Určenie vlastníctva k prestrešeniu pri bytových domoch a rodinných domoch môže byť zložité, najmä ak sa nachádza na hranici dvoch nehnuteľností alebo ak došlo k ich deleniu. V takýchto prípadoch je kľúčové zistiť, ku ktorej stavbe prestrešenie technicky alebo právne prináleží. Predpokladom odčlenenia stavby, ako je rodinný dom od bytového domu, je v zmysle platnej právnej úpravy vypracovanie znaleckého posudku o reálnej deliteľnosti stavby a príslušnej projektovej dokumentácie. Tieto dokumenty sú následne podkladom pre rozhodnutie stavebného úradu o technickej vykonateľnosti reálneho rozdelenia stavby a pridelení nového súpisného čísla.
Kto je vlastníkom prestrešenia?
Rozhodujúca je v tomto prípade projektová dokumentácia, na základe ktorej k odčleneniu vášho rodinného domu došlo. Táto dokumentácia by mala obsahovať presnú informáciu o tom, ku ktorej stavbe predmetné prestrešenie prináleží. V zmysle platnej právnej úpravy výsledkom rozdelenia stavby musia byť dve po technickej stránke samostatné stavby.
Istým vodítkom môže byť umiestnenie deliacej priečky v podkroví prestrešenia. Ak predmetné prestrešenie, či už technicky alebo na základe dohody, prináleží ako súčasť k vášmu rodinnému domu, potom vy ste jeho vlastníkom a máte výlučné právo rozhodovať o jeho osude - či bude asanované, alebo zachované.
Existuje však aj tretia alternatíva. V tomto prípade by ste vy, ako vlastník odčleneného rodinného domu, boli podielovým spoluvlastníkom prestrešenia spolu s vlastníkmi obytných jednotiek susedného bytového domu. Otázkou v prípade uplatnenia tejto alternatívy je, aké veľké by boli spoluvlastnícke podiely jednotlivých spoluvlastníkov. Na túto otázku neexistuje jednoznačná právna odpoveď a jej posúdenie bude závisieť od konkrétnych okolností prípadu.
Ako najlogickejšie riešenie sa v mnohých prípadoch javí považovať prestrešenie za súčasť obidvoch stavieb - rodinného domu aj bytového domu. V takom prípade by vám ako vlastníkovi rodinného domu prináležal spoluvlastnícky podiel vo veľkosti ½ a vlastníkom obytných jednotiek v susednom bytovom dome by spoločne prináležal spoluvlastnícky podiel ½.
Riešenie sporov o spoločné časti
V prípade, ak sa podieloví spoluvlastníci nevedia dohodnúť o spôsobe hospodárenia so spoločnou vecou, napríklad s prestrešením, v súlade s ustanovením § 139 ods. 2 Občianskeho zákonníka o nakladaní so spoločnou vecou rozhodne súd na návrh niektorého z nich. Rovnako tak podľa ustanovenia § 139 ods. 1 Občianskeho zákonníka platí, že pri nakladaní so spoločnou vecou musia všetci spoluvlastníci konať samostatne. V prípade, ak predmetné prestrešenie je podielovým spoluvlastníctvom vlastníka rodinného domu a vlastníkov obytných jednotiek bytového domu, potom o nakladaní s touto vecou sa musíte dohodnúť, alebo v prípade sporu môže rozhodnúť súd.
V situáciách, keď sa v bytovom dome niektorý z vlastníkov odmieta podieľať na oprave spoločnej časti domu, je potrebné postupovať v súlade so zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Podľa § 14c uvedeného zákona, o opravách spoločných častí domu rozhodujú vlastníci bytov a nebytových priestorov dvojtretinovou väčšinou všetkých vlastníkov prítomných na schôdzi. Ak jeden z vlastníkov nesúhlasí a nejde o bežné udržiavacie práce, ktoré by overovanie nepotrebovali, môže prehlasovaný vlastník do 30 dní po oznámení výsledku hlasovania požiadať súd o prehodnotenie rozhodnutia. Súd môže rozhodnúť, či je oprava nevyhnutná a vlastník musí prispieť. Taktiež máte právo zvolať schôdzu a nechať hlasovať o opravách strechy.
Kde a ako sa budem môcť prihlásiť k získaniu štátneho nájomného bytu?
Stavebné povolenia a údržba prestrešenia
Poukázaná je aj skutočnosť, že podľa ustanovenia § 54 Stavebného zákona „stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu“. Na asanáciu prestrešenia sa v tejto súvislosti vyžaduje prinajmenšom ohlásenie alebo búracie povolenie. To znamená, že sa vyžaduje podanie žiadosti na príslušný stavebný úrad a predloženie predpísanej dokumentácie vypracovanej oprávnenou osobou. Na opravu prestrešenia v súlade s ustanovením § 55 ods. 2 písm. a) Stavebného zákona postačuje ohlásenie stavebnému úradu, ak sa tým nezasahuje do nosných konštrukcií stavby, nemení sa vzhľad stavby a neprevyšuje pôvodný rozsah.
Čo sa týka otázky, či vás stavebný úrad môže prinútiť vykonať udržiavacie práce na prestrešení, máme za to, že stavebný úrad nemá kompetenciu prikázať vlastníkovi alebo inej osobe uskutočnenie udržiavacích prác. Na druhej strane sa však vlastník veci nemôže zbaviť svojej zodpovednosti za prípadnú škodu spôsobenú zlým technickým stavom stavby.
Na záver, čo sa týka otázky, či stavebný úrad môže trvať na tom, aby sa dodržala strešná línia, tu uvádzame, že sa nejedná o právnu otázku, ale o otázku technickú. Stavebný úrad totiž posudzuje predovšetkým technické otázky stavby, stavebných úprav alebo udržiavacích prác z hľadiska napr. protipožiarnej bezpečnosti, statiky a pod. Po právnej stránke vám tak môže len nevydať stavebné povolenie (ak vami zamýšľaná rekonštrukcia ho bude vyžadovať) alebo v prípade ohlásenia stavby určiť, že na rekonštrukciu budete potrebovať stavebné povolenie s celou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou (viď. § 57 ods. 2 Stavebného zákona).
Výzvy pri obnove striech bytových domov
Realizácia rekonštrukcie strechy obyčajného bytového domu môže byť zdanlivo málo náročná, avšak prístup k takejto realizácii dokáže poukázať na to, prečo sú projekty často zbytočné, nedocenené alebo aj vyhodené peniaze. V roku 2021 bola jedna správcovská spoločnosť oslovená o konzultáciu zatekania do bytov a následne pre vypracovanie realizačného projektu na obnovu strechy, balkónov a odstránenie zatekania vetrom hnaného dažďa do bytového domu. Z týchto čiastkových cieľov sa do úspešného konca podarilo dotiahnuť práve samotnú nepochôdznu strechu. Návrh opravy balkónov neprešiel cez hlasovanie vlastníkov, ktorým bolo odporučené, nech si každý svoj balkón opraví svojpomocne.
Podstatné vo výsledku je, že po odovzdaní projektu už projektant často neexistuje. Nevie ani či, kto, ako vôbec navrhovaný projekt realizuje. V tomto prípade je to vec relatívnej náhody, pretože sa jedná o strechu susedného bytového domu, takže bolo možné postup prác sledovať priamo z okna.
Predmetný bytový dom bol špecifický svojím riešením s vnútornou otvorenou pavlačou, tzn. že dvere jednotlivých bytov sú priamo exteriérové. Nad pavlačou je komplikovaná strecha na oceľových stĺpoch, tvarovo pripomínajúca akési krídlo. Oproti susediacim plochým strechám je vyššia a tieto prevýšenia sú kryté pevnými lamelami, ktoré by mali ch চাহিদাť pavlač pred vetrom hnaným dažďom. Problémom však je, že z tejto strechy voda priamo steká dolu z rímsy, žľab je prítomný iba na krátkej časti. Tým sa pri intenzívnej búrke vytvára v podstate vodná clona, ktorú vietor ženie proti lamelám, a preto dochádza k penetrácii do vnútra.
Takisto riešenie odvodnenia vody z plochej strechy sprevádzajú tradičné nedostatky, tzn. vpusť nie je najnižšie miesto na streche, ale skôr najvyššie, v jeho blízkosti sú ďalšie prestupy, aby nebolo možné správne izolovanie. Voda z vpuste následne prechádza cez stropnú dosku, kde je potrubie bez akejkoľvek tepelnej izolácie, čo má za následok tvorbu kondenzátu a vznik vlhkostných máp na podhľade v kúpeľniach. Spomínané nedostatky sú len najvýraznejšie, na streche sa ich samozrejme nachádzalo väčšie množstvo.
Na základe podrobnej obhliadky a študovania podkladov bola navrhnutá kompletná výmena strešného plášťa. V pôvodnej skladbe bola použitá minerálna vlna, fóliová parozábrana a samozrejme dlhoročným zatekaním došlo k ich znehodnoteniu. Keďže je jasné, že o kvalite strechy rozhodujú detaily, bolo vypracovaných osem detailov, riešiacich všetky podstatné detaily v súvislosti so strechou. Okrem dodatočného zateplenia pôvodne nezateplených atík bolo navrhované zmenené trasovanie potrubia z vpustí, presun vetracích hlavíc ďalej od vpustí a takisto izolovanie komínov, aby nedochádzalo k tvorbe kondenzátu.
Po skúsenostiach s projektom balkónov bolo prekvapujúce, keď bez akejkoľvek notifikácie začali na streche prípravné práce. To znamená presúvanie stabilizačnej vrstvy z riečneho kameniva z plochy na malú kopu, potom na ďalšiu väčšiu kopu a stále dokola. Ideálne sa to robí, keď je ešte mráz a kamenivo je zamrznuté aj s ochrannou geotextíliou. Je možné, že toto bolo len nejaké hľadanie akútnej diery, vzhľadom na žiadne upozornenie. Raz sa dalo do reči s pracovníkom vyvážajúcim odpad a pýtalo sa ohľadne zmeny tých vpustí. Jeho odpoveď bola, že trasovanie zostáva, meniť ho by bolo zložité, a tak sa iba zateplí potrubie. Finálne realizované riešenie tak zostáva neznáme.
Čo je ale zrejmé, je realizácia detailu pri atike, ktorá je v rozpore s návrhom. Vzhľadom na ponechanie pôvodných spádovacích dosiek sa horné uzavretie zateplenia realizovalo lepením PUR penou so vznikom vzduchovej medzery vo vnútri atiky. Preto bola realizovaná simulácia navrhovaného riešenia a zdokumentovaného. V navrhovanej skladbe bola takisto predpísaná vodivá vrstva pre iskrové skúšky s odporúčaním pre vykonanie danej skúšky pred zahrnutím štrku. Táto vrstva bola naozaj zabudovaná.
Pre zistenie vplyvu zmeny riešenia atiky bola urobená simulácia nestacionárneho tepelno-vlhkostného režimu daného detailu pomocou programu WUFI 2D. Toto riešenie umožňuje simuláciu skladby v jednorozmernom smere (bežný fragment konštrukcie), ale aj v dvojrozmernom smere, čo umožňuje riešiť kúty, rohy a ďalšie zložitejšie detaily. Namodelované boli viaceré riešenia. Počiatočný stav počítal so suchými materiálmi. Simulácia bola v dĺžke trvania troch rokov. Z výsledkov simulácie je zrejmé, že nezateplená atika je výraznejšie podchladená. Priebeh teplôt pri vnútornom rohu atiky, kde chýba zateplenie, ukazuje oveľa väčšiu tepelnú stratu týmto detailom. Pri zvýšení vnútornej vlhkosti v interiéri (pre normových 50 % je hygienické kritérium pre vznik plesní 13,1 °C) môže v tomto mieste dôjsť k tvorbe plesní.
Preto si myslíme, že autorský dozor by mal byť pevnou súčasťou realizačného procesu. A takisto by nemal byť iba vo forme hádania sa s realizátorom, ktoré často končí rôznymi konfliktami. Pochopenia by malo byť sprevádzané porozumením, niekedy si projektant neuvedomí nedostatky svojho riešenia, napríklad zanedbá realizovateľnosť detailu, ktorý je potrebné preniesť z papiera do skutočne trojrozmerného sveta. Takže svojvoľné zmeny realizátorom by už nemali prebehnúť tak hladko a utajene.
Právny režim strešných terás
Výstavba moderných bytových komplexov priniesla niekoľko zaujímavých aplikačných otázok. Jednou z nich je jednoznačne určenie právneho režimu strešnej terasy so vstupom na ňu z jedného z bytov. V praxi sa stala diskutovanou otázka, či ide nevyhnutne o spoločnú časť domu alebo je možné jej individuálne vlastníctvo vlastníka bytu. Nejde pritom o výlučne teoretickú záležitosť, nakoľko od posúdenia právneho režimu strešnej terasy sa odvíja mnoho dôležitých aspektov spojených najmä s povinnosťami vlastníka bytu na jednej strane alebo všetkých vlastníkov bytového domu na strane druhej (zvlášť s dôrazom na povinnosť zabezpečovať opravu a údržbu strešnej terasy).
Zákonná úprava jednoznačnú odpoveď nedáva. Zodpovedanie otázky, či strešná terasa je alebo nie je spoločnou časťou domu, však zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov neponecháva len na posúdení nevyhnutnosti vo vzťahu ku podstate a bezpečnosti domu. Odpoveď je potrebné podľa uvedeného zákona hľadať v zmluvnej úprave vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Uvedený zákon umožňuje zmluvne určiť, ktoré spoločné časti domu nebudú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Toto určenie pritom najčastejšie realizuje majiteľ bytového domu pri prvom prevode bytu a strešnej terasy ako jeho súčasti.
Niektoré prvky si musia z hľadiska stavebnotechnického vždy zachovať kvalifikáciu spoločných častí domu a ostať v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vyňatie musí rešpektovať účelové určenie niektorých častí domu (napr. strešný plášť ako celok). Presné určenie toho, ktoré časti strešnej (pochôdznej) terasy tvoria spoločné časti domu a ktoré sú vo výlučnom vlastníctve vlastníka bytu, má praktický dopad pri zabezpečovaní údržby a opráv. Vychádzajúc z vyššie popísaných limitov sa uvádza, že terasa, ktorá je súčasťou strešného plášťa, plní aj také funkcie, ktoré sú nevyhnutné preto, aby ostatní vlastníci mohli nerušene užívať svoj byt v dome, napr. odvádza dažďovú vodu, má požadované tepelné a akustické vlastnosti a i. Z tohto účelového určenia je možné potom jednoznačne určiť, ktoré časti tvoria spoločné časti domu a teda ich opravu zabezpečujú všetci vlastníci, a ktoré časti tvoria vlastnú „terasu”, ktorá je ako súčasť bytu vo vlastníctve jeho vlastníka. Pôjde predovšetkým o pochôdznu vrstvu a zábradlie.
Každý prípad strešnej terasy bude zrejme vysoko špecifický, a preto by bolo zrejme odvážne generalizovať záver o tom, že strešná terasa nie je spoločnou časťou domu, ak ju takto vyjme pôvodný majiteľ bytového domu, alebo sa takto dohodnú vlastníci bytov, či nebytových priestorov. Vždy bude potrebné uvažovať o vyššie naznačených limitoch, ktoré akejkoľvek zmluvnej dispozícii môžu v konkrétnom prípade brániť.
Práva a povinnosti vlastníkov bytov
Obnova súkromných bytových domov sa od roku 1993 prudko vyvíja a jej obsahom je čoraz širšia škála rekonštrukčných prác. Modernizácia všetkých prvkov stavby (spoločných častí a spoločných zariadení) s použitím modernej technológie, materiálov a systémov, ktoré vyhovujú súčasným požiadavkám s ohľadom na energetickú náročnosť a kvalitu životného prostredia, je kľúčová. Teda nie iba výmena starej rúry za rovnakú rúru.
Nezávisle od obnovy bytových domov ako stavebných celkov existuje aj obnova bytov, ktorá sa začala omnoho skôr - zvyčajne hneď po odkúpení bytu do osobného vlastníctva. Vlastník si po odkúpení bytu zväčša myslí, že si vo vlastnom byte môže robiť, čo chce. No nie je to celkom tak. Je potrebné si uvedomiť, že byt je súčasťou bytového domu, konštrukčné prvky bytu sú konštrukčnými prvkami celého domu a naopak. Vlastník bytu je podielovým spoluvlastníkom spoločných častí a zariadení domu, príslušenstva, zastavaného a priľahlého pozemku, z čoho mu vyplývajú práva a povinnosti.
Sú ustanovené zákonom Národnej rady Slovenskej republiky č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný byt a nebytový priestor v dome udržiavať na svoje náklady v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať jeho údržbu a opravy. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome nemôže vykonávať také úpravy bytu alebo nebytového priestoru v dome, ktorými by ohrozoval alebo rušil ostatných v neprimeranom rozsahu. Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome svojím konaním zasahuje do výkonu vlastníckeho práva ostatných vlastníkov bytov alebo nebytových priestorov v tomto dome takým spôsobom, že obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva, vrátane poškodenia spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov, príslušenstva alebo sústavného narušovania pokojného bývania ostatných vlastníkov bytov.
Vlastník bytu, ktorý pripravuje obnovu, rekonštrukciu, resp. ak zasahuje do nosných stavebných konštrukcií, potrebuje aj posudok oprávneného statika. Existujú tri kategórie prác:
- Udržiavacie práce, pri ktorých nie je potrebné ani ohlásenie stavebnému úradu - predovšetkým opravy a výmeny nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných priečok, omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien a dverí. Ďalej údržba a opravy technického, energetického alebo technologického vybavenia stavby (výmena výťahu, klimatizačného zariadenia, vnútorných rozvodov, vykurovacích kotlov a telies).
- Stavebné úpravy, ktoré podliehajú ohláseniu stavebnému úradu - stavebné úpravy pozostávajúce napríklad z búracích prác na deliacich priečkach alebo z výstavby nových priečok, pri ktorých sa musia splniť tri podmienky: nesmú zasahovať do nosnej konštrukcie stavby, nesmú podstatne meniť vzhľad stavby a nesmú meniť účel bývania.
- Stavebné úpravy, na ktoré je potrebné povolenie stavebného úradu - najmä búracie práce, pri ktorých vlastníci bytov majú záujem zväčšiť priestorové usporiadanie bytu tým, že odstránia nosnú stenu alebo jej časť a spoja dve miestnosti do jednej. Treba podať žiadosť o stavebné povolenie.
V zmysle tohto zákona musí na stretnutí spoločenstva vlastníkov bytov získať k plánovaným úpravám súhlas väčšiny vlastníkov v dome (pričom jeden hlas sa počíta za jeden byt). Zo schôdze musí byť spísaná zápisnica o hlasovaní. Druhou základnou vecou je stanovisko statika, ktorý zodpovedne posúdi, či stavebné úpravy (vybúranie nosnej steny medzi miestnosťami alebo jej častí) sú možné, či neohrozia statiku domu, prípadne život a zdravie ľudí v bytovom dome. Statik spracuje statický posudok. Potom sa uskutoční stavebné konanie, ktorého účastníkmi sú všetci vlastníci bytov v dome.
V prípade, že sa vlastník bytu rozhodne vykonať stavebné úpravy v byte bez stavebného povolenia, a teda aj bez súhlasu všetkých vlastníkov bytov v dome, nastáva zdĺhavý proces. Počas neho sa skúma, či je možné na takúto stavebnú úpravu vydať dodatočné stavebné povolenie. Aj v tomto prípade sa treba riadiť zákonom o vlastníctve bytov a nebytových priestorov a doložiť súhlas dostatočnej väčšiny vlastníkov bytov k už zrealizovanej stavebnej úprave. Keď ho vlastník rekonštruovaného bytu v tomto konaní o dodatočnom povolení nepredloží, resp. ak niektorí vlastníci nesúhlasia, ide o občiansko-právnu námietku. Za zrealizovanie stavebných úprav v byte bez stavebného povolenia stavebný úrad uloží v zmysle stavebného zákona pokutu.
Práce, ktoré spôsobujú hluk alebo iným spôsobom narúšajú pokojné užívanie bytov ostatných vlastníkov bytov, môže stavebník vykonávať počas pracovných dní iba v čase od 8. do 18. hod. a v sobotu v čase od 9. do 15. hod. Pri úprave inštalačnej šachty, ktorá je súčasťou bytového jadra, musí stavebník ponechať manipulačný otvor pri zvislých rozvodoch prístupných z bytu tak, aby bol zabezpečený ľahký prístup k meradlám a armatúram v prípade výmeny alebo odstránenia poruchy na týchto zariadeniach.
Vzhľadom na komplexnosť uvedených otázok, najmä ak ide o spory o vlastníctvo alebo rekonštrukcie, sa odporúča obrátiť sa na advokáta v mieste vášho bydliska, ktorý celú záležitosť s odbornou starostlivosťou posúdi a po posúdení konkrétnych okolností prípadu vám dá aj konkrétne odpovede, resp. odporučí najvhodnejšie riešenie.
tags: #strecha #bytoveho #domu #vlastnictvo