Kataster nehnuteľností, kľúčová databáza o pozemkoch a nehnuteľnostiach na Slovensku, prechádza v súčasnosti významnými zmenami. Tieto zmeny sa dotýkajú spôsobu, akým verejnosť a odborníci získavajú prístup k informáciám, a zároveň odrážajú snahu o posilnenie bezpečnosti dát po nedávnom rozsiahle kybernetickom útoku. Pripravovaná novela katastrálneho zákona si kladie za cieľ obmedziť voľný prístup k údajom, čím sa zvýši administratívna záťaž a potenciálne aj náklady spojené s vyhľadávaním informácií.
Obmedzenie Voľného Prístupu a Registrácia Používateľov
Doterajší stav umožňoval komukoľvek v priebehu niekoľkých minút overiť vlastníka nehnuteľnosti, záložné práva či prebiehajúce konania v katastri. Novela však prináša zásadnú zmenu: prístup k podrobnejším informáciám z katastra bude po novom formálnejší, zdĺhavejší a pravdepodobne aj nákladnejší. Základnou zmenou je zavedenie povinnej registrácie a overenia identity pri každom prístupe k širším údajom. Týmto krokom sa štát snaží zvýšiť ochranu osobných údajov, avšak odborníci upozorňujú na potenciálne riziká spojené s týmto obmedzením.
Po novom sa k podrobnejším informáciám dostane používateľ až po prihlásení, napríklad prostredníctvom elektronického občianskeho preukazu. Súčasťou systému má byť aj evidencia prístupov, čo znamená, že štát bude mať presný prehľad o tom, kto, kedy a k akým údajom pristupoval. Táto evidencia má zvýšiť zodpovednosť používateľov a zároveň poskytnúť sledovateľnosť v prípade akéhokoľvek zneužitia.
Ďalšou významnou zmenou je úprava režimu elektronických výstupov z katastra. Hoci úradné výpisy z listu vlastníctva sú spoplatnené už dnes, novela počíta s tým, že štát zavedie štandardizovaný elektronický výpis poskytovaný prostredníctvom špecializovaného portálu za určený správny poplatok. Tento krok by mal prispieť k unifikácii poskytovaných výstupov a zároveň generovať príjem na pokrytie nákladov spojených s prevádzkou a zabezpečením systému.
Dôsledky pre Realitný Trh a Bežných Občanov
V kontexte kúpy alebo predaja nehnuteľnosti zohráva online kataster nehnuteľností kľúčovú úlohu. Kupujúci si prostredníctvom neho overujú vlastníka, podiely, záložné práva, vecné bremená či "plomby" signalizujúce prebiehajúce konanie. Pre realitné kancelárie je tento nástroj každodennou pracovnou pomôckou.
„Kupujúci, ale najmä realitné kancelárie (RK), denne využívajú prístup do online katastra nehnuteľností, kde vyhľadávajú listy vlastníctva, katastrálne mapy, kontrolujú povolenia vkladov záložného alebo vlastníckeho práva, ale najmä právny stav nehnuteľnosti, ktorú bude RK predávať,“ priblížila majiteľka RK Karin & Partners Karin Zápalová. Podľa jej slov, bez online prístupu bude proces predaja nehnuteľnosti náročný a najmä rizikový.
Práve rýchla a okamžitá kontrola je dnes jedným z hlavných nástrojov, ako predchádzať chybám a podvodom. Odborníci však upozorňujú, že zníženie transparentnosti môže vytvoriť priestor pre rizikové situácie. Ak kupujúci nebude mať možnosť okamžite si overiť aktuálny právny stav nehnuteľnosti, môže sa spoliehať len na informácie od predávajúceho, čo zvyšuje riziko nečakaných komplikácií.
Vyššia Administratívna Záťaž a Náklady
Novela prinesie aj vyššiu administratívnu záťaž, nakoľko overovanie údajov sa môže predĺžiť a s tým spojené náklady porastú. „Kupujúci aj predávajúci budú musieť počítať s vyššími nákladmi, keďže proces preverovania a získavania informácií z katasterportálu bude spoplatnený. Pretaví sa to do poplatkov pre klientov,“ vysvetľuje odborníčka. Zároveň sa zvyšuje riziko, že ľudia sa budú snažiť ušetriť a riešiť kúpu alebo predaj svojpomocne, čo však môže viesť k chybám a sporom.
Podľa odborníkov zmeny katastrálneho zákona v praxi zvýhodnia subjekty, ktoré majú silné technické a personálne zázemie. Banky, developeri či veľké realitné siete si vedia zabezpečiť registrácie, spravovať prístupy a znášať vyššie náklady. Menšie RK a bežní ľudia budú čeliť väčšej administratívnej záťaži. Samotná novela podľa odborníkov nemusí podlomiť dôveru v realitný trh, avšak zmení spôsob, akým sa transakcie pripravujú. „Overené a dôveryhodné realitné kancelárie budú preverovať všetko ako doteraz. Klientova dôvera musí byť vždy na prvom mieste,“ konštatuje Zápalová. Riziko sa podľa nej zvyšuje najmä pri transakciách bez odborného dohľadu.
Kupujúcim a predávajúcim odborníci odporúčajú počítať s tým, že preverovanie nehnuteľnosti už nebude otázkou minút. Dôležité bude skoršie zapojenie RK, advokáta alebo notára a rezervovanie si vyššieho rozpočtu na administratívu. Menšie RK by sa mali pripraviť na nové technické a formálne povinnosti - od správy prístupov až po archiváciu výpisov.
Dopady Kybernetického Útoku na Systémy Katastra
Okrem legislatívnych zmien sa kataster nehnuteľností musel vyrovnať aj s vážnymi technickými problémami. Úrad geodézie, kartografie a katastra SR (ÚGKK) sa už dlhší čas spamätáva z rozsiahleho ransomvérového kybernetického útoku, ktorý prakticky paralyzoval jeho činnosť. Kedy sa všetko vráti do normálu, ostáva nejasné.
ÚGKK potvrdil, že skontroloval a obnovil všetky zálohy dát z katastra spred incidentu. Dáta sa obnovovali zo zálohy z 3. januára. Zálohy sa pritom vytvárali na dennej báze. Bližšie informácie o zálohovaní úrad nebol oprávnený poskytnúť z bezpečnostných dôvodov. Podľa zdrojov prebiehala komunikácia s hackermi s cieľom zjednávať pôvodne požadovanú sumu výkupného. ÚGKK sa k možnému zaplateniu výkupného nevyjadril.
Štát zatiaľ sprístupnil provizórny web, kde si môžu ľudia obnovené dáta pozrieť. K dispozícii je od 23. januára, no informácie sa z neho nedajú použiť na právne účely. Na tomto "núdzovom" webe sú dáta dostupné len k 3. januáru, čo znamená, že žiadne novšie zmeny uskutočnené od dátumu obnovy údajov sa skontrolovať nedajú. Na ďalšej aktualizácii údajov sa intenzívne pracuje.
Skrytá struktura všeho: Objektový model dokumentu (DOM) a jeho význam 🏗️
Obnovovanie Prevádzky a Obmedzenia
K dnešnému dňu sú už otvorené skoro všetky pracoviská katastra. Výnimkou zostáva Pezinok a vysunuté pracovisko katastra okresného úradu Nové Zámky v Štúrove. Dôvodom zdržania otvorenia úradov v Pezinku a Galante je, že majú iné lokálne systémy než na iných pracoviskách, pričom nie sú závislé od centrálneho riešenia ESKN - Elektronické služby katastra nehnuteľností. Keďže tieto dve pracoviská fungovali v mierne odlišnom režime, aj riešenie situácie bolo odlišné.
Komplikáciou však je, že všetky otvorené pracoviská poskytujú služby aj naďalej iba v obmedzenom móde - len za okresy vo svojej pôsobnosti. Navyše samosprávy môžu získať prístup k dátam len v offline režime. Potrebujú ich pre stanovovanie dane z nehnuteľností. V praxi to znamená, že úradník musí ísť na pracovisko katastra, kde si dáta stiahne manuálne. Aktuálne nefunguje API pre systémy, ktoré využívajú samosprávy. Funguje len možnosť pracovať s dátami pre tie samosprávy, ktoré využívajú DEUS (DataCentrum elektronizácie územnej samosprávy Slovenska).
Dočasne boli pozastavené aj informačné systémy katastra ako Elektronické služby katastra nehnuteľností (ESKN), Základná báza údajov pre geografický informačný systém (ZBGIS) či Slovenská priestorová observačná služba (SKPOS). Kedy začnú fungovať naplno, nie je stále známe, ani približný termín. ÚGKK hovorí len toľko, že chce spustiť jednotlivé služby „v čo najkratšom termíne“ a „s dôrazom na dostatočné zabezpečenie“. Dobrou správou má byť, že „plánuje čo najskôr“ zverejniť časový harmonogram ich uvádzania do prevádzky. Tento proces je zložitý a komplexný aj z dôvodu paralelne prebiehajúcej forenznej analýzy a vyšetrovania.
Bezpečnostný Audit a Zistenia
Audit kybernetickej bezpečnosti sa uskutočnil v roku 2023 a jeho výsledok bol označený slovom „zlý“. Už odvtedy sa malo pracovať na náprave identifikovaných chýb. Ďalší audit by mal prebehnúť najneskôr do februára budúceho roka. Okrem toho odolnosť systémov na katastri preverovalo aj ministerstvo investícií a informatizácie (MIRRI). Zistenia z tejto kontroly sú predmetom vážneho riešenia. Predchádzajúca previerka sa podľa ÚGKK konala v roku 2021 a jej výsledky boli tiež „zlé“.
V októbri 2021 začal štát používať systém Achilles, ktorý slúži ako platforma na riadené odstraňovanie bezpečnostných zraniteľností v informačných systémoch. Kataster deklaroval, že sa do neho zapojil už od začiatku jeho prevádzky. Aj nezávislému bezpečnostnému expertovi sa pritom podarilo už po kybernetickom útoku zmapovať stav infraštruktúry a systémov katastra. Poukázal na servery obsahujúce viacero dier s najvyšším alebo s vysokým stupňom nebezpečenstva, pričom len pri jednom ich bolo až 230. Zároveň sa pre zabezpečenie komunikácie po sieti na 12 serveroch používala stará verzia 1.1 šifrovacieho protokolu TLS.
Spomínaný „núdzový“ web Kataster.vugk.sk zaznamenával po svojom sprístupnení výpadky z dôvodu veľkého náporu návštevníkov. Počas prvých ôsmich hodín fungovania zaznamenala inštitúcia štyri milióny dopytov. „Žiaľ, nemáme kapacity, aby sme naškálovali toto riešenie na takto špičkový záujem,“ uviedla inštitúcia.
ÚGKK zároveň potvrdil, že v súvislosti s kybernetickým útokom podal trestné oznámenie na neznámeho páchateľa. V minulosti sa objavili aj tvrdenia naznačujúce zodpovednosť za útok na susedný štát, ktoré však boli rázne odmietnuté.
Systém Aktualizácie Údajov a Jeho Význam
ÚGKK SR v roku 2013 pristúpil k dennej (24 hodinovej) aktualizácii alfanumerických údajov katastra nehnuteľností, ktoré sú sprístupnené na verejnosti dobre známom Katastrálnom portáli. Systém automatizovane v čase medzi 18:00 a 22:00 hod. sťahuje zo 75 okresných pracovísk a kontroluje viac ako 32 000 databázových súborov obsahujúcich údaje katastra, vrátane údajov o katastrálnych konaniach. Tieto potom medzi 22:00 a 8:00 hod. konvertuje do inej databázy, aby mohli byť verejne a bezplatne prístupné v ranných hodinách. Grafické údaje sa aktualizujú v sedemdňovej periodicite vždy v sobotu.
Táto služba je nesmierne cenná a znamená obrovský prínos nielen pre individuálnych vlastníkov, ale aj pre finančné ústavy. Na základe takto poskytnutých údajov umožňujú banky skoršie čerpanie úverov, čo má pozitívny vplyv na úverový trh ako aj zlepšenie podnikateľského prostredia. Väčšina predávaných nehnuteľností je zaťažená záložným právom - hypotékou. Samozrejme aj kupujúci na kúpu nehnuteľností využívajú väčšinou prostriedky hypotekárneho úveru. Informáciu o prítomnosti záložného práva nám dávajú konkrétne listy vlastníctva resp. katastre nehnuteľností, ktoré majú povinnosť informácie takéhoto charakteru evidovať.
Záložné právo slúži na zabezpečenie pohľadávky a jej príslušenstva. Záložným právom sa teda zabezpečuje napríklad hypotekárny úver spolu s jeho príslušenstvom (úroky). Záložné právo zanikne v zmysle § 151md ods. Záložné právo môže zaniknúť spôsobmi vyššie uvedenými, avšak v tomto článku sa budeme venovať jeho zániku z titulu splatenia zabezpečenej pohľadávky tak, ako je to uvedené v § 151md ods. 1 písm. a). Na jeho výmaz v tomto prípade je potrebné podať návrh na výmaz záložného práva tzv. záznamom. V zmysle ustanovenia § 151md ods.
Ak chcete predčasne splatiť svoj úver, je potrebné osobne navštíviť pobočku banky a podať žiadosť o predčasné splatenie úveru. Banka vám na základe tejto žiadosti vyčísli zostatok dlhu vrátane poplatkov spojených s predčasným splatením. Žiadosť je potrebné doručiť v dostatočnom predstihu, odporúča sa prísť so žiadosťou minimálne 14 dní pred požadovaným dátumom splatenia úveru. V niektorých bankách je na základe žiadosti možné obdržať vyčíslenie zostatku úveru na počkanie, v inej k dátumu najbližšej splátky úveru, v ďalšej je to napríklad o 10 dní. Telefonicky si v banke preverte lehoty na vydanie vyčíslenia, aby ste dobre nastavili podmienky úhrady zostatku úveru do kúpnej zmluvy. Po obdržaní vyčíslenia dbajte na to, aby ste v deň predčasného splatenia zabezpečili dostatok peňažných prostriedkov na vašom bežnom, respektíve splátkovom účte. Po splatení úveru obdržíte upovedomenie o vyplatení úveru a ukončení úverového vzťahu. Okresný úrad je povinný v zmysle § 43 katastrálneho zákona vykonať výmaz záložného práva do 5 pracovných dní odo dňa začatia konania o výmaze záložného práva. Platí, že kvitancia je listinným prehlásením veriteľa, že veriteľovi dlžník splatil pohľadávku. Najčastejšie tento doklad vydávajú banky, ktoré poskytli svojmu klientovi (dlžníkovi) úver zabezpečený záložným právom na kúpu nehnuteľnosti. Banka si nehnuteľnosť zabezpečí záložným právom a po jeho splatení vydá kvitanciu katastru, ktorý potom vykoná výmaz tohto záložného práva. Žiadateľom o zrušenie alebo výmaz záložného práva je teda banka, ktorá tak robí automaticky po splatení úveru.
Bankový Sektor a Obmedzenia v Poskytovaní Úverov
Banky na Slovensku aj počas problémov s katastrom nehnuteľností pokračujú v prijímaní a spracovaní žiadostí o hypotéky. Možnosť ich čerpania je však naďalej obmedzená, kým katastrálny systém nezačne fungovať naplno. Niektoré banky, ako napríklad VÚB, avizovali, že aj keď nejde o chybu banky, klientom, ktorí v rámci refixácie nestihnú vyplatiť úver, odpustia poplatok.
ČSOB počas nefunkčnosti/postupného obnovovania katastra nehnuteľností prijíma a spracováva žiadosti o úver od klientov, ako je štandardne zaužívané. K schváleniu či poskytnutiu finančných prostriedkov však môže pristúpiť len na základe potvrdenia potrebných náležitostí od katastra nehnuteľností. V prípade, že klient nemôže úver predčasne splatiť k dátumu obnovy fixácie úrokovej sadzby z dôvodu nefunkčnosti katastra nehnuteľností, po obnovení jeho činnosti bude môcť o predčasné splatenie úveru požiadať znovu. Banka nebude sankcionovať klientov za prípadné posuny v čerpaní a nebude pripravovať ani dodatky k zmluvám v súvislosti s posunmi v čerpaní.
Tatra banka upozornila na to, že aktuálne funguje iba obmedzený počet katastrálnych odborov príslušných okresných úradov a informácie nie sú prístupné na webových stránkach, preto pracuje s papierovými podkladmi, ktoré postupne začínajú vydávať vybrané okresné úrady. V prípade čerpania na základe podaného návrhu na vklad je potrebné zo strany klienta k čerpaniu úveru predložiť originál návrhu na vklad zmluvy o záložnom práve s vyznačením jeho prevzatia príslušným okresným úradom aj s vyznačením čísla konania pod "V" a s preukázaním zaplatenia príslušného správneho poplatku, originál výpisu z listu/listov vlastníctva nie staršieho ako 15 dní k zakladanej nehnuteľnosti s vyznačením plomby potvrdzujúcej začatie konania o povolenie vkladu záložného práva ako prvého v poradí, vrátane splnenia ostatných podmienok čerpania úveru. Lehoty na poskytnutie a čerpania úverov budú automaticky posunuté o dobu trvania výpadku.
Slovenská sporiteľňa informovala, že mohla prvým klientom uvoľniť peniaze z hypotéky po tom, ako katastre nehnuteľností začínajú postupne fungovať, aj keď poskytujú iba papierové potvrdenia na lokálnej úrovni. Z okresného katastrálneho úradu priniesli papierové potvrdenie o Návrhu na vklad do katastra nehnuteľností s číslom konania a originál listu vlastníctva. Oba dokumenty musia byť aktuálne a s pečiatkou úradu. Tieto dokumenty banka porovnáva s poslednými dostupnými online dátami.
Slovenská banková asociácia upozornila, že pre nefunkčnosť katastra nie je možné vykonávať kľúčové úkony, ako sú prevody vlastníckych práv, zápisy a výmazy záložných práv alebo zriadenie a zrušenie vecných bremien. Tým je značne obmedzená schopnosť bánk poskytovať kľúčové bankové úverové produkty, ako sú hypotekárne úvery a iné komerčné produkty zabezpečené nehnuteľnosťami.
Budúcnosť Katastra: Zrýchlenie Procesov a Nové Zodpovednosti
V budúcnosti by sa mohlo skrátiť čakanie na zápis vlastníctva bytov či domov do katastra nehnuteľností pre časť nových majiteľov. Podmienkou pre rýchlejší zápis však bude, aby kúpno-predajnú zmluvu pripravil notár alebo advokát. Vyplýva to z návrhu zákona o notároch, ktorý schválila vláda. Ministerstvo spravodlivosti od zmien očakáva väčšiu ochranu ľudí pred realitnými podvodmi.
V súčasnosti má kataster rozhodnúť o návrhu na vklad do tridsiatich dní od jeho podania. Za príplatok môže záujemca túto lehotu skrátiť. So zmluvou od notára by sa mal zápis ešte viac urýchliť, pretože katastrálnym úradom by sa mala zjednodušiť kontrola údajov zo zmlúv. „Navrhuje sa preto bezodkladné povolenie vkladu,“ priblížili autori návrhu.
Riaditeľ kancelárie predsedu Úradu geodézie, kartografie a katastra však v minulosti namietal, že katastrálne úrady nie sú v súčasnosti dostatočne vybavené, aby zápis uskutočnili bezodkladne. Nespokojní žiadatelia o zápis by tak podľa neho mohli za zmeškanú lehotu žiadať odškodné. Navyše úrad by po novom niesol zodpovednosť aj za prípadné chyby notárov a advokátov. „Škodu bude musieť uhradiť štát, nie advokát ani notár,“ dodal. V minulosti sa pritom podľa neho notári nevyhli chybám v dedičských rozhodnutiach.
Opozícia iniciuje mimoriadne zasadnutie Osobitného kontrolného výboru Národnej rady SR na kontrolu činnosti Národného bezpečnostného úradu (NBÚ) kvôli problémom s fungovaním katastrálnych odborov. Na výbor by mal byť okrem vedenia NBÚ prizvaný aj šéf Úradu geodézie, kartografie a katastra (ÚGKK) SR. Problémom je nielen nefunkčnosť dôležitej štátnej služby, ale aj informácie o možnom kybernetickom útoku na kataster. Tieto udalosti znižujú dôveru občanov v oblasti ochrany ich dát.
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky (ÚGKK) upozorňuje občanov a verejnosť na nepravdivý list, ktorý sa v týchto dňoch šíri a v mene úradu uvádza zmeny v katastrálnom operáte, údajne spôsobené hackerským útokom. Daný list je falzifikátom, obsahuje množstvo nezmyslov a je doplnený sfalšovaným podpisom predstaviteľa úradu. ÚGKK podáva trestné oznámenie na neznámeho páchateľa. ÚGKK môže jednoznačne vylúčiť, že by v dôsledku nedávneho hackerského útoku mohlo dôjsť ku neoprávneným zmenám katastrálnych údajov, alebo by mohli byť ohrozené majetkové práva občanov.
Úrad geodézie, kartografie a katastra SR oznamuje, že dňa 22.01.2025 spustil do prevádzky internetovú stránku kataster.vugk.sk, na ktorej sú zverejnené údaje katastra nehnuteľností. Z dôvodu predpokladaného veľkého záujmu verejnosti o údaje katastra nehnuteľností môže dôjsť k dočasnému výpadku tejto stránky. Ak stránka hneď neodpovedá, je to z dôvodu veľkého počtu spracovávaných dopytov. Úrad vždy konal a bude konať v súlade so zákonom, transparentne a s cieľom poskytovať kvalitné služby občanom Slovenskej republiky.
Zavedenie registrácie a jasných pravidiel prístupu nie je útokom na transparentnosť, ale základným bezpečnostným štandardom, ktorý platí v drvivej väčšine krajín EÚ. Tvrdenia o „zákaze podávania podnetov“, „profilácii“ či „likvidačných pokutách“ sú právne neudržateľné. Profilovanie je v zákone a nariadení o GDPR presne definované ako automatizované, hromadné spracúvanie údajov, nie ako individuálne preverovanie majetkov v zákonných procesoch. Najabsurdnejšie sú obvinenia smerujúce na Úrad geodézie, kartografie a katastra a jeho zamestnancov. Strašenie ľudí, spochybňovanie ústavnosti bez argumentov a šírenie konšpirácií o „zakrývaní majetkov“ nie je ochranou verejného záujmu.
tags: #skorsie #informacie #kataster