Predaj bytu v období vlastníctva: Kompletný sprievodca

Nie každý kupujúci má v pláne využívať kúpený byt dlhodobo, či už na bývanie alebo za účelom jeho prenajímania. Niektorí majitelia pristupujú k predaju okamžite po jeho nadobudnutí. Aktuálne platná legislatíva umožňuje predaj bytu hneď po jeho kúpe, avšak udiať sa tak musí výlučne v súlade so zákonom. Nový majiteľ musí splniť všetky zákonné postupy, ktoré kúpa a následný predaj bytu alebo inej nehnuteľnosti vyžaduje. Až po splnení jednotlivých právnych a administratívnych krokov má majiteľ právo nakladať s nehnuteľným majetkom podľa vlastného uváženia.

Podpis zmluvy o kúpe nehnuteľnosti nestačí: Pochopenie procesu nadobudnutia vlastníctva

Proces kúpy bytu vyžaduje niekoľko krokov, medzi ktorými nechýba podpis kúpnej zmluvy. Práve tá je základným právnym aspektom, na základe ktorého bude možné zmeniť vlastníctvo nehnuteľnosti. K tejto zmene však nedochádza samotným podpisom zmluvy a s tým spojenou úhradou kúpnej ceny. Kupujúci tak nemôže predať predmetný byt napriek tomu, že zmluva je už podpísaná. Urobiť tak bude môcť až po oficiálnom nadobudnutí vlastníckeho práva, ktoré mu bude pridelené po splnení ďalších krokov.

Kupujúci sa stáva vlastníkom po vklade do katastra: Kľúčová úloha katastrálneho úradu

Podľa zákona dochádza k oficiálnemu nadobudnutiu nehnuteľnosti až po vklade do katastra. Týka sa to všetkých druhov nehnuteľností, nielen bytov. Práve katastrálny úrad je kľúčovou inštitúciou, ktorá rozhoduje o tom, či bude zmena vlastníka bytu odobrená a zapísaná. Udiať sa tak môže na základe podaného návrhu na vklad do katastra, ktorý podáva predávajúci alebo kupujúci. Na základe tohto návrhu začne kataster konanie o vklade do katastra, počas ktorého do 30 dní od prijatia návrhu rozhodne o zápise vlastníckeho práva, resp. o jeho zamietnutí. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad, kataster rozhodne do 15 dní.

Predaj bytu je možný až po nadobudnutí vlastníctva: Čakanie na zápis v liste vlastníctva

Podanie návrhu na vklad a následne prebiehajúce konanie o návrhu na vklad do katastra ešte stále kupujúcemu nedáva právo predmetný byt predať. S predajom musí počkať na schválenie tohto vkladu a s tým súvisiaci zápis vlastníckeho práva. Ak príslušný katastrálny úrad konanie nezamietne ani nepozastaví, na rad prichádza spomínaný vklad do katastra. V rámci neho je kupujúci zapísaný na list vlastníctva ako nový vlastník, čím sa oficiálne stáva majiteľom bytu. Odo dňa tohto zápisu a oficiálneho nadobudnutia bytu môže nakladať so svojím nehnuteľným majetkom v rámci zákonom stanovených práv podľa uváženia. V okamžitom predaji bytu mu tak nebude brániť žiadna právna prekážka.

Ponuka na predaj bytu môže byť prezentovaná skôr: Marketing pred právnym dokončením

Aj keď predmetný byt sa nemôže predať skôr, než kataster vykoná vklad, kupujúci ho môže dať do ponuky na predaj vopred. Zákon takýto krok súvisiaci s prezentáciou bytu na predaj nijako neobmedzuje. Pokiaľ sa kupujúci dohodne s predávajúcim, ponuka môže byť spustená hneď po dohode. Uviesť sa môže na akýchkoľvek dostupných portáloch, ktoré umožňujú inzerovať predaj bytov. V prípade záujmu by však kupujúci mal upozorniť záujemcu, že byt je zatiaľ v štádiu predaja a čaká sa na oficiálne uzavretie tohto procesu vkladom vlastníckeho práva do katastra.

Realitné kancelárie: Uľahčenie procesu kúpy a predaja

Pre rýchlejšie a transparentnejšie zvládnutie celého procesu kúpy bytu či inej nehnuteľnosti vrátane vkladu do katastra sú k dispozícii služby realitnej kancelárie. Tá sa zároveň postará o vytvorenie ponuky bytu na predaj vrátane jej prezentácie, ktorá pomôže novému majiteľovi nájsť záujemcu o danú nehnuteľnosť v najkratšom možnom čase. Realitná kancelária zároveň prevezme plnú zodpovednosť za následný predaj bytu so všetkým, čo k realitnému obchodu patrí, čím odbremení majiteľa bytu od všetkých administratívnych povinností a urýchli celý priebeh transakcie.

Určenie predajnej ceny: Kľúč k úspešnému predaju

Pokiaľ ste sa už nadobro rozhodli predať svoju nehnuteľnosť, či už z dôvodu zmeny lokality alebo presťahovania sa do väčšieho, pristupujte k určeniu ceny zodpovedne. Pri jej nesprávnom nastavení si môžete spôsobiť množstvo nepríjemností. Majitelia bytov si často svoje nehnuteľnosti nadhodnocujú viac, ako by sa patrilo. Na začiatku predaja sa neodporúča určovať neprimerane vysokú cenu v porovnaní s inými nehnuteľnosťami v danej lokalite. Ak sa vám totiž nepodarí byt predať a cenu budete neskôr stále znižovať, u ľudí to vyvolá pocit, že s vašou nehnuteľnosťou niečo nie je v poriadku. Tým sa potom spomaľuje celý proces predaja a potenciálny kupujúci často stratí záujem. Je preto dôležité určovať reálnu cenu, ktorá zodpovedá stavu bytu a jeho lokalite. Skúste sa informovať o nedávno zrealizovaných predajoch podobných nehnuteľností vo vašom okolí, prípadne sa porozhliadať na realitných portáloch.

Príprava zariadeného bytu na predaj: Dokonalá prezentácia

Vašim cieľom je predať byt čo najrýchlejšie a kupujúci túži vidieť svoje potenciálne bývanie čisté, útulné a bez akýchkoľvek nedostatkov. Byt majte preto uprataný a zbavte sa všetkých zbytočných predmetov, ktoré vzbudzujú nečistý dojem. Taktiež odstráňte všetky osobné veci, ako napr. vlastné fotografie. Tie by totiž mohli odradiť kupujúceho, ktorý si vo vašom byte chce predstaviť vlastné bývanie so svojou rodinou.

Ak máte vo vašom byte určité nedostatky, o ktorých viete, ihneď by ste sa mali pustiť do ich opravy. Pokiaľ by ste totiž na niečo zabudli, záujemca si môže chybu ľahko všimnúť. Potom by si mohol myslieť, že v byte sa pravdepodobne nachádza viacero vecí, ktoré nie sú na poriadku. Existuje aj druhý prípad, keď nedostatok zámerne opomeniete. To by ste rozhodne nemali robiť, pretože ide o trestný čin a záujemca bude môcť požadovať odstúpenie od zmluvy.

Postup pri predaji holobytu: Potenciál pre vlastné bývanie

Na druhej strane tu máme byty, ktoré majú často hotové iba podlahové potery, vchodové dvere, okná a radiátory. Pri ich predaji by ste mali svoje argumenty zamerať na odprezentovanie všetkých výhod bytu. Tie môžu byť: výhodná lokalita, parkovacie miesto v cene, rozmery bytu, na akú svetovú stranu je byt otočený, či napr. jeho presvetlenie. Hlavnou výhodou je však to, že kupujúci si môže sám, alebo s pomocou architekta zariadiť byt podľa svojich predstáv. Je to síce finančne náročnejšie, no s tým by mal už predom počítať.

Vytvorenie dokonalého inzerátu: Prilákanie záujemcov

O predaji vášho bytu určite vie vaše blízke okolie, no to často nestačí. Vaša nehnuteľnosť musí preto dostať inzerát, ktorý pritiahne nejedného záujemcu. Dbajte teda na vytvorenie popisu, v ktorom človek nájde všetky dôležité informácie, ktoré ho oboznámia so stavom a veľkosťou bytu a vyhnite sa zbytočným frázam, ktoré by ho naopak mohli od kúpy odradiť.

Našim ďalším odporúčaným krokom, ktorý je však nepovinný a využijete ho iba pri zariadených bytoch je homestaging. Ide o profesionálnu, estetickú úpravu vašich nehnuteľností so zámerom vyzdvihnúť jej najväčšie prednosti. Rátajte však s tým, že si bude vyžadovať určitú finančnú a časovú investíciu. Mnoho ľudí tento krok zanedbáva, no ak nechcete, aby váš inzerát ľudia odignorovali, odporúčame zainvestovať. Byt tak dokážete predať rýchlejšie a za lepšiu cenu. Po homestagingu pochopiteľne nasledujú fotografie. Tie často zabezpečuje človek alebo firma, ktorá vykonáva homestaging. Možno ste sa však rozhodli, že homestaging nevyužijete a fotografie si vytvoríte sám. V tomto prípade sa pokúste aby boli čo najkvalitnejšie spracované, preto ak nie ste rodený fotograf, poproste niekoho z vašich blízkych.

Počas obhliadok dokonale prezentujte svoj byt: Prvý dojem je kľúčový

Obhliadky s ľuďmi budú skutočne dôležitým krokom. Práve vy musíte najlepšie odprezentovať vašu nehnuteľnosť, vymenovať kladné stránky, no neodporúčame veci zbytočne preháňať. A čo by ste vôbec nemali robiť, je vymýšľať si. Ľudia totiž dokážu často vycítiť, či hovoríte pravdu, alebo nie. Pri obhliadkach si voľný čas vymedzte najmä v poobedných a večerných hodinách. Byt by mal byť pred každou prehliadkou čistý a uprataný. Prvý dojem je totiž iba jeden a vy chcete, aby bol dokonalý. Pokiaľ bude záujemca očarený už pri vstupe, máte obrovskú šancu uspieť!

Právne náležitosti: Zabezpečenie hladkého priebehu transakcie

Predaj bytu logicky zahŕňa viaceré právne náležitosti, bez ktorých by nebol zrealizovateľný. Budete potrebovať viacero zmlúv a potvrdení, no nemajte strach, nižšie vám poskytujeme kompletný zoznam a popis toho, čo je nevyhnutné vybaviť pred, pri a po predaji.

Rezervačná zmluva: Ochrana pre obe strany

Ak už máte kupcu, tak vám odporúčame uzavrieť rezervačnú zmluvu. Nie je to povinná náležitosť, no chráni predávajúceho aj kupujúceho. Pri jej uzavretí kupujúci obvykle zloží rezervačnú zálohu. Výhoda pre vás, ako predávajúceho, je tá, že keby kupujúci po podpísaní zmluvy a zložení zálohy vycúval od kúpy, rezervačná záloha zostane vám. Je to z toho dôvodu, že za čas, počas ktorého ste byt držali, sa mohli nájsť noví záujemcovia.

Rezervačný poplatok platí kupujúci v realitnej kancelárii. Môže to byť formou hotovosti, alebo prevodom na účet. Výšku rezervačného poplatku zvyčajne určuje realitná kancelária. V mnohých prípadoch je to aj výška provízie pre realitnú kanceláriu. Niekedy to býva 2% až 5% z ceny nehnuteľností, niekedy 1.660 - 2.000 €. Percentá z ceny sa uplatňujú v prípade, že ide o lukratívnejšiu nehnuteľnosť, pri bytoch sa zvyčajne používajú pevné sumy. Je potrebné si uvedomiť, že zložením rezervačného poplatku sa celý proces len začína a kedykoľvek môže stroskotať (kupujúci nemusí dostať hypotéku, manželia predávajúci sa pohádajú a zastavia predaj, jedna či druhá strana môže od transakcie z opodstatnených, ale aj absurdných dôvodov kedykoľvek odstúpiť).

Pre prípad nedodržania rezervačnej zmluvy by mal byť v zmluve upravený inštitút zmluvnej pokuty. Ten má zabezpečiť, aby nedošlo k svojvoľnému nedodržaniu podmienok ani jednej strany. Prípadné nedodržanie zmluvy jednej strany má byť potrestané finančným odškodnením poškodenej strany. V prípade, že dôvody nedodržania zmluvy sú na strane kupujúceho, rozdelí sa rezervačný poplatok na dve časti. Polovica pripadá realitnej kancelárii. Je náhradou preukázateľných nákladov (telefón, benzín, vynaložený čas, námaha a pod.). Druhá polovica predávajúcemu (kupec s lepšou ponukou medzičasom stratil záujem a pod.). Ak sú dôvody na strane predávajúceho, realitná kancelária je povinná vrátiť peňažnú zálohu v celej výške kupujúcemu.

Kúpna zmluva na byt: Základný kameň predaja

Ďalší krok je uzavretie kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcom predaji (pri financovaní pomocou úveru). Kúpna zmluva je na rozdiel od rezervačnej zmluvy, povinným dokumentom.

Kúpna zmluva musí obsahovať:

• Spôsob platenia
• Dátum odovzdania nehnuteľnosti
• Ozrejmenie, že kupujúci videl nehnuteľnosť a pozná jej stav
• Jasné stanovisko, že byt kupuje a pristupuje k zmluve so správcom bytového domu

Ak kupujúci má pripravenú hotovosť na kúpu nehnuteľnosti, môže hneď po rezervačnej zmluve dôjsť k podpisu kúpnej zmluvy. Kúpna zmluva - Zmluva o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti musí mať svoje predpísané náležitosti a musí byť vyhotovená písomne.

Prepis vlastníckych práv: Kľúčový moment nadobudnutia

Je potrebné, aby vám najprv notár overil kúpnu zmluvu. Potom vás čaká prepísanie vlastníckych práv na katastri, pričom budete potrebovať aj sprievodný list ku kúpnej zmluve a potvrdenie o bezdlžnosti. Musíte totiž vlastniť potvrdenie, ktoré preukáže, že nemáte žiadne záväzky voči správcovi nehnuteľnosti. Pri financovaní formou hypotéky môže banka požadovať aj záložnú zmluvu. Tá sa podpisuje medzi predajcom, kupujúcim a bankou. Predávajúceho táto zmluva nepostihuje, keďže pomocou nej sa banka zabezpečuje pred rizikom, že by kupujúci nebol schopný splácať hypotéku.

Vlastnícke právo k nehnuteľnostiam sa pri zmluvných prevodoch nadobúda vkladom do katastra nehnuteľností. Kupujúci sa stáva vlastníkom nehnuteľnosti, nie podľa dátumu uvedenom v kúpnej zmluve, ale až spomínaným vkladom do katastra. Zákon ukladá katastru povinnosť rozhodnúť o návrhu na vklad najneskôr do 30 dní od jeho doručenia. V prípade, že zmluva o prevode nehnuteľnosti bola vyhotovená vo forme notárskej zápisnice alebo bola autorizovaná advokátom, kataster rozhodne o návrhu do 20 dní. V prípade urýchleného konania o návrhu na vklad, kataster rozhodne do 15 dní.

Z-kové konanie (záznam): Záložné právo sa na list vlastníctva zapisuje tzv. Z-kovým konaním. Podľa platných právnych predpisov má kataster na zápis záznamu 60 (kalendárnych) dní.

V-čkové konanie (vklad): Ak sa spolu so záložnou zmluvou vloží do katastra aj kúpna zmluva, lehota sa skráti na 30 resp. 15 dní. Pre vklad platia lehoty 30 dní (kolok 66 eur), v prípade urýchľovacieho poplatku (kolok 66 + 200 eur) 15 dní.

Bezpečnosť finančných prostriedkov: Vinkulovaný účet a notárska úschova

Ako od kupujúceho s čo najmenším rizikom previesť peniaze na predávajúceho? Kupujúci si zriadi účet v banke na svoje meno a uloží naň finančné prostriedky. Charakteristickým znakom vinkulovaného účtu je, že sa na stanovený čas (2, 3 mesiace) obmedzí právo kupujúceho disponovať s vloženými peniazmi. Peniaze sa na účte doslova „zamrazia“. Akékoľvek pohyby na účte môže kupujúci robiť len so súhlasom predávajúceho, dokonca účet nemôže počas určenej doby ani svojvoľne zrušiť. Akonáhle ale kupujúci predloží list vlastníctva, na ktorom je uvedený ako majiteľ, banka pošle peniaze na účet predávajúceho. Ak si kupujúci chce byť pri kúpe absolútne istý bezpečnosťou svojich peňazí, stačí mu použiť vinkulovaný účet. To však neplatí pre predávajúceho. Vinkulované účty totiž nie sú chránené pred exekútormi. Vinkulovaný účet teda v prípade vyhlásenia exekúcie na kupujúceho neposkytuje ochranu predávajúcemu.

Notárska úschova je pri hotovosti najbezpečnejší spôsob. Peniaze sa zložia u notára, podpíše sa zápisnica, v ktorej sa definuje, za akých podmienok a komu bude po splnení podmienok vyplatená suma. Za splnenie podmienky sa považuje predloženie listu vlastníctva, na ktorom už bude ako majiteľ uvedený kupujúci. Najväčšou výhodou je, že na peniaze nemôže nikto siahnuť, ani exekútor.

Kúpa bytu na hypotéku: Bezpečnosť vďaka bankovému dohľadu

Pri podpise úverovej zmluvy podpisuje dlžník biankozmenku. Po podpísaní kúpnej zmluvy sa musia podpísať záložné zmluvy, na základe ktorých sa na list vlastníctva napíše ako ťarcha záložné právo v prospech banky. Na prvý pohľad to vyzerá nelogicky, no záložné právo podpisuje predávajúci a banka, z ktorej kupujúci čerpá finančné prostriedky. Týmto sa banka poisťuje a zabezpečuje si nehnuteľnosť ešte pred prevodom vlastníckeho práva na kupujúceho. Iný spôsob nie je možný a banka ho ani nepovolí.

Ak predávajúci má ťarchu na liste vlastníctva, je potrebné túto ťarchu vymazať ešte pred podpisom záložných zmlúv (s bankou, z ktorej berie hypotéku kupujúci) a ich vkladom do katastra spolu s kúpnymi zmluvami. V takom prípade musí predávajúci vyplatiť banke alebo mestu dlžnú sumu, prípadne preniesť hypotéku na inú nehnuteľnosť. Po vyplatení obdrží potvrdenie - kvitanciu. Kvitancia je návrhom na vymazanie záložného práva k nehnuteľnosti.

Pri čerpaní časti finančných prostriedkov zo stavebnej sporiteľne sa nezapisuje záložné právo v prospech sporiteľne.

Odovzdanie bytu novému majiteľovi: Finálne kroky a protokolárne zaznamenanie

Po týchto úkonoch ostáva ešte spísanie protokolu o odovzdaní bytu spolu s odovzdaním kľúčov novému majiteľovi. Do protokolu budete zaznamenávať: Údaje o predávajúcom, údaje o kupujúcom, zadefinovanie bytu na základe listu vlastníctva, odpísanie čísla a stavu merača (elektromer, vodomer, plynomer a merač radiátorov). Ako posledný krok je prepísanie energií.

Po predaji: Povinnosti nového aj pôvodného vlastníka

Podpisom kúpnej zmluvy a zmenou vlastníka nehnuteľnosti v katastri to nekončí. Ako predávajúci, tak aj kupujúci má ešte niekoľko ďalších povinností. Po povolení vkladu kúpnej zmluvy príslušným katastrom nehnuteľností obdržíte poštou na adresu uvedenú v kúpnej zmluve cca do 15 dní od povolenia vkladu tzv.: "Rozhodnutie o povolení vkladu kúpnej zmluvy". Ak ho chcete skôr, môžete si ho vyzdvihnúť aj osobne.

Povinnosti predávajúceho: Daňové a administratívne kroky

• Odhlásenie sa z povinnosti platenia dane z nehnuteľnosti: Tento úkon viete realizovať len v termíne 1.1. až 31.1. v roku nasledujúcom po roku, kedy došlo k zmene vlastníctva (ak ste nehnuteľnosť predali v roku 2025 tak tento úkon viete realizovať v januári 2026). Potrebujete k tomu vyššie spomenuté rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností a Váš občiansky preukaz. Údaj o zmene vlastníka si vedia dohľadať aj pracovníčky daného oddelenia. Toto vybavíte na miestne príslušnom obecnom, či mestskom úrade.
• Odhlásenie sa z povinnosti platieb za komunálny odpad: Túto povinnosť vybavíte taktiež na miestne príslušnom obecnom, či mestskom úrade, potrebujete k tomu rovnaké doklady ako v predošlom bode.
• Odhlásenie z Trvalého pobytu: Po prihlásení sa k trvalému pobytu na inej adrese Vás automaticky odhlásia z trvalého pobytu na pôvodnej adrese, netreba nikam chodiť.
• Odhlásenie sa z poplatku RTVS: Od 1.7.2023 sa ruší povinnosť platiť úhrady RTVS, tzv. koncesionárske poplatky. Ak platíte úhradu RTVS cez SIPO, nie je potrebné kontaktovať RTVS. Ak platíte prevodným príkazom, neplaťte úhradu RTVS a zrušte si prípadný trvalý príkaz.
• Ďalšie ohlasovacie povinnosti: Po zmene trvalého pobytu máte povinnosť nahlásiť jeho zmenu niektorým inštitúciám, ako napr. banke, zamestnávateľovi, Sociálnej poisťovni a podnikateľským registrom. Ak vlastníte auto, ozvite sa na dopravný inšpektorát. Zdravotnej poisťovni zmenu trvalého pobytu hlásiť nemusíte, ak ste štátnym občanom SR s trvalým pobytom na území SR. V opačnom prípade musíte zdravotnej poisťovni zmenu nahlásiť do 8 dní. Pri zmene trvalého pobytu si musíte vymeniť občiansky preukaz za nový do 30 dní.

Povinnosti kupujúceho: Nové záväzky a administratíva

• Prihlásenie sa k povinnosti platenia dane z nehnuteľnosti: Keďže ste v roku 2025 nadobudli nehnuteľnosť do vlastníctva (rozhodujúci je dátum povolenia vkladu uvedený na rozhodnutí o povolení vkladu do katastra nehnuteľností), tak do 31. januára 2026 máte povinnosť nahlásiť sa na miestne príslušnom obecnom, či mestskom úrade k plateniu dane z nehnuteľnosti a podať priznanie k dani z nehnuteľnosti. Potrebujete k tomu rozhodnutie o povolení vkladu do katastra nehnuteľností a Váš občiansky preukaz. List vlastníctva nestačí.
• Prihlásenie sa k povinnosti platieb za komunálny odpad: Povinnosť platiť za komunálny odpad Vám vzniká dňom vzniku práva užívať nehnuteľnosť alebo dňom vzniku trvalého alebo prechodného pobytu, podľa toho čo nastane skôr a to do 30 dní odo dňa, kedy tieto skutočnosti nastali. Túto povinnosť vybavíte na miestne príslušnom obecnom, či mestskom úrade.
• Prihlásenie sa k Trvalému pobytu: K trvalému pobytu sa môžete prihlásiť osobne na ohlasovni miestne príslušného obecného, či mestského úradu alebo ONLINE cez portál www.slovensko.sk, tu však budete potrebovať OP so zaručeným elektronickým podpisom (ZEP). Pri osobnom prihlásení vás vybavia na počkanie.
• Ďalšie ohlasovacie povinnosti: Po zmene trvalého pobytu máte povinnosť nahlásiť jeho zmenu niektorým inštitúciám. Keďže ste novým vlastníkom nehnuteľnosti, novú adresu hlásite katastru (nemusíte, ale na liste vlastníctva Vám zostane uvedená pôvodná adresa) a na dopravný inšpektorát sa ozvite, ak vlastníte auto. Zdravotnej poisťovni zmenu trvalého pobytu hlásiť nemusíte, ak ste štátnym občanom SR s trvalým pobytom na území SR. V opačnom prípade musíte zdravotnej poisťovni zmenu nahlásiť do 8 dní. Pri zmene trvalého pobytu si musíte vymeniť občiansky preukaz za nový do 30 dní.

Ako dlho po kúpe môžem byt predať? Daňové dôsledky a oslobodenie

Otázka, ako dlho po kúpe nesmieme byt predať, je často spojená s daňovými aspektmi. V Slovenskej republike platí, že príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorá bola vo vlastníctve kratšie ako päť rokov, podlieha dani z príjmov, pokiaľ nie sú splnené podmienky oslobodenia.

Ak predáte nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, pričom neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem dosiahnutý z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený. Považuje sa za zdaniteľný príjem a zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.

Základom dane (čiastkovým základom dane) z tohto druhu príjmu je príjem znížený o výdavky definované v § 8 ods. 5 zákona o dani z príjmov. Medzi tieto výdavky patria:

• Kúpna cena preukázateľne zaplatená za byt pri jeho nadobudnutí.
• Preukázateľné výdavky vynaložené na jeho rekonštrukciu (je dôležité mať bločky a faktúry, hoci ich nemusíte vždy predkladať priamo pri podaní daňového priznania, sú nevyhnutné preukázanie výdavkov).
• Prípadne ďalšie preukázateľne zaplatené výdavky súvisiace s predajom bytu (napr. provízia realitnej kancelárie pri obstaraní bytu), najviac však do výšky príjmov z predaja.
• Výdavky preukázateľne vynaložené na obstaranie majetku, ak bolo obstaranie financované napríklad hypotekárnym úverom a bolo potrebné vypracovanie znaleckého posudku.
• Zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného, alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s poskytnutým úverom.

Ak kúpa + náklady na rekonštrukciu sú vyššie ako predajná cena, neplatíte daň z príjmu. V takom prípade je váš zisk nulový alebo záporný.

Príklad: Kúpili ste byt za 130 000 eur, investovali ste do rekonštrukcie 10 000 eur (celkové náklady 140 000 eur). Predáte ho za 150 000 eur. Váš zisk je 10 000 eur (150 000 - 140 000). Z tohto zisku zaplatíte 20 % daň, čo je 2 000 eur.

Platiť daň budete až v budúcom roku, keď budete robiť daňové priznanie k dani z príjmu. V tlačive je aj časť, kde sa vypisuje príjem z predaja nehnuteľnosti. Musíte tam reálne priložiť aj bločky, faktúry z rekonštrukcie, ak chcete znížiť príjem, ktorý chcete zdaniť.

Kedy je príjem z predaja bytu oslobodený od dane?Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak:

1. Uplynie viac ako päť rokov od jeho nadobudnutia do vlastníctva.
2. Ide o predaj nehnuteľnosti získanej dedením v priamom rade (po rodičoch, deťoch).
3. Ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá bola zahrnutá v obchodnom majetku a od jej vyradenia uplynulo viac ako päť rokov.
4. Ide o predaj nehnuteľnosti získanej darovaním, ak darca nehnuteľnosť nadobudol pred viac ako piatimi rokmi a nehnuteľnosť nebola súčasťou obchodného majetku darcu.

V prípade, že daňovník predá nehnuteľnosť patriacu do bezpodielového spoluvlastníctva manželov, príjem z predaja sa zahrnie do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa nedohodnú inak.

Je dôležité si uvedomiť, že predaj bytu je možný hneď po jeho kúpe, avšak s dôrazom na dodržanie všetkých zákonných postupov a zváženie daňových dôsledkov. Správne načasovanie a dodržanie legislatívy sú kľúčové pre hladký priebeh celej transakcie.

tags: #po #kolkych #rokoch #mozem #predat #byt