Daň z nehnuteľností je neoddeliteľnou súčasťou vlastníctva majetku na Slovensku. Hoci sa môže zdať ako ďalšia finančná záťaž, jej význam presahuje rámec bežných odvodov. Pochopenie pravidiel a možností zníženia či oslobodenia od tejto dane je kľúčové pre každého vlastníka bytu. Tento článok sa zameriava na daň z bytov a súvisiacich nehnuteľností, pričom poskytuje detailný prehľad o povinnostiach, lehotách a špecifických situáciách, s ktorými sa môžete stretnúť.
Vznik a zánik daňovej povinnosti
Daňová povinnosť k dani z bytov vzniká prvým dňom zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po zdaňovacom období, v ktorom sa osoba stala vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru, či jeho správcom. Ak sa však osoba stane vlastníkom alebo správcom bytu alebo nebytového priestoru 1. januára bežného zdaňovacieho obdobia, daňová povinnosť vzniká týmto dňom. Naopak, daňová povinnosť zaniká k 31. decembru zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovník nadobudol nehnuteľnosť.
Príklad: Ak nadobudnete nehnuteľnosť v období od 2. januára do 31. decembra 2022, daň platíte od 1. januára 2023. To isté platí, aj keď nadobudnete nehnuteľnosť 1. januára 2023 - daň platíte od 1. januára 2023.
V prípade, že sa stane vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti 1. januára, daňová povinnosť vzniká týmto dňom. Daňová povinnosť zaniká 31. decembra zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovník nadobudol nehnuteľnosť.
Kto je daňovníkom a ako sa podáva daňové priznanie?
Daňovníkom je osoba, ktorá má daňovú povinnosť. V prípade, že sú byty alebo nebytové priestory v spoluvlastníctve viacerých daňovníkov, daň z bytov je povinný zaplatiť každý spoluvlastník podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Spoluvlastníci sa však môžu dohodnúť, že ich na účely dane z bytov bude zastupovať jeden z nich.
Daňové priznanie je potrebné podať za to zdaňovacie obdobie, v ktorom vám vznikla daňová povinnosť (stali ste sa vlastníkom, správcom, nájomcom alebo užívateľom nehnuteľnosti), a to najneskôr do 31. januára nasledujúceho roka. Ak 31. január pripadne na víkend alebo sviatok, lehota sa posúva na najbližší nasledujúci pracovný deň.
Vyrubenie dane z nehnuteľností je úlohou správcu dane, ktorým je obec alebo mesto, na ktorej území sa nehnuteľnosť nachádza. Správca dane vyrubuje daň každoročne podľa stavu k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Daňovník nevyčísľuje daň v daňovom priznaní. Správca dane doručí daňovníkovi rozhodnutie o vyrubenej dani, ktoré obsahuje presnú výšku dane, číslo účtu a spôsob platby.
Výpočet dane a sadzby
Základ dane tvorí hodnota bytu alebo nebytového priestoru, ktorá sa vypočíta ako súčin výmery bytu alebo nebytového priestoru v metroch štvorcových a ceny za jeden meter štvorcový. Cenu za jeden meter štvorcový si určuje obec vo svojom všeobecne záväznom nariadení. Ročnú sadzbu dane môže správca dane všeobecne záväzným nariadením znížiť alebo zvýšiť s účinnosťou od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia.
Príklad: Ak vlastníte byt s výmerou 60 m² a obec stanovila cenu za meter štvorcový na 50 €, základ dane je 3 000 €. Ak ročná sadzba dane je 1 %, daň z bytu bude 30 €.
Zníženie a oslobodenie od dane
Zákon špecifikuje kategórie bytov a nebytových priestorov, ktoré sú priamo oslobodené od dane. Patria sem napríklad byty a nebytové priestory vo vlastníctve obcí, mestských častí, cirkví a náboženských spoločností využívané na vzdelávacie alebo náboženské účely, majetok verejných vysokých škôl a výskumných inštitúcií určený na vzdelávanie a výskum, ako aj majetok zdravotníckych zariadení poskytujúcich ústavnú starostlivosť a majetok Slovenského Červeného kríža. Tieto výnimky sú zavedené na podporu verejnoprospešných, vzdelávacích, výskumných a zdravotníckych aktivít.
Okrem toho zákon umožňuje zníženie dane pre určité skupiny daňovníkov:
- Osoby v hmotnej núdzi: Daňovník si uplatňuje nárok v priznaní k dani z nehnuteľnosti každoročne najneskôr do 31. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. Nárok preukazuje potvrdením ÚPSVaR o poberaní dávky v hmotnej núdzi k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Ak si daňovník neuplatní nárok do 31. januára, nárok zaniká.
- Ťažko zdravotne postihnuté osoby (ŤZP a ŤZP/S): Daňovník, ktorý je držiteľom preukazu ŤZP alebo ŤZP/S, si prvýkrát uplatňuje nárok na zníženie dane z nehnuteľností v daňovom priznaní najneskôr do 31. januára príslušného zdaňovacieho obdobia. Nárok preukazuje kópiou platného preukazu ŤZP alebo ŤZP/S a kópiou rozhodnutia ÚPSVaR. Ak si daňovník neuplatní nárok do 31. januára, nárok na zníženie daňovej povinnosti zanikne.
- Príklad: Vlastníkovi nehnuteľnosti fyzickej osobe bol vydaný preukaz s ťažkým zdravotným postihnutím dňa 15.10.2022. Prvýkrát si mohol uplatniť zníženie daňovej povinnosti v roku 2023 podaním priznania alebo čiastkového priznania k dani z nehnuteľností najneskôr do 31.01.2023. Ak daňovník podal čiastkové daňové priznanie s uplatnením nároku na úpravu daňovej povinnosti až 01.03.2025, zmeškal termín pre zdaňovacie obdobie 2025 a úľavu získa až v nasledujúcom zdaňovacom období.
- Prevažne alebo úplne bezvládne osoby: Daňovník si uplatňuje nárok v priznaní k dani z nehnuteľnosti každoročne najneskôr do 31. januára príslušného zdaňovacieho obdobia a preukazuje tento stav potvrdením o poberaní dávky ÚPSVaR k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Ak si daňovník neuplatní nárok do 31. januára, nárok zaniká.
- Dôchodcovia: Vlastník nehnuteľnosti fyzická osoba, ktorá dovŕšila vek 62 rokov k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia, má nárok na zníženie daňovej povinnosti z bytu alebo stavby na bývanie, ktorá slúži fyzickej osobe na jej trvalé bývanie (rodinný dom, byt) od 1. januára príslušného zdaňovacieho obdobia.
Správca dane si vo svojom všeobecne záväznom nariadení určí, akým spôsobom je potrebné o oslobodenie alebo zníženie dane požiadať. Žiadosť o oslobodenie alebo zníženie dane je potrebné podať do 31. januára príslušného zdaňovacieho obdobia.
Návod ako vypísať daňové priznanie k nehnuteľnosti - BYT
Daňový preplatok a nesprávne platby
Daňovým preplatkom sa rozumie suma platby, ktorá prevyšuje splatnú daň. Podľa daňového poriadku, ak nemožno daňový preplatok na dani z nehnuteľností použiť na úhradu splatných daňových nedoplatkov alebo na úhradu inej miestnej dane, resp. Ak daňový preplatok nemožno vrátiť, ak žiadosť o jeho vrátenie bola doručená po zániku práva vyrubiť daň alebo rozdiel dane.
Ak fyzická osoba (platiteľ dane) použije pri úhrade dane nesprávny variabilný symbol alebo špecifický symbol, platba bude pripísaná na účet inému daňovému subjektu, ktorému bol pridelený uvedený variabilný symbol. Platiteľ, ktorý pri platbe dane použil nesprávny variabilný symbol, môže požiadať správcu dane o vrátenie tejto platby žiadosťou, ku ktorej priloží doklad preukazujúci nesprávne použitý variabilný symbol platby a doklad o tejto úhrade.
Správca dane vráti platbu platiteľovi len, ak eviduje u daňovníka, na účet ktorého bola platba pripísaná, preplatok, a to vo výške, v akej ju eviduje ako daňový preplatok.
Príklad: Daňový subjekt požiadal správcu dane o vrátenie preplatku na dani z nehnuteľností, ktorý vznikol po duplicitnej úhrade dane za rok 2023. Správca dane eviduje preplatok na dani z nehnuteľností vo výške 50,00 €; zároveň zistil, že daňový subjekt, okrem preplatku na dani z nehnuteľností, má evidovaný daňový nedoplatok na poplatku za komunálny odpad za rok 2022 a 2023 vo výške 40,00 €. V takomto prípade správca dane najprv použije preplatok na úhradu nedoplatku a zvyšných 10,00 € vráti daňovníkovi.
Daň z predaja nehnuteľnosti
Príjem z predaja nehnuteľnosti sa zaraďuje medzi ostatné príjmy podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov. V daňovom priznaní sa uvedie príjem z predaja nehnuteľnosti, ktorý nie je od dane z príjmov oslobodený, a k nemu prislúchajúce výdavky (VIII. oddiel daňového priznania, tabuľka č. 3, riadok č. 2, stĺpec č. 1 Príjmy, stĺpec č. 2 Výdavky).
Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane z príjmov, ak daňovník, ktorý túto nehnuteľnosť predáva, v nej mal pred nadobudnutím práva užívania alebo držby (t. j. pred nadobudnutím do vlastníctva) predkupné právo, prednostné právo alebo právo na predkupné plnenie, alebo ak ide o predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo zostatkového majetku po smrti manžela, alebo ak nehnuteľnosť, ktorá nie je súčasťou obchodného majetku, bola v predchádzajúcich piatich rokoch od jej nadobudnutia do vlastníctva alebo spoluvlastníctva daňovníka, alebo ak ide o predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v nepriamom rade alebo zostatkového majetku po smrti inú osobu ako manžela, alebo ak ide o predaj nehnuteľnosti, ktorá nie je súčasťou obchodného majetku, a daňovník v nej mal pred nadobudnutím práva užívania alebo držby predkupné právo, prednostné právo alebo právo na predkupné plnenie, alebo ak ide o predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v priamom rade alebo zostatkového majetku po smrti manžela, alebo ak nehnuteľnosť, ktorá nie je súčasťou obchodného majetku, bola v predchádzajúcich piatich rokoch od jej nadobudnutia do vlastníctva alebo spoluvlastníctva daňovníka, alebo ak ide o predaj nehnuteľnosti nadobudnutej dedením v nepriamom rade alebo zostatkového majetku po smrti inú osobu ako manžela.
V prípade, že daňovník predá nehnuteľnosť, ktorá bola obstaraná kúpou, a neuplynulo viac ako 5 rokov odo dňa jej nadobudnutia do vlastníctva, príjem z takéhoto predaja nie je od dane oslobodený a považuje sa za zdaniteľný príjem. Zaraďuje sa medzi ostatné príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti podľa § 8 ods. 1 písm. b) zákona o dani z príjmov.
Výdavky, ktoré si môže daňovník uplatniť pri príjmoch z predaja nehnuteľnosti, vymedzuje zákon o dani z príjmov v ustanovení § 8 ods. 5. Patrí sem napríklad obstarávacia cena nehnuteľnosti, zaplatené úroky z hypotekárneho, stavebného alebo účelového úveru poskytnutého na kúpu predmetnej nehnuteľnosti, ako aj poplatky súvisiace s poskytnutým úverom, a finančné prostriedky preukázateľne vynaložené v súvislosti s predajom nehnuteľnosti.
Príklad č. 1: Daňovník uzavrel v roku 2025 zmluvu o predaji bytu a rekreačnej chaty, ktoré boli využívané len na osobné účely. Byt, ktorý kúpil v roku 2021 za 100 000 eur, predal za 120 000 eur. Chata, ktorú kúpil v roku 2010 za 60 000 eur, predal za 70 000 eur. Zdaniteľným príjmom daňovníka je iba príjem z predaja bytu (120 000 € - 100 000 € = 20 000 €), nakoľko príjem z predaja rekreačnej chaty je od dane z príjmov oslobodený (k predaju chaty došlo po 5 rokoch odo dňa jej nadobudnutia).
Príklad č. 2: V decembri 2021 daňovník nadobudol byt kúpou za 90 000 eur a v roku 2022 ho zrekonštruoval (výdavky na rekonštrukciu boli 10 000 eur). V marci 2025 ho predal za 110 000 eur. Príjem z predaja bytu nie je od dane z príjmov oslobodený, nakoľko daňovník byt nevlastnil viac ako 5 rokov. Zdaniteľný príjem je 110 000 € - (90 000 € + 10 000 €) = 10 000 €.
Dedenie a darovanie nehnuteľností
Pri dedení v priamom rade (medzi predkami a potomkami) sa príjem z predaja nehnuteľnosti nadobudnutej dedením považuje za oslobodený od dane z príjmov. V prípade dedenia v nepriamom rade (napr. po súrodencovi, strýkovi) je príjem z predaja oslobodený od dane z príjmov až po uplynutí piatich rokov odo dňa, kedy nadobudol takúto nehnuteľnosť do vlastníctva dedič.
Príklad č. 1: V marci 2025 daňovník predal pozemok, ktorý zdedil v decembri 2022 po smrti otca (dedenie v priamom rade). Príjem z predaja pozemku je oslobodený od dane z príjmov.
Príklad č. 2: Daňovník predal v apríli 2025 rekreačnú chatu, ktorú nadobudol v novembri roku 2022 dedením po svojej sestre. Nakoľko daňovník nehnuteľnosť nadobudol dedením v nepriamom rade, na účely oslobodenia príjmu nie je splnená podmienka piatich rokov od nadobudnutia. Príjem z predaja chaty je zdaniteľný.
Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorú nadobudol darovaním, a neuplynulo viac ako 5 rokov od jej nadobudnutia, príjem z predaja nie je od dane oslobodený a podlieha zdaneniu ako ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti. V takomto prípade je výdavkom obstarávacia cena nehnuteľnosti zistená u darcu (ak nebol príjem z predaja u darcu oslobodený).
Príklad: Daňovník fyzická osoba dosiahne v roku 2025 príjem z predaja pozemku, ktorý nadobudol darovaním v roku 2023. Darca nehnuteľnosť nadobudol reštitúciou. Pretože k predaju pozemku došlo do piatich rokov od jeho nadobudnutia a nie je splnená podmienka oslobodenia, uvedený príjem podlieha zdaneniu.
Predaj nehnuteľnosti v obchodnom majetku a bezpodielové spoluvlastníctvo
Ak daňovník predáva nehnuteľnosť, ktorá je využívaná na podnikanie a v momente predaja je zaradená do obchodného majetku, príjem z predaja podlieha zdaneniu a zaradí sa medzi príjmy z podnikania. Ak bola nehnuteľnosť preradená z obchodného majetku do osobného užívania a k predaju došlo do piatich rokov od jej vyradenia, príjem nie je oslobodený od dane z príjmov.
Príklad: Daňovník nadobudol byt do osobného vlastníctva v roku 2012 za 50 000 eur. Od roku 2013 byt začal prenajímať a zahrnul ho do obchodného majetku. K predaju bytu došlo do piatich rokov od jeho vyradenia z obchodného majetku. Príjem z predaja (napr. 100 000 eur) predstavuje zdaniteľný príjem. Ako výdavok si môže uplatniť zostatkovú cenu nehnuteľnosti.
Príjem z predaja nehnuteľnosti nezahrnutej v obchodnom majetku, ktorý plynie manželom z ich bezpodielového spoluvlastníctva, sa zahrnie do základu dane u každého z manželov v rovnakom pomere, ak sa manželia nedohodnú inak.
Príklad č. 1: V roku 2025 manželia predali byt, ktorý nadobudli do bezpodielového spoluvlastníctva v roku 2022 kúpou za 140 000 eur a ktorý nebol zaradený v obchodnom majetku. Byt predali za 180 000 eur. Manželia sa dohodli, že celý príjem z predaja bytu zahrnie do základu dane manželka. Zdaniteľný príjem manželky je 180 000 € - 140 000 € = 40 000 €.
Príklad č. 3: Manželia dosiahli v roku 2025 príjem z predaja nehnuteľnosti patriacej do bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Manžel mal nehnuteľnosť zaradenú v obchodnom majetku od roku 2011 do roku 2021. Príjem z jej predaja zahrnie do základu dane iba manžel, pretože ju mal ako posledný zaradenú v obchodnom majetku.
Predaj rozostavanej stavby a zámena nehnuteľností
Ak sa predáva rozostavaná stavba spolu s pozemkom, na daňové účely sa posudzujú samostatne. Ak je rozostavaná stavba evidovaná v katastri nehnuteľností, momentom nadobudnutia je deň právoplatného vkladu do katastra. Príjem z predaja takejto stavby (ak nie je oslobodený) sa zaraďuje medzi príjmy z prevodu vlastníctva nehnuteľností. Ak rozostavaná stavba nie je evidovaná v katastri, príjem z jej predaja sa považuje za ostatný príjem.
Zámenná zmluva, ktorá upravuje zámenu veci za vec, sa vzťahuje aj na byty. Ak pri zámene bytov nie je splnená podmienka oslobodenia, dochádza k prevodu vlastníctva a príjem (peňažný aj nepeňažný) získaný zámenou sa považuje za ostatný príjem z prevodu vlastníctva nehnuteľnosti.
Príklad: Daňovník A vlastní jednoizbový byt (kúpna cena 100 000 eur) a Daňovník B vlastní trojizbový byt (kúpna cena 200 000 eur). Vymenia si byty a Daňovník A doplatí Daňovníkovi B 90 000 eur. Cena jednoizbového bytu je 120 000 eur a trojizbového 220 000 eur. Daňovník A získa nepeňažný príjem 220 000 eur (hodnota trojizbového bytu) a výdavkom mu je kúpna cena 100 000 eur. Jeho zdaniteľný príjem je 120 000 eur. Daňovník B získa nepeňažný príjem 120 000 eur a peňažný príjem 90 000 eur. Jeho výdavkom je kúpna cena 200 000 eur. Jeho zdaniteľný príjem je 120 000 + 90 000 - 200 000 = 10 000 eur.
Pokuty za nedodržanie povinností
Ak nepodáte daňové priznanie včas, obec vám môže uložiť pokutu až do výšky 3 000 €.
Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov upravuje daň z nehnuteľností.
Dodržiavanie termínov a správne vyplnenie daňového priznania sú kľúčové pre predchádzanie sankciám. Pre detailné informácie o konkrétnych sadzbách a podmienkach vo vašej obci je potrebné obrátiť sa na príslušný obecný alebo mestský úrad.