S účinnosťou od 1. apríla 2025 vstupuje do platnosti nový Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z., ktorý prináša zásadné zmeny v procesoch povoľovania a realizácie stavieb na Slovensku. Tento komplexný balík legislatívnych úprav má za cieľ zjednodušiť, zrýchliť a zefektívniť celý stavebný proces, znížiť administratívnu záťaž a podporiť tak rozvoj krajiny. Starý stavebný zákon č. 50/1976 Zb. a doteraz neúčinný zákon o výstavbe č. 201/2022 Z. z. týmto dňom strácajú svoju platnosť.
Kľúčové zmeny v povoľovaní stavieb
Najvýraznejšou zmenou je zavedenie jednotného povoľovacieho procesu, ktorý nahradzuje doterajšie oddelené územné a stavebné konania. Cieľom je eliminovať duplicitné kroky a skrátiť celkovú dobu potrebnú na získanie povolenia na stavbu. Proces bude prebiehať primárne prostredníctvom Informačného systému územného plánovania a výstavby (Portál výstavby), ktorý zabezpečí digitalizáciu, transparentnosť a lepšie sledovanie stavu konania v reálnom čase.
Jednotný proces o stavebnom zámere
Namiesto doterajších dvoch samostatných konaní (územného a stavebného) sa zavádza jediné konanie o stavebnom zámere. V rámci tohto procesu sa budú na jednom mieste zbierať všetky potrebné záväzné stanoviská a vyjadrenia od dotknutých orgánov, právnických osôb a obcí. Tento prístup má výrazne zefektívniť prípravu stavieb a predchádzať prieťahom spôsobeným neúplnými alebo protichodnými podkladmi.
Fikcia súhlasu: Zrýchlenie procesov
Nový zákon zavádza inštitút "fikcie súhlasu". To znamená, že ak sa príslušný orgán alebo právnická osoba nevyjadrí k žiadosti v stanovenej lehote (štandardne 30 dní, pre zložitejšie stavby 60 dní), považuje sa to za súhlasné stanovisko. Táto mechanizmus má motivovať všetky zúčastnené strany k dodržiavaniu lehôt a prispieť k celkovému zrýchleniu procesu.
Rozšírenie okruhu stavieb nevyžadujúcich stavebné povolenie
Zákon rozširuje zoznam stavieb, ktoré nevyžadujú stavebné povolenie, ako aj tých, pre ktoré postačuje zjednodušené administratívne posúdenie na základe ohlásenia. Ide predovšetkým o drobné stavby, stavebné úpravy, údržbu a opravy existujúcich stavieb, ako aj vonkajšie úpravy pozemkov ako spevnené plochy či oplotenia. Aj v týchto prípadoch však platí ohlasovacia povinnosť a stavebník si musí vysporiadať podmienky vyplývajúce z osobitných predpisov a vlastníckych práv.
Posilnenie práv vlastníkov a zodpovedností aktérov
Jedným z hlavných cieľov nového stavebného zákona je posilnenie postavenia vlastníkov pozemkov a stavieb a ich práv k majetku. Zároveň sa precizujú právne úpravy a zodpovednosti všetkých účastníkov stavebného procesu, od projektantov a stavbyvedúcich až po zhotoviteľov a stavebný dozor.
Nové povinnosti vlastníkov stavieb
Vlastníci stavieb majú po novom explicitne definované zákonné povinnosti týkajúce sa udržiavania stavby v dobrom stavebnotechnickom a prevádzkovom stave. Tieto povinnosti zahŕňajú včasné odstraňovanie nedostatkov, dodržiavanie hygienických a protipožiarnych predpisov, údržbu technických systémov, zabezpečenie pravidelných kontrol a revízií, ako aj aktualizáciu dokumentácie.
Zvýraznenie zodpovednosti projektanta a zhotoviteľa
Nový zákon detailnejšie vymedzuje zodpovednosti projektanta a zhotoviteľa stavby. Projektant je zodpovedný nielen za odbornú, ale aj právnu stránku projektovej dokumentácie, pričom jeho práva ako autora sú posilnené. Zhotoviteľ je rovnako podrobený jasnejším pravidlám ohľadom kvality a dodržiavania projektu.
Nový stavebný zákon od apríla zavádza veľké zmeny. Na tieto stavby už nepotrebujete povolenie
Riešenie nelegálnych stavieb a ochrana kultúrneho dedičstva
Nový stavebný zákon prináša presnejšie pravidlá pre riešenie čiernych stavieb. Stavby, ktoré vznikli pred nadobudnutím účinnosti zákona (pred 30. aprílom 2025), budú môcť byť dodatočne legalizované v rámci stanoveného postupu. Pre nové čierne stavby však bude platiť prísnejšie pravidlo - ich legalizácia nebude možná.
Ochrana umeleckých diel a nálezov
Zákon tiež posilňuje ochranu umeleckých diel v stavbách a na verejných priestranstvách pred poškodením stavebnou činnosťou. V prípade nájdenia pamiatkovo hodnotnej veci, archeologického nálezu alebo osobitne chránenej časti prírody počas stavebných prác, stavbyvedúci má povinnosť bezodkladne prerušiť práce a ohlásiť nález príslušným orgánom.
Zmeny v štruktúre stavebných úradov a inšpekcie
S účinnosťou nového zákona dochádza k zrušeniu Slovenskej stavebnej inšpekcie. Štátny stavebný dohľad bude po novom vykonávať regionálny úrad, ktorý prevezme aj agendu a zamestnancov zrušenej inšpekcie. Prvostupňovým povoľovacím orgánom zostávajú obce, ktoré však budú mať možnosť združovať sa do spoločných obecných úradov.
Posilnenie postavenia samospráv
Hoci sa odbremeňujú od agendy územných konaní a stavebného dohľadu, postavenie samospráv ako stavebných úradov sa vo všeobecnosti vníma ako zlepšenie. Kľúčovou požiadavkou zostáva aktualizácia územných plánov, ktoré budú záväzným podkladom pre povoľovanie stavieb. Od roku 2026 budú musieť mať stavebné úrady minimálne dvoch odborne vyškolených zamestnancov.
Kolaudačné osvedčenie a dočasné užívanie stavby
Nová právna úprava nahrádza doterajšie kolaudačné rozhodnutie kolaudačným osvedčením, ktoré je osobitným dokladom preukazujúcim stavebno-technickú spôsobilosť stavby na projektovaný účel. Zákon tiež zavádza nový inštitút dočasného užívania stavby pre účely tzv. skúšobnej prevádzky, ktorá je nevyhnutná na preverenie funkčnosti a prevádzkovej bezpečnosti niektorých typov stavieb.
Prechodné ustanovenia a účinnosť
Napriek tomu, že nový stavebný zákon nadobúda účinnosť 1. apríla 2025, proces jeho implementácie je postupný. Povolenia rozbehnuté podľa starého zákona sa dokončia v starom režime. Zároveň platí, že právne vzťahy vzniknuté podľa doterajších predpisov alebo založené rozhodnutiami správnych orgánov zostávajú zachované. Doterajšie predpisy sa použijú na podania a konania začaté pred 31. marcom 2025.
Nový stavebný zákon predstavuje komplexnú reformu, ktorá má potenciál zásadne zmeniť stavebnú prax na Slovensku. Jeho úspešná implementácia bude závisieť od synergickej spolupráce všetkých zúčastnených aktérov, od štátnych orgánov a samospráv až po stavebníkov, projektantov a zhotoviteľov.
Kontrolná prehliadka stavby: Nástroj kvality a harmonogramu
Nový Stavebný zákon ustanovuje inštitút kontrolnej prehliadky stavby ako dôležitý nástroj na priebežnú kontrolu kvality výstavby a dodržiavania harmonogramu. V prípade, ak stavebný úrad v rozhodnutí o stavebnom zámere určí, že sa pred začatím, počas alebo po ukončení určitých fáz stavby uskutoční kontrolná prehliadka, stavbyvedúci je povinný v dostatočnom časovom predstihu oznámiť jej termín všetkým relevantným stranám.
Ak sa majú na stavbe uskutočniť stavebné práce vedúce k odchýlke od overeného projektu, môže stavebník zvolať mimoriadnu kontrolnú prehliadku. V prípade, že odchýlky nie sú v rozpore s rozhodnutím o stavebnom zámere a záväznými stanoviskami, projektant ich vyznačí v projekte, stavbyvedúci zaznamená v zápisnici a stavebnom denníku. Ak sa stavebný úrad na mimoriadnej prehliadke nezúčastní, stavebník mu zašle zápisnicu na odsúhlasenie. V prípade, že odchýlky nie je možné povoliť štandardným postupom, stavebný úrad určí potrebu overenia zmeny projektu alebo nové konanie o stavebnom zámere.
Zo všetkých kontrolných prehliadok sa spisuje zápisnica, ktorú podpisujú zúčastnené strany. Jedno vyhotovenie zápisnice je súčasťou dokumentácie stavby. Uskutočnenie kontrolnej prehliadky sa zaznamenáva aj do stavebného denníka. Zistenie nepovolených stavebných prác vedúcich k odchýlke od projektu má za následok výzvu na ich ukončenie a oznámenie stavebnému inšpektorátu.
Ochrana kultúrneho dedičstva na stavenisku
Nový Stavebný zákon ďalej upravuje ochranu umeleckých diel a kultúrneho dedičstva. V prípade nájdenia veci s pamiatkovou hodnotou, archeologického nálezu alebo osobitne chránenej časti prírody počas stavebných prác, je stavbyvedúci povinný bezodkladne zabezpečiť prerušenie prác, ohlásiť nález príslušnému orgánu (krajskému pamiatkovému úradu alebo orgánu ochrany prírody), riadiť sa ich pokynmi a vykonať opatrenia na ochranu nálezu. Tieto povinnosti sa vzťahujú aj na stavby zhotovované svojpomocne.
Ak je na ochranu nálezu potrebné dočasne alebo natrvalo prerušiť stavebné práce, rozhodne o tom stavebný inšpektorát na základe stanoviska príslušného orgánu. Vlastníkovi stavby patrí primeraná náhrada za obmedzenie vyplývajúce z rozhodnutia o prerušení prác.
Kolaudačné osvedčenie nahrádza kolaudačné rozhodnutie
Kolaudáciu upravuje nový Stavebný zákon v § 66 a nasl., pričom kolaudačné osvedčenie nahrádza doterajšie kolaudačné rozhodnutie. Ide o osobitný doklad, ktorého náležitosti upraví vykonávacia vyhláška. Kolaudačným osvedčením správny orgán potvrdzuje stavebno-technickú spôsobilosť stavby na projektovaný účel a jeho prílohou je dokumentácia skutočného zhotovenia stavby. Kolaudačné osvedčenie nenahrádza povolenie prevádzky podľa osobitných predpisov.
Správny orgán oznámi vydanie kolaudačného osvedčenia dotknutým orgánom. Kolaudácia začína na návrh stavebníka, ktorého prílohou je okrem iného stavebný denník, záverečné stanovisko stavbyvedúceho, dokumentácia skutočného zhotovenia stavby, geodetická dokumentácia, protokol o odovzdaní a prevzatí stavby, protokol o vyhodnotení skúšobnej prevádzky (ak bola povolená), doklady o skúškach stavebných výrobkov a výsledky meraní a revízií technických zariadení.
Správny orgán oznámi termín kolaudačnej obhliadky do siedmich pracovných dní od doručenia úplného návrhu. Obhliadka sa musí uskutočniť do 30 dní od oznámenia. Ak je stavba spôsobilá na prevádzku, správny orgán vydá kolaudačné osvedčenie do 15 dní od uskutočnenia obhliadky. Kolaudácia sa zastaví, ak je stavba postavená v rozpore s overeným projektom.
Dočasné užívanie stavby pre skúšobnú prevádzku
Nový Stavebný zákon prináša nový inštitút dočasného užívania stavby pre účely skúšobnej prevádzky, ktorý nahrádza doterajšie povolenie na predčasné užívanie. Skúšobná prevádzka je nevyhnutná na preverenie funkčnosti a prevádzkovej bezpečnosti stavieb, najmä pri dodávkach technológií. Môže trvať maximálne štyri roky a je možné ju povoliť na žiadosť vlastníka, stavebníka alebo zhotoviteľa. Podmienkou povolenia je vykonanie úradných skúšok, odborných prehliadok a skúšok pri vyhradených technických zariadeniach.