O novom stavebnom zákone sa hovorí už dlhšie obdobie, pričom pôvodné plány predpokladali jeho účinnosť od 1. apríla 2024. Po rozsiahlych diskusiách a zapracovaní početných pripomienok bol napokon nový stavebný zákon (zákon č. 25/2025 Z. z.) schválený a nadobudol účinnosť 1. apríla 2025. Tento právny predpis prináša zásadné zmeny s cieľom znížiť administratívnu záťaž, zjednodušiť a zrýchliť celý proces výstavby od návrhu stavebného zámeru až po kolaudáciu. Základným cieľom úpravy bola profesionalizácia štátnej stavebnej správy a zjednodušenie stavebného konania, najmä pri rodinných domoch a drobných stavbách.
Od Dvojstupňového k Integrovanému Konaniu
Jednou z najvýznamnejších zmien je zrušenie doterajšieho dvojstupňového systému, ktorý pozostával z územného a stavebného konania. Nový stavebný zákon zavádza jedno integrované konanie nazvané konanie o stavebnom zámere. Tento proces nahrádza predchádzajúce dva kroky a integruje ich do jedného celku. Tento krok má za cieľ výrazne skrátiť celkový čas potrebný na získanie povolenia.
Pred samotným začatím konania o stavebnom zámere prebieha tzv. prípravná fáza. Táto fáza zahŕňa sprístupnenie projektovej dokumentácie, žiadosť o vydanie záväzného stanoviska od dotknutých orgánov a následné vypracovanie správy o prerokovaní stavebného zámeru. Táto správa spolu so stavebným zámerom tvorí podklad pre samotné konanie o stavebnom zámere.
Zrýchlenie Procesov a Fikcia Súhlasu
Nový zákon zavádza kľúčové opatrenie na zrýchlenie povoľovacích procesov - fikciu súhlasu. Všetky dotknuté orgány a právnické osoby, ktoré sa vyjadrujú k stavebnému zámeru, majú na vydanie svojho stanoviska zákonnú lehotu, štandardne do 30 dní. Ak sa v stanovenej lehote nevyjadria, nastupuje fikcia súhlasu, čo znamená, že sa automaticky predpokladá ich súhlas s navrhovaným zámerom. Toto opatrenie má eliminovať zdržania spôsobené nečinnosťou úradov, ktoré boli v minulosti častým problémom.
Minister dopravy Jozef Ráž ml. zdôraznil, že doteraz bolo na začatie stavby potrebných od 10 do 35 povolení v závislosti od typu stavby. Po novom budú všetky orgány a firmy viazané lehotou 30 dní na vydanie stanoviska a v prípade nedodržania tejto lehoty nastúpi fikcia súhlasu. Fikcia súhlasu v praxi znamená, že navrhovaná stavba je v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie.
Okrem toho zákon zavádza konkrétne lehoty aj pre samotné stavebné úrady. Jasne sa stanovuje, do koľkých dní má úrad vypísať konanie, uskutočniť miestnu obhliadku a podobne. Ak úrad tieto lehoty nedodrží, stavebník bude môcť žiadať vrátenie poplatku.
Zjednodušenie pre Drobné a Jednoduché Stavby
Nový stavebný zákon výrazne odľahčuje stavebné úrady pri povoľovaní drobných a jednoduchých stavieb. Zavádzajú sa tzv. stavby na ohlášku, a v niektorých prípadoch aj s fikciou súhlasu - ak úrad do 30 dní nezareaguje, stavebník môže automaticky začať stavať. Táto úprava sa týka aj montáže obnoviteľných zdrojov energie, ako sú napríklad fotovoltické panely.
Definícia Drobnej Stavby
Drobné stavby sú definované ako stavby, ktoré nemôžu podstatne ovplyvniť svoje okolie, s maximálnou zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 metrov. Príkladmi drobných stavieb sú letné kuchyne, kôlne, garáže, prístrešky alebo stavby na chov drobných zvierat. Tieto stavby nemusia byť vždy ohlásené, pokiaľ sú splnené určité podmienky, ako napríklad ak sa stavba nachádza mimo verejného priestranstva alebo sa nenachádza v pamiatkovom území. Pre tieto stavby bude stavebné konanie zjednodušené a rýchlejšie. V prípade informačných konštrukcií s plochou do 20 m² sa tiež nevyžaduje stavebný zámer, ale ohlásenie. Ak by takáto konštrukcia zasahovala do susedného pozemku, je potrebný súhlas vlastníka tohto pozemku.
Definícia Jednoduchej Stavby
Jednoduché stavby sú definované ako stavby alebo stavebné konštrukcie, ktoré nemajú výrazný vplyv na svoje okolie a sú menej technicky náročné. Sem patria napríklad rodinné domy alebo bytové budovy, ktoré majú najviac tri byty, ktorých zastavaná plocha nepresahuje 300 m² a majú najviac dve nadzemné podlažia. Patria sem tiež oporné múry s maximálnou výškou 3 m nad najnižšou úrovňou priľahlého terénu a nabíjacie stanice pre elektromobily s výkonom nad 22 kW.
Vyhradené Stavby a Sprísnené Podmienky
Úplnou novinkou je kategória vyhradená stavba. Vyhradenými stavbami sú stavby, ktoré sú technologicky náročné alebo konštrukčne neobvyklé. Medzi ne patria napríklad tunely, koľajové dráhy, priehrady, stavby jadrových zariadení, koncertné sály či štadióny. Vyhradenou stavbou je aj stavba, v ktorej sa ako nosné prvky použijú predpäté konštrukcie. Tieto stavby podliehajú prísnejším požiadavkám na povolenie a realizáciu a projektovú dokumentáciu k nim môže vypracovať len osoba oprávnená a zapísaná v zozname autorizovaných osôb.
Nový stavebný zákon od apríla zavádza veľké zmeny. Na tieto stavby už nepotrebujete povolenie
Riešenie "Čiernych" Stavieb a Prechodné Ustanovenia
Nový stavebný zákon prináša zmeny aj v oblasti tzv. čiernych stavieb. Po účinnosti nového stavebného zákona už nebude možné dodatočne legalizovať stavby, ktoré boli postavené bez platného povolenia. Zákon však ustanovuje dodatočný postup vo vzťahu k nepovoleným stavbám zhotoveným do 31. marca 2025, aby sa do určitého času buď dodatočne povolili, alebo odstránili.
Podľa prechodného ustanovenia v § 84 ods. 7 písm. b) Stavebného zákona sa na stavby postavené bez stavebného povolenia do 31. marca 2025 umožňuje stavebníkovi požiadať o ich legalizáciu do 31. marca 2029. Rovnaká možnosť platí aj pre preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie. Stavebný úrad začne konanie o dodatočnom povolení takejto nelegálnej stavby na základe žiadosti stavebníka, výnimočne aj z vlastného podnetu. K žiadosti je potrebné predložiť overený projekt stavby a všetky požadované doklady. Konanie bude viesť stavebný úrad príslušný podľa doterajších predpisov.
Je dôležité upozorniť, že dodatočnú legalizáciu čiernej stavby postavenej po 1. apríli 2025 nový stavebný zákon už neumožňuje. Namiesto toho upravuje začatie konania o odstránení takejto nepovolenej stavby.
Profesionalizácia a Elektronizácia Stavebnej Správy
Nový stavebný zákon prináša aj organizačné zmeny. Agenda stavebného úradu zostáva ako prenesený výkon štátnej správy na obciach, pričom obce môžu zriaďovať stavebné obvody. Odvolacím orgánom pre rozhodnutia stavebného úradu bude regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu.
Zrušila sa Slovenská stavebná inšpekcia a jej agendu preberie stavebný inšpektorát, ktorým bude regionálny úrad pre územné plánovanie a výstavbu. Konania, ktoré začala Slovenská stavebná inšpekcia a neboli právoplatne ukončené do 31. marca 2025, dokončí Úrad pre územné plánovanie a výstavbu SR podľa doterajších predpisov.
Významným prvkom je aj elektronizácia konania v komunikácii so stavebníkom alebo ním povereným projektantom. Podľa § 8 Stavebného zákona sa s účinnosťou od 1.4.2025 dokumentácia stavby vypracuje spravidla v elektronickej podobe a ukladá sa v informačnom systéme Úradu pre územné plánovanie a výstavbu Slovenskej republiky.
Dôležité Aspekty Stavebného Konania
Správne Poplatky
V súvislosti s novým zákonom sa menia aj pravidlá týkajúce sa správnych poplatkov. V prípade, že stavebník požiada o vydanie rozhodnutia o stavebnom zámere a o overenie projektu stavby za viacero samostatných stavieb (napríklad rodinný dom, garáž, záhradný altánok), musí platiť poplatok za každú stavbu samostatne. Výška poplatku je stanovená v zákone o správnych poplatkoch.
Projektová Dokumentácia
Stavebný zákon vo svojom znení neupravuje postup pri číslovaní jednotlivých častí projektovej dokumentácie. Pre prehľadnosť sa však odporúča, aby spracovateľ projektovej dokumentácie označil každú stranu číslom a jednotlivé samostatné časti rímskymi číslicami.
Nečinnosť Stavebníka a Zastavenie Konania
V prípade nečinnosti stavebníka, napríklad ak nepredloží požadovanú dokumentáciu alebo nedoplní žiadosť v určenej lehote, stavebný úrad konanie zastaví. Stavebný úrad je oprávnený rozhodnúť aj bez prítomnosti stavebníka, pokiaľ bol riadne predvolaný a predvolanie mu bolo riadne doručené.
Drobné Stavby na Ohlásku
Ohlásenie drobnej stavby realizované do 31.3.2025 sa bude postupovať podľa predchádzajúceho zákona. Ak stavebník nedodrží lehotu na zhotovenie stavby určenú v jej ohlásení, postačuje, ak podá žiadosť o predĺženie lehoty v oznámení k ohláseniu drobnej stavby. Túto žiadosť je potrebné podať pred uplynutím platnosti pôvodného oznámenia.
Zhrnutie Právnych Predpisov a Ich Výklad
Nový Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. prináša komplexnú úpravu stavebného konania. V praxi sa však môžu objaviť nejasnosti, na ktoré reaguje aj odborná verejnosť. JUDr. Alexander Škrinár CSc. vo svojich príspevkoch poukazuje na niektoré aspekty, ako je napríklad postup pri legalizácii čiernych stavieb, správne poplatky za viacero stavieb posudzovaných spoločne, alebo povinnosť ukladať dokumentáciu v elektronickej podobe. Dôležité je sledovať aktuálnu aplikačnú prax a prípadné výklady ministerstva alebo odborníkov.
Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, známy ako pôvodný stavebný zákon, bol nahradený novou legislatívou. Všetky konania, ktoré začali do 31. marca 2025, sa posudzujú podľa pôvodného zákona.
Montáž Klimatizácií a Iné Zariadenia
V súvislosti s montážou klimatizačných jednotiek zastáva nový stavebný zákon názor, že tieto zariadenia nie sú predmetom činností alebo konaní podľa Stavebného zákona. Ak však existuje iný osobitný predpis, ktorý upravuje požiadavky na tieto zariadenia, jeho ustanovenia zostávajú v platnosti. Z toho vyplýva záver, že klimatizačné jednotky nie sú predmetom povoľovania zo strany stavebných úradov.
Záver
Nový stavebný zákon predstavuje významný krok vpred v oblasti stavebného práva na Slovensku. Jeho cieľom je zefektívniť, zjednodušiť a zrýchliť stavebné procesy, čím sa zníži administratívna záťaž pre stavebníkov a zároveň sa profesionalizuje štátna správa. Zaviedenie integrovaného konania o stavebnom zámere, fikcia súhlasu a zjednodušenie pre drobné stavby sú kľúčové zmeny, ktoré by mali priniesť pozitívne dopady. Zároveň však nový zákon sprísňuje pravidlá pre vyhradené stavby a mení prístup k nelegálnym stavbám, čím reaguje na dlhodobo pretrvávajúce problémy. Budúcnosť ukáže, ako sa tieto zmeny plne prejavia v praxi a či sa podarí naplniť všetky deklarované ciele.
tags: #stavebny #urad #zjednodusene #konanie