Nový stavebný zákon, ktorý nadobúda účinnosť od 1. apríla 2025, predstavuje zásadné zmeny v procese výstavby na Slovensku. Pochopenie pojmu „drobná stavba“ a súvisiacich pravidiel je kľúčové pre každého stavebníka. Tento článok sa zameriava na špecifické aspekty drobných stavieb, ich definíciu, povoľovacie procesy, správne poplatky a tiež na to, ako sa na ne vzťahujú nadchádzajúce legislatívne zmeny.
Definícia a kategorizácia stavieb podľa stavebného zákona
Stavebný zákon definuje rôzne kategórie stavieb, ktoré sa odlišujú požiadavkami na ich navrhovanie, zhotovovanie a povoľovanie. Medzi tieto kategórie patria „drobná stavba“, „jednoduchá stavba“ a „vyhradená stavba“.
Podľa ustanovenia § 139b ods. 7 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (ďalej len „stavebný poriadok“), „Drobné stavby sú stavby, ktoré majú doplnkovú funkciu pre hlavnú stavbu (napr. pre stavbu na bývanie, pre stavbu občianskeho vybavenia, pre stavbu na výrobu a skladovanie, pre stavbu na individuálnu rekreáciu).“ Tieto stavby zároveň podstatne neovplyvňujú životné prostredie. Stavebný poriadok taxatívne vymedzuje, čo sa za drobné stavby považuje. Patrí sem:
- prízemné stavby s plochou nepresahujúcou 25 m² a výškou maximálne 5 m.
- podzemné stavby s plochou nepresahujúcou 25 m² a hĺbkou maximálne 3 m.
Okrem vyššie uvedeného sa v zmysle § 139b ods. 1 písm. a) až h) stavebného poriadku za drobné stavby považujú aj:
- Umiestnenie informačných a reklamných zaidení do 8 m² zastavanej plochy.
- Umiestnenie technických zariadení, ako sú napr. trafostanice, prevádzkové简易né stavby, prípadne iné technické vybavenie, ktoré nepresahuje 25 m² zastavanej plochy.
- Prístrešky a prístreškové konštrukcie s jedným nadzemným podlažím s maximálnou zastavanou plochou 25 m² a výškou maximálne 5 m.
- Oplotenia, ktoré nie sú súčasťou hlavnej stavby.
- Spevnené plochy, ako sú chodníky, spevnené plochy na parkovanie alebo odstavné plochy s výmerou do 30 m².
- Záhradné stavby, ako sú skleníky, letné kuchynky, bazény a podobné stavby s výmerou do 25 m² a výškou do 5 m.
- Stavby na individuálnu rekreáciu, ako sú chaty, rekreačné domy a podobné stavby s výmerou do 25 m² a výškou do 5 m.
- Pridržiavacie práce, pri ktorých nie je predpísané ohlásenie podľa § 55 ods. 2 písm. h).
Je dôležité rozlišovať medzi drobnou stavbou a jednoduchou stavbou. Jednoduchá stavba je definovaná v § 139b ods. 2 stavebného zákona a môže mať maximálne jedno nadzemné podlažie. Podkrovie sa pritom nepovažuje za ďalšie nadzemné podlažie.
Stavebný zákon však okrem pozitívneho vymedzenia toho, čo sa za drobnú stavbu považuje, obsahuje aj negatívny výpočet stavieb, ktoré pod pojem drobná stavba nemožno subsumovať. Napríklad, ak ide o druh budovy vymenovanej v definícii jednoduchej stavby, takáto budova je jednoduchou stavbou a nie drobnou stavbou aj keby bola do 50 m². Taktiež nie každá budova do 50 m² je drobnou stavbou.
Povoľovanie drobných stavieb a súvisiace procesy
Pre každú stavbu, bez ohľadu na režim jej povoľovania, platí, že ju stavebník môže postaviť na vlastnom pozemku alebo na pozemku, ku ktorému má od jeho vlastníka také oprávnenie. Ďalšou požiadavkou je, že stavba musí byť na pozemku, ktorý je funkčne v územnom pláne určený na spôsob užívania, na ktorý sa má daná stavba užívať.
V prípade drobných stavieb sa vo väčšine prípadov nevyžaduje vydanie stavebného povolenia. Stavebný zákon v § 55 ods. 2 zakotvuje, že stavebnému úradu postačí samotné ohlásenie bez vydania stavebného povolenia v prípade tzv. „ohlasovacích stavieb“. Samotný proces ohlásenia stavebnému úradu upravuje § 57 stavebného poriadku. Tento stanovuje povinnosť stavebníka pri uskutočňovaní stavieb upravených v ustanovení § 55 ods. 2, teda aj v prípade tzv. drobných stavieb.
Stavebník predloží stavebnému úradu žiadosť na predpísanom formulári spolu s projektom stavby na overenie. Stavebný úrad do 30 dní podľa obsahu podania overí projekt vydaním overovacej doložky. V prípade, že je potrebné rozhodnúť o prípadných námietkach, stavebný úrad vydá rozhodnutie. Ak stavebný úrad do 30 dní nevykoná žiaden z uvedených úkonov, má sa za to, že s vykonaním ohlásených stavebných prác súhlasí. Po 30 dňoch teda nastáva fikcia súhlasu. Tento mechanizmus je podobný českej právnej úprave, ktorá pozná fikciu súhlasu s podaným ohlásením. V Českej republike platí, že ak stavebnému úradu nedoručí stavebníkovi písomný súhlas ani uznesenie o odložení podania či rozhodnutie o zákaze ohlásenej stavby do 40 dní, považuje sa súhlas za udelený.
K ohláseniu drobnej stavby pripojí jednoduchý situačný výkres. Ak ide o jednoduchú stavbu podľa § 55 ods. 2 písm. a), pripojí podklady s náležitosťami žiadosti o stavebné povolenie a projektovú dokumentáciu.
Stavebný úrad môže určiť, že ohlásenú drobnú stavbu, stavebnú úpravu alebo udržiavacie práce možno uskutočniť len na základe stavebného povolenia. Toto je prejav správnej úvahy stavebného úradu.
V zmysle § 57 ods. 3 stavebného poriadku platí, že stavebník môže uskutočniť drobné stavby len na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky. K písomnému oznámeniu stavebný úrad pripojí overený jednoduchý situačný výkres a ak ide o jednoduchú stavbu podľa § 55 ods. 2 písm. a), k písomnému oznámeniu pripojí overenú projektovú dokumentáciu. Lehota pre začatie uskutočňovania stavby sú 2 roky od doručenia oznámenia stavebného úradu stavebníkovi.
V prípade drobných stavieb môže stavebný úrad taktiež upustiť od ich kolaudácie v zmysle § 81c písm. a) stavebného zákona.
Mobilné domy a ich právne postavenie
Pojem „mobilný dom“ stavebný zákon priamo nepozná. V praxi sa však často stretávame s tým, že stavebníci si tento pojem vysvetľujú tak, že nie je pevne osadený (nemá betónové základy). Stavba na zemných vrutoch či pilieroch môže byť považovaná za mobilný dom, aj keď je napojená na inžinierske siete.
Ak je však takýto výrobok (napr. kontajner) určený na bývanie a spĺňa definíciu stavby podľa stavebného zákona, podlieha stavebnému konaniu. Ak niekto chce bývať v kontajneri, ktorý nie je stavbou, nemožno mu v tom zabrániť, ale neposudzuje sa v režime stavebného zákona. Je dôležité rozlišovať medzi produktom, ktorý je voľne premiestniteľný a takým, ktorý je pevne spojený so zemou a slúži na trvalé bývanie alebo iný účel, čím spĺňa definíciu stavby.
Stavebné úpravy a zmeny stavieb
Zmeny stavieb - prístavby, nadstavby a vstavby si vždy vyžadujú stavebné povolenie. Vyplýva to zo zákona (§ 55 ods. 1 Stavebného zákona). Stavebný zákon nehovorí o ich minimálnej ploche či výške.
Stavebné úpravy, pri ktorých sa síce zachová vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby (podstata pojmu stavebných úprav) a ktoré sú však zároveň aj stavebnými úpravami, ktorými sa podstatne mení vzhľad stavby, zasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, mení sa spôsob užívania stavby alebo sa ohrozujú záujmy spoločnosti - nemožno aplikovať § 55 ods. 2 písm. b) a c) Stavebného zákona. Tieto úpravy si vyžadujú stavebné povolenie. Typickým príkladom sú „prerábky“ alebo obnovy bytových jadier v bytových domoch so zásahom do nosných stien, zmena tvaru strechy, či zväčšenie okenných a dverných otvorov.
Zobytnenie podkrovia a jeho užívanie ako obytného priestoru nie je možné na základe ohlásenia. Týmito stavebnými úpravami sa mení spôsob užívania stavby alebo jej časti a bez následnej kolaudácie nie je možné vstavbu podkrovia užívať ako obytnú plochu.
Zatepľovanie budov je možné charakterizovať ako zmenu dokončenej stavby uskutočnenú stavebnými úpravami, pri ktorých sa zachováva vonkajšie pôdorysné aj výškové ohraničenie stavby (§ 139b ods. 5 písm. c)). V zmysle usmernenia ministerstva na stavebné úpravy súvisiace so zatepľovaním budov alebo ich častí, ktoré spĺňajú kumulatívne všetky štyri kritériá podľa § 55 ods. 2 písm. b) a c) (podstatne sa nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti), postačí ich ohlásenie stavebnému úradu. Pri ostatných stavbách (napr. bytové budovy, nebytové budovy) je posúdenie toho, či je potrebné uskutočniť stavebné konanie, vecou správnej úvahy stavebného úradu.
Jak správně realizovat zateplení fasády?
Správne poplatky a prechodné ustanovenia
S účinnosťou od 15. marca 2025 dochádza k zmene (zvýšeniu) správnych poplatkov za úkony podľa zákona č. 50/1976 Z.z. (starý stavebný zákon), keďže úkony podľa doterajšej legislatívy budú dobiehať ešte niekoľko rokov. Všetky stavby, u ktorých sa aspoň začalo územné konanie, sa dopovoľujú až po kolaudáciu podľa doterajšej legislatívy a podľa znenia zákona č. 145/1995 Z. z. v znení platnom k 31. 03. 2025.
Zároveň sa s účinnosťou od 1. apríla 2025 spolu so zavedením nového stavebného zákona nastavuje výška správnych poplatkov v nadväznosti na túto novú stavebnú legislatívu. Konkrétna výška správnych poplatkov je uvedená v zákone č. 145/1995 Z. z. v znení platnom od 15. 03. 2025 (k starému stavebnému zákonu) a od 1. 4. 2025 (k novému stavebnému zákonu).
Umiestnenie drobnej stavby a susedské vzťahy
Vzdialenosť drobnej stavby od susedného pozemku nie je upravená žiadnym právnym predpisom priamo. Vyhláška č. 532/2002 Z. z. v § 6 stanovuje len vzdialenosť medzi rodinnými domami „ak rodinné domy vytvárajú medzi sebou voľný priestor, vzdialenosť medzi nimi nesmie byť menšia ako 7 m.“ V ostatných prípadoch je potrebné prihliadať na všeobecné zásady susedského spolužitia a prípadné miestne regulácie v územných plánoch.
Neoprávnené stavby a sankcie
V prípade drobnej stavby na cudzom pozemku môže ísť o dve situácie: buď ide o drobnú stavbu na cudzom pozemku na základe ohlásenia stavebnému úradu (vtedy ide o stavbu neoprávnenú, nie nepovolenú) alebo ide o drobnú stavbu na cudzom pozemku, ktorá ani nebola ohlásená stavebnému úradu (vtedy ide o stavbu síce taktiež neoprávnenú, ale k tomu aj nepovolenú).
Čo robiť v prípade neoprávnenej stavby upravuje ustanovenie § 135c Občianskeho zákonníka. Stavebný poriadok nám záväzne stanovuje, ako postupovať v prípade nepovolenej stavby, a to v ustanovení § 88: „Stavebný úrad nariadi vlastníkovi stavby odstránenie stavby postavenej bez stavebného povolenia alebo v rozpore s ním alebo bez písomného oznámenia stavebného úradu podľa § 57 ods. 3 alebo bez súhlasu podľa § 57 ods. 4.“
Kto uskutočňuje jednoduchú stavbu, drobnú stavbu, stavebné úpravy alebo udržiavacie práce, ktoré treba ohlásiť, bez takéhoto ohlásenia alebo v rozpore s ním, dopúšťa sa priestupku v zmysle § 105 ods. 1 písm. f) stavebného poriadku. Okrem toho môže stavebný úrad alebo inšpekčný orgán uložiť v zmysle § 106 ods. 1 písm. a) pokutu.
Zápis drobnej stavby do katastra nehnuteľností
Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky vydal dňa 14.01.2014 usmernenie č. USM_ÚGKK SR 1/2014, ktorým sa ustanovuje jednotný postup okresných úradov - katastrálnych odborov pri zápise drobnej stavby do katastra nehnuteľností. V zmysle tohto usmernenia sa drobné stavby zapisujú do katastra nehnuteľností na základe písomného oznámenia stavebného úradu, že proti ich uskutočneniu nemá námietky, spolu s overeným jednoduchým situačným výkresom.
Územné plánovanie a drobné stavby
Ustanovenie § 39a ods. 3 písm. b) a c) Stavebného zákona hovorí, že drobné stavby, stavebné úpravy a udržiavacie práce nevyžadujú územné rozhodnutie. Ani pri stavbách, ktorých podmienky na umiestnenie podrobne rieši územný plán zóny, ak je to v jeho záväznej časti uvedené, ďalej pri stavbách umiestňovaných v uzavretých priestoroch existujúcich stavieb, ak sa nemení vonkajšie pôdorysné ohraničenie a výškové usporiadanie priestoru, a reklamných stavbách sa územné rozhodnutie nevyžaduje.
V ostatných prípadoch územné konanie ako osobitný druh správneho konania vedeného podľa Stavebného zákona predchádza stavebnému konaniu. Stavebné konanie teda z procesnoprávneho hľadiska nemožno začať skôr, ako pred dosiahnutím právoplatného územného rozhodnutia.
Záver
Nový stavebný zákon prináša zmeny, ktoré sa dotknú aj oblasti drobných stavieb. Je nevyhnutné sledovať legislatívu a informovať sa o konkrétnych postupoch a požiadavkách. Správne pochopenie definície drobnej stavby, jej povolenia a súvisiacich procesov môže stavebníkom ušetriť čas, peniaze a predísť prípadným sankciám.
tags: #stavebny #upravy #drobnej #stavby #usmernenie