Ceny nehnuteľností na Slovensku rastú z roka na rok priam raketovým tempom. Tento rast, ktorý sa ešte zrýchlil po roku 2014, predstavuje významnú výzvu pre tých, ktorí si plánujú riešiť vlastné bývanie. Obdobie "zlatých hypoték" je minulosťou a vysoké ceny nehnuteľností v kombinácii s menej výhodnými hypotekárnymi podmienkami vytvárajú pre mnohých prekážku pri dosiahnutí vlastného bývania.
Historický kontext a súčasné trendy
Na Slovensku sme zaznamenali pokles cien nehnuteľností len v rokoch 2008 až 2014. Po roku 2014 nastúpila rastová krivka, ktorá sa, podľa údajov Národnej banky Slovenska, ešte zrýchlila v dôsledku otvorenia našej ekonomiky. Najvýraznejší rast cien bol pozorovaný v Bratislavskom a Trenčianskom kraji. Pozitívnou správou je mierna stagnácia cien v Košiciach, ktorá predstavuje aspoň čiastočné upokojenie situácie v tomto regióne. Dostupnosť bývania vo väčšine krajov síce klesla len mierne, avšak aj tento faktor prispieva k celkovému zvyšovaniu cien.
Príčiny neustáleho rastu cien
Hlavnou príčinou neustáleho rastu cien nehnuteľností je pretrvávajúci vysoký dopyt, ktorý stále prevyšuje ponuku. V porovnaní s rovnakým obdobím roka 2020 boli ceny v druhom štvrťroku 2021 o 18,6 % vyššie. Najvýraznejší rast zaznamenali rodinné domy, ktorých priemerná cena na Slovensku vzrástla o takmer 123 EUR/m². V Bratislavskom kraji, ktorý jednoznačne najviac prispel k tomuto rastu, už priemerná cena rodinných domov presiahla 2000 EUR/m².
Ceny bytov v druhom štvrťroku 2021 vzrástli v priemere o 119 EUR/m², pričom priemerná cena dosiahla 2298 EUR/m². Najrýchlejší medzištvrťročný rast cien bytov bol zaznamenaný v Trenčianskom kraji (7,3 %), kde sa na tomto rozdiele najviac podieľal samotný okres Trenčín.
Cenové rozdiely v regiónoch
Napriek rastu cien za domy, Banská Bystrica zostáva v porovnaní s väčšinou krajských miest cenovo prijateľnejším mestom na kúpu domu. Na druhej strane, Trenčín sa javí ako cenovo najvýhodnejšie krajské mesto na kúpu domu s priemernou cenou 874 EUR/m².
V Žilinskom kraji ceny nehnuteľností tiež rastú, avšak menej dynamicky ako v Bratislavskom či Trenčianskom kraji. V Prešovskom kraji zaplatíte v okrese Prešov za byt v priemere 1780 EUR/m². V Košickom kraji, napriek mierne klesajúcemu trendu, cena bytu v Košiciach dosahuje 2348 EUR/m² a cena domu 1684 EUR/m². V Nitrianskom kraji zatiaľ situácia nie je taká dramatická.
Vplyv stavebných materiálov a pozemkov
Ceny stavebných materiálov, ktoré zohrávajú základnú rolu pri rekonštrukciách, v roku 2021 rástli. To sa prejavilo v tlaku na znižovanie cien starších nehnuteľností zo strany záujemcov. Naopak, ceny stavebných pozemkov zostali v roku 2021 stabilné s len veľmi miernym rastom. Priemerná cena stavebného pozemku na Slovensku sa pohybovala okolo 63 až 65 EUR/m².
Pred koncom roka 2021 sa neočakával pokles cien nehnuteľností ani ich stabilizácia, keďže dopyt stále výrazne prevyšoval ponuku. Obmedzená ponuka bývania mala zásadný vplyv na ceny. Pozitívnou správou však bolo očakávané stabilizovanie cien stavebných materiálov koncom roka 2021 a dokonca predpokladané zlacnenie niektorých stavebných komponentov začiatkom roka 2022 až o 20-30 %.
Výhľad na trh s bytmi a hypotékami
Podľa niektorých odborníkov sa v roku 2022 očakávalo mierne zlepšenie situácie na trhu s bytmi. Developeri často odkladali predaj bytov až po ich dostavaní, kedy boli známe skutočné náklady na výstavbu. Bolo však jasné, že ceny nehnuteľností už nemajú kam výrazne rásť, nakoľko trh bol napätý na prasknutie. Rast nákladov na výstavbu sa mal premietnuť do cien pre záujemcov, a preto, pokiaľ by sa platy nezvýšili adekvátne, ceny bytov nastavené developermi by už nemusel trh akceptovať. Ceny bytov v posledných rokoch rástli podstatne rýchlejšie ako príjmy obyvateľstva.
Kombinácia rastúcej inflácie a snahy o jej kontrolu by mohla spomaliť rast cien nehnuteľností, čo podľa mnohých predznamenáva budúci pokles cien. Aj keď s absolútnou istotou to nemožno tvrdiť, možnosť takejto situácie v roku 2022 existovala.
Aktivita na realitnom trhu v kombinácii s pomalším zlepšovaním ponuky viedla k zrýchlenému rastu cien. Vývoj do konca roka 2021 mohol byť ovplyvnený silou a dĺžkou trvania očakávanej ďalšej vlny pandémie. Koronakríza však v minulosti mala na ceny realít len minimálny vplyv.
Situácia na realitnom trhu bola už vtedy napätá. Banky by mohli zohrať dôležitú úlohu v budúcnosti. Mohli by už neschvaľovať tak vysoké hypotéky, alebo aspoň nie za tak priaznivých podmienok, vzhľadom na rastúce náklady na výstavbu a s tým spojené riziko neschopnosti splácania klientov.
Financovanie nehnuteľnosti - Realitné a hypotekárne centrum
Oplatí sa kupovať nehnuteľnosť?
Napriek negatívnym dopadom pandémie na mnohé oblasti ekonomiky, odpoveď na otázku, či sa v tomto období oplatí kupovať nehnuteľnosť, bola jednoznačná: Áno! Ceny nehnuteľností naďalej rástli a istota, že sa to v blízkej budúcnosti zmení, neexistovala. Existoval len predpoklad, že by k tomu mohlo prísť.
Metodika monitorovania cien
Realitný barometer monitoruje vývoj cien bytov na Slovensku mesačne a preskúma ceny viac ako 20 000 bytov. Výsledkom sú mesačné cenové analýzy. Dôležité je rozlišovať medzi transakčnými (realizačnými) cenami, ktoré majú vyššiu výpovednú hodnotu ako ceny v inzerátoch, a ponukovými (inzerovanými) cenami. Realitná únia detailne skúma ponukové ceny bytov na najväčších realitných serveroch, pričom analýza sa zameriava na jednotlivé krajské mestá SR, jedno- až štvorizbové byty, staré i nové byty. Prostredie realitného trhu generuje obrovské množstvo dát, ktoré sa analyzujú roboticky a následne ľudským faktorom - analytikmi. Vďaka analýze cien na najväčších realitných serveroch sú výsledné ceny presnejšie a reprezentatívnejšie. Realizačné (transakčné) ceny odzrkadľujú cenový vývoj na realitnom trhu presnejšie, avšak na Slovensku neexistuje legislatíva umožňujúca zverejňovať cenu všetkých transakcií.
Regionálne rozdiely a typy nehnuteľností
Nepísané pravidlo, že čím väčšie mesto, tým drahšie nehnuteľnosti, nemusí byť vždy pravdivé. Najviac sa obchoduje so staršími trojizbovými bytmi. Najdrahšie nehnuteľnosti sú dlhodobo v Bratislave a Košiciach. Priplatiť si však treba aj v ostatných mestách nad 50 tisíc obyvateľov, kde sú byty o tretinu drahšie ako v mestách s 20 - 50 tisíc obyvateľmi. Do cenovej mapy vstupujú aj ekonomické rozdiely medzi regiónmi a dopravná dostupnosť. Napríklad Pezinok má polovičný počet obyvateľov oproti Prievidzi, ale ceny bytov sú tu dvojnásobné. Cena bytu v Bratislave je až 3,5-krát vyššia ako v Lučenci. Najlacnejšie sa dá kúpiť byt na južnom Slovensku, Zemplíne či na Hornej Nitre.
Počet slovenských miest, kde sa dá kúpiť trojizbový byt s výmerou 70 m² pod 100 tisíc eur, sa každý rok znižuje. V Bratislavskom kraji by sme takýto byt hľadali márne; najnižšia dostupnosť bývania je v hlavnom meste, kde starší trojizbový byt stojí až 200 tisíc eur.
Napriek koronakríze ceny v sledovaných 30 mestách vzrástli medziročne v priemere o 9,6 %. Dvojciferné zvýšenie bolo zaznamenané vo všetkých mestách na východe Slovenska. Banská Bystrica sa vďaka rastu o 16,6 % stala po Bratislave a Košiciach tretím najdrahším krajským mestom.
Ceny bytov rástli aj v roku 2021 rýchlejšie ako príjmy obyvateľstva, čo napínalo rozpočty záujemcov. Menší byt alebo cenová mapa mohli byť východiskom. Ušetriť znamenalo kúpiť si byt v menšom meste. Najrýchlejší rast cien zaznamenali novšie 2-izbové a staršie 3-izbové byty.
Faktory ovplyvňujúce trh
Dopytové cenotvorné faktory tradične priťahujú viac pozornosti ako ponukové. Aktuálna ponuka však môže zohrávať významnú úlohu, najmä ak sa výraznejšie odchyľuje od dlhodobého priemeru. V roku 2025 došlo k obrovskému prepadu v počte dokončených bytov v Bratislavskom kraji, kde bol počet dokončených bytov približne polovičný oproti roku 2024.
Priemerná úroková sadzba na nové hypotéky s fixáciou od 1 do 5 rokov sa ku koncu januára medziročne znížila. Vojenský konflikt, drahšie energie a vyššia inflácia by však mohli tlačiť na rast úrokových sadzieb.
Februárový pokles Realitného barometra naznačoval spomalenie tempa rastu cien, avšak budúci vývoj mohla zamiešať aj geopolitická situácia, ktorá by mohla viesť k zvýšenej opatrnosti investorov a zníženiu dopytu.
Vstup do nového roka na realitnom trhu bol plynulejší, avšak hodnota nehnuteľností rástla, čo naznačovalo pokračujúce zdražovanie.
Jedným z fenoménov uplynulého roka bolo znižovanie cenového rozpätia medzi novšími a staršími bytmi, keďže ceny starších jednotiek rástli rýchlejšie. Tento trend sa však mohol v nasledujúcich rokoch zmeniť.
Ceny bytov aktuálne medziročne najrýchlejšie rastú v Trenčíne, Banskej Bystrici a Košiciach, pričom v každom z týchto miest ide o rast naprieč viacerými segmentmi trhu.
Európska centrálna banka ponechala kľúčové úrokové sadzby bez zmeny, čo naznačovalo kontinuitu bez zásadných zmien na trhu. Neočakával sa realitný boom ani zlom v cenách bytov. Hoci sa nedalo počítať s poklesom úrokových sadzieb, ich rast sa neočakával, čo bolo dôležité pre kupujúcich. Nálada na trhu, ktorá tlačila ceny bytov nahor, sa nezmenila.
Realitný barometer Realitnej únie SR stúpol v roku 2025 o 11,7 %. Pozitívny sentiment na trhu aktivoval aj investorov, ktorí sa podpísali pod pokračovanie dynamického rastu cien bytov.
Najvyšší medziročný rast cien, presahujúci 20 %, bol zaznamenaný v Trnave, Prešove, Banskej Bystrici a Košiciach. Pozoruhodný bol vývoj na východe Slovenska, kde ceny výrazne rástli už v roku 2024.
Rekordný medziročný rast cien zaznamenali metropoly východu, Prešov a Košice. Najrýchlejšie rástli ceny v Trenčíne.
Rast cien bytov z minulého roka sa mal udržať, avšak s odlišným vývojom v jednotlivých krajských mestách. Tam, kde ceny minulý rok rástli o desiatky percent, sa očakávalo spomalenie. V tomto roku sa neočakávalo, že staršie byty budú zdražovať rýchlejšie ako novšie. Väčší potenciál cenového rastu mali novšie byty.
Dlhodobo najvýraznejším faktorom ovplyvňujúcim ceny sú úrokové sadzby na hypotékach. Hoci úrokové sadzby mierne klesali, ich vplyv na dynamické zdražovanie bytov v minulom roku bol obmedzený.
Tohtoročný rast Realitného barometra bol najvyšší od roku 2021. Dvojciferný rast cien nebol spôsobený len zlacňovaním financovania, ale aj pozitívnym sentimentom, ktorý motivoval aj investorov.
Predikcia vývoja cien bytov naznačovala, že v roku 2026 by menšie byty v krajských mestách mali naďalej zaznamenávať dvojciferný medziročný rast. Väčšie bytové jednotky by zdražovali pomalšie, pričom ceny starších bytov v horších lokalitách mohli stagnovať či mierne klesať.
Tempo rastu cien na realitnom trhu sa postupne spomaľovalo, avšak v posledných rokoch sme boli svedkami búrlivého cenového vývoja. V dlhšom časovom horizonte hodnota Realitného barometra výrazne vzrástla.
V rebríčkoch cien bytov dominovali 2-izbové byty a krajské mestá na východe Slovenska. Tempo rastu cien spomaľovalo.
Slabší výkon ekonomiky a konsolidačné opatrenia vlády mohli tlmiť spotrebiteľský optimizmus a vytvárať pocit neistoty. Relatívne vysoký rast cien v niektorých lokalitách mohol vyvolať cenovú korekciu.
Počas leta sa tempo zdražovania bytov zrýchlilo. Bytové jednotky zdražovali medziročne naprieč celým Slovenskom vo všetkých segmentoch. Ceny starších bytov rástli rýchlejšie ako ceny novších.
Bytová výstavba na Slovensku v 2. štvrťroku spomalila, pričom v Bratislavskom kraji sa dokončilo najmenej bytov za posledných 22 rokov.
Dynamický rast miezd umožnil ľuďom kupovať drahšie byty. Byty mali zdražovať aj na jeseň, pričom pokles úrokových sadzieb blízko troch percent mal ceny ďalej podporovať.
V posledných rokoch sa nehnuteľnosti na Slovensku výrazne zmenili. Rast cien bytov na predaj, najmä po pandémii COVID-19, ovplyvnil realitný trh v každom regióne. Tento trend sa ešte zrýchlil.
Geopolitické faktory, ako vojna na Ukrajine, energetická kríza a rast inflácie, sa výrazne odrazili na správaní kupujúcich aj predávajúcich.
Trh v Bratislave je zvyčajne najdrahší, ceny sa postupne zvyšujú aj v ďalších mestách, ako sú Košice, Žilina a Banská Bystrica. Nedostatok novostavieb, najmä v centrách miest, ďalej podporuje rast cien.
Zvyšujúce sa úrokové sadzby môžu v krátkodobom horizonte spomaliť rast cien nehnuteľností, avšak dopyt po bytoch na predaj zostáva vysoký, čo udržuje ceny vysoké.
Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku prechádza dynamickými zmenami. Aj keď ceny stále rastú, predpokladá sa, že v krátkodobom horizonte bude tento trend pokračovať, aj keď miernejším tempom. Pri kúpe bytu na predaj je dôležité dôkladne zvážiť všetky možnosti a poradiť sa s odborníkom.