Nový stavebný zákon, ktorý nadobúda účinnosť od 1. apríla 2025, predstavuje zásadné zmeny v procese výstavby na Slovensku. Tieto zmeny ovplyvňujú širokú škálu stavebných činností, od drobných stavieb až po rozsiahlejšie projekty. Cieľom novej legislatívy je zjednodušiť a zrýchliť povoľovacie procesy pre dobre pripravené projekty, pričom sa zároveň sprísňujú podmienky pre náročnejšie stavby s cieľom lepšie chrániť verejné záujmy.
Definícia pojmov a kategorizácia stavieb
Stavebný zákon rozlišuje budovy na bývanie a nebytové budovy. Zákon ďalej pracuje s pojmami „drobná stavba“, „jednoduchá stavba“ a „vyhradená stavba“, ktoré označujú skupiny stavieb, stavebných prác alebo zariadení, pre ktoré ustanovuje rôzne požiadavky pre ich navrhovanie, zhotovovanie alebo režimy povoľovania.
Drobná stavba je definovaná ako stavba, ktorá nemá významný vplyv na životné prostredie. Sem patria napríklad podzemné stavby so zastavanou plochou do 25 m² a hĺbkou do troch metrov, ako sú bazény, pivnice alebo šachty. Rovnako sem spadajú prízemné stavby so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do piatich metrov, ako aj niektoré stavby nachádzajúce sa na lesných pozemkoch. Pri týchto stavbách sa neočakáva zásadný vplyv na životné prostredie a ich povoľovací proces by mal byť jednoduchší.
Je dôležité poznamenať, že nie každá budova do 50 m² je drobnou stavbou. Ak ide o druh budovy vymenovanej v definícii jednoduchej stavby, takáto budova je jednoduchou stavbou, nie drobnou, aj keby bola do 50 m².
Pojem „rodinný dom“ sa v zákone priamo nevyskytuje. Pomoc pri jeho definícii poskytuje aj vyhláška o členení stavieb. V zásade sa budovy delia na bytové a nebytové. Rodinný dom je v tomto kontexte považovaný za bytovú budovu, ktorá môže mať jeden alebo viac bytov. Štandardný rodinný dom je spravidla bytovou budovou s jedným bytom. Jeho zaradenie do konkrétnej kategórie stavieb závisí od viacerých charakteristík, no vo všeobecnosti ho možno klasifikovať ako jednoduchú stavbu, ktorá je predmetom konania o stavebnom zámere a následne overovania projektu stavby.
Viacgeneračné domy, ktoré sa nachádzajú na niektorých dedinách, stavebný zákon ani vykonávacie predpisy nijako špecificky neriešia z hľadiska počtu generácií. Ide v takýchto prípadoch o bytové budovy, pričom rozhodujúce je, koľko bytových jednotiek sa v stavbe nachádza.
Pojem „mobilný dom“ stavebný zákon priamo nepozná. Z praxe vyplýva, že niektorí stavebníci si tento pojem vysvetľovali tak, že nie je pevne osadený (nemá betónové základy). Stavba na zemných vrutoch či pilieroch, aj keď je napojená na inžinierske siete, bola v minulosti považovaná za mobilný dom. Ak je výrobok (napríklad kontajner) nie je stavbou, nemožno zabrániť jeho bývaniu v ňom, ale neposudzuje sa v režime stavebného zákona.
Proces povoľovania stavieb: Nové princípy a opatrenia
Nový stavebný zákon zavádza princíp jedného základného správneho konania, konania o stavebnom zámere, ktoré má ambíciu rozhodnúť o stavbe ako celku. To znamená, že všetky súvisiace objekty, vrátane vedľajších stavieb, by mali byť súčasťou jedného správneho konania, jedného rozhodovania a jednej etapy prípadných opravných prostriedkov.
Stavebník predloží stavebnému úradu žiadosť na predpísanom formulári spolu s projektom stavby na overenie. Stavebný úrad do 30 dní podľa obsahu podania overí projekt vydaním overovacej doložky. V prípade, že je potrebné rozhodnúť o prípadných námietkach, proces sa môže predĺžiť. Ak stavebný úrad do 30 dní nevykoná žiaden z uvedených úkonov, má sa za to, že s vykonaním ohlásených stavebných prác súhlasí. Po 30 dňoch teda nastáva tzv. fikcia súhlasu, čo je v podstate opatrenie proti nečinnosti.
Fikcia súhlasu sa vzťahuje nielen na stavebný úrad pri ohlasovaní, ale aj na dotknuté orgány či právnické osoby počas prerokovania stavebného zámeru. Ak sa tieto subjekty v zákonom stanovenej lehote nevyjadria, automaticky sa predpokladá ich súhlas s danou stavbou. Toto opatrenie nie je úplnou novinkou, podobné mechanizmy poznal už predchádzajúci stavebný zákon.
Po ukončení správneho konania nasleduje overovanie projektu stavby, čo je administratívny proces, na ktorý sa nevzťahuje správny poriadok. Do tohto procesu vstupujú výhradne dotknuté orgány a dotknuté právnické osoby, ktoré kontrolujú, či bol projekt dopracovaný v súlade s predchádzajúcimi podmienkami. Ak k projektu boli vydané všetky súhlasné doložky, stavebný úrad ho overí a môže sa pristúpiť k zhotovovaniu.
Pre vyhradené stavby, ktoré sú najnáročnejším typom z hľadiska prípravy aj zhotovenia, sa vyžaduje spracovanie vykonávacieho projektu. Tento projekt však už nie je predmetom administratívneho konania.
Drobné stavby a ich povoľovanie
Pre každú stavbu, bez ohľadu na režim jej povoľovania, platí, že ju stavebník môže postaviť na vlastnom pozemku alebo na pozemku, ku ktorému má od jeho vlastníka také oprávnenie. Ďalšou požiadavkou je, že stavba musí byť na pozemku, ktorý je funkčne v územnom pláne určený na spôsob užívania, na ktorý sa má daná stavba užívať.
Vo všeobecnosti platí, že drobné stavby by mali byť predovšetkým predmetom ohlasovania. Neplatí však pravidlo, že drobná stavba sa vždy iba ohlasuje. Závisí to od viacerých kritérií, ako sú konkrétne rozmery stavby, jej výška, ale aj lokalita, v ktorej sa stavebné práce vykonávajú. Tieto faktory je potrebné vždy individuálne posúdiť.
Podľa nového Stavebného zákona č. 25/2025 Z. z. väčšina plotov do výšky 2 metre nevyžaduje stavebné povolenie, ale postačuje ohlásenie na príslušnom stavebnom úrade, pokiaľ sú splnené nasledovné podmienky - napr. umiestnenie na vlastnom pozemku, dodržanie miestnych regulácií a charakteru zastavanej oblasti. Ohlásenie znamená informovanie príslušného úradu s projektom, náčrtom a trasou plota. Po podaní ohlásenia je spravidla možné začať stavať, ak úrad v zákonnej lehote nevzniesol námietky.
Ak plánujete postaviť plot vyšší ako 2 metre, alebo ak sa plot nachádza pri verejnej komunikácii, chodníku, či verejnom priestore, je nutné získať stavebné povolenie. Týka sa to najmä prípadov, ak má plot nepriehľadné materiály, zasahuje do verejného priestoru či zabraňuje výhľadu. S výškou plotu nad 2 m sa zvyšujú požiadavky na dokumentáciu, okolie (bezpečnosť/rozhľad a pod.) aj estetiku plotu. Úrad môže požadovať statický posudok, súhlas susedov alebo stanoviská k dopadu na verejnú infraštruktúru.
Pokiaľ ide o garáže, záhradné domčeky či chatky, ktorých výmera nepresiahne 50 m², od apríla tohto roka v prípade schválenia nového stavebného zákona nebude potrebné stavebné povolenie. Bude stačiť len ohlásenie na obecnom či stavebnom úrade. Týmto sa zníži byrokratická záťaž, ktorá je často časovo náročná, môže urýchliť rozhodovací proces a zjednodušiť rozhodovanie stavebníka o veľkosti stavby. Ohlásenie je jednoduchšia činnosť než stavebné povolenie, keďže ide len o tlačivo, ktoré po vyplnení stačí zaniesť na príslušný úrad. Naopak, proces stavebného povolenia je finančne náročnejší a zdĺhavejší.
Doteraz bolo možné ohlásenie využiť len na drobné stavby do 25 m². Nový stavebný zákon by mal rozšíriť limity pre drobné stavby. Okrem toho by sa mohlo zjednodušiť aj posielanie ohlasovacej povinnosti a stavebného povolenia elektronicky.
Kolaudácia a správne poplatky
Kolaudácia „drobnej stavby“ do 50 m² má svoje špecifické podmienky a pravidlá.
S účinnosťou od 15. 3. 2025 dochádza k zmene (zvýšeniu) správnych poplatkov za úkony podľa zákona 50/1976 Z.z. (starý stavebný zákon), keďže úkony podľa doterajšej legislatívy budú dobiehať ešte niekoľko rokov. Všetky stavby, u ktorých sa aspoň začalo územné konanie, sa dopovoľujú až po kolaudáciu podľa doterajšej legislatívy a podľa znenia zákona č. 145/1995 Z. z. v znení platnom k 31. 03. Zároveň sa s účinnosťou od 1. 4. 2025 spolu so zavedením nového stavebného zákona nastavuje výška správnych poplatkov v nadväznosti na túto novú stavebnú legislatívu. Konkrétna výška správnych poplatkov je uvedená v zákone č. 145/1995 Z. z. v znení platnom od 15. 03. 2025 (k starému stavebnému zákonu) a od 1. 4.
Čierne stavby a ich dodatočná legalizácia
Čierne stavby sú stavby, ktoré boli zhotovené alebo užívané bez patričného povolenia, rozhodnutia alebo iného úkonu, ktoré na takéto zhotovenie alebo užívanie bolo potrebné. Tento problém pretrváva na Slovensku dlhodobo.
Nový Stavebný zákon zachováva v rámci prechodných ustanovení konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia, ktoré umožňuje vlastníkom takýchto stavieb požiadať o ich dodatočné zlegalizovanie. Toto konanie sa posudzuje na základe viacerých skutočností, ako napríklad vlastnícky vzťah k pozemku, či stavba nie je umiestnená pod vedením a či jej užívanie neohrozuje záujem alebo zdravie. Ak sa preukáže, že stavba je spôsobilá na užívanie, môže byť vydané rozhodnutie s účinkami kolaudačného rozhodnutia alebo osvedčenia.
Stanovená je však lehota na podanie žiadosti o dodatočnú legalizáciu, a to do konca marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné takúto žiadosť podať a nový Stavebný zákon už neobsahuje iný inštitút, ktorý by dodatočnú legalizáciu stavieb umožňoval.
Je dôležité upozorniť, že ak by niekto po účinnosti nového Stavebného zákona zhotovil takzvanú čiernu stavbu, takúto stavbu už nebude možné dodatočne legalizovať prostredníctvom tohto inštitútu. Preto je nevyhnutné postupovať zákonne a riadne zabezpečovať všetky kroky súvisiace s prípravou a zhotovením stavby.
Iné stavebné úkony a ich regulácia
Montáž klimatizačných jednotiek bola dlhodobo predmetom nejasností. Podľa súčasného výkladu nie sú tieto zariadenia predmetom činností alebo konaní podľa Stavebného zákona. Ak však existuje iný osobitný predpis, ktorý upravuje požiadavky na tieto zariadenia, jeho ustanovenia zostávajú v platnosti. Z toho vyplýva záver, že klimatizačné jednotky nie sú predmetom povoľovania zo strany stavebných úradov.
Výška plotu a súvisiace predpisy
Pri stavbe plota je dôležité zohľadniť niekoľko aspektov týkajúcich sa povolenia, výšky a umiestnenia. Väčšina plotov do výšky 2 metrov nevyžaduje stavebné povolenie, postačuje ohlásenie na príslušnom stavebnom úrade, ak sú splnené podmienky, ako napríklad umiestnenie na vlastnom pozemku a dodržanie miestnych regulácií.
Ploty vyššie ako 2 metre, alebo tie, ktoré sa nachádzajú pri verejnej komunikácii, si vyžadujú stavebné povolenie. Dôvodom sú zvýšené nároky na dokumentáciu, bezpečnosť a estetiku. Pri rekonštrukcii existujúceho plota zvyčajne nie je potrebné ani ohlásenie, ani stavebné povolenie, pokiaľ nedochádza k zmene výšky, trasy alebo základov.
Legislatíva často stanovuje, že plot do 2 metrov je prijateľný v zastavaných oblastiach. V okrajových oblastiach, historických zónach, pri komunikáciách alebo v chránených územiach môžu miestne samosprávy mať prísnejšie požiadavky. Slovenský zákon neustanovuje jednotnú minimálnu vzdialenosť plotu od hranice pozemku, podstatné je, aby plot nepresahoval hranicu pozemku a nezasahoval alebo neobmedzoval susedov. V § 18 nového stavebného zákona sa spomína, že ohlásenie drobnej stavby je možné, ak je dodržaná určitá vzdialenosť od hranice - 2 metre - v závislosti od obce či usporiadania plota.
Materiály a vzhľad plotu môžu byť regulované obecne záväznými nariadeniami. Plot nesmie „narúšať charakter stavby a okolia“. Na nepriehľadné plochy môžu byť požiadavky prísnejšie.
Ak plot stojí výhradne na vašom pozemku, ste plne zodpovedný za jeho stav. Ak je plot spoločný, údržba a náklady sa zvyčajne delia podľa dohody susedov. V prípade, že susedov plot nespĺňa podmienky zákona, je možné kontaktovať suseda a navrhnúť nápravu, alebo podať podnet na stavebný úrad.