Téma prihlasovania trvalého pobytu v priestoroch, označovaných ako apartmány, je v súčasnosti veľmi diskutovaná. Je možné povedať, že existujú dva názorové prúdy, pričom jeden z nich zastáva názor, že trvalý pobyt nie je možné v apartmáne prihlásiť, nakoľko sa nejedná o byt, ale o nebytový priestor. Pre začínajúcich podnikateľov, ktorí zakladajú s.r.o. alebo živnosť a rozmýšľajú, že si zriadia sídlo firmy v byte alebo dome, je táto problematika obzvlášť dôležitá, pretože naša legislatíva nevylučuje zriadenie sídla firmy v byte či rodinnom dome, avšak má to svoje nevýhody a tiež riziká.
Základné pojmy: Byt, nebytový priestor a ohlasovanie pobytu
Pri analýze problému prihlasovania trvalého pobytu v apartmánoch je nevyhnutné najskôr vymedziť základné pojmy, ako je byt, nebytový priestor a ohlasovanie pobytov. Ohlasovanie pobytu občanov upravuje zákon č. 253/1998 Z. z. o hlásení pobytu občanov Slovenskej republiky a registri obyvateľov Slovenskej republiky. V zmysle ustanovenia § 3 ods. 2 tohto zákona má občan trvalý pobyt len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak. Toto ustanovenie jednoznačne stanovuje, že trvalý pobyt je možné ohlásiť len v budove so súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a zároveň sa musí jednať o budovu, ktorá je určená na bývanie, ubytovanie alebo individuálnu rekreáciu.
V tejto súvislosti je potrebné vymedziť pojem budova a byt. Odpoveď na túto otázku podáva zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon). Podľa ustanovenia § 43a ods. 1 a 2 stavebného zákona sa stavby členia na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sú priestorovo sústredené zastrešené budovy vrátane podzemných priestorov, ktoré sú stavebnotechnicky vhodné a určené na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí; nemusia mať steny, ale musia mať strechu. Bytové budovy sú stavby, ktorých najmenej polovica podlahovej plochy je určená na bývanie.
Definícia bytu podľa stavebného zákona však nie je jedinou definíciou bytu v slovenskom právnom poriadku. Byt totiž definuje aj zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa tejto definície je bytom miestnosť alebo súbor miestností, ktoré sú rozhodnutím stavebného úradu trvalo určené na bývanie a môžu na tento účel slúžiť ako samostatné bytové jednotky.
Stavebnotechnické podmienky a kolaudačné rozhodnutie
Podľa definície bytu v stavebnom zákone môže byť za byt považovaná len miestnosť alebo súbor miestností určená na trvalé bývanie, pričom obytnou miestnosťou je miestnosť, ktorá svojím stavebnotechnickým riešením a vybavením spĺňa podmienky na trvalé bývanie. Stavebnotechnické podmienky upravujú rôzne normy z oblasti stavebníctva, no napríklad aj Vyhláška Ministerstva zdravotníctva SR č. 259/2008 Z. z.
Stavebný úrad vydáva pri realizácii stavby viacero rozhodnutí, od stavebného povolenia až po kolaudačné rozhodnutie. Podľa ustanovenia § 76 ods. 1 stavebného zákona možno dokončenú stavbu, prípadne jej časť spôsobilú na samostatné užívanie alebo tú časť stavby, na ktorej sa vykonala zmena alebo udržiavacie práce, pokiaľ tieto stavby vyžadovali stavebné povolenie, užívať len na základe kolaudačného rozhodnutia. Podľa § 81 ods. 1 stavebného zákona v kolaudačnom konaní stavebný úrad najmä skúma, či sa stavba uskutočnila podľa dokumentácie overenej stavebným úradom v stavebnom konaní a či sa dodržali zastavovacie podmienky určené územným plánom zóny alebo podmienky určené v územnom rozhodnutí a v stavebnom povolení.
Analýzou vyššie uvedeného je možné dospieť k záveru, že byt musí spĺňať stavebnotechnické podmienky, najmä na úseku ochrany zdravia osôb, ako napríklad dostatočné osvetlenie miestnosti, izoláciu, vykurovanie a pod.
Apartmán: Legálna vákuum a jeho dôsledky
Pojem apartmán nemá v slovenskej právnej úprave svoju legálnu definíciu. Pri apartmánoch, ktoré sú určené na trvalé bývanie, vznikajú pochybnosti, či sa jedná o byty alebo nebytové priestory. Jednoznačnú odpoveď na túto otázku nie je možné z aktuálnej právnej úpravy vyvodiť. Ako bolo uvedené vyššie, na to, ako chápať apartmán z právneho hľadiska, existuje viacero odlišných názorov.
Pôvod problematiky apartmánov je potrebné hľadať v územno-plánovacej činnosti mesta. Mestá a obce schvaľujú územné plány, v ktorých, okrem iného, určia aj aký bude pomer bytov a nebytových priestorov na danom území. Obcou takto stanovený pomer musia stavebníci, resp. developeri dodržať. Pri stavbe budovy môžu vzniknúť aj také priestory, ktoré nie je možné označiť za „plnohodnotný byt“, nakoľko sa buď prekročí limit bytov uvedený v územnom pláne, alebo tento priestor nespĺňa stavebnotechnické predpisy, najmä svetlotechnické normy. Ak tieto priestory nechce developer predať, či prenajať ako nebytové priestory, ale naopak chce aj tieto miestnosti využiť na zhotovenie priestoru na trvalé bývanie, označí ich ako apartmány.
Apartmány sú podľa vyjadrení odbornej verejnosti práve miestnosťami v budovách, ktoré sa na prvý pohľad javia ako klasické byty, no nespĺňajú stavebnotechnické normy, majú menšiu výmeru, nemajú dostatok denného svetla, alebo sú orientované na severnú svetovú stranu a pod. Na to, aby mohla byť určitá budova a priestory v nej užívané, musí najskôr stavebný úrad posúdiť, či boli dodržané podmienky uvedené v stavebnom povolení, ako aj všetky technické normy na úseku realizácie stavieb a ochrany zdravia. Inak tomu nie je ani pri bytoch.
Výkladom vyššie uvedených zákonných ustanovení je možné vyvodiť, že subjektom, ktorý má právo určiť účel užívania, a teda aj to, či je priestor určený na trvalé bývanie alebo nie, je práve stavebný úrad. Vychádzajúc z toho, že apartmánom rozumieme miestnosti v bytových budovách, ktoré buď nespĺňajú stavebnotechnické normy, alebo boli za apartmány označené z dôvodu prekročenia limitu územného plánu, dospejeme k záveru, že stavebný úrad by pri kolaudovaní nemal takéto miestnosti označiť za priestor určený na trvalé bývanie, teda za byt.
Kataster nehnuteľností a Ministerstvo vnútra: Rozporuplné stanoviská?
Podľa ustanovenia § 3 ods. 8 písm. c) zákona o hlásení pobytu občanov je pri ohlasovaní trvalého pobytu občan povinný predložiť doklad o vlastníctve alebo spoluvlastníctve budovy alebo jej časti, vydaný podľa osobitného právneho predpisu, teda list vlastníctva, z ktorého je zrejmé, kto je vlastníkom a o akú nehnuteľnosť sa jedná.
K tejto otázke sa už vyjadrovalo aj Ministerstvo vnútra SR, podľa ktorého je možné si v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, ak je tento priestor v liste vlastníctva označený ako byt. Ministerstvo sa pritom odvoláva na Úrad geodézie, kartografie a katastra SR. V Katastrálnom bulletine č. 3/2007 odpovedal kataster na otázku č. 31 nasledovne: „Podľa § 6 ods. 1 písm. d) zákona NR SR č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v znení neskorších predpisov, v katastri nehnuteľností sa evidujú byty a nebytové priestory. Pojem byt je definovaný v zákone NR SR č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov ako vec určená na bývanie. Nakoľko katastrálny zákon nepozná pojem apartmán, zapíše do katastrálneho operátu apartmán ako byt - vec určená na bývanie, aj keď ide o sezónne bývanie, označený podľa údajov katastra t. j. číslom bytu, číslom poschodia v dome súp. č. stavby, na pozemku parc. č. a spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach a spoločných zariadeniach domu a podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku, alebo iné právo k pozemku.“
Z vyššie uvedených skutočností vyplýva, že odpoveď na otázku, či je možné v apartmáne nahlásiť trvalý pobyt, nie je jednoduchá a nemôže byť jednoznačná. Každý prípad je potrebné posudzovať striktne individuálne. Je totiž potrebné rozlišovať, či apartmán spĺňa stavebnotechnické normy a prípad, kedy ich nespĺňa. Na druhej strane, podľa vyjadrenia katastra nehnuteľností, sa apartmány zapisujú do katastra nehnuteľností ako byty. V takom prípade potom nie je dôvod na to, aby ohlasovňa pobytov odmietla zapísať trvalý pobyt v apartmáne.
Východiskom a nosným argumentom je práve ustanovenie § 3 ods. 2 zákona o hlásení pobytu občanov: „Trvalý pobyt má občan len v budove alebo jej časti, ktorá je označená súpisným číslom alebo súpisným a orientačným číslom a je určená na bývanie, ubytovanie, alebo na individuálnu rekreáciu, ak tento zákon neustanovuje inak.“ Za časť budovy sa považuje aj byt. Opačnou však bude situácia, kedy bude apartmán v katastri nehnuteľnosti zapísaný ako nebytový priestor. Pre úplnosť si dovoľujem uviesť, že ohlasovňa pobytov nemá právomoc na posudzovanie toho, či daný priestor spĺňa podmienky na bývanie. Túto právomoc má výlučne stavebný úrad, na základe rozhodnutí ktorého orgán katastra nehnuteľností zaeviduje danú nehnuteľnosť.
Sídlo firmy v apartmáne, byte či dome: Riziká a riešenia pre podnikateľov
Pre začínajúcich podnikateľov, zakladajúcich si s.r.o. alebo živnosť, ktorí rozmýšľajú, že si zriadia sídlo firmy v byte alebo dome, je dôležité poznať aj súvisiace riziká a možnosti. Naša legislatíva síce nevylučuje zriadenie sídla firmy v byte či rodinnom dome, ale má to svoje nevýhody a tiež riziká.
Adresa sídla firmy slúži na oficiálny kontakt so štátnymi úradmi. Ak máte sídlo podnikania vo vašom byte alebo rodinnom dome, všetky kontroly v prvom rade smerujú k vám domov. Neohláseným kontrolám sa viete ľahko vyhnúť napríklad zriadením virtuálneho sídla. Môže nastať nemilá situácia, že vaša firma nebude schopná uhradiť nejakú pohľadávku. V tom prípade exekútor príde do sídla spoločnosti, t.j. do vášho bytu alebo domu. K veciam sa neskôr dostanete, ale je to už na dokazovaní, že veci nepatrili firme, ale iným osobám.
Nevýhodou sídla v byte alebo dome môže byť aj to, že vaši zákazníci môžu kedykoľvek prísť k vám domov. Takéto návštevy zvyknú byť napríklad pri uplatňovaní reklamácií alebo len tak, zo zvedavosti. Nehnuteľnosť, v ktorej je sídlo firmy, musí byť riadne označená, práve preto, aby vás v prípade potreby štátne úrady alebo vaši zákazníci vedeli nájsť. Ak je sídlo s.r.o., živnosti, alebo iného podnikania v byte alebo rodinnom dome, je potrebné nehnuteľnosť riadne označiť ako sídlo firmy v súlade so zákonom.
K tomu, aby nehnuteľnosť bola zapísaná ako sídlo spoločnosti, je potrebný písomný súhlas vlastníka bytu alebo rodinného domu. Podpis na tomto súhlase musí byť úradne overený. V praxi sa veľa podnikateľov stretne s tým, že napriek tomu, že vlastnia časť nehnuteľnosti, nevedia získať súhlas ostatných spolumajiteľov. Ak sa jedná o bytový dom, v ktorom sú byty vo vlastníctve bytového družstva, je potrebný podpis predsedu bytového družstva.
V dnešnej dobe si každý za pár sekúnd vie vygoogliť ulicu, fotku paneláku či okolie domu, kde má firma sídlo. Pre potenciálnych zákazníkov a obchodných partnerov je omnoho dôveryhodnejšie nájsť firmu so sídlom v centre mesta alebo business centre, ako v zjavne obytnej štvrti.
Všetkým vyššie uvedeným rizikám sa viete vyhnúť zriadením virtuálneho sídla. Ide o bežnú službu, ktorú v podnikaní využíva čoraz viac podnikateľov. Virtuálne sídlo predstavuje len registračnú adresu, ktorá sa zapíše ako sídlo vašej s.r.o. Žiadna návšteva vás tak na adrese sídla firmy neprekvapí neohlásene. Navyše získate tým aj reprezentatívnu adresu, a tak budete v očiach zákazníkov pôsobiť aj dôveryhodnejšie. Označenie nehnuteľnosti a notifikácie o vašej pošte za vás vybaví poskytovateľ sídla.
tags: #trvale #bydlisko #podnikatelsky #objekt