Vlastníctvo nehnuteľností na Slovensku predstavuje komplexnú oblasť s právnymi, finančnými a administratívnymi aspektmi. Od identifikácie majetku, cez povinnosti vlastníkov a správcov, až po špecifické daňové pravidlá týkajúce sa prenájmu a predaja, je nevyhnutné poznať a dodržiavať platnú legislatívu. Tento článok sa zameriava na rôzne aspekty týkajúce sa majetku nehnuteľností, vrátane procesov súvisiacich so zistením vlastníkov, daňovým zaobchádzaním s prenajatým majetkom a pravidlami oslobodenia od dane pri predaji nehnuteľností.
Zistenie a Správa Nezisteného Majetku
Slovenský pozemkový fond (SPF) v rámci zvýšenej transparentnosti a skutočného záujmu o ochranu práv nezistených vlastníkov pôdy bude vždy dvakrát ročne zverejňovať ich zoznam. Tento zoznam má informatívny charakter a údaje pochádzajú z katastra nehnuteľností. Keď ste v zozname našli zosnulých predkov, je dôležité overiť si, či sa po ich smrti uskutočnilo dedičské konanie. Ak áno, požiadajte príslušný súd o preverenie novoobjaveného majetku. Zároveň sa zverejňuje aj zoznam nezistených vlastníkov, ktorých vlastnícke právo bolo zo strany SPF prevedené v rokoch 2022, 2023, 2024 a 2025. Táto iniciatíva SPF je kľúčová pre zabezpečenie, aby majetok, ku ktorému sa hlási neznámy vlastník, bol riadne spravovaný a aby sa jeho vlastnícke práva dali v budúcnosti uplatniť.
Klasifikácia a Identifikácia Hmotného Majetku
Pri budovách a iných stavbách sa za hmotný majetok považujú bez ohľadu na výšku ich vstupných cien. Do tejto kategórie spadajú aj drobné stavby na lesnej pôde slúžiace na zabezpečenie lesnej výroby a poľovníctva, ako aj oplotenia slúžiace na rovnaké účely. Tieto stavby sú definované ako stavby, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 30 m² a výška 5 m. Všetky ostatné budovy a stavby sa rovnako považujú za hmotný majetok.
Zákon o dani z príjmov (ZDP) síce špecificky nedefinuje budovy a stavby, avšak na účely daňového odpisovania vychádza zo Zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) a z vyhlášky Štatistického úradu SR č. 323/2010 Z. z., ktorou sa vydáva Štatistická klasifikácia stavieb. Podľa stavebného zákona sa za stavbu považuje aj tzv. reklamná stavba.
Reklamná stavba je definovaná ako stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami zo stavebných výrobkov, ktorá je pevne spojená so zemou (spôsobmi ako je uvedené vyššie s výnimkou umiestnenia pod zemou) alebo upevnená strojnými súčiastkami alebo zvarom o pevný základ na zemi, alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu. Jej funkciou je šírenie reklamných, propagačných, navigačných a iných informácií viditeľných z verejných priestorov. Dôležité je, že sa nesčítavajú všetky reklamné plochy umiestnené na reklamnej stavbe. Reklamné stavby sa kategorizujú podľa najväčšej logickej a funkčnej informačnej plochy. Nie je možné obísť túto kategorizáciu tým, že sa vedľa seba umiestnia napríklad viaceré menšie reklamné plochy.
Technické a Bezpečnostné Požiadavky na Stavby
Stavby v súlade so stavebným zákonom musia byť navrhnuté a zhotovené tak, aby spĺňali základné požiadavky na stavby podľa Prílohy I Nariadenia Európskeho parlamentu a Rady (EÚ) č. 305/2011 z 9. marca 2011, ktorým sa ustanovujú harmonizované podmienky uvádzania stavebných výrobkov na trh a ktorým sa zrušuje smernica Rady 89/106/EHS. Táto príloha nariadenia stanovuje, že stavby musia byť ako celok a vo svojich častiach vhodné na zamýšľané použitie, a to najmä vzhľadom na zdravie a bezpečnosť ľudí počas ich celého životného cyklu.
Kľúčovými požiadavkami sú:
- Mechanická odolnosť a stabilita: Stavby musia byť navrhnuté a zhotovené tak, aby zaťaženie, ktorému sú vystavené v priebehu zhotovovania a používania, neviedlo k zrúteniu alebo nežiaducemu deformovaniu.
- Hygiena, zdravie a životné prostredie: Stavby musia byť navrhnuté a zhotovené tak, aby počas svojho životného cyklu neohrozovali hygienu, zdravie a bezpečnosť pracovníkov, obyvateľov alebo okolia. Nesmú mať negatívny vplyv na kvalitu životného prostredia ani na podnebie.
Klasifikácia Stavieb: Pozemné a Inžinierske
Stavby sa podľa stavebnotechnického vyhotovenia a účelu členia na pozemné stavby a inžinierske stavby. Pozemné stavby sú priestorovo sústredené zastrešené budovy vrátane podzemných priestorov, ktoré sú stavebnotechnicky vhodné a určené na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí. Nemusia mať steny, ale musia mať strechu. Postačuje, aby mali strechu, musí však existovať hranica, ktorá vytvára individuálny charakter budovy na oddelené používanie. Oddelená (jednotlivá) budova je akákoľvek voľne stojaca budova. V prípade prepojených stavieb (napr. dvojdomy alebo terasovité domy) je za samostatnú budovu považovaná akákoľvek jednotka oddelená od ostatných jednotiek požiarnou stenou, ktorá prechádza všetkými podlažiami.
Stavebné vs. pozemné inžinierstvo vysvetlené za 2 minúty!
Inventúrny Súpis Majetku: Proces a Povinnosti
Inventúrny súpis majetku je kľúčovým dokumentom pre správu majetku. Existujú rôzne vzory a postupy pre jeho vyhotovenie. Všeobecne platí, že majetok je klasifikovaný podľa kategórií, ako sú nehnuteľnosti, osobné majetky, bankové účty a iné aktíva, pričom každé z nich bude presne identifikované a ocenené.
Článok 1: Identifikácia majetkuMajetok je klasifikovaný podľa kategórií, ako sú nehnuteľnosti, osobné majetky, bankové účty a iné aktíva, pričom každé z nich bude presne identifikované a ocenené.
Článok 2: Povinnosti vlastníka majetkuMajiteľ majetku sa zaväzuje:a) Poskytnúť presný zoznam všetkých aktív a záväzkov;b) Spolupracovať s právnym zástupcom na kompletnom zostavení súpisu;c) Informovať o všetkých zmenách týkajúcich sa majetku.
Článok 3: Povinnosti právneho zástupcuPrávny zástupca sa zaväzuje:a) Opracovať kompletný inventúrny súpis;b) Zabezpečiť, aby všetky dokumenty boli správne vyplnené a archívované;c) V prípade potreby poradiť ohľadom daní a záväzkov.
Článok 4: Platnosť súpisuTento súpis nadobúda platnosť dňom jeho vyhotovenia a zostáva v platnosti až do doby, kým dôjde k jeho aktualizácii alebo zmene.
Článok 5: Zmluvné ustanoveniaTento súpis môže byť zmenený len na základe písomného dodatku, ktorý podpíšu všetky zúčastnené strany.
Článok 6: Záverečné ustanoveniaV prípade sporu je kompetentný súd v [Mesto]. Vyhotovené v [Mesto], [Dátum].
Alternatívne, zoznam majetku môže byť rozdelený do nasledujúcich kategórií:
- Nehnuteľnosti
- Vozidlá
- Osobné majetky
- Bankové účty a investície
V tomto prípade sa povinnosti vlastníka týkajú poskytnutia aktuálneho a presného zoznamu majetku a reagovania na požiadavky právneho zástupcu v rámci vyhotovovania súpisu. Majetok bude ocenený na základe trhovej hodnoty a odborného posudku, ak je to potrebné. Súpis bude aktualizovaný v prípade zmien v majetku, ako sú nákup nového majetku alebo predaj existujúceho. V prípade sporu sa zmluvné strany dohodnú na mediácii pred podaním žaloby.
Proces tvorby inventúrneho súpisu zahŕňa niekoľko krokov:
- Údaje inventarizácie
- Údaje o správcovi majetku
- Typ majetku
- Množstvo a hodnota majetku
- Stav majetku
- Popis majetku
- Správa o nájmoch a záväzkoch
- Záznam o transferoch a prevodoch
- Vyhlásenie o pravdivosti údajov
- Podpisy a schválenia
Súhlas s uvedenými údajmi a potvrdenie ich pravdivosti je nevyhnutný.
Obmedzenia Vlastníckych Práv a Súdne Opatrenia
Jedným z oprávnení vlastníka veci je jeho právo s vecou nakladať. Toto oprávnenie však môže byť obmedzené, a to napríklad predbežným opatrením, resp. neodkladným opatrením, ktorým súd nariadil zákaz nakladať s vecou. V aplikačnej praxi nie sú výnimočné prípady, keď je práve predbežným opatrením, resp. neodkladným opatrením súdu zakázané vlastníkovi nehnuteľnosti, resp. osobe, ktorá je v katastri nehnuteľností evidovaná ako vlastník nehnuteľností, nakladať s nehnuteľnosťou. Takéto opatrenie môže byť nariadené v období medzi uzatvorením určitej zmluvy, ktorou sa nakladá s nehnuteľnosťou, a rozhodnutím okresného úradu, katastrálneho odboru o návrhu na vklad práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností. Taktiež môže byť nariadené ešte pred uzatvorením samotnej zmluvy, ktorou sa nakladá s nehnuteľnosťou.
Autor analyzuje dôsledky nariadenia predbežného opatrenia, resp. neodkladného opatrenia súdu zakazujúceho nakladať s nehnuteľnosťou vo vzťahu k rozhodovaniu okresného úradu, katastrálneho odboru o návrhu na vklad práva do katastra nehnuteľností. Osobitnú pozornosť venuje právnemu názoru, ktorý zaujal vo veci dôsledkov porušenia zákazu vyplývajúceho z takéhoto predbežného opatrenia, resp. neodkladného opatrenia súdu vo vzťahu k platnosti zmluvy, ktorou bol tento zákaz porušený. Rozhodnutie v tejto oblasti bolo vydané veľkým senátom občianskoprávneho kolégia Najvyššieho súdu Slovenskej republiky vo svojom rozsudku sp. zn.
Daňové Odpisy Pri Prenájme Nehnuteľností
Odpisy hmotného majetku poskytnutého na prenájom sú daňovými výdavkami podľa § 19 ods. 3 písm. a) ZDP. Ak je hmotný majetok poskytnutý na prenájom iba z časti alebo len časť zdaňovacieho obdobia, výška odpisov zahrnovaných do daňových výdavkov prenajímateľa sa určí podľa rozsahu a doby prenájmu tohto majetku. Neuplatnená časť ročného odpisu prenajatého hmotného majetku sa uplatní počnúc rokom nasledujúcim po uplynutí doby odpisovania hmotného majetku podľa § 26 ods. 1 vo výške ročného odpisu vypočítaného ako pomer vstupnej ceny hmotného majetku a doby odpisovania ustanovenej pre príslušnú odpisovú skupinu v § 26 ods.
S účinnosťou od 1.1.2021 sa táto limitácia neuplatňuje u mikrodaňovníka na prenajímaný majetok zaradený v odpisovej skupine 0 až 4, okrem osobného automobilu zatriedeného do kódu klasifikácie produktov 29.10.2 so vstupnou cenou 48 000 eur a viac, ak sa jedná o majetok zaradený v obchodnom majetku v súvislosti s dosahovaním príjmov podľa § 6 ods. 1 ZDP.
Príklad 1:Daňovník účtujúci v sústave jednoduchého účtovníctva odpisuje budovu zaradenú do 5. odpisovej skupiny so vstupnou cenou 180 000 eur. Ročný odpis predstavuje sumu 9 000 eur. Dohodnuté ročné nájomné je 8 000 eur ročne. Daňovník uplatní odpis budovy v roku 2025 vo výške 8 000 eur, nakoľko časovo rozlíšené nájomné na rok 2025 predstavuje sumu 8 000 eur. V roku 2026 zahrnie do daňových výdavkov odpis vo výške časovo rozlíšenej sumy príjmov pripadajúcej na zdaňovacie obdobie roku 2026, ktorých inkaso nastalo v roku 2025, t. j. 0 eur.
Príklad 2:Daňovník účtujúci v sústave jednoduchého účtovníctva odpisuje budovu zaradenú do 5. odpisovej skupiny so vstupnou cenou 180 000 eur. Ročný odpis predstavuje sumu 9 000 eur. Dohodnuté ročné nájomné je 8 000 eur ročne. Nájomca zaplatí nájomné aj za rok 2025 aj za rok 2026 až vo februári 2026 v sume 16 000 eur. V prípade, že nájomca uhradí nájomné v sume 16 000 eur za rok 2025 a 2026 vo februári 2026, teda nájomné za rok 2025 bude uhradené ešte pred podaním daňového priznania prenajímateľa za zdaňovacie obdobie 2025, potom si môže prenajímateľ uplatniť v daňových výdavkoch v zdaňovacom období 2025 odpis budovy v sume 8 000 eur, čo zodpovedá časovo rozlíšenej sume príjmov z prenájmu prislúchajúcej k roku 2025.
Príklad 3:Daňovník účtujúci v sústave jednoduchého účtovníctva odpisuje budovu zaradenú do 6. odpisovej skupiny so vstupnou cenou 220 000 eur. Ročný odpis budovy je 5 500 eur. V nájomnej zmluve je dohodnuté mesačné nájomné vo výške 1 000 eur. Nájomca zaplatí nájomné za rok 2025 až v auguste 2026 v sume 12 000 eur. Keďže v roku 2025 daňovník ako prenajímateľ nedosiahol žiadny príjem z prenájmu budovy, v zdaňovacom období 2025 si nemôže uplatniť odpis budovy.
Príklad 4:Daňovník dosiahne v roku 2025 príjem z prenájmu nehnuteľnosti, ktorý podlieha dani z príjmov podľa § 6 ods. 3 ZDP, vo výške 4 900 eur, čo zodpovedá nájomnému dohodnutému v nájomnej zmluve za rok 2025. Daňové výdavky vykazuje daňovník v sume 5 700 eur, z toho ročný odpis nehnuteľnosti 4 500 eur. Daňovník prizná v daňovom priznaní za rok 2025 príjem v sume 4 400 eur a daňové výdavky zistené rovnakým pomerom, ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom v sume 5 118,37 eura (4400:4900x5700). Nakoľko pri príjmoch z prenájmu nehnuteľnosti sa neprihliada na výdavky presahujúce sumu príjmu, daňovník uplatní v daňovom priznaní výdavky v sume 4 400 eur. Daňovník si do daňových výdavkov zahrnie celý ročný odpis nehnuteľnosti v sume 4 500 eur, nakoľko dosiahnutý príjem z prenájmu bol 4 900 eur.
Oslobodenie od Dane pri Predaji Nehnuteľností
Daňovník - fyzická osoba vlastní byt 10 rokov, ktorý využíva na prenájom (§ 6 ods. 3 zákona č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v z. n. p. - ďalej len „ZDP“). Túto nehnuteľnosť má zaradenú v obchodnom majetku. Keďže bola nehnuteľnosť zaradená v obchodnom majetku, bez ohľadu na to, ako dlho je daňovník jej vlastníkom, príjem z jej predaja by bol oslobodený až po uplynutí 5 rokov od vyradenia z obchodného majetku.
K 31. 12. 2014 je vyhotovené prehlásenie, v ktorom fyzická osoba prehlasuje, že byt z obchodného majetku týmto dátumom vyradila. Dňom vyradenia majetku z obchodného majetku sa na účely ZDP rozumie deň, v ktorom daňovník posledný raz účtoval o majetku v účtovníctve, alebo uvádzal v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP.
V júli 2020 chcela fyzická osoba nehnuteľnosť predať a vtedy zistila, že nehnuteľnosť podľa daňovej evidencie (a daňových priznaní z predošlých rokov 2015, 2016, 2017, 2018, 2019) je stále súčasťou obchodného majetku. Bolo by riešením podľa § 16 ods. 2 a 3 zákona č. 563/2009 Z. z. o správe daní (daňový poriadok) a o zmene a doplnení niektorých zákonov v z. n. p. Podľa § 9 ods. 5 ZDP dňom vyradenia majetku z obchodného majetku daňovníka sa rozumie deň, v ktorom daňovník posledný raz účtoval majetok v účtovníctve alebo uvádzal v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP.
V danom prípade je evidentné, že daňovník byt uvádzal v evidencii podľa § 6 ods. 11 ZDP minimálne k 31. 12. 2019. Na tomto konštatovaní nič nemení skutočnosť, že daňovník podá dodatočné daňové priznania za roky 2015 až 2019. Preto nie je splnená podmienka pre oslobodenie od dane podľa § 9 ods. 1 písm. a) ZDP. Rozhodujúce je to, že byt bol preukázateľne evidovaný k 31. 12. 2019 a nie to, či mal byť alebo nemal byť evidovaný. V tejto súvislosti je potrebné uviesť, že aj pri podaní dodatočného daňového priznania sa prihliada na predchádzajúce daňové priznanie (vrátane jeho príslušnej daňovej evidencie). Na predchádzajúce daňové priznanie sa neprihliada len pri podaní opravného daňového priznania, čo vyplýva z ustanovenia § 16 ods. 3 zákona o správe daní.
Historický Prehľad Prevodu Štátneho Majetku
Ministerstvo pôdohospodárstva SR pred 2. januárom 2006 nepreviedlo majetok vo vlastníctve štátu do vlastníctva fyzickej alebo právnickej osoby, ktorého nadobúdacia cena bola vyššia ako 20-násobok minimálnej mzdy. Pred 2. januárom 2006 bol podaný návrh na prevod 1284/10000 nehnuteľného majetku v katastrálnom území Lučenec. Hodnota prevádzanej nehnuteľnosti je vo výške 462 240,- Sk pre s.r.o. FLOS SLOVAKIA, IČO: 36018121, DIČ: 36018121/664 so sídlom v Lučenci na ul. Ľudmily Podjavorinskej 19/A.
Tieto informácie ilustrujú komplexnosť problematiky súvisiacej s majetkom nehnuteľností a zdôrazňujú potrebu dôkladného oboznámenia sa s príslušnými zákonmi a predpismi pri akýchkoľvek transakciách alebo administratívnych úkonoch týkajúcich sa nehnuteľného majetku.
tags: #supis #majetku #nehnutelnost #ru