Možno práve v tejto dobe riešite otázku kúpy pozemku. Možno ste už počuli o tom, že nie každý pozemok je vhodný na stavbu nehnuteľnosti. A je to pravda. My sme sa stretli s ľuďmi, ktorým sa v minulosti stalo, že si kúpili pozemok pre svoj vysnívaný dom a nakoniec na ňom nemohli stavať. Častokrát sa potom cítili oklamaní. Priznali, že nemali informácie o tom, že ich pozemok bol v ochrannom pásme, alebo pod ním viedlo potrubie pre suseda. Dôvodov je viac.
Čo znamená "stavebný pozemok"?
Pojem "stavebný pozemok", ktorý je u nás udomácnený, sa žiaľ nepoužíva vždy správne. Predávaný pozemok je často označený ako stavebný, nemusí to však znamenať, že sa na danom mieste môže stavať. Pozemok, o ktorý máte záujem, môže byť vedený napríklad ako orná pôda. V takom prípade nemôžete na tom pozemku len tak postaviť rodinný dom. Podľa § 43h Stavebného zákona (Zákon č. 50/1976 Zb.) sa pozemok stáva stavebným v momente vydania právoplatného stavebného povolenia. Keď je vydané povolenie, musí už byť spracovaný projekt stavby. A to väčšina záujemcov o výstavbu vlastného domu asi až tak nechce - chce si predsa navrhnúť dom na svoj obraz a podľa svojich potrieb. Ďalšia vec je, že pojem stavebný pozemok nepozná ani kataster nehnuteľností a tak budete darmo pátrať na liste vlastníctva po "stavebnom pozemku". Takýto "druh" tam zaručene nenájdete.
V obciach, ktoré majú spracované územné plány, sa môžeme baviť o pozemku, ktorý je určený na výstavbu - toto je jasné práve z toho územného plánu obce.
Preverenie pozemku z katastra nehnuteľností
Z katastra nehnuteľností nemožno jednoznačne určiť, či ide o stavebný pozemok, pretože katastrálny zákon pojem stavebný pozemok vôbec nepozná. Katastrálny zákon (č. 162/1995 Z. z.) má v § 9 stanovených 10 kategórií pozemkov: orná pôda, chmeľnice, vinice, záhrady, ovocné sady, trvalé trávnaté porasty, lesné pozemky, vodné plochy, zastavané plochy a nádvoria, ostatné plochy.
Ak ste majiteľom pozemku, ktorý je označený ako „zastavaná plocha a nádvorie“, budete môcť stavať, pretože pozemok spĺňa jednu z definícií stavebného pozemku. Ide o pozemok zastavaný stavbou. Kategória „ostatné plochy“ je taktiež vhodná na výstavbu. Môže sa však stať, že pozemok je v katastri vedený ako „zastavané plochy a nádvoria“, a v skutočnosti na ňom nič postavené nie je. V takom prípade to nemusí byť stavebný pozemok.
Ak je na pozemku zapísanom v katastri nehnuteľností možné realizovať stavbu, potom neexistujú žiadne problémy. Predsa však, veľa dôležitých informácií o tom-ktorom pozemku si môžete overiť prostredníctvom výpisu z katastra nehnuteľností.
List vlastníctva: Váš kľúč k informáciám
List vlastníctva, jeho forma a využitie v praxi je definované aktuálne platnou legislatívou. Je to verejný dokument, ktorý obsahuje súpis všetkých evidovaných nehnuteľností v danom katastrálnom území, eviduje vlastníka alebo spoluvlastníkov, ktorí majú nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve. List vlastníctva sa uschováva na príslušnom katastrálnom úrade. Ide o úrad v okrese, kde je nehnuteľnosť situovaná, nie v okrese, v ktorom má vlastník alebo spoluvlastníci trvalé bydlisko. Dokument sa nevydáva v originálnej verzii. K dispozícii záujemcom je iba kópia listu vlastníctva, ktorá slúži ako aktuálny výpis z katastra nehnuteľností, ktorý môže byť použitý na právne účely alebo ako informatívny dokument.
List vlastníctva si môžete vyhľadať na katasterportal.sk, môžete to urobiť podľa viacerých parametrov (napr. podľa čísla parcely, mena vlastníka, adresy nehnuteľnosti). Ak potrebujete do listu vlastníctva len nazrieť kvôli prevereniu nehnuteľnosti alebo kvôli získaniu podrobnejších informácií o vlastníkovi, postačí vám on-line výpis z katastra nehnuteľností. Získanie výpisu online nie je spoplatnené, no dokument nie je akceptovaný pri právnych úkonoch. Slúži výlučne na rýchle a jednoduché preverenie nehnuteľnosti a jej vlastníckych vzťahov, ktoré vám pomôžu pred kúpou.
Pri kúpe pozemku je dôležité skontrolovať jeho druh na liste vlastníctva. Pokiaľ nie je pozemok vedený ako zastavaná plocha alebo ostatná plocha, je potrebné vyňať ho z poľnohospodárskeho pôdneho fondu (napríklad orná pôda, záhrada, vinica). Toto nie je problém, pokiaľ je pozemok v územnom pláne príslušnej obce určený na zástavbu rodinnými domami.
V časti „B“ listu vlastníctva nájdete informácie o vlastníkoch. Preverte si, či má pozemok jedného vlastníka (predávajúceho) alebo ich je viac, čo znamená, že pre kúpu pozemku musíte jednať s viacerými osobami.
V časti „C“ listu vlastníctva nájdete ťarchy alebo vecné bremená. Sú to právne náležitosti, ktoré vás môžu v kúpe obmedziť, prípadne budete musieť kúpu zrealizovať s nimi. Ak v tejto časti nájdete plombu, znamená to, že na uvedený pozemok je aktuálne na katastri podané nejaké konanie (môže ísť o vklad, zmenu údajov, zriadenie vecného bremena, zriadenie záložného práva banke a podobne). Po dobu pokiaľ je na liste vlastníctva vyznačená plomba, sa nedá s pozemkom nakladať, t.j. napríklad podať na kataster vašu kúpnu zmluvu na tento pozemok. Plomba takto slúži ako ochrana pred ďalšími podaniami na nehnuteľnosť do doby kým sa nevyrieši prvé konanie na túto nehnuteľnosť.
Vecné bremená poznáme dve: „in rem“ (v prospech nehnuteľnosti) a „in personam“ (v prospech určitej osoby). Môže ísť o povinnosť niečo strpieť (napríklad ochranné pásma), niečoho sa zdržať alebo právo na niečo (napríklad právo prechodu cez pozemok alebo záložné právo).
Územné plány a územno-plánovacia informácia
Ak potrebujete zistiť, či je pozemok naozaj stavebným pozemkom, vo väčšine prípadov budete musieť nazrieť do územných plánov alebo územných rozhodnutí (ak boli ohľadom pozemku vydané). V súčasnosti je k dispozícii aj webová stránka, na ktorej je veľa informácií o územných plánoch na Slovensku (uzemneplany.sk). Najaktuálnejšie údaje však získate na príslušnom úrade (najmä na obecnom úrade).
Jedinú zaručenú informáciu vám vie dať stavebný úrad v danej obci. Ideálne je, ak si dáte písomnú žiadosť o územno-plánovaciu informáciu. Uvediete číslo parcely, katastrálne územie a v stručnosti aj váš zámer. Stavebný úrad je povinný písomne sa vyjadriť, či daná parcela je určená na výstavbu, resp. aké obmedzenia sa výstavby budú týkať, aké regulatívy musíte dodržať. Odpoveď by ste mali dostať do 30 dní. Obzvlášť v malých obciach zvyknú úradníci podať informáciu len ústne, ak ale chcete mať istotu, že aj keď sa náhodou vymení starosta, tak bude platiť to, čo bolo povedané, chcite radšej všetko na papieri. „Čo je písané, to je dané.“
V tom horšom prípade vám stavebný úrad oznámi, že daná parcela nie je určená na výstavbu. Vtedy je namieste sa pýtať na dôvod. Možno len nie je zahrnutá v územnom pláne obce a možno by sa s tým ešte dalo niečo robiť. Zmena územného plánu je ale pomerne zdĺhavá záležitosť a pripravte si veľa času a nervov. Dôvodov, prečo sa na parcele nedá stavať môže byť ale veľmi veľa, preto sa vždy treba pýtať na možnosti.
Každá parcela má vrámci výstavby regulatív, ktorý Vám bližšie napovie o budúcej stavbe Vášho vysnívaného domu. To, že je stavebný pozemok správne kategorizovaný a je možné na ňom stavať, je prvým a hlavným predpokladom dobrej kúpy, pokiaľ na ňom plánujete vybudovať dom.
Ak sa stavebný pozemok nachádza či už v intraviláne alebo v extraviláne tej-ktorej obce, bude potrebné najprv zabezpečiť si vyňatie tohto pozemku z poľnohospodárskeho pôdneho fondu a následne si vybaviť územné rozhodnutie o umiestnení stavby.
Prístupová cesta: Základná podmienka
Veľmi dôležité pred kúpou pozemku je overiť si, či má pozemok vysporiadanú prístupovú cestu. Určite žiadajte už pri obhliadke informácie o tom, ako je zabezpečený prístup na pozemok. Parcela pozemku prístupovej cesty musí byť v priamom kontakte s vašou parcelou.
Ak máte stavebný pozemok, s najväčšou pravdepodobnosťou vám bude vydané územné rozhodnutie alebo stavebné povolenie. Postup pri vydávaní stavebných povolení a územných rozhodnutí je upravený stavebným zákonom.
Aj v prípade, že sa autom dostanete až na pozemok, ak nie je prístupová cesta ošetrená aj právne, je otázne, či vám banka schváli hypotekárny úver. Podobne môžu nastať komplikácie pri schvaľovaní prípojok inžinierskych sietí. Bez toho, aby ste mali po právnej stránke zabezpečený prístup na pozemok vám žiadny stavebný úrad nevydá stavebné povolenie na rodinný dom. Je dobré, ak je právne vysporiadané právo prechodu a prejazdu, zvlášť dôležité je to v momente, kedy prístupová cesta vedie cez súkromný pozemok. Nie vždy šťastným riešením je kúpa takéhoto pozemku, nakoľko majitelia parcely, cez ktorú prístupová cesta prechádza, často vnímajú toto prístupové právo ako svoju ťarchu. V niektorých prípadoch môže takéto usporiadanie viesť k opakovaným konfliktom.
Inžinierske siete: Dostupnosť a pripojenie
Pred kúpou pozemku je dôležité vedieť, ktoré z inžinierskych sietí (plyn, voda, kanál, elektrina) sú na pozemku, resp. či je možné sa k nim pripojiť. Je potrebné osloviť všetkých dodávateľov resp. správcov sietí a vyžiadať si ich vyjadrenie. V prípade, že bod napojenia na siete je mimo Vášho pozemku, treba počítať s nákladom na ich dotiahnutie na pozemok. Na to okrem vyjadrenia od dodávateľov bude treba aj súhlas majiteľa (správcu pozemku), cez ktorý sa siete budú pokladať. Náklady na dotiahnutie zväčša znášate vy, avšak čím je väčší počet žiadateľov (najmä v nových lokalitách), je možné, že časť nákladov, resp. aj samotné vybudovanie zastreší či už dodávateľ alebo obec.
Za ideálnych podmienok sú inžinierske siete, teda prístupy k vode, elektrine, plynu či kanalizácii, umiestnené na hranici pozemku. Nie je to však pravidlom. Pred kúpou pozemku si teda dôsledne zistite, kde presne pripojovacie miesta sú. Pokiaľ sú totiž vzdialené, počítajte s vyššími finančnými nákladmi. Budete potrebovať priviesť tieto siete k hranici pozemku, či domu. Tiež sa môže stať, že prípojky v konkrétnej oblasti nie sú k dispozícii, v tom prípade bude potrebné nájsť náhradné riešenie (napr. domáca čistička odpadových vôd).
Najdôležitejšia je elektrická energia a voda. Kanalizáciu viete nahradiť domácou čističkou odpadových vôd. Prečo nespomíname plyn? Pretože cena za vykurovanie plynom a elektrikou je veľmi podobná. A v neposlednom rade aj plynový kotol potrebuje elektrickú energiu.
V prípade, že ide o pozemok, ktorý patrí do kategórií „záhrada, ovocný sad, orná pôda, chmeľnica, vinica, alebo trvalý trvalý trávnatý porast“, taký pozemok je potrebné pred vydaním stavebného povolenia vyňať z poľnohospodárskeho pôdneho fondu, keďže je chránený zákonom (podľa zákona č. 220/2004 Z. z.). Ak ste kúpili pozemok označený ako „ostatné plochy“ alebo pozemok, ktorý patrí do poľnohospodárskeho pozemku (kategórie 2 až 6), stavebné povolenie je možné vybaviť.
Pokiaľ ide o výstavbu, vždy je smerodajný územný plán obce, resp. platná UPI. Na príslušnom stavebnom úrade sa môžete dôkladne oboznámiť s územným plánom obce.
Lokalita a ochranné pásma: Pozor na obmedzenia
Keď si vyberáte pozemok, dbajte na lokalitu. Mohlo by sa stať, že pozemok v krásnej prírode, ktorý ste si vysnívali je v chránenej krajinnej oblasti alebo rekreačnej oblasti a možno pamiatková rezervácia. V takýchto oblastiach môžu byť stavebné obmedzenia.
Pozor na záplavové oblasti - existujú oblasti, ktoré sú posudzované ako rizikové z pohľadu záplav. Na Slovensku sa takto vymedzené oblasti týkajú väčších tokov riek. Je pre Vás dobré si zistiť pred kúpou pozemku, či sa pozemok nenachádza v niektorej z týchto oblastí. Blízkosť rieky môže ale zapríčiniť, že poisťovne budú okolité pozemky posudzovať ako záplavovú oblasť. Čo sa odzrkadlí na výške poistného za váš vytúžený dom. Aj keď sa vám to môže zdať ako samozrejmosť, jeho zanedbanie vie neraz narobiť nemalé problémy.
Vždy si overte, či sa v blízkosti pozemku nenachádzajú ochranné pásma inžinierskych sietí a stavieb. Tieto pásma obmedzujú možnosť výstavby a umiestnenia stavieb.
Okrem uvedených potenciálnych obmedzení je dobré informovať sa aj o ďalších faktoroch:
- Kontaminovanosť pôdy/okolia: Na Slovensku sa často vyskytuje kontaminácia radónom.
- Zosuv pôdy v okolí: Overte si geologické podmienky pozemku a jeho okolia.
- Pôvodné využitie pozemku: Niektoré pozemky, aj keď sú v zastavanom území, môžu mať obmedzenia vyplývajúce z ich pôvodného využitia (napr. bývalé priemyselné areály).
Čo sa týka cien stavebných pozemkov, cenu ovplyvňuje predovšetkým lokalita, ale aj záujem. V dobrej lokalite sú pozemky drahšie, ako v menej atraktívnej. Ďalším faktorom je záujem prípadných iných kupcov a počet dostupných pozemkov. Napríklad v Bratislave je už pomerne málo stavebných pozemkov, cena tých zostávajúcich je neúmerne vysoká. Preto sa veľa ľudí zaujíma o kúpu stavebného pozemku v blízkom okolí Bratislavy. Aj tu je však množstvo reálne a aktuálne dostupných stavebných pozemkov obmedzené. A tak v čase pomerne rýchlo rastie aj cena pozemkov v okolí Bratislavy.
Ďalší faktor, ktorý ovplyvňuje ceny stavebných pozemkov je ich vybavenosť. Cenu pozemku významne ovplyvní to, aká je do danej lokality dopravná dostupnosť. Vyššie ceny pozemkov sú v lokalitách s dobrou dopravou a dopravnou situáciou, napojením na diaľnicu. Nikto nerád čaká v nekonečných kolónach áut. Ceny pozemkov ovplyvňuje aj to, aká je v lokalite mestská doprava, infraštruktúra, prostredie.
Veľkosť a rozmery pozemku: Plánujte dopredu
Aký veľký dom staviate? Do akej výšky plánujete dom postaviť? Akú bude mať šírku? Pri pozemkoch sú vždy povolené len určité rozmery. Vyvarujete sa tak situácii, že Vaším želaním bude 2 podlažný dom so sedlovou strechou a na Vami vybranom pozemku sa bude dať postaviť iba bungalov s rovnou strechou.
Každá obec by mala mať mapu, kde sú vedenia zakreslené, ale nie vždy sú tie mapy aktuálne a úplné. Prechádzate realitnými portálmi a hľadáte pozemok pre stavbu vášho domu. Vyfiltrujete stavebné pozemky, prijateľné rozlohy aj lokality a ponoríte sa do prezerania ponúk. Nie každý pozemok ponúkaný ako stavebný je naozaj stavebný. Podozrivá je nižšia cena aj príliš veľká rozloha. Predtým, než kúpite pozemok, dobre si ho preverte. Inzerenti predávajú ako stavebné typicky pozemky určené ako záhrady, vinice alebo napr. orná pôda. Je v tom značná miera špekulantstva. Za cenu, ktorú si takýto inzerent pýta, by správne kategorizovaný parcelu nikdy nepredal. Orná pôda skrátka nemá ani zďaleka takú hodnotu za meter štvorcový, ako pozemok určený na stavbu rodinného domu. Okrem toho budete musieť riešiť vyňatie z poľnohospodárskeho pôdneho fondu.
Čo všetko by ste mali o pozemku vedieť skôr, ako pristúpite k jeho kúpe? Určite už máte predstavu, akú veľkú záhradu by ste chceli mať. 1 000 a viac metrov štvorcových? Na začiatku netreba mať veľké oči. Ak plánujete výstavbu menšieho rodinného domu či bungalovu, veľká záhrada môže byť na príťaž. Budete mať dosť času na kosenie trávnika každé tri týždne? Pokiaľ chcete bývať desať minút od centra mesta, je na mieste otázka, či pozemok o takej výmere vôbec existuje. Ak sa rozhodnete pre kúpu malého pozemku (pod 500 m2), treba si zvážiť, či má postačujúce rozmery. Aby ste pri výstavbe vedeli dodržať všetky právne normy. Napríklad vzdialenosť rodinného domu musí byť minimálne 2 metre od hranice susedných parciel a 3 metre od prístupovej komunikácie. Netreba zabúdať ani na fakt, že vzdialenosť od susedného domu nesmie byť menšia ako sedem metrov. V stiesnených pomeroch je možné túto vzdialenosť upraviť na štyri metre. Ale to len za predpokladu, že susediaca nehnuteľnosť nemá okná obývacích miestností otočené k vám do dvora. Pri menších pozemkoch si rovnako overte i povolené percento zastavanosti.
Nachádza sa pozemok v intraviláne (v zastavanom území) obce? Výstavba akých nehnuteľností je v danej lokalite povolená? Má obec/mesto schválené regulatívy, ktoré bude treba pri výstavbe dodržať? Napr.: ak sa obyvatelia obce dohodnú, že všetky strechy na danej ulici budú červené z pálenej škridly, stavebný úrad vám neodklepne váš projekt domu so striebornou plechovou krytinou.
Atypický dom s výhľadom do prírody | Ytong
Financovanie a cena pozemku
Chcete kúpiť pozemok. Čo si predtým zistiť, naštudovať, alebo vedieť? Prvé, čo by ste pred kúpou mali mať celkom jasné je spôsob financovania. Ľudia to najčastejšie financujú prostredníctvom banky, formou hypotéky. Odporúčame vám: vopred si zistite, či vám váš príjem banka uzná ako dostatočnú záruku. Občas sa stáva, že aj klienti s dobrým príjmom nedostanú od banky hypotéku. Potom je možné uvažovať o úvere. Vopred sa musíte dohodnúť s bankou, čo založíte ako ručenie.
Je cena za pozemok konečná? Ak kupujete pozemok od nejakej agentúry, alebo firmy možno vás napadne aj takáto myšlienka. Predsa len, stáva sa, že niekedy firma naláka človeka na kúpu a neskôr sa ukáže, že ešte treba všeličo doplatiť. Aj v stavebníctve sa potom právom obávate, že cenu za stavebný pozemok počas výstavby inžinierskych sietí neskôr predajca navýši. U serióznych predajcov platí, že cena, ktorú za stavebný pozemok zaplatíte je fixná. To znamená, že suma, na ktorej sa dohodnete na začiatku rokovania sa neskôr už nezmení. Hodnota pozemku zvyčajne stále rastie, takže na ňom zarábate už aj v čase, kým sa ešte len vybavujú úradné formality. Samozrejme, aj v tomto investovaní platí, že prichádzajú výkyvy. Je potrebné počítať aj s tým, že počas krízy je cena nižšia.
Čo je zahrnuté v cene za stavebný pozemok? Ďalšia častá otázka: Sú inžinierske siete zahrnuté v cene pozemku, alebo ich budem musieť zaplatiť zvlášť? Všetky inžinierske siete sú zahrnuté v cene pozemku, ktorý si kúpite. Elektrina, voda, plyn, kanalizácia, pouličné osvetlenie, prístupové cesty a chodníky.
Kúpa pozemku môže byť z investičného hľadiska výhodná, no jeho budúce využitie a zhodnotenie závisí od druhu pozemku a platných pravidiel. „Hoci poľnohospodárska pôda alebo lesný pozemok môžu byť zaujímavou investíciou z hľadiska nižšej ceny, stavebné pozemky sú, boli a zrejme aj budú drahšie, ale ich zhodnotenie je istejšie. Navyše sú možnosti nakladania so stavebným pozemkom flexibilnejšie. Znamená to, že sa nesmie deliť na parcely menšie ako 3 000 metrov štvorcových (m2) a rovnako nesmie vzniknúť k jednotlivej parcele ani spoluvlastnícky podiel, ktorý by predstavoval menšiu výmeru. Kým poľnohospodársku pôdu v extraviláne je možné deliť iba za účelom výstavby, k čomu musí byť vopred schválený územný plán alebo územné rozhodnutie, iné pravidlá platia pre pôdu v obci, respektíve v meste. Tam sa dá orná pôda či záhrada rozdeliť bez podobných obmedzení, je teda zaujímavou investíciou vzhľadom na súčasné masívne rozširovanie obytných zón. Kúpiť poľnohospodársku pôdu na periférii za nízku cenu môže byť dobrou investíciou, ak je šanca, že by pozemky mohli byť prekvalifikované na stavebné.
Stavebný pozemok ako investícia: Stavebný pozemok môže byť aj tipom na dobrú investíciu. Ceny stavebných pozemkov stúpajú. Kto teraz investuje do kvalitného pozemku má isté to najvyššie možné zhodnotenie svojej investície. Bežne je zhodnotenie investície do pozemkov vyššie, ako úroková sadzba banky za pôžičku aj s poplatkami.
Kedy kúpiť a kedy začať stavať
Ak plánujete kúpiť pozemok, odporúčame vám spraviť to čím skôr. Čím neskôr sa rozhodnete kúpiť pozemok, tým to bude drahšie. Vyčkávaním stratíte. Znova: platí to v dlhodobom pohľade. Nedá sa vždy zaručiť, že ihneď po nákupe nespadnú ceny napríklad vinou rozvoja realitnej krízy. Zhodnocovanie pozemkov je niekoľkonásobne vyššie, ako pôžička z banky, tak aj pôžička na pozemok sa vám mnohonásobne vráti. Kto si kúpi pozemok a napríklad o dva roky ho predá, zarobí.
Kedy môžete začať stavať dom? Ďalšia častá otázka: Ak si kúpim stavebný pozemok v Stupave, ako rýchlo potom môžem začať s výstavbou? Keď si kúpite stavebný pozemok, ešte sa niekedy čaká na vydanie územného rozhodnutia a stavebných povolení. Preto sa nedá určiť univerzálne platná odpoveď. Predpokladané termíny začatia stavby každému klientovi oznámi developer na základe aktuálneho stavu. Do procesu prípravy stavebného pozemku vstupujú vyjadrenia rôznych úradov, ktoré bývajú pomalé. Niektoré úrady nedodržiavajú zákonom stanovené lehoty do ktorých sú povinné reagovať a pre ne nie je možné termín urýchliť. Toto obdobie preto zvykne trvať asi pol roka.
Ako rýchlo budú hotové inžinierske siete? Keď kúpim stavebný pozemok, ako rýchlo môžem začať stavať rodinný dom? Nebudem musieť rok čakať, kým sa postavia všetky inžinierske siete? S výstavbou rodinného domu nemusíte čakať na úplné dokončenie inžinierskych sietí. V čase keď developer kupuje ornú pôdu, kde budete mať aj vy stavebný pozemok, ešte je to len veľká lúka, alebo nevyužité vinice. Developer začne vybavovať formality, získava stavebné povolenia. Vždy ich vybavuje naraz pre všetky stavebné pozemky v lokalite. Získa tak stavebné povolenie na výstavbu prístupových ciest k stavebným pozemkom a budovanie inžinierskych sietí. Na základe týchto povolení začína s výstavbou. No zároveň s tým si môžete po územnom rozhodnutí vybaviť aj stavebné povolenie na výstavbu vášho rodinného domu. V tom čase sa už na pozemku stavajú inžinierske siete a prístupové cesty. A vy môžete stavať rodinný dom.
Ak si kúpim pozemok, ako rýchlo bude môj? Pozemok do vášho vlastníctva prejde v priebehu niekoľkých týždňov. Developer vám ho však potom ešte asi rok zhodnocuje výstavbou sietí.
Stavebný pozemok alebo hotový dom?
Stavebný pozemok, alebo rodinný dom? Mám si kúpiť stavebný pozemok a postaviť si vlastný dom, alebo mám kúpiť hotový rodinný dom? To je ťažká otázka. Obidve možnosti majú výhody aj nevýhody. Telegraficky:
- Stavebný pozemok: Umožní postaviť si rodinný dom presne podľa vašej potreby. No trvá to asi 2 roky, kým sa môžete začať sťahovať. Hlavné nevýhody sú tie, že budete čakať asi 2 roky, kým postavíte rodinný dom. Musíte často kontrolovať kvalitu práce stavbárov. Stavebný pozemok však má aj výhody: rodinný dom, ktorý si na ňom postavíte bude presne „na mieru“. Taký rodinný dom presne zodpovedá potrebám rodiny a jej bývania.
- Hotový rodinný dom: Kúpite a môžete sa sťahovať hneď. Nemusí však mať všetky vlastnosti, ktoré od bývania v rodinnom dome očakávate. Na druhej strane väčšina rodín má podobné potreby a aj nároky na bývanie. Preto sa ľahko môže stať aj to, že proste nájdete už postavený dom, ktorý presne spĺňa vaše požiadavky.
Kto si zvyčajne kupuje stavebný pozemok?
Asi 80% sú tridsiatnici z Bratislavy, väčšinou mladé páry. Sú to profesne úspešní a schopní ľudia, najčastejšie z manažérskych pozícií. Na základe toho viete vopred odhadnúť, akých asi budete mať susedov. Keďže takmer všetci majitelia stavebných pozemkov sú úspešní ľudia, často manažéri, majú veľa spoločného. Vytvárajú sa medzi nimi priateľstvá. Bývajú blízko pri sebe a ako susedia si nezávidia, skôr si rozumejú. Väčšinou sa navzájom podporujú. Často si klienti kupujú stavebné pozemky spolu s priateľmi a stávajú sa potom dobrými susedmi. Tým sa posilňuje súdržnosť ľudí v lokalite a vznikajú príjemné a priateľské susedské vzťahy. Tieto rodiny často v podobnom čase dostavajú svoje domy, v podobnom čase majú deti. Tie sa spolu hrajú na ulici, rodičia si pomáhajú a pocitovo sú si potom blízki. Také sú aspoň doterajšie skúsenosti z predaja pozemkov získané z regiónu Stupava.
Naproti tomu stavať, alebo kúpiť dom v starej štvrti v menších mestách je vždy riziko. Neviete, akých budete mať susedov. Môžu vám závidieť dobrú finančnú situáciu. Alebo po kúpe krásneho domu zistíte, že v susedstve niekto chová ošípané, či často pracuje s cirkulárkou. Hluk a zápachy môžu potom strpčovať bývanie. Starousadlíci novoprišikov nemusia dobre prijať a susedské vzťahy môžu byť napäté. Potom sa v takom prostredí zle býva.
Postup pri kúpe stavebného pozemku
Ak sa rozhodnete kúpiť stavebný pozemok prostredníctvom developera, postup je nasledovný:
- Nezáväzná rezervácia stavebného pozemku: Najskôr si môžete stavebný pozemok nezáväzne rezervovať. V čase nezáväznej rezervácie pozemku máte niekoľko dní času na rozhodnutie. Môžete sa napríklad ísť pozrieť na pozemok a jeho okolie. Máte čas premyslieť si, či sa vám kúpa tohto pozemku hodí. Môžete si zistiť, ako by vám kúpa tohto stavebného pozemku vychádzala po finančnej stránke, aké zdroje financií môžete na jeho kúpu využiť. Môžete konzultovať svoj zámer o kúpe stavebného pozemku s rodinou a ďalšími odborníkmi a dôkladne to zvážiť.
- Záväzná rezervácia stavebného pozemku: Keď ste si istí, že o vyhliadnutý stavebný pozemok máte vážny záujem, stretnete sa s developerom a podpíšete zmluvu o rezervácii. V tejto fáze vás asi developer požiada o zloženie preddavku na kúpu pozemku. Potom nastáva hlavná časť práce developera. Bez toho, aby ste sa s tým museli zaoberať, zaisťuje potrebné povolenia (územné rozhodnutie), zmluvy (podpísanie kúpnych zmlúv) a rokovania (so Stavebným úradom, notárom, bankou, architektom a pod.).
- Kúpa stavebného pozemku: Keď budete mať odsúhlasený text zmlúv a budete vedieť akým spôsobom budete platiť za pozemok (z vlastných alebo bankových peňazí) tak podpíšete zmluvy. Vaše peniaze vložíte do notárskej úschovy. Keď budete mať na seba napísaný list vlastníctva na pozemok, tak notár uvoľní časť peňazí. Ďalšiu časť bude uvoľňovať podľa harmonogramu výstavby cesty a inžinierskych sietí. Tento bod sa však môže u rôznych developerov líšiť.
- Vybudovanie prístupovej cesty a inžinierskych sietí: V lokalite, v ktorej developer predáva stavebné pozemky buduje zároveň aj inžinierske siete. Váš stavebný pozemok pripravuje do takého stavu, aby ste na ňom mohli začať stavať napríklad rodinný dom. Príjazdové cesty, chodníky, voda, plyn, elektrina, kanalizácia či pouličné osvetlenie - to všetko je súčasťou vášho budúceho stavebného pozemku.
Je toho pomerne dosť, na čo by ste si pri kúpe mali dať pozor. Rozhodne nie je na škodu mať po svojom boku odborníka, ktorý Vám poradí a upozorní na všetko dôležité. Stáva sa, že často ani samotní majitelia nemajú základné informácie. Preto sa určite nehanbite pýtať, overovať a zisťovať si informácie.