Od 1. apríla 2025 nadobúda účinnosť nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý prináša zásadné zmeny v oblasti stavebníctva na Slovensku. Tieto zmeny sa dotknú nielen bežných občanov plánujúcich stavbu či rekonštrukciu, ale aj rozsiahleho sektora verejného obstarávania, najmä pri zákazkách týkajúcich sa výstavby obchodných a administratívnych budov. Úrad pre verejné obstarávanie (ÚVO) preto pripravil zhrnutie kľúčových aspektov tohto nového právneho rámca.
Jedným z hlavných cieľov nového stavebného zákona je zvýšenie kvality poskytovaných stavebných prác. Zákonodarca si kladie za cieľ zabezpečiť, aby stavebné firmy zamestnávali minimálny počet kvalifikovaných zamestnancov a disponovali dostatočnými skúsenosťami s budovaním špecifických typov stavieb. Týmto opatrením sa očakáva celkové zvýšenie úrovne a kvality realizovaných stavieb.
Certifikácia Zhotoviteľov Vyhradených Stavieb: Nová Podmienka Kvality
Kľúčovou novinkou, ktorá priamo ovplyvňuje proces verejného obstarávania a výstavbu obchodných a administratívnych budov, je zavedenie povinnosti pre zhotoviteľov vyhradených stavieb spĺňať špecifické kvalifikačné predpoklady. Podľa § 2 ods. 8 nového stavebného zákona, zhotoviteľ vyhradenej stavby musí počas celej doby realizácie stavebných prác spĺňať podmienky spôsobilosti podľa certifikačnej schémy „Národný dokument: Požiadavky na orgány vykonávajúce audit a certifikáciu systému manažérstva zhotoviteľa vyhradených stavieb“.
Certifikácia zhotoviteľov vyhradených stavieb predstavuje overenie, že daný zhotoviteľ spĺňa požadované kvalifikačné predpoklady. Tento certifikát, vydávaný certifikačným orgánom akreditovaným podľa osobitného predpisu (zákon č. 505/2009 Z. z. o akreditácii orgánov posudzovania zhody), má platnosť 5 rokov.
Držiteľom platného certifikátu môže byť nielen samotný zhotoviteľ vyhradenej stavby, ale aj zmluvný dodávateľ, ktorý sa na zhotovovaní stavby reálne podieľa, alebo jeden z členov skupiny dodávateľov, ak zhotoviteľom stavby je skupina bez právnej subjektivity. To znamená, že postačuje, ak certifikát vlastní subdodávateľ, člen skupiny dodávateľov, alebo iná osoba, prostredníctvom ktorej uchádzač preukázal splnenie podmienok účasti technickej alebo odbornej spôsobilosti podľa § 34 ods. 3 zákona o verejnom obstarávaní a ktorá je zároveň subdodávateľom uchádzača.
Vplyv na Verejné Obstarávanie: Požiadavky a Možnosti
Verejní obstarávatelia, ktorí plánujú zákazky na vyhradené stavby (medzi ktoré patria aj rozsiahlejšie obchodné a administratívne budovy), musia zohľadniť tieto nové požiadavky. Ak verejný obstarávateľ požaduje predloženie certifikátu manažérstva zhotoviteľa vyhradených stavieb v súťažnej dokumentácii alebo v zmluve, je povinný uznať ako rovnocenné aj osvedčenia vydané príslušnými orgánmi iných členských štátov EÚ. Okrem toho je verejný obstarávateľ povinný prijať aj iné rovnocenné doklady preukazujúce splnenie kvalifikačných požiadaviek.
Postup pri Plánovaní a Priebehu Verejného Obstarávania
Verejní obstarávatelia, ktorí sa nachádzajú v štádiu plánovania a prípravy verejného obstarávania na vyhradenú stavbu a k 1. aprílu 2025 nespĺňajú niektoré podmienky umožňujúce použitie doterajších predpisov, by mali explicitne požadovať predloženie certifikátu manažérstva zhotoviteľa vyhradených stavieb. Tento certifikát môže byť požadovaný buď ako podmienka účasti technickej a odbornej spôsobilosti podľa § 34 ods. 1 písm. d) v spojitosti s § 35 zákona o verejnom obstarávaní, alebo alternatívne ako osobitná zmluvná podmienka.
V prípade, ak je proces verejného obstarávania už v štádiu plynutia lehoty na predkladanie ponúk, verejný obstarávateľ môže prostredníctvom redakčnej opravy doplniť do súťažnej dokumentácie požadovanie preukázania splnenia podmienky účasti alebo osobitnej zmluvnej podmienky. V súlade s § 21 ods. 4 písm. b) zákona o verejnom obstarávaní je v takomto prípade povinný primerane predĺžiť lehotu na predkladanie ponúk, nakoľko ide o podstatnú zmenu v dokumentoch potrebných na vypracovanie ponuky.
Ak sa proces verejného obstarávania nachádza v štádiu po uplynutí lehoty na predkladanie ponúk, ale pred uzatvorením zmluvy, ÚVO odporúča, aby si verejný obstarávateľ overil u úspešného uchádzača, či je držiteľom príslušného certifikátu. Je dôležité poznamenať, že držiteľom platného certifikátu musí byť zhotoviteľ stavby v čase realizácie vyhradenej stavby. V prípade, ak úspešný uchádzač nedisponuje požadovaným certifikátom a odmieta oň požiadať, môže verejný obstarávateľ pristúpiť k zrušeniu verejného obstarávania z dôvodov hodných osobitného zreteľa podľa § 57 ods. 2 zákona o verejnom obstarávaní.
Nesplnenie povinnosti byť držiteľom certifikátu manažérstva zhotoviteľa vyhradených stavieb, ak verejný obstarávateľ certifikát v súťažnej dokumentácii nepožadoval, síce nemá priamy vplyv na samotný proces verejného obstarávania (napr. vylúčenie uchádzača), avšak stavebník (verejný obstarávateľ alebo obstarávateľ) sa môže dopustiť porušenia stavebného zákona. Toto porušenie môže byť kvalifikované ako priestupok s možnosťou uloženia sankcie vo forme pokuty.
Definícia a Kategórie Stavieb v Novom Zákone
Nový stavebný zákon prináša aj preciznejšie definície rôznych kategórií stavieb, čo je relevantné aj pre klasifikáciu obchodných a administratívnych budov.
- Stavba: Definuje sa ako stavebná konštrukcia postavená stavebnými prácami, ktorá je pevne spojená so zemou alebo ktorej osadenie vyžaduje úpravu podkladu.
- Budova: Priestorovo sústredená zastrešená stavba, určená a stavebno-technicky vhodná na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí.
- Nebytová budova: Budova, ktorá nie je bytovou budovou. Obchodné a administratívne budovy spadajú primárne do tejto kategórie.
- Inžinierska stavba: Stavba, ktorá nie je budovou.
- Líniová stavba: Inžinierska stavba tvoriaca súvislú stavebno-technicky a prevádzkovo neprerušovanú líniu.
- Drobná stavba: Stavba, ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie. Zákon definuje drobné stavby ako tie, pri ktorých sa neočakáva zásadný vplyv na životné prostredie. Príkladom môžu byť podzemné stavby do 25 m² zastavanej plochy a hĺbky troch metrov (bazény, pivnice), alebo prízemné stavby do 50 m² zastavanej plochy a výšky do piatich metrov. Je však dôležité poznamenať, že nie každá stavba s výmerou do 50 m² sa automaticky považuje za drobnú. Ak spĺňa kritériá jednoduchej stavby, podlieha povoľovaciemu procesu ako jednoduchá stavba.
- Jednoduchá stavba: Stavba alebo stavebná konštrukcia, ktorá nemá výrazný vplyv na svoje okolie. Bytové domy do 300 m² vrátane tých s plochou do 50 m² vyžadujú rozhodnutie o stavebnom zámere a následnú kolaudáciu.
- Vyhradená stavba: Ide o najnáročnejší typ stavieb z hľadiska prípravy aj zhotovenia, na ktoré sa vzťahujú osobitné požiadavky. Medzi vyhradené stavby patria napríklad diaľnice, nové úseky ciest I. triedy, mosty na diaľniciach a cestách I. triedy, priehrady a iné vodné stavby s výškou nad 8 m alebo zadržiavaným objemom nad 1 milión m³. Do tejto kategórie môžu spadať aj rozsiahle obchodné centrá alebo kancelárske komplexy, kde je nevyhnutná vysoká úroveň kvality a bezpečnosti.
Zmeny v Procese Povoľovania Stavieb
Nový stavebný zákon zavádza princíp „jedného základného správneho konania“, konania o stavebnom zámere, ktoré nahradí doterajšie dvojúrovňové procesy územného plánovania a stavebného konania. Ambíciou je zjednodušiť a zrýchliť povoľovacie procesy, najmä pre dobre pripravené projekty.
Kľúčové Aspekty Povoľovacieho Procesu:
- Jedno konanie: Spája sa územné a stavebné konanie do jedného procesu. Stavebník podá jednu žiadosť, ktorá zahŕňa všetky potrebné podklady pre územné aj stavebné posúdenie.
- Elektronizácia: Dôraz sa kladie na elektronizáciu a digitalizáciu procesov. Žiadosť sa podáva elektronicky prostredníctvom určeného formulára.
- Lehoty a fikcia súhlasu: Lehota na vydanie záväzného stanoviska orgánu územného plánovania (obce) a dotknutého orgánu je štandardne 30 dní, pri zložitých stavbách 60 dní. Ak sa orgán v stanovenej lehote nevyjadrí, predpokladá sa jeho súhlas (fikcia súhlasu).
- Správa o prerokovaní stavebného zámeru: Stavebníkom poverený projektant vypracuje správu o prerokovaní stavebného zámeru, ktorá vyhodnocuje všetky uplatnené stanoviská a vyjadrenia.
- Doložka súladu: V prípade prerokovania projektu stavby spolu so stavebným zámerom, dotknutý orgán vydá doložku súladu k projektu stavby.
- Rozhodnutie o stavebnom zámere: Po overení projektu stavebným úradom sa stáva vykonateľným. Tento proces by mal byť výrazne rýchlejší, s očakávaným znížením počtu dní pre rozhodnutie z aktuálnych 300 na 90 dní v priemere do roku 2032.
Zodpovednosť Účastníkov Stavebného Procesu
Nový stavebný zákon jasne definuje zodpovednosť jednotlivých účastníkov stavebného procesu, čím sa zvyšuje transparentnosť a predchádza sa nejasnostiam.
- Zhotoviteľ: Nesie plnú zodpovednosť za kvalitu stavebných prác a použitých materiálov. Musí spĺňať kvalifikačné požiadavky, vrátane certifikácie pri vyhradených stavbách.
- Stavbyvedúci: Dohliada na správnosť vykonávania stavebných prác a zabezpečuje, aby prebiehali podľa schváleného projektu a platných technických noriem. Zodpovedá za odborné vedenie stavby.
- Projektant: Zodpovedá za správnosť a bezpečnosť navrhnutého riešenia. V prípade chýb v projekte, ktoré vedú k narušeniu konštrukcie alebo iným problémom, môže byť sankcionovaný.
- Geodet a statik: Rovnako ako projektant, nesú zodpovednosť za presnosť svojich meraní a výpočtov.
Zákon tiež rozširuje okruh administratívnoprávne sankcionovaných osôb aj na ďalšie subjekty vo výstavbe, najmä na zhotoviteľov stavieb a osoby vykonávajúce stavebný dozor. V prípade prevládajúceho dodávateľského spôsobu výstavby, stavebník je primárne objednávateľom služby a osobne neriadi výstavbu.
Čierne Stavby a Ich Dodatočná Legalizácia
Nový stavebný zákon sprísňuje podmienky týkajúce sa nelegálnych stavieb (tzv. čiernych stavieb). Pôvodný zákon umožňoval dodatočné povolenie čiernej stavby, ak nebola v rozpore s verejnými záujmami, územným plánom alebo technickými normami.
Nový stavebný zákon však už neobsahuje inštitút dodatočnej legalizácie pre stavby zhotovené po 31. marci 2029. Pre stavby postavené nepovolenými stavebnými prácami po účinnosti nového zákona nebude možné dodatočné povolenie. Cieľom zákona je eliminácia nelegálnej výstavby, urýchlenie odstránenia čiernych stavieb a zvýšenie dôvery v právne predpisy v stavebníctve.
Pre stavby zhotovené pred 1. aprílom 2025 a užívané bez povolenia, sa naďalej uplatňuje konanie o preskúmaní spôsobilosti stavby zhotovenej a užívanej bez povolenia (§ 140d starého zákona). Vlastníci takýchto stavieb majú možnosť požiadať o ich dodatočné zlegalizovanie, avšak iba do 31. marca 2029. Po tomto termíne už nebude možné podať takúto žiadosť.
Sankcie za Porušenie Predpisov
Za zhotovovanie stavby bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním hrozí pokuta od 30 eur až do 15 000 eur. V prípade závažnejších priestupkov, ako je uskutočňovanie nepovolenej stavby v chránenom území, môže pokuta dosiahnuť až 200 000 eur. Stavebný úrad môže v prípade zistenia nepovolených stavebných prác nariadiť vlastníkovi stavby odstránenie stavby.
Umelecké Diely v Stavebných Objektoch
Stavebný zákon ponecháva zachovanú tradíciu umiestňovania umeleckých diel vo vybraných stavbách, čo môže byť relevantné aj pre verejné budovy a obchodné centrá, kde umenie môže prispieť k estetickej hodnote a kultúrnemu obohateniu priestoru.
Celkovo nový stavebný zákon prináša významné zmeny, ktoré majú za cieľ zefektívniť, zrýchliť a skvalitniť proces výstavby, a zároveň posilniť zodpovednosť všetkých účastníkov stavebného procesu. Pre oblasť verejného obstarávania, najmä pri zákazkách na obchodné a administratívne budovy, to znamená potrebu dôkladného zoznámenia sa s novými podmienkami, predovšetkým v oblasti kvalifikácie zhotoviteľov a predkladania požadovaných certifikátov.