Bratislava nie je len jedno mesto, ale mozaika rôznych svetov - od rušného centra plného kaviarní a kancelárií, cez tiché rodinné štvrte až po zelené okraje pod lesom. Výber lokality tak často prezradí viac o osobnosti než samotný byt. Niektorí uprednostňujú energiu mesta, iní potrebujú priestor a pokoj. Zatiaľ čo jeden trávi večery v centre, druhý víkenduje v lese. Kam ťa to ťahá v piatok večer? Ako to máš s cestou do práce alebo do mesta? Po práci les, víkend na bicykli, život v pohybe. Rovnako dôležité ako samotný výber bytu či domu je aj miesto, kde sa ponuky hľadajú. Portál Nehnuteľnosti.sk patrí medzi najpoužívanejšie na Slovensku.
Rozvoj a rast cien nehnuteľností v hlavnom meste
Hlavné mesto rastie, pribúdajú nové štvrte a staršie časti prechádzajú výraznou premenou. Záujem o bývanie v hlavnom meste dlhodobo rastie, čo sa odráža aj na cene nehnuteľností. Trh s nehnuteľnosťami na Slovensku zažíva ďalšiu vlnu rastu, tentoraz najmä v segmente starších bytov. V Bratislave sa priemerná cena pohybuje okolo 4 100 eur za meter štvorcový, čo je približne o 10 % viac než pred rokom. Staršie byty navyše často ponúkajú lepšiu lokalitu, väčšiu výmeru a dostupnejšiu cenu než novostavby.
Vlastníctvo nehnuteľností ako symbol stability a investícia
Až 93 % Slovákov býva v domácnosti, ktorá vlastní nehnuteľnosť. Tento podiel je jeden z najvyšších v Európskej únii - hneď po Rumunsku. Dôvody siahajú do 90. rokov minulého storočia. Odvtedy sa vlastníctvo stalo bežným štandardom. Pre väčšinu obyvateľov je vlastný byt či dom symbolom stability a finančnej istoty. Nehnuteľnosti sa tak na Slovensku vnímajú nielen ako miesto na život, ale aj ako najspoľahlivejšia forma investície. Kúpa nehnuteľnosti a konkrétne kúpa bytu je jedno z najdôležitejších rozhodnutí v našom živote. Pre drvivú väčšinu z nás je to tiež najdrahšia vec, ktorú si za svoj život kúpime. Vlastniť nehnuteľnosť je snom väčšiny ľudí. Vlastný byt dáva ľuďom pocit istoty v neistých časoch. Taktiež je to skvelá investícia na dôchodok.
Prenájom verzus vlastníctvo: Kedy je čo výhodnejšie?
Prenájom je výhodný, ak je vaša aktuálna životná situácia stále v období veľkých zmien. Vlastniť je veľmi silná túžba, ktorá vám dáva slobodu a pocit istoty. Máte kontrolu nad financiami. Nikto vám len tak nezvýši mesačný nájom alebo vám nezmení vašu finančnú situáciu. Investícia do budúcnosti. Nehnuteľnosti sú veľmi jednoduché investície, ktoré sú pre mnohých ľudí zrozumiteľné a ich cena dlhodobo rastie. Rekordne nízke úroky na hypotékach. Zobrať si hypotéku pred piatimi rokmi a dnes je obrovský rozdiel. V dobe lacných peňazí sa úroky dostali na historicky nízke hladiny. Zmysel kupovať nehnuteľnosť nemá vtedy, ak meníte životnú situáciu, napr. plánujete dlhodobý pobyt v zahraničí.
Finančná situácia a hypotekárne možnosti
Rozhodujúcim kritériom je vaša finančná situácia. Ak nemáte pravidelný príjem, dostatočné úspory, radšej s kúpou nehnuteľnosti ešte počkajte. Banka vám pri žiadosti o hypotéku prideli nízku bonitu, ktorá sa prejaví nižšou schválenou sumou úveru a vyšším úrokom. Ak plánujete životnú zmenu v podobe rodiny, je lepšie uvažovať o vlastnom bývaní. Hovoríme tu o rozmedzí minimálne 5 rokov. Výška úveru sa vypočítava na základe vašej bonity. Berie sa do úvahy výška vášho príjmu, vaše záväzky a náklady i ďalšie údaje. Väčšina bánk vám poskytne úver v maximálnej výške 80 až 90 % z hodnoty nehnuteľnosti na základe znaleckého posudku. Zvyšnú sumu musíte doplatiť z vlastného. Vyše 50 % z hodnoty nehnuteľnosti v znaleckom posudku tvorí lokalita, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
Kúpa bytu na bývanie vs. investícia
Kúpa bytu na bývanie - je kúpa, ktorou riešite svoje vlastné bývanie. Kúpa bytu ako investícia - je kúpa, kedy si kupujete nehnuteľnosť za účelom ďalšieho prenájmu, ktorý vám minimálne spláca hodnotu nehnuteľnosti, v tom lepšom prípade každý mesiac zarába. V takomto prípade hľadáte nehnuteľnosť, ktorá má najväčší potenciál na úspešný, ideálne dlhodobý prenájom. Investícia do bytu sa javí ako lákavá ponuka. V dobe nízkych úrokov na hypotékach však takto podobne rozmýšľa mnoho ľudí. Tip: Na stránke akebyty.sk nájdete pôdorysy všetkých bytových domov na Slovensku. Každý z nás chce kúpiť byt za najlepšiu cenu počas obdobia najnižších úrokových sadzieb hypotéky. Mojou radou je pozerať sa viac na lokalitu, ako na samotnú cenu nehnuteľnosti. Inak sa treba riadiť sedliackym rozumom.
Kľúčové kritériá pri výbere nehnuteľnosti
Najdôležitejším kritériom je výška vášho rozpočtu. V prvom rade si zadefinujte kľúčové kritériá, ktoré nehnuteľnosť musí bezpodmienečne spĺňať, a ktoré nehnuteľnosť môže spĺňať. Ak napr. chcete balkón, nechcete byt na prízemí alebo má mať bytový dom výťah, všetko si napíšte.
Lokalita: Viac ako len adresa
Dnešný trend bývania na vidieku a dochádzanie za prácou do mesta je pre mnohých ľudí dlhodobo neudržateľný. Nevýhody bývania mimo mesta sa naplno prejavia až s príchodom detí. Tu je to skôr otázka preferencií. Ak si neviete predstaviť žiť napr. bez kultúry alebo nočného života, život na dedine vás pravdepodobne neuspokojí.
V Bratislave je mimoriadne cenným benefitom blízkosť prírody, zelených parkov, stromov a lesov. Samotné centrum mesta je síce na takúto oázu pokoja skúpejšie, ak však zájdeme ďalej do okolia, objavíme lokality plné zelene ako stvorené na harmonické bývanie a aktívny oddych. Takéto čarovné miesto v bratislavskom okolí nájdeme aj pod Karpatami. Malé Karpaty sú charakterizované ako nevysoké stredohorské pásmo dlhé približne 100 kilometrov. Ich súčasťou sú dokonca aj rakúske Hainburské vrchy, ktoré dodávajú našim Malých Karpatom punc internacionálnosti.
Už v mnohých článkoch predtým sme sa venovali dôležitosti lokality a jej vhodného výberu pre vaše bývanie. Napríklad v článku uverejnenom na stránke RE/MAX Home „Keď rozhoduje lokalita nehnuteľnosti“ sme písali o lokalite a jej významnom postavení pri kúpe nehnuteľnosti.
Ak plánujete zmenu a hľadáte najvhodnejšie bývanie v Bratislave, musíte si najprv určiť kritériá, ktoré budú spĺňať vaše požiadavky. Okrem týchto hlavných kritérií existujú aj rôzne individuálne, napríklad nákupné strediská, pošta, vzdialenosť od MHD zastávky, dostupnosť kvalitnej základnej alebo materskej školy, vzdialenosť do práce a podobne.
Najlepšie a najmenej obľúbené lokality v Bratislave
Podľa prieskumu Ivana Andráška z FPV UMB v Banskej Bystrici je najlepším miestom na bývanie Koliba, Slavín a Horský Park - tieto sú blízko centra a navyše obklopuje ich dostatok zelene. A ktoré sú tie menej obľúbené, ale naopak cenovo dostupnejšie? Medzi tieto patria lokality v Petržalke, Podunajské Biskupice, Vrakuňa a zaradilo sa tu aj Staré mesto, ktoré sa môže „pochváliť“ hlukom z hlavných ulíc v centre mesta.
1948 Bývanie v Bratislave
Bezpečnosť a občianska vybavenosť
Každý z nás chce žiť a vychovávať svoje deti v bezpečnom prostredí. Vyhlásiť celú mestskú časť za nebezpečnú je veľké zjednodušenie. Mnoho mestských častí má problémové len niektoré ulice. Pomôcť vám aspoň na úrovni mestských častí a okresov môže tzv. zoznam nebezpečných lokalít vytvorený na základe štatistík.
Úroveň občianskej vybavenosti je takisto cenným smerodatným ukazovateľom. To, či sa vo vašej lokalite nachádzajú obchody, pošta, zdravotné stredisko, lekáreň a mnohé iné inštitúcie potrebné pre život, vám priblíži komfort vášho budúceho bývania. Nenechajte sa však zmiasť aktuálnym stavom - mnohé novovybudované lokality síce ešte neposkytujú kompletnú občiansku vybavenosť, avšak tento fakt sa môže v priebehu krátkeho času rýchlo zmeniť.
Pri bezpečnosti sa ešte nachvíľu zastavíme. Bezpečná lokalita v Bratislave si rozhodne nájde svojich obyvateľov nielen medzi rodinami, ale aj jednotlivcami. Veď koho by nečarilo pokojné a harmonické bývanie, nízka úroveň kriminality a príjemný komunitný dvor, ktorý premení susedov na blízkych priateľov?
Rozloha a dispozícia bytu: Prispôsobenie potrebám
Rozloha a veľkosť bytu by mala vychádzať z vašich potrieb a preferencií. 1 a 2-izbové byty sú vhodné pre ľudí, ktorí v nich budú žiť sami alebo s partnerom a neplánujú v blízkej dobe rodinu. Pred väčšou výmerou tak môžu uprednostniť radšej lepšiu polohu v centre mesta. Vyberajte tak byt, ktorý má investičný potenciál a predajom alebo prenájmom bytu len získate.
3-izbové byty sú vhodné pre ľudí, ktorí plánujú rodinu a prírastok. Ak vám to financie dovolia, voľte radšej 3-izbový ako 2-izbový byt. Pri výmere je situácia komplikovanejšia. Mnohé byty, ktoré nájdete ako 3-izbáky nemajú plnohodnotné 3 izby. Jednou z prvých vecí, ktorú budete pri obhliadke bytu posudzovať je dispozícia bytu. Väčšinou je ju ťažké a finančne náročné meniť. Výhodu majú majitelia tehlových bytov, kde je búranie nenosných priečok relatívne jednoduché.
Orientácia a svetové strany
Orientácia domu alebo bytu v bytovom dome na svetové strany je skôr otázkou preferencií ako daných pravidiel. Určite ju však nepodceňujte.
Obhliadka bytu: Na čo si dať pozor?
Základom je dohodnúť si stretnutie. Nechajte hovoriť realitného makléra, ktorý vám byt predstaví. Následne sa pýtajte na základné veci. Aký je stav bytu a aké rozvody energií boli menené. Mali by vás tiež zaujímať mesačné náklady na byt, možnosti parkovania alebo susedia v bytovom dome. Nepodliehajte žiadnemu tlaku. Ak ste napr. byt videli vo večerných hodinách a páči sa vám, vyžiadajte si ďalšiu obhliadku cez deň. Už dopredu si zadefinujte, akú nehnuteľnosť hľadáte.
Ak hlásite lokality, ktorým sa určite máte vyhnúť, tak si pozrite zopár stránok, ktoré sa tomu venujú. Určite sa dočítate o Pentagone, Slovnaftskej ulici či neslávne známej lokalite v Petržalke. Taktiež sa pozerajte, či tam žijú stabilní majitelia bytov, alebo je to vyslovene bytový dom, kde sa byty iba prenajímajú a je veľká fluktuácia, anonymita, pretože tam môžeš čakať aj kriminalitu, schovávajúcich sa imigrantov, drogových dílerov, aj keď to bude novostavba! Ak si niečo prídeš pozrieť, tak sa hlavne pýtaj, hoci aj ľudí vo výťahu, či pred bytovkou. Pýtaj sa iba na negatívne veci, ktoré ich tam trápia, určite ich budú trápiť aj teba! Neuspokoj sa s jedným pozitívnym názorom, pýtaj sa viacerých, čo ich v tej bytovke, ulici či lokalite trápi. Poviem ti príklad, ja som bola presviedčaná o super lokalite v Podunajských Biskupiciach, kde ti takmer nikto nepovie, že je tam štipľavý smrad zo Slovnaftu, lebo sú už ľudia na to zvyknutí - no keď som tam prišla, tak som to cítila okamžite, či lokalita, kde nalietavajú lietadlá na letiskové dráhy. Taktiež novostavba, ak má recepciu, tak sa opýtaj otvorene, či už mali políciu v objekte, ktorá riešila niečo a prípadne čo. Recepcie sú dobre informované o problémových nájomcoch v bytoch. Tam, kde nemáš recepciu, túto funkciu majú naši postarší majitelia bytov.
Novostavby vs. staršie byty: Výhody a nevýhody
Novostavby sú pripravené hneď na zariaďovanie a tak je sťahovanie do nového bývania relatívne rýchle. Ak si chcete byt zrekonštruovať podľa vlastných predstáv alebo hľadáte starý byt v centre mesta s určitou atmosférou, tak sa rekonštrukcii zvyčajne nevyhnete. Mnohé staré byty sú nedostatočne zabezpečené alebo majú komplikované vykurovanie. Môžu na váš číhať viaceré nástrahy, ktoré zistíte až po začatí rekonštrukcie. Všímajte si tiež bytový dom ako celok. Na trhu tiež nájdete byty, ktoré majitelia čiastočne alebo kompletne zrekonštruovali. V prvom rade sa budete musieť prispôsobiť vkusu predchádzajúcich majiteľov. V druhom rade sú však tieto rekonštrukcie veľmi amatérske a započítavajú si ju do ceny nehnuteľnosti. V inzerátoch tiež nájdete byty, ktoré sú kompletne zrekonštruované na ďalší predaj. Ja by som sa takýmto bytom zďaleka vyhol.
Mesačné náklady a fond opráv
Zaujímať by vás mali aj mesačné náklady na byt. V bytovom dome sa mohlo zrealizovať viacero rekonštrukcií, ktoré môžu byť financované napr. úverom. Mesačné náklady sa tak oproti novostavbe môžu vyšplhať o desiatky EUR mesačne navyše. Opačným prípadom je sporenie na rekonštrukcie prostredníctvom fondu opráv. Je to opatrnejšie riešenie, ale nutné opravy - ako výmena strechy, výťahov alebo zatepľovanie sa môžu premeniť na projekt desaťročia.
Poschodie, počet bytov a pivnica
Platí, že byt na prízemí alebo mierne zvýšenom prízemí má nižšiu cenu ako byty na vyšších poschodiach. Ľudia sa tiež vyhýbajú bytom na najvyššom poschodí, kde je zase obava zo zatekajúcej strechy. Veľmi logicky je cena za byt vyššia, ak je počet bytov v dome nižší. Za väčšie súkromie sa pripláca a má to aj svoje výhody. Absencia výťahu v bytovom dome sa považuje za negatívum najmä v prípade, že máte malé deti alebo bývate so seniorom. Veľmi často byt nemá z rôznych príčin pivnicu, ktorá sa vám určite zíde na odkladanie vecí, ktoré do bytu nepatria.
Balkón, lodžia a parkovanie: Dôležité benefity
Vlastniť balkón alebo lodžiu má svoje výhody, všímajte si však aj ich reálne využitie. Veľkým problémom dneška je parkovanie.
Proces kúpy nehnuteľnosti
Kúpa nehnuteľnosti - znamená uzavretie zmluvy o kúpe všetkými vlastníkmi nehnuteľnosti. Budete tiež podpisovať návrh na vklad. Prevzatie nehnuteľnosti prebieha prostredníctvom protokolu o odovzdaní. Urobíte si odpočet všetkých meračov energií (elektrina, voda, plyn, kúrenie). Kúpa bytu je jedno z najväčších rozhodnutí v živote, preto výber bytu nenechávajte na náhodu. Váš rozpočet vám ukáže reálne možnosti, kde a aký byt začať hľadať. Vaša situácia vám zase ukáže, aký veľký byt potrebujete.
Budúcnosť bratislavského bývania
Bratislava prechádzala v posledných rokoch búrlivým stavebným rozvojom. V najbližších rokoch majú pribudnúť ďalšie masívne schémy, ktoré zmenia tvár mesta aj život v ňom. Developeri pritom vychádzajú z nálad trhu. Čo ale obyvatelia Bratislavy skutočne od rozvoja bývania chcú? Spôsob rozvoja mesta sa historicky menil. Kým do prvej polovice 20. storočia mal najmä podobu domov v kompaktnej blokovej zástavbe relatívne nízkej mierky, po druhej svetovej vojne sa naplno rozvinul koncept modernistických štvrtí. Ľuďom priniesli možnosť života v moderných, hygienických a presvetlených bytoch v zeleni, hoci sa tým štvrte rozvoľnili. Na začiatku 21. storočia sa zase vraciame k hustejšej zástavbe, ale s väčším dôrazom na kvalitu verejných priestranstiev a ekologické aspekty. Zákazník si tak vie teoreticky vyberať z viacerých typov bývania. Jeho možnosti však nelimituje len rozpočet, ale aj veľkosť ponuky, ktorá zas súvisí s preferovaným spôsobom výstavby zo strany samosprávy. Veľmi zásadné sú nielen odborné kritériá, ale aj preferencie verejnosti. Investori štandardne majú predstavu na základe interakcií so zákazníkmi. Nakoľko sú ale tieto podklady presné? V rámci YIM.BA sme pripravili exkluzívny prieskum, ktorý má zodpovedať na to, ako chcú Slováci a Bratislavčania bývať a čo očakávajú od rozvoja svojho mesta. Zaujíma nás typ zástavby, vybavenie bytu, kritériá, ktoré vás ovplyvňujú pri výbere bývania aj developeri, ku ktorým máte v tomto smere najväčšiu dôveru. Nejde o banálnu otázku. Práve dnes sa rozhoduje, aká bude Bratislava v 21. storočí. Hlavné mesto začína pripravovať nový Územný plán, ktorý má byť platný približne do roku 2050. Mesto sa bude určite pýtať občanov na pripomienky. Ešte predtým je ale vhodné poznať východisko, ako si verejnosť dnes predstavuje ideálnu budúcnosť. Aj na to slúži náš prieskum.
Ponuka bytov v Bratislave je vskutku veľmi široká a plná možností. Mnohokrát je preto skutočne náročné sa v nej zorientovať a vybrať si to pravé harmonické bývanie pre seba a svoju rodinu. Veľkú rolu v rozhodovaní samozrejme zohrávajú aj investície, osobné preferencie, vkus a vaše potreby. No veľkú, a častokrát podceňovanú, úlohu zohráva aj lokalita! Samotný byt (jeho nevábne steny, podlahu či nepraktickú dispozíciu) totiž môžete kedykoľvek v budúcnosti zmeniť… čo však nikdy nezmeníte, je práve jeho lokalita. Na jej výbere by ste si preto mali dať extra záležať. Pod pojmom “vhodná lokalita” si však každý predstaví niečo iné. Ak ste v produktívnom veku a do dôchodku máte ešte ďaleko, rozhodujúcim ukazovateľom pri výbere lokality by mala byť aj vzdialenosť do práce. Samozrejme za predpokladu, že nepracujete z domu. Možno ešte nemáte vlastnú rodinu a deti, no pri kúpe bytu by ste sa týmto statusom nemali len tak ľahko uspokojovať. Pretože čo nie je dnes, sa môže o rok, dva či tri zázračne zmeniť. Myslite preto dopredu a prispôsobte vašej vízii aj vaše nové bývanie.
Potrebujete predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, kontaktujte nás. Viac článkov o realitách si môžete prečítať na našom realitnom blogu. Ak ste si prečítali článok až do konca a téma vás zaujala a túžite po kariére a lepšom finančnom ohodnotení - s RE/MAX to môžete dosiahnuť. Podnikajte pre seba, ale nie sami. Nadšenie pre maximálne uspokojenie potrieb zákazníkov je hlavným dôvodom, prečo sieť RE/MAX rastie nepretržite už viac ako 40 rokov.