Úvod do problematiky bývania a jeho dostupnosti
Problematika dostupnosti bývania a jeho trvalej udržateľnosti je čoraz aktuálnejšia nielen na Slovensku, ale aj v celej Európskej únii. Bývanie je základnou ľudskou potrebou a jedným zo sociálnych práv, pričom jeho kvalita a dostupnosť sú dôležitými ukazovateľmi životnej úrovne obyvateľstva. V kontexte Slovenskej republiky ide o problematiku, ktorá je dlhodobo potláčaná do úzadia tak v odborných, ako aj politických kruhoch. Sociálne bývanie pritom predstavuje neoddeliteľnú a integrálnu súčasť sociálnej politiky štátu v oblasti podpory rodín, ohrozených skupín obyvateľstva, zamestnanosti a mnohých iných kľúčových oblastí podpory štátu. V súčasnosti sa u nás i v Európskej únii čoraz častejšie stávame svedkami diskurzu ohľadom problematiky dostupnosti bývania a jeho trvalej udržateľnosti.
V krajinách EÚ nie je legislatívne ukotvená jednotná bytová politika. Aplikuje sa princíp subsidiarity, t.j. orgány EÚ sa problematikou bývania zaoberajú v prípade, ak je možné zabezpečiť dosiahnutie strategických cieľov EÚ efektívnejšie, ako politikou bývania nastavenou samotnými krajinami. K dosiahnutiu vymedzených cieľov sa v krajinách EÚ využívajú rôzne nástroje, ako napr. pravidlá pre verejné obstarávanie, pravidlá pre poskytovanie štátnej pomoci, energetická politika (znižovanie energetickej náročnosti bývania a znižovanie energetickej chudoby) ale aj stanovenie prierezových národných cieľov pre vymedzené časové obdobia. Štátna bytová politika na Slovensku, rovnako ako v iných krajinách EÚ, neupravuje jednotná legislatíva EÚ.
Právo na bývanie a jeho obsah
Právo na bývanie patrí medzi základné ľudské práva zakotvené v rôznych dokumentoch medzinárodného významu, ktorých signatárom je aj Slovenská republika. Toto právo však nie je chápané ako nárokovateľné právo jednotlivca voči spoločnosti, ale ako právo založené na spoluzodpovednosti spoločnosti smerom k občanovi. Právo na bývanie znamená viac než len právo na príbytok, zahŕňa komplex vzájomne súvisiacich a od seba závislých ľudských práv. Primerané bývanie je v zmysle medzinárodne prijatých dokumentov charakterizované:
- Finančnou dostupnosťou: Schopnosť domácností zabezpečiť si bývanie bez nadmerného finančného zaťaženia.
- Obývateľnosťou: Zabezpečenie základných podmienok pre zdravé a bezpečné bývanie.
- Prístupnosťou: Možnosť prístupu k bývaniu pre všetky skupiny obyvateľstva, vrátane osôb so zdravotným postihnutím.
- Polohou: Dostupnosť základných služieb a pracovných príležitostí v mieste bývania.
- Kultúrnou vhodnosťou: Bývanie, ktoré zodpovedá kultúrnym a sociálnym potrebám obyvateľov.
Sektor bývania na Slovensku: Dominancia súkromného vlastníctva
V podmienkach Slovenskej republiky môžeme sektor bývania rozdeliť na súkromný a verejný nájomný. Do súkromného sektora patrí súkromný nájomný sektor a súkromné vlastnícke bývanie. Verejný nájomný sektor predstavuje z celkového bytového fondu približne 2,5 %, zatiaľ čo sektor súkromného nájomného bývania je ešte nižší, okolo 0,2 %. Takmer 90 % bytov a domov na Slovensku je v súkromnom vlastníctve, čo je v rámci krajín EÚ pomerne vysoké číslo. V rámci krajín EÚ má vyššie zastúpenie súkromný sektor v krajinách, ako Estónsko, Bulharsko alebo Rumunsko. Naopak, v Nemecku sa podiel súkromného vlastníctva pohybuje na úrovni 40 %. V krajinách južnej časti Európy je zastúpenie súkromného vlastníckeho bývania vyššie ako v severných krajinách. U nás je súkromné vlastnícke bývanie jedným z najviac preferovaných spôsobov zabezpečenia si bývania. V nemalej miere má na to vplyv aj nedostatočná ponuka súkromného nájomného bývania a rovnako nízka ponuka sociálneho bývania.
Preferovanie súkromného vlastníckeho bývania má však aj negatívne dopady, ako napríklad nízka mobilita práce, riziko straty bývania v prípade neplnenia si povinností vyplývajúcich z kúpy bytu a zadlženosť rodín a jednotlivcov na celé dekády ich života. Súkromné vlastnícke bývanie je určené najmä pre stredné a vyššie príjmové skupiny obyvateľstva. Do nájomného súkromného sektora rovnako radíme štandardné nájomné bývanie vo vlastníctve inštitúcií finančného trhu, developerov, investorov stavebných firiem, byty v súkromnom vlastníctve fyzických osôb za účelom prenájmu, ale aj byty a domy vo vlastníctve mimovládnych organizácií. Výška nájomného je generovaná trhom, t.j. ponukou a dopytom. Uvedený druh bývania neplní úlohu sociálneho bývania.
Sociálne bývanie: Modely a legislatíva na Slovensku
Sociálne bývanie je v plnej kompetencii miest a obcí. Súčasná legislatíva SR za istých podmienok umožňuje prevziať časť segmentu sociálneho nájomného bývania do priamej správy mimovládnych organizácií (n. o.). Sociálne bývanie, rovnako ako bytové politiky štátov EÚ, neupravuje jednotná legislatíva EÚ a nie je zadefinovaná ani jednotná klasifikácia sociálneho bývania platná pre všetky členské štáty EÚ. Označenie sociálneho bývania v jednotlivých krajinách nie je taktiež jednotné, býva pomenované ako bývanie s miernym nájomným (Francúzsko), limitované neziskové bývanie (Rakúsko), verejné bývanie (Dánsko), podporované bývanie (Nemecko), alebo chránené bývanie (Španielsko). V našich podmienkach sa môžeme stretnúť s označením sociálneho bývania, ako nájomného bývania pre sociálne účely, alebo ako sociálne nájomné bývanie. V oboch prípadoch je kladený dôraz na vymedzenie právneho vzťahu k danej nehnuteľnosti a účelu, pre ktorý je tento druh bývania určený.
Vo všeobecnosti je sociálne bývanie nastavené tak, aby bola naplnená potreba kvalitného bývania pre domácnosti, ktoré nie sú schopné uspieť na trhu s bývaním. Sociálne bývanie je poskytované za nižšie ceny ako trhové a jeho distribúcia je zabezpečená prostredníctvom administratívnych postupov.
V prístupe k sociálnemu bývaniu je možné klasifikovať tri základné modely:
- Univerzálny model: Cieľom je sprístupniť bývanie čo možno najväčšiemu počtu záujemcov prostredníctvom mestských, obecných podnikov alebo mimovládnych neziskových organizácií. Uvedený typ sociálneho bývania má za cieľ poskytnúť kvalitatívne primerané a cenovo dostupné bývanie čo najširšej populácií bez ohľadu na ich príjem. V krajinách s uvedeným modelom sociálneho bývania sa pohybuje sociálne bývanie v intervale od 18% do 32% z celkové bytového fondu krajiny (Holandsko, Švédsko a Dánsko).
- Všestranný model: Do pozornosti sociálneho bývania sa dostávajú domácnosti, ktoré nie sú schopné si samostatne zabezpečiť dôstojné bývanie za primeranú a dostupnú cenu. Bývanie je poskytované prijímateľom selektívne na základe definovaných prioritných kritérií, postupov a pravidiel. Ide najmä o určené fixné stropy príjmov. Tento model sociálneho bývanie preferuje nízkopríjmové domácnosti, zraniteľné domácnosti a vybrané ohrozené skupiny, resp. domácnosti. Slovenská republika aplikuje uvedený model sociálneho bývania, avšak v kombinácií s reziduálnym modelom.
- Reziduálny model: Cieľom je poskytnúť primerané a cenovo dostupné bývanie vybraným kategóriám domácností, ktoré sú väčšinou priamo závislé od rôznych finančných transferov a dávok sociálnej pomoci. Sociálne bývanie je sprístupnené vybraným skupinám ohrozených domácností, pričom preferovaným kritériom je výška príjmu domácnosti.
Sociálne bývanie legislatívne vymedzuje § 21 ods. 1 zákona č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní. Základnou črtou vymedzenia sociálneho bývania je jeho priame prepojenie na verejné financie. Cieľom sociálneho bývania je zabezpečiť primerané a ľudsky dôstojné bývanie jednotlivcom a rodinám, ktoré si nemôžu obstarať bývanie vlastným pričinením alebo tým osobám, ktorým je poskytovaná starostlivosť prostredníctvom vybraných sociálnych služieb.
Štátna podpora a príspevok na bývanie
Štát v zložitej situácii ponúka záchrannú sieť spočívajúcu v pomoci v hmotnej núdzi, ktorej zložkou je aj príspevok na bývanie. Príspevok na bývanie má slúžiť domácnosti na čiastočnú úhradu nákladov spojených s bývaním. O hmotnej núdzi možno hovoriť, ak príjem členov domácnosti nedosahuje sumu životného minima podľa zákona o životnom minime a ak si členovia domácnosti nevedia alebo nemôžu prácou, výkonom vlastníckeho práva či iného práva k majetku alebo uplatnením nárokov zabezpečiť alebo zvýšiť príjem.
Príspevok na bývanie je sociálna dávka poskytovaná štátom na čiastočné pokrytie nákladov spojených s bývaním pre domácnosti v hmotnej núdzi. Cieľom tejto podpory je pomôcť jednotlivcom a rodinám s nízkymi príjmami zabezpečiť si dôstojné bývanie. Podmienky nároku na túto dávku sú stanovené v § 7 ods. 5 zákona č. 417/2013 Z. z. o pomoci v hmotnej núdzi.
Podmienky na získanie príspevku na bývanie:
- Domácnosť v hmotnej núdzi: Príjem členov domácnosti nedosahuje sumu životného minima a nie sú schopní si príjem zabezpečiť inou formou.
- Domácnosť v nehnuteľnosti užívanej z určitého právneho dôvodu alebo v osobitnom zariadení: Môžete získať, ak užívate na bývanie byt či rodinný dom, ktorého vlastníkom alebo spoluvlastníkom je člen vašej domácnosti, alebo ak užívate na bývanie byt, rodinný dom alebo obytnú miestnosť v zariadení určenom na trvalé bývanie, ktorý je v nájme člena vašej domácnosti. Tiež ak máte právo doživotného užívania nehnuteľnosti.
- Riadne uhrádzanie platieb súvisiacich s bývaním: Patrí, ak ako domácnosť alebo člen domácnosti platíte náklady za služby spojené s bývaním a daň z nehnuteľnosti, nájomné a náklady za služby spojené s bývaním dohodnuté v nájomnej zmluve, úhradu za sociálnu službu alebo úhradu za starostlivosť.
Výška príspevku na bývanie tvorí suma:
- 59,40 Eur mesačne v prípade domácnosti s jedným členom.
- 94,80 Eur mesačne v prípade domácnosti s viacerými členmi, alebo ak ide o nájom bytu viacerými nájomcami.
- 308,40 eura mesačne, ak ide o domácnosť s viac ako štyrmi členmi domácnosti, alebo ak ide o nájom bytu alebo rodinného domu viac ako štyrmi nájomcami, ktorí sú členom domácnosti, ktorej sa poskytuje pomoc v hmotnej núdzi.
O príspevok treba písomne žiadať na úrade práce, sociálnych vecí a rodiny. Žiadosť je možné podať osobne na Úrade práce v mieste vášho trvalého bydliska alebo online prostredníctvom portálu slovensko.sk. Úrad má na spracovanie žiadosti 30 dní. Ak vám príspevok schvália, začne sa vyplácať od prvého dňa nasledujúceho mesiaca. Dávka sa vypláca mesačne, vždy za predchádzajúci mesiac.
Príspevok na bývanie nie je automaticky poskytovaný na neurčito. Príjemcovia tejto dávky musia pravidelne preukazovať, že na ňu stále majú nárok. Počas tejto doby je dôležité, aby domácnosť informovala úrad o akýchkoľvek zmenách, ako sú zvýšenie príjmu, zmena miesta bývania alebo zmena počtu členov domácnosti. Ak vám úrad príspevok zamietne, dostanete písomné rozhodnutie s uvedenými dôvodmi. Odvolanie sa podáva priamo na úrade, ktorý vašu žiadosť zamietol.
Štátna podpora nájomného bývania a nové smerovanie
Vláda schválila nariadenie o podpore štátneho nájomného bývania, a to s regulovaným nájomným pre občanov (fyzické osoby). Cieľom je zvýšiť dostupnosť bývania pre tých, ktorí si nemôžu dovoliť vlastné bývanie. Ministerstvo dopravy pripravilo návrh aktualizácie bytovej politiky do roku 2030. Cieľom je zlepšiť dostupnosť bývania, rozšíriť ponuku nájomných bytov a využiť napríklad aj neobývané byty, ktorých je na Slovensku takmer 300-tisíc. Ministerstvo dopravy SR predložilo do pripomienkového konania správu o plnení úloh Bytovej politiky SR do roku 2030 a návrh na jej aktualizáciu. Jej základnou víziou je dosiahnuť postupné zvýšenie dostupnosti a kvality bývania, a to zameraním sa na zvýšenie cenovej a fyzickej dostupnosti bývania s dôrazom na rozvoj všetkých foriem nájomného bývania.
Podľa údajov zo sčítania domov a obyvateľov v roku 2021 je na Slovensku viac ako 2,2 milióna bytov, pričom zhruba 1,7 milióna je trvalo obývaných, čo predstavuje 77,68 %. Počet neobývaných bytov pritom stúpol na úroveň 299 595 bytov, v roku 2011 to pritom bolo len niečo viac ako 205-tisíc bytov. „Z pohľadu typu budovy na bývanie sa 1 098 868 bytov (49,15%) nachádzalo v rodinných domoch a 1 025 735 bytov (45,88 %) v bytových domoch,“ dodáva ministerstvo dopravy. Práve na oblasť neobývaných bytov sa chce štát v ďalšom období zamerať. Neobývaný fond bytov predstavuje podľa rezortu dopravy jednu z možností zvyšovania dostupnosti bývania bez vytvárania nadmerného tlaku na novú bytovú výstavbu.
Jedným z rozhodujúcich faktorov dostupnosti bývania sú ceny nehnuteľností. Tie majú podľa rezortu spolu s výškou príjmu priamy vplyv na rozhodovanie domácnosti o zabezpečení si bývania, či už prostredníctvom kúpy alebo prenájmu bytu. Vzhľadom na nízku vybavenosť bytmi na Slovensku je dopyt po bývaní vysoký. „Ten však nie je vyvažovaný dostatočnou ponukou bývania. Daná situácia vyúsťuje do kontinuálneho rastu cien nehnuteľností, pričom ceny bytov aj rodinných domov dosiahli v súčasnosti nové historické maximá,“ upozorňuje ministerstvo.
Štát sa pre zvýšenie dostupnosti bývania v ďalších rokoch chce zamerať na viacero oblastí, vrátane analýzy neobývaného bytového fondu a návrhu možností jeho využitia.
Podmienky na získanie nájomného bytu a platenia nájmu
Štát plánuje spustiť web, kde sa môžeme dozvedieť, kto má nárok na nájomný byt. Kritériá môže splniť prakticky každý, pretože maximálny príjem pre jedného žiadateľa je takmer 1900 eur v čistom a pre dvojicu je to 3200 eur v čistom. Z každého projektu bude musieť byť 10 % bytov určených len pre zdravotne ťažko postihnutých, dôchodcov alebo ľudí z detských domovov. Ďalších 40 % bude určených pre zamestnancov vo verejnom sektore ako sú učitelia, policajti a zdravotníci. Zvyšné byty si potom bude môcť prenajať úplne každý. Pre všetkých týchto ľudí však bude platiť, že „kto prvý príde, ten prvý melie“.
Nastavené budú striktné podmienky o platení nájmu, aby sa predišlo bezdomovectvu a bytovej núdzi.
Bezdomovectvo a bytová núdza na Slovensku
Na Slovensku žije podľa posledného sčítania obyvateľstva až 71 076 ľudí bez domova, čo predstavuje trojnásobný nárast oproti situácii z roku 2011. Toto číslo však pravdepodobne ani zďaleka nezachytáva všetkých ľudí žijúcich v bytovej núdzi. Stále väčšia časť obyvateľstva má pravidelne problém pokryť svoje náklady spojené s bývaním. Na Slovensku vynakladajú domácnosti na bývanie v priemere viac ako 27 % svojho hrubého disponibilného príjmu, čo je jedna z najvyšších hodnôt v OECD, kde je priemer 20 %. Ľudia bez domova čelia na Slovensku denne extrémnej sociálnej exklúzii a často zažívajú aj porušovanie iných ľudských práv.
Krátkodobý prenájom a jeho vplyv na trh s bývaním
Krátkodobý prenájom nehnuteľností zažíva na Slovensku boom najmä vďaka platformám ako Airbnb či Booking.com. Hoci prináša ekonomické príležitosti, môže zároveň prispievať k znižovaniu dostupnosti dlhodobého bývania a zvyšovaniu cien nájomného, najmä v turisticky atraktívnych oblastiach. Je dôležité zvážiť reguláciu tejto oblasti, aby sa minimalizovali jej negatívne dopady na trh s bývaním a zabezpečila sa rovnováha medzi turistickým ruchom a potrebami miestnych obyvateľov.
Budúcnosť bytovej politiky a výzvy
Ministerstvo dopravy aktívne pracuje na aktualizácii bytovej politiky s cieľom zabezpečiť dostupné a kvalitné bývanie pre všetkých obyvateľov Slovenska do roku 2030. Medzi kľúčové opatrenia patrí podpora nájomného bývania, efektívne využitie neobývaných bytov a zameranie sa na sociálne aspekty bývania. Úspech týchto snáh bude závisieť od koordinovaného úsilia štátu, samospráv, mimovládneho sektora a aktívnej spolupráce občanov. Riešenie bytovej otázky je dlhodobý proces, ktorý si vyžaduje neustálu pozornosť a adaptáciu na meniace sa spoločenské a ekonomické podmienky.