Rozhodnutie o obstaraní vlastného bývania prostredníctvom hypotekárneho úveru je jedným z najvýznamnejších finančných záväzkov, aké si človek môže v živote zobrať. Ide o dlhodobý záväzok, ktorý často siaha až do obdobia tridsiatich rokov. Preto je pochopenie všetkých súvislostí spojených s hypotékou kľúčové pre zodpovedné plánovanie a realizáciu vášho sna o vlastnom dome či byte. Tento článok sa zameriava na najčastejšie otázky týkajúce sa hypotekárnych úverov, ich získavania, zabezpečenia a súvisiacich benefitov.
Kto môže získať hypotéku a aké sú základné podmienky?
Žiadateľom o hypotekárny úver môže byť fyzická osoba s trvalým bydliskom na území Slovenskej republiky, vrátane cudzích štátnych príslušníkov, ako aj podnikateľský subjekt so sídlom na území SR. Pri posudzovaní žiadosti banka zohľadňuje aj občianstvo žiadateľa. Spravidla majú najväčšiu šancu občania Európskej únie, ktorí majú na Slovensku trvalý pobyt. Ostatné kategórie, ako napríklad občania EÚ s prechodným pobytom na území SR, sú posudzované individuálne.
V prípade, že je žiadateľ o hypotéku v manželskom zväzku, do úveru musí vstúpiť aj jeho manžel/manželka. Banka bude obvykle vyžadovať spoludlžnícky záväzok manžela.
Akú nehnuteľnosť je možné kúpiť na hypotekárny úver?
Podmienkou banky je, aby kupovaný byt bol v osobnom vlastníctve a nachádzal sa na území Slovenskej republiky. Hypotéku si možno vziať aj na dom či byt, ktorý sa nachádza v zahraničí, avšak na zabezpečenie musí byť použitá tuzemská nehnuteľnosť. Všetky ostatné atribúty, ako je veľkosť bytu, jeho poloha či dispozícia, už závisia výlučne od rozhodnutia klienta.
V prípade zabezpečenia úveru rozostavanou nehnuteľnosťou sa zohľadňuje tzv. budúca hodnota nehnuteľnosti.
Maximálna výška hypotekárneho úveru a dôležité finančné ukazovatele
Maximálna výška hypotekárneho úveru je pre každého klienta individuálna a závisí od viacerých faktorov. Pri poskytovaní hypotéky musia banky rešpektovať dôležitý ukazovateľ DSTI (Debt Service To Income). V praxi to znamená, že po odpočítaní životného minima musí klientovi ostať z jeho mesačného príjmu dostatočná finančná rezerva, ktorá nie je určená na splácanie úverov. Platí pravidlo, že mesačné splátky všetkých záväzkov by nemali presiahnuť 60 % z príjmu klienta.
Rovnako treba rátať s tým, že hypotéku môže banka klientovi poskytnúť maximálne do 90 % ceny nehnuteľnosti.
Hypotéka na zahraničnú nehnuteľnosť a špecifické podmienky
V súčasnosti je možné získať hypotéku aj na nehnuteľnosť nachádzajúcu sa v zahraničí. Kľúčovou podmienkou však je, aby bola na zabezpečenie úveru založená nehnuteľnosť nachádzajúca sa na území Slovenskej republiky. Ostatné podmienky a kritériá pre hypotéku na zahraničnú nehnuteľnosť sa v zásade nelíšia od tých pre tuzemské nehnuteľnosti. Banka však môže prísnejšie nastaviť tzv. LTV (Loan To Value), čo je pomer hodnoty nehnuteľnosti voči výške hypotéky.
Hypotéka s hypotekárnym certifikátom: Schválenie ešte pred výberom nehnuteľnosti
Hypotekárny certifikát predstavuje formu schválenia hypotéky ešte predtým, ako má klient vybranú konkrétnu nehnuteľnosť. Celý proces funguje tak, že banka najprv preverí žiadateľa a posúdi jeho finančné možnosti podľa štandardných podmienok a pravidiel. Ak klient spĺňa všetky nároky, banka mu vystaví hypotekárny certifikát, ktorý predstavuje prísľub poskytnutia úveru. Niektoré banky v tomto dokumente garantujú aj presnú výšku úveru a úrokovú sadzbu. Tento certifikát sa vydáva na obmedzenú dobu, počas ktorej si klient musí nájsť vhodnú nehnuteľnosť. Podobný princíp funguje aj pri ostatných typoch úverov.
Hypotéky v praxi
Účely využitia hypotekárneho úveru
Hypotekárne úvery možno využiť na rôzne účely, nielen na kúpu nehnuteľnosti. Medzi ďalšie možnosti patrí výstavba nového domu, rekonštrukcia existujúcej nehnuteľnosti, ale aj vysporiadanie dedičského konania, ktorého predmetom je nehnuteľnosť.
Hypotéka na výstavbu alebo rekonštrukciu: Postupné financovanie
Pri výstavbe alebo rekonštrukcii nehnuteľnosti banka zvyčajne uvoľňuje finančné prostriedky postupne, v závislosti od postupu prác. Na začiatku výstavby je hodnota nehnuteľnosti nízka, preto banka najprv uvoľní prvú časť finančných prostriedkov, tzv. prvú tranžu. Po zdokladovaní investovania financií z prvej tranže a pokračovaní výstavby, banka uvoľní ďalšiu tranžu.
Zabezpečenie hypotekárneho úveru: Záložné právo a jeho význam
Každá hypotéka musí byť zabezpečená. Zabezpečenie hypotekárneho úveru predstavuje pre banku záruku v prípade, že klient nebude schopný úver splácať. Realizuje sa zriadením záložného práva (tzv. ťarchy) na nehnuteľnosť v prospech banky. Vznik záložného práva je administratívny proces, ktorý sa uskutočňuje na základe zmluvy medzi bankou a vlastníkom nehnuteľnosti, pričom následne vlastník podáva na kataster nehnuteľností návrh na vklad záložného práva.
Hypotekárny úver môže byť zabezpečený buď tou nehnuteľnosťou, na ktorú je čerpaný, alebo aj inou, prípadne viacerými ďalšími nehnuteľnosťami. Tieto zabezpečovacie nehnuteľnosti môžu byť aj vo vlastníctve inej osoby ako je žiadateľ o úver. V prípade, že žiadatelia nevlastnia žiadnu nehnuteľnosť, ktorou by mohli úver zabezpečiť, je možné použiť nehnuteľnosť vo vlastníctve tretej osoby (napr. rodičov).
Poistenie nehnuteľnosti pri hypotéke: Povinnosť a vinkulácia
Na to, aby banka uvoľnila finančné prostriedky pri čerpaní hypotéky, musí byť nehnuteľnosť poistená. Dôvodom je skutočnosť, že banka má na danú nehnuteľnosť záložné právo. V prípade, že klient prestane hypotéku splácať, banka si svoje peniaze môže nárokovať predajom nehnuteľnosti. Ak by však nehnuteľnosť bola poškodená, jej hodnota by mohla výrazne klesnúť.
V praxi to funguje tak, že klient uzatvorí poistenie majetku na svoju osobu a následne poisťovňa túto poistku vinkuluje v prospech banky. Potvrdenie od poisťovne je potom potrebné doručiť do banky. Banka od klienta požaduje mať uzatvorené iba platné poistenie nehnuteľnosti. Pre komplexné zabezpečenie bývania sa odporúča uzatvoriť aj poistenie domácnosti.
Keď nastane škoda na vinkulovanej nehnuteľnosti, poisťovňa má povinnosť vyplatiť poistné plnenie najprv banke, ktorá ho následne poskytne klientovi. Pravidlá vyplácania poistného plnenia sa môžu líšiť v závislosti od banky. Niektoré banky môžu umožniť pri menších škodách vyplatenie poistného plnenia priamo klientovi, zatiaľ čo pri väčších škodách je plnenie vyplácané na účet banky. V niektorých prípadoch môže banka rozhodnúť o priamom vyplatení poistného plnenia poistenému. V každom prípade je poistné plnenie vždy vyplatené klientovi, buď priamo od poisťovne, alebo sprostredkovane cez banku.
Životné poistenie pri hypotéke: Odporúčanie, nie povinnosť
Keď si klient vezme hypotéku, nie je povinný uzatvoriť si životné poistenie. Zákon o hypotekárnych úveroch to nevyžaduje a banky tiež nie. Je však dôležité si uvedomiť, že hypotéka je dlhodobý záväzok a je vhodné myslieť na zabezpečenie rizík súvisiacich s financovaním bývania. Možnosti zahŕňajú tzv. bankopoistenie, ktoré banka vytvorila v spolupráci s komerčnou poisťovňou, alebo uzatvorenie životného poistenia v životnej poisťovni.
Daňový bonus na zaplatené úroky: Podpora pre mladých
Mladí ľudia môžu v rámci hypotekárneho úveru získať zvýhodnenie vo forme daňového bonusu. Tento bonus nahradil zrušený štátny príspevok pre mladých. Aby mohol žiadateľ o daňový bonus požiadať, jeho príjem nesmie presiahnuť 1,3-násobok priemernej hrubej mesačnej mzdy. Účelom úveru musí byť kúpa, výstavba alebo zmena či rekonštrukcia nehnuteľnosti určenej na bývanie.
Vďaka daňovému bonusu si klient môže znížiť daň z príjmu. Tento bonus si môže uplatniť každý rok počas prvých piatich rokov splácania hypotekárneho úveru, a to do výšky 400 € ročne. Maximálna suma, na ktorú si možno uplatniť daňový bonus, je 50 000 €. Aj v prípade, že celková suma hypotekárneho úveru presiahne túto hodnotu, daňová úľava sa bude vzťahovať maximálne na sumu 50 000 €.
POZOR: Na uplatnenie daňového bonusu je potrebné k daňovému priznaniu priložiť potvrdenie z banky o zaplatených úrokoch.
V prípade hypotekárneho úveru na stavbu domu s rozpočtom 200 000 € platí, že daňový bonus na zaplatené úroky je možné uplatniť maximálne na sumu 50 000 €, aj keď celková výška úveru je vyššia.
Kedy nie je možné získať daňový bonus?
Daňový bonus sa neposkytuje k hypotekárnym úverom, ktorých účelom je splatenie iného, nehypotekárneho úveru, aj keď bol tento úver pôvodne použitý na nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti, jej výstavbu, zmenu alebo údržbu. Daňový bonus je možné získať výlučne na hypotéku určenú na kúpu, dostavbu alebo výstavbu nehnuteľnosti určenej na bývanie.
Predčasné splatenie hypotekárneho úveru
Kedykoľvek počas splácania hypotekárneho úveru môže klient požiadať banku o predčasné splatenie úveru alebo jeho čiastočné splatenie. Vždy je však potrebné o túto možnosť požiadať písomne s uvedením presného termínu. Predčasné splatenie hypotekárneho úveru je možné vždy len po predchádzajúcej dohode s bankou. Nie každá banka poskytuje klientovi na výber obe možnosti (úplné aj čiastočné splatenie).
Úver s vopred nešpecifikovaným objektom úveru
Tento typ hypotekárneho úveru je vhodný pre klientov, ktorí si chcú zabezpečiť financovanie svojho bývania ešte pred tým, ako majú vybranú konkrétnu nehnuteľnosť. Banka vopred schváli hypotéku v určitej výške a klient má následne stanovenú lehotu, počas ktorej si musí nájsť vhodnú nehnuteľnosť. Úver s vopred nešpecifikovaným objektom úveru možno využiť nielen na kúpu, ale aj na rekonštrukciu alebo výstavbu nehnuteľnosti.
Tento typ hypotekárneho úveru je vhodný pre tých klientov, ktorí si chcú zabezpečiť financovanie svojho bývania aj keď ešte nemajú vybranú nehnuteľnosť. Ide teda o hypotéku, ktorú banka vopred schváli v určitej výške a klient má potom stanovenú lehotu, počas ktorej si musí nájsť vhodnú nehnuteľnosť. Úver s vopred nešpecifikovaným objektom úveru možno využiť nie len na kúpu, ale aj na rekonštrukciu alebo výstavbu nehnuteľnosti.
Stavebný úver: Alternatíva k hypotéke
Stavebný úver je možné získať v prípade, ak máte uzatvorené stavebné sporenie a splníte stanovené podmienky. Úroková sadzba pri stavebnom úvere je o niečo vyššia ako pri hypotekárnom úvere, pretože stavebná sporiteľňa garantuje túto sadzbu počas celej doby splácania, ktorá môže byť aj 15 či 20 rokov. Tento úver je určený na kúpu, výstavbu alebo rekonštrukciu nehnuteľnosti a musí byť vždy zabezpečený nehnuteľnosťou. Buď pri ňom preukážete účel použitia peňazí (čo vám môže zabezpečiť výhodnejší úrok), alebo je bezúčelový. Finančné spoločnosti ponúkajú pri týchto úveroch rôzne fixácie úrokových sadzieb od 1 roka až po celú dobu splatnosti.
Záver
Hypotekárny úver je komplexný finančný produkt, ktorý si vyžaduje dôkladné zváženie všetkých aspektov. Od výberu vhodnej nehnuteľnosti, cez pochopenie podmienok úveru, zabezpečenia, až po zváženie dodatočných benefitov ako je daňový bonus, je dôležité mať prehľad o všetkých možnostiach a nástrahách. Zodpovedný prístup a dostatok informácií vám pomôžu k úspešnému získaniu hypotéky a k naplneniu vášho sna o vlastnom bývaní.
Ďalšie témy: Otázky o povinnom zmluvnom poistení (PZP) Otázky o havarijnom poistení (KASKO) Otázky o životnom poistení Otázky od našich klientov