, že občan (zdaniteľná osoba) prenajatím nehnuteľnosti presiahol obrat 50 000 eur a súčasne aj 62 500 eur, potom občan (zdaniteľná osoba) je povinný podať daňovému úradu žiadosť o registráciu pre daň do piatich pracovných dní odo dňa, v ktorom bol presiahnutý obrat 62 500 eur.

V prípade, ak občan ako zdaniteľná osoba podáva žiadosť o registráciu pre daň z dôvodu presiahnutia obratu 50 000 eur výlučne z prenájmu nehnuteľností, ktoré sú oslobodené od dane podľa § 38 zákona o DPH (napr. že neboli splnené podmienky pre registráciu pre daň u občana (zdaniteľnej osoby), ktorý podal žiadosť o registráciu pre daň, túto osobu nezaregistruje z dôvodu, že sa nestane platiteľom a vydá o tom rozhodnutie proti ktorému nemožno podať odvolanie (§ 4 ods. 10 písm. b) zákona o DPH). Ak daňový úrad zistí, že občan nie je zdaniteľnou osobou, potom ho nezaregistruje (§ 4 ods. 10 písm. a) zákona o DPH).

Tento článok poskytuje ucelený pohľad na prenájom nebytových priestorov fyzickou osobou, pričom zdôrazňuje dôležitosť dodržiavania právnych predpisov a daňových povinností.

tags: #prenajom #nebytovych #priestorov #fyzicka #osoba