Kataster nehnuteľností: Kľúč k usporiadaniu vlastníckych vzťahov na Slovensku

Kataster nehnuteľností zohráva na Slovensku kľúčovú úlohu v evidencii nehnuteľností a práv k nim. Napriek svojej dôležitosti čelí mnohým výzvam, ktoré komplikujú nielen užívanie vlastných pozemkov, ale aj zmenu užívateľa. V súčasnosti je na Slovensku veľké množstvo evidovaných parciel s neupravenými vlastníckymi vzťahmi, pričom samotnému vlastníctvu pozemkov nepomáha ani ich rozdrobenosť. Tento článok sa zameriava na rôzne aspekty katastra nehnuteľností, pozemkových úprav a s tým súvisiacich právnych predpisov na Slovensku, pričom zohľadňuje názory odborníkov z rôznych právnych oblastí.

Úloha Katastra Nehnuteľností a Jeho Funkcie

Kataster nehnuteľností má slúžiť ako primárny nástroj na evidovanie nehnuteľností a práv k nim patriacich. Jeho hlavným cieľom je zabezpečiť prehľadnosť a právnu istotu v oblasti pozemkového vlastníctva. Právne podmienky konštituovania katastra nehnuteľností ako nástroja evidencie nehnuteľností v podmienkach Slovenskej republiky boli zakotvené federálnym zákonom č. 265/1992 Zb. o zápise vlastníckych a iných vecných práv k nehnuteľnostiam, ako aj zákonom SNR č. 266/1992 Zb. o katastri nehnuteľností v Slovenskej republike spolu s vykonávacou vyhláškou Slovenského úradu geodézie, kartografie a katastra.

V súčasnosti môžeme konštatovať, že mnoho pozemkov jednotlivých vlastníkov má spravidla malú výmeru, sú zaťažené mnohopočetnými spoluvlastníckymi vzťahmi, následne sú hospodársky nedostupné alebo vlastníctvo k pozemkom je rozptýlené. Uvedený stav vznikol ešte za čias Rakúsko-Uhorska a jeho dôsledky pretrvávajú dodnes. Vlastníctvo po poručiteľovi sa delilo a dodnes sa stále často delí medzi všetkých právnych nástupcov, aj keď v rozpore so zákonom NR SR č. 180/1995 Z. z. o niektorých opatreniach na usporiadanie vlastníctva k pozemkom. Predmetný zákon zakotvil dôležité kroky k náprave, avšak jeho implementácia naráža na pretrvávajúce problémy. V evidencii pozemkov, hlavne v extraviláne, a ich právnych vzťahoch, nemôže kataster uspokojivo plniť svoju informačnú funkciu a s poľutovaním treba povedať, že ju naozaj ani neplní.

Nedostatky a Výzvy v Katastrálnom Konaní

Kataster nehnuteľností je bezpochyby inštitútom, ktorý zohráva v úprave a evidencii právnych vzťahov k nehnuteľnostiam v Slovenskej republike významnú úlohu. Napriek tomu, že má verejnoprávny základ, v značnej miere zasahuje do oblasti súkromného práva, čo je zvýraznené tým, že aj zápisy práv k nehnuteľnostiam prebiehajú v rámci katastrálneho konania, ako osobitného druhu správneho konania. V tomto konaní sa však neraz stretávame s paradoxom: stav evidovaný v katastri sa nerovná stavu právnemu a ani stavu skutočnému.

Medzi najčastejšie problémy, s ktorými sa už bežne stretol každý občan, patria nespoľahlivé výmery parciel a nemožnosť presného vytýčenia hranice pozemku. Tieto nedostatky znižujú kvalitu údajov v katastri a komplikujú akékoľvek právne úkony týkajúce sa nehnuteľností. Nízka kvalita údajov potom prirodzene vedie k nedôvere v systém a k potrebe zložitých a časovo náročných dodatočných overovaní.

Pozemkové Úpravy ako Nástroj Usporiadania Vlastníckych Vzťahov

Pozemkové úpravy majú byť jedným z hlavných nástrojov, ktorý má zabezpečiť rekonštrukciu pozemkového vlastníctva a pomôcť usporiadať vlastnícke a užívacie vzťahy vo vzťahu k pozemkom. Pozemkové úpravy menia priestorové usporiadanie pozemkov a tým aj štruktúru užívacích pomerov. V praxi sú však pomerne časté prípady, keď si osoby uplatňujú vlastnícke právo k pozemku na súde prostredníctvom žaloby o určenie vlastníckeho práva ku konkrétnej parcele počas pozemkových úprav. Takáto rozdrobenosť pozemkov sa dotýka aj katastrálnych odborov na okresných úradoch, keďže vystupujú pomerne aktívne v procese pozemkových úprav.

Zákon č. 330/1991 Z.z. o pozemkových úpravách je pre človeka, ktorý nepozná jeho reálnu aplikáciu, ako cesta do strmého svahu, plná zákrut a prekvapení. Po ukončení projektu sa síce zákon vyrovná a je ako diaľnica, no samotný proces jeho aplikácie je často komplikovaný a neprehľadný pre laickú verejnosť. Ďalším problémom je aj fakt, že samotné vlastníctvo jednotlivých pozemkov je často predmetom súdneho sporu, čo ešte viac komplikuje celý proces.

Verejné a Spoločné Zariadenia v Pozemkových Úpravách

V rámci pozemkových úprav v obciach na Slovensku plnia dôležitú úlohu verejné zariadenia a spoločné zariadenia vrátane ich umiestňovania a opatrení s nimi súvisiacich. Ich plánovanie a realizácia musia byť starostlivo zvážené, aby slúžili potrebám komunity a zároveň rešpektovali existujúce vlastnícke vzťahy.

Nájomné a Užívacie Vzťahy k Pôde

Ak niekto tvrdí, že sa pozemkovými úpravami vyriešia aj nájomné a užívacie vzťahy k pôde, tak sa mýli. Tento paragraf nie je zo zákona č. 330/1991 Z.z., ale zo zákona č. 504/2003 Z.z. o nájme poľnohospodárskych pozemkov, poľnohospodárskeho podniku a lesných pozemkov. Prístup k pôde pre užívateľov nie je závislý len od ich vôle, ale musí sa riadiť aj určitými pravidlami, ktoré by sa mali dodržiavať.

Neznámi Vlastníci Pozemkov

Na Slovensku sa v bežnej praxi, ale aj v zákonnej pozitívnoprávnej úprave stretávame s inštitútom tzv. neznámych alebo aj ako nezistených vlastníkov. Je tomu tak najmä z dôvodu, že sú pozemky na Slovensku rozdrobené a po dlhú dobu sa zanedbávala ich riadna evidencia. Historicky sa v pôvodnej evidencii nehnuteľností - v pozemkových knihách, nezapisovali identifikačné údaje ako dátum narodenia, trvalý pobyt osoby a pod.

V právnej praxi sa mnoho advokátov stretlo s problémom tzv. neznámych vlastníkov pozemkov. Buď s touto vecou prišiel priamo klient, alebo sa neznámy vlastník vyskytol pri väčšej transakcii, výstavbe priemyselného závodu, investičnej činnosti, prístupe na pozemok, developerskej činnosti a pod. Keď sa tento problém už vyskytne, každý vie, že jeho riešenie bude komplikované a časovo náročné.

Zmeny v Legislatíve a Ich Dopad

Zákon č. 330/1991 Z.z. o pozemkových úpravách je asi najčastejšie novelizovaným zákonom v histórii Slovenska. Novela zákona č. 330/1991 Zb. o pozemkových úpravách prešla korekciou cez nové MPaRV. Zachovalo sa takmer všetko, čo bolo v neschválenej novele, odstránilo sa, čo sa malo odstrániť, napríklad doby odvolania a prednostné právo pre nájomné vzťahy, a zachoval sa rovnaký princíp ako v predchádzajúcej novele: aktualizuje sa reštitučný zákon, ktorý s pozemkovými úpravami nemá nič spoločné.

V máji 2014 bol prijatý zákon č. 140/2014 Z. z. o nadobúdaní vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Nálezom Ústavného súdu Slovenskej republiky sp. zn. PL. ÚS 20/2014 zo 14. novembra 2018 publikovaným v Zbierke zákonov pod 33/2019 Z. z. Nedávno bola oficiálne zverejnená novela uvedeného zákona, ktorej účinnosť sa navrhuje od 1. marca 2024. Na tom, ktoré kategórie poľnohospodárskej pôdy majú spadať pod osobitný režim tohto právneho predpisu, sa nemá nič zmeniť.

Zákon č. 66/2009 Z. z. o niektorých opatreniach pri majetkovoprávnom usporiadaní pozemkov pod stavbami, ktoré prešli z vlastníctva štátu na obce a vyššie územné celky a o zmene a doplnení niektorých zákonov v znení neskorších predpisov nadobudol účinnosť 1. marca 2009.

Katastrálne Konanie a Princíp Legality

Katastrálne konanie, ako osobitný druh správneho konania, je základným pilierom fungovania katastra nehnuteľností. Príspevok sa zameriava na spôsoby, ktorými sa ústavný princíp legality prejavuje v tomto konaní, a to na príkladoch konaní a najmä na jednotlivých inštitútoch, akými sa tento princíp, ako aj súvisiace a z neho vyplývajúce procesné zásady, realizujú najmä prostredníctvom procesných noriem obsiahnutých v katastrálnom zákone. Príspevok sa zaoberá viacerými aspektmi, ktoré môžu vzniknúť pri aplikácii v právnej praxi a v priebehu katastrálneho konania, a osobitne špecifikami pri zápise niektorých práv do katastra nehnuteľností, ktoré sa týkajú nakladania s rôznymi druhmi pôdy.

Rok 2016 bol v oblasti slovenského civilného procesného práva, do ktorej sme donedávna zaraďovali aj správne súdnictvo, prelomový. Nadobudnutím účinnosti nových kódexov a odčlenením problematiky správneho súdnictva do Správneho súdneho poriadku došlo k viacerým zmenám ohľadom súdneho prieskumu rozhodnutí správnych orgánov, pričom zanikla aj možnosť preskúmavania neprávoplatných správnych rozhodnutí. Táto zmena sa výrazne dotkla aj katastrálneho konania o vklade.

Rozhodovanie o odvolaní voči rozhodnutiu Okresného Úradu bolo taktiež predmetom zmien. Na základe novej právnej úpravy o odvolaní proti rozhodnutiu okresného úradu o zamietnutí vkladu do katastra nehnuteľností rozhoduje Úrad geodézie, kartografie a katastra SR ako ústredný orgán štátnej správy. Podľa staršej právnej úpravy o ňom rozhodoval miestne príslušný krajský súd, avšak v dôsledku zrušenia ustanovení o súdnom prieskume neprávoplatných rozhodnutí prijatím nových procesných kódexov táto možnosť zanikla.

Ochrana Dobrej Viery a Nadobúdanie Vlastníctva

Otázka uplatnenia ochrany, ktorú poskytuje princíp negatívnej materiálnej publicity, sa vynára vtedy, ak tretia osoba konala v dobrej viere v zápis, ktorý už nie je správny, resp. už nezodpovedá skutočnosti, alebo ktorý nikdy správny nebol, resp. nikdy skutočnosti nezodpovedal. Spravidla sa táto zásada z povahy veci uplatní v súvislosti s deklaratórnymi zápismi.

Práca vychádza z hypotézy, že práva nadobudnuté v dobrej viere majú byť predmetom právnej ochrany. Slovenské súdy sú čoraz častejšie konfrontované otázkou, či v prípade nadobudnutia vlastníckeho práva k nehnuteľnosti od nevlastníka treba dať prednosť princípu nemo plus iuris transfere potest, quam ipse habet (nikto nemôže preniesť na iného viac práv, než sám má) alebo princípu ochrany práv nadobudnutých v dobrej viere (bona fides). Samotný Občiansky zákonník sa až na niektoré výnimky striktne pridržiava názoru, že vlastník veci nemôže previesť na iného viac práv než sám má. Súdna prax však v čoraz širšom rozsahu pripúšťa prielom do princípu nemo plus iuris transfere potest.

Nadobudnutie vlastníctva od nevlastníka predstavuje, obrazne povedané, osobitný prípad nadobudnutia vlastníckeho práva. Jeho zvláštnosťou je nedostatok vlastníckeho práva na strane prevodcu.

Verejná Správa a Kataster Nehnuteľností

Slovenská republika patrí štruktúrou verejnej správy, jej organizáciou a obsahovou náplňou ku kontinentálnemu systému verejnej správy, pričom vzťahom orgánov miestnej štátnej správy a územnej samosprávy azda najviac inklinuje ku germánskemu modelu miestnej správy. V klasickom poňatí štruktúru verejnej správy v slovenských podmienkach tvorí štátna správa, územná samospráva a verejnoprávne korporácie.

Program ESO je skratkou pre „efektívnu, spoľahlivú a otvorenú štátnu správu“, ktorý sa mal realizovať pre obdobie rokov 2012 až 2016. Je súčasťou programového vyhlásenia vlády, pričom jeho cieľom bola reorganizácia štátnej správy.

Vlastníci Bytov a Súdna Ochrana

Každý vlastník bytu alebo nebytového priestoru v bytovom dome, ktorý sa cíti byť dotknutý na svojich právach, resp. právom chránených záujmoch, sa môže obrátiť na súd v súlade s ustanovením § 14 odsek 4 zákona č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov.

Zverejňovanie Údajov o Užívaní Pozemkov

Zverejnenie údajov o užívaní pozemkov cez portál ZBGIS nerieši základný problém právnych vzťahov užívateľov k pôde. Hoci ide o krok vpred v oblasti transparentnosti, skutočné usporiadanie vlastníckych a užívacích vzťahov si vyžaduje komplexnejšie legislatívne a praktické riešenia.

tags: #stefan #horony #kataster #nehnutelnosti