Slovenská republika prešla kľúčovou legislatívnou zmenou, ktorá zásadne ovplyvňuje proces povoľovania stavieb. Od 1. apríla 2025 nadobudol účinnosť nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. (ďalej len „nový zákon“), ktorý nahradil pôvodný zákon č. 50/1976 Zb. (tzv. starý stavebný zákon). Cieľom tejto reformy je predovšetkým digitalizácia, zrýchlenie a zjednodušenie stavebného konania. Pre bežného stavebníka, ktorý plánuje napríklad výstavbu rodinného domu, prináša nový zákon úplne zmenený postup, sústredený na jeden integrovaný proces: konanie o stavebnom zámere.
Digitalizácia Procesov prostredníctvom Portálu Výstavby
Nový Stavebný Zákon zavádza pre dotknuté právnické osoby digitalizáciu procesov prostredníctvom Portálu Výstavby. Dotknutou právnickou osobou je vlastník, správca alebo prevádzkovateľ stavby, dopravnej infraštruktúry, stavby siete technického vybavenia na vymedzenom území, ako aj správca bodov geodetických základov. Vyberte možnosť Prihlásenie sa cez portál Slovensko.sk. Po prvotnom prihlásení máte možnosť vytvoriť účty s príslušnými rolami pre správcov a zamestnancov. Takto zevidované používateľské účty sa môžu prihlasovať pomocou mena a hesla.
Kým v minulosti ste museli obísť desiatky úradov s hrubými zväzkami papierovej dokumentácie, dnes projektant nahráva dokumentáciu do systému. Systém automaticky upozorní dotknuté orgány (napr. úrad životného prostredia, obec) a zabezpečí komunikáciu online. Žiadosť sa podáva elektronicky, pričom Portál výstavby kontroluje formálne náležitosti, čím sa minimalizujú chyby a oneskorenia. Fyzické osoby (bežní stavebníci) majú možnosť podávať žiadosť aj v listinnej forme až do 31. marca 2029.
Zmeny v Povoľovacích Procesoch: Od Územného Rozhodnutia k Stavebnému Zámeru
Najvýznamnejšou zmenou je zrušenie dvojstupňového konania. Podľa starého zákona bolo potrebné najprv získať územné rozhodnutie o umiestnení stavby a až následne stavebné povolenie. Nový zákon tieto kroky spája do jediného konania o stavebnom zámere. Celý proces povoľovania prechádza do plne elektronickej podoby prostredníctvom Informačného systému stavebníctva (Portál výstavby - URBION).
Stavebník podáva žiadosť o začatie konania o stavebnom zámere elektronicky prostredníctvom formulára v systéme URBION. Stavebným úradom prvého stupňa naďalej zostáva obec. Stavebný úrad má povinnosť rozhodnúť do 30 dní odo dňa, keď je žiadosť úplná. Ak úrad rozhodne kladne, vydá elektronické rozhodnutie o stavebnom zámere. Proti rozhodnutiu je možné podať odvolanie, ktoré rieši regionálny úrad Úradu pre územné plánovanie a výstavbu SR (UÚPV). Pred začatím prác je stavebník povinný oznámiť stavebnému úradu začatie prác, vrátane identifikačných údajov o zhotoviteľovi a stavbyvedúcom. Po dokončení stavby sa podáva žiadosť o kolaudáciu (povolenie na užívanie) elektronicky.
Fikcia Súhlasu a Jej Význam v Stavebnom Konaní
Fikcia súhlasu ("Legal Fiction of Consent") je právny nástroj, ktorý má eliminovať prieťahy spôsobené nečinnosťou úradov alebo dotknutých osôb. Ak sa dotknutý orgán (napr. obec, životné prostredie) alebo dotknutá právnická osoba (napr. správca inžinierskych sietí) nevyjadrí k stavebnému zámeru v stanovenej lehote (štandardne 30 dní), považuje sa to za súhlas. Lehoty pre zložité stavby môžu byť 60 - 90 dní.
V prípade, ak sa dotknutý orgán alebo dotknutá právnická osoba v danej lehote nevyjadrí, predpokladá sa, že nemá pripomienky ani požiadavky k obsahu stavebného zámeru. Až v tejto fáze sa začína konanie na stavebnom úrade.
Definície a Kategórie Stavieb v Novom Zákone
Nový stavebný zákon rozlišuje viaceré druhy stavieb a zjednodušuje ich klasifikáciu:
- Drobná stavba: Po novom ide o stavby nepevne spojené so zemou s plochou do 50 m² a výškou do 5 m, umiestnené minimálne 2 m od hranice pozemku a mimo verejných priestranstiev. Tieto stavby (ako napr. altánok, malá kôlňa, bazén do 25 m²/3 m hĺbky) nevyžadujú ani stavebné povolenie, ani ohlásenie.
- Jednoduchá stavba: Patria sem najmä obytné budovy s najviac tromi bytmi a zastavanou plochou do 300 m² (typický rodinný dom).
Základná definícia stavby v zmysle § 2 ods. 1 nového zákona hovorí: „Stavba je stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.“
Ďalšie definície zahŕňajú:
- Súbor stavieb: Viac stavieb tvoriacich funkčný celok (§ 2 ods. 3).
- Budova: Priestorovo sústredená zastrešená stavba, ktorá je určená a stavebno-technicky vhodná na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí (§ 2 ods. 1).
- Inžinierska stavba: Stavba, ktorá nie je budovou (§ 2 ods. 1).
- Líniová stavba: Inžinierska stavba, ktorá tvorí súvislú stavebno-technicky a prevádzkovo neprerušovanú líniu (§ 2 ods. 3).
- Dočasná stavba: Stavba, ktorej čas trvania je obmedzený jej účelom, konštrukciou alebo je určený rozhodnutím stavebného úradu (§ 2 ods. 16).
Definícia stavby v administratívno-právnom chápaní a v občianskoprávnom rozmere nie sú vždy identické. V stavebnom práve sa stavba definuje podľa viacerých kritérií, pričom sa rozlišuje stavba v statickom a dynamickom zmysle slova.
Zákaz Dodatočnej Legalizácie Čiernych Stavieb
Nový zákon ruší možnosť dodatočnej legalizácie čiernych stavieb (tzv. dodatočné povolenie), ktorá bola bežná podľa starého zákona. Stavby postavené bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním, ktoré vzniknú po 1. apríli 2025, sa považujú za nepovolené stavebné práce a stavebný inšpektorát nariadi ich odstránenie (zbúranie). Pre stavby postavené pred 31. marcom 2025, ktoré sú nelegálne, platí prechodné obdobie do 31. marca 2029 na ich legalizáciu.
Nové Orgány a Zvýšená Zodpovednosť
Nový stavebný zákon sprísňuje zodpovednosť a kontrolu, pričom vznikajú nové orgány: Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR (UÚPV) a 8 regionálnych úradov (ktoré fungujú aj ako stavebné inšpektoráty).
- Projektant: Má zodpovednosť za vypracovanie stavebného zámeru a projektu stavby v súlade s územným plánom, technickými normami a zabezpečením všetkých stanovísk. Projektant preberá úlohu kooperátora a jeho zodpovednosť je kľúčová pre bezchybnú prípravu projektu.
- Zhotoviteľ a Stavbyvedúci: Zodpovedajú za odborné vedenie stavby a súlad s overeným projektom.
- Štátny stavebný dohľad: Vykonávajú stavební inšpektori (regionálne úrady UÚPV), ktorí kontrolujú súlad prác s overeným projektom. V prípade zistenia nepovolených stavebných prác (čiernych stavieb po 1. 4. 2025) postupujú podľa zákona.
Pokuty pre právnické osoby za zhotovovanie stavby bez overeného projektu alebo v rozpore s ním sa pohybujú od 10 000 € do 150 000 €.
Územné Plánovanie a Záväzné Stanoviská
Nová stavebná legislatíva zásadne mení procesy výstavby aj územného plánovania. Dlhšie obdobie malo Slovensko jeden komplexný stavebný zákon - presnejšie od roku 1976. Nespornou výhodou „starého“ stavebného zákona bola rozsiahla judikatúra, ktorá sa týkala viacerých kľúčových inštitútov.
Relevantná reforma stavebného práva sa začala prijatím dvoch právnych predpisov - už spomínaného zákona o územnom plánovaní č. 200/2022 Z. z. a zákona č. 201/2022 Z. z. o výstavbe v znení neskorších právnych predpisov. Tým sa začala formovať základná filozofia novej legislatívy, ktorá mala smerovať k osobitnej regulácii územnoplánovacej činnosti zo strany orgánov územného plánovania obcí a vyšších územných celkov ako právneho predpokladu pre následné rozhodovacie procesy v rámci administratívnych konaní.
- Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR: Kľúčovou zmenou je vytvorenie nového ústredného orgánu štátnej správy - Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky. Tento úrad vykonáva metodické, kontrolné a koordinačné úlohy, ale zároveň disponuje aj dozornými právomocami vo vzťahu k záväzným stanoviskám vydaným obcami.
- Záväzné stanovisko orgánu územného plánovania: Podľa novej právnej úpravy má každá obec, ktorá má zavedenú územnoplánovaciu reguláciu, predpoklady na to, aby mohla záväzne interpretovať územný plán, a to v zákonom predvídateľnej forme - ako záväzné stanovisko (opatrenie). Toto stanovisko je možné napadnúť na Úrade pre územné plánovanie v rámci administratívneho konania o jeho preskúmaní.
Význam Projektovej Dokumentácie a Stavebného Zámeru
Stavebník musí zabezpečiť vypracovanie projektovej dokumentácie autorizovaným projektantom. Stupňami projektovej dokumentácie sú okrem iného stavebný zámer (textové a grafické vyjadrenie architektonického a základného stavebného riešenia) a projekt stavby.
- Stavebný zámer: Nahrádza väčšinu predchádzajúceho územného konania a je kľúčovým dokumentom pre posúdenie súladu stavby s územným plánom.
- Projekt stavby: Detailnejšie rozpracovanie architektonického a stavebno-technického riešenia stavby.
Po tom ako má stavebník rozhodnutie o stavebnom zámere, nechá si u projektanta vypracovať dokumentáciu k projektu stavby. Následne stavebník alebo projektant požiada príslušné dotknuté orgány o tzv. doložku súladu. Doložku súladu je však potrebné si vyžiadať iba od dotknutých orgánov, ktoré si v procese stavebného zámeru v záväzných stanoviskách vyhradili, že chcú posudzovať projekt stavby alebo uplatnili požiadavku na dopracovanie projektu stavby.
Zmena Stavebníka a Individuálne Správne Akty
V praxi je bežné, že po vydaní stavebného povolenia dôjde k zmene v osobe stavebníka, spoločne s prevodom vlastníckeho práva k stavebnému pozemku, resp. pozemkom. Stavebný zákon síce v § 70 všeobecne vymedzuje, že stavebné povolenie je záväzné aj pre právnych nástupcov účastníkov konania, niektoré stavebné úrady túto situáciu riešia iným spôsobom. Postupujú podľa § 68 stavebného zákona a zmenu v stavebníka formálne v záujme transparentnosti procesu stavebného konania riešia formou konania o zmene stavby pred dokončením.
Podľa právnej teórie a rozhodovacej praxe, stavebné povolenie je individuálny správny akt „in rem“ (viazaný na vec) a ako také by malo byť záväzné aj pre právnych nástupcov stavebníka. Zmena stavebníka by sa preto nemala riešiť konaním o zmene stavby pred dokončením. Namiesto toho sa ako lege artis postup javí vydanie deklaratórneho rozhodnutia v zmysle § 14 ods. 1 Správneho poriadku, ktorým stavebný úrad len potvrdí faktické postavenie stavebníka na základe podkladov, z ktorých bude zrejmé, že nový stavebník spĺňa materiálne predpoklady postavenia stavebníka.
ČO PRINÁŠA NOVÝ STAVEBNÝ ZÁKON ?
Prechodné Obdobie a Budúcnosť
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. predstavuje komplexnú a radikálnu zmenu stavebného práva. Pre stavebníkov to znamená posun od rozsiahlej byrokracie k digitalizovanému a transparentnému konaniu. Zásadné je najmä zjednotenie konania, skrátenie lehôt prostredníctvom fikcie súhlasu a presunutie zodpovednosti za bezchybnú prípravu na projektantov. Kľúčom k úspechu je dokonalá príprava a spolupráca s kvalifikovaným projektantom, ktorý zabezpečí všetky podklady a prerokovania v digitálnom prostredí.
V rámci prechodných ustanovení platí, že do 31.03.2029 môže byť žiadosť podaná aj v písomnej podobe, avšak po tomto dátume budú právnické osoby musieť komunikovať so stavebnými úradmi už len elektronicky.
Martin Píry, ktorý pôsobí na Právnickej fakulte Univerzity Mateja Bela v Banskej Bystrici a je členom pracovnej komisie Ministra dopravy pre prípravu nového stavebného zákona, zdôrazňuje, že nový zákon zásadne mení procesy výstavby aj územného plánovania. Hoci starý zákon z roku 1976 disponoval rozsiahlym judikátornym zázemím, nová legislatíva smeruje k modernejším a efektívnejším procesom.
tags: #stavebny #zakon #vykadrenie #pravnickej #osoby