Vlastníctvo majetku nie je vždy výhradné pre jednu osobu. Veci môžu byť vlastnené viacerými vlastníkmi, čo vedie k inštitútu spoluvlastníctva. Tento článok sa zameriava na podielové spoluvlastníctvo, pričom zdôrazňuje jeho definíciu, práva a povinnosti s ním spojené, a špeciálne sa venuje spoluvlastníckemu podielu na spoločných častiach bytového domu.
Podielové spoluvlastníctvo: Základné princípy
Podielové spoluvlastníctvo vzniká, keď je vec vlastnená dvoma alebo viacerými vlastníkmi, pričom každému z nich patrí určitý podiel na celku. Tento podiel vyjadruje mieru, akou sa spoluvlastník podieľa na právach a povinnostiach vyplývajúcich zo spoluvlastníctva. Podielové spoluvlastníctvo sa týka aj spoluvlastníctva manželov (BSM), prípadne štátu, ak vystupuje ako subjekt civilného práva. Spoluvlastníctvo k spoločnej veci znamená, že vec patrí k určitej časti celku. Je nevyhnutné špecifikovať veľkosť podielu jasne a zrozumiteľne, napríklad, ak sú spoluvlastnícke podiely rovnaké.
Práva a povinnosti spoluvlastníkov
So spoluvlastníckym podielom nevyplýva iba vlastnícke právo, ale aj ďalšie práva a povinnosti. Medzi ne patrí:
- Právo na užívanie spoločnej veci: Každý spoluvlastník má právo užívať spoločnú vec v rozsahu svojho podielu.
- Právo na podiel na výnosoch: Ak spoločná vec prináša výnosy, napríklad z prenájmu, spoluvlastníci majú právo na podiel z týchto výnosov v pomere k ich podielom.
- Povinnosť znášať náklady: Spoluvlastníci sú povinní znášať náklady spojené so správou, údržbou a opravami spoločnej veci v pomere k ich podielom.
Rozhodovanie o spoločnej veci
O spôsobe hospodárenia so spoločnou vecou rozhodujú predovšetkým spoluvlastníci sami, pričom pri rozhodovaní sa uplatňuje väčšinový princíp, čiže o hospodárení so spoločnou vecou rozhodujú spoluvlastníci väčšinou počítanou podľa veľkosti podielov. Ak o hospodárení so spoločnou vecou rozhodli spoluvlastníci s väčšinovým podielom, platí ich rozhodnutie a ostatní, menšinoví, sa mu musia podrobiť aj bez súdneho rozhodnutia. To neplatí, ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci, kedy môžu prehlasovaní spoluvlastníci žiadať, aby o takejto zmene rozhodol súd. Kedy ide o dôležitú zmenu veci treba posudzovať individuálne, v zásade však možno konštatovať, že takouto zmenou je zmena, ktorá sa týka zmeny samotnej podstaty spoločnej veci.
Predkupné právo
Ak sa spoluvlastnícky podiel prevádza, majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo. Toto neplatí len v tom prípade, ak spoluvlastník svoj podiel prevádza blízkej osobe, teda napríklad dieťaťu, súrodencovi, manželovi, rodičovi. Ak spoluvlastník zamýšľa svoj podiel previesť na iné než blízke osoby, prípadne na niektorého zo spoluvlastníkov, musí najskôr svoj podiel ponúknuť ostatným spoluvlastníkom (zákonné predkupné právo, ktoré vzniká zároveň so vznikom podielového spoluvlastníctva). Predkupné právo má povahu vecného práva a pôsobí aj voči právnemu nástupcovi kupujúceho.
Zrušenie podielového spoluvlastníctva
Občiansky zákonník preferuje dohodu spoluvlastníkov o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva, pričom pokiaľ ide o spôsob vyporiadania, Občiansky zákonník ponecháva spoluvlastníkom voľnosť usporiadať si vzájomné vzťahy podľa svojej potreby a záujmov. Dohoda má však riešiť vzťah všetkých spoluvlastníkov k veci ako celku a jej účastníkmi musia byť všetci spoluvlastníci. Ak nedôjde k dohode, zruší spoluvlastníctvo a vykoná vyporiadanie na návrh niektorého spoluvlastníka súd. Prihliadne pritom na veľkosť podielov a na účelné využitie veci.
Osobitná forma spoluvlastníctva: Bytové domy
Osobitnou formou podielového spoluvlastníctva je spoluvlastníctvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome k spoločným častiam, spoločným zariadeniam a príslušenstvu domu. Táto forma spoluvlastníctva je upravená v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Medzi spoločné časti domu patria základy domu, strecha, chodby, obvodové múry, priečelia, vchody, schodiská, vodorovné nosné a izolačné konštrukcie a zvislé nosné konštrukcie.
Výpočet spoluvlastníckeho podielu v bytových domoch
Veľkosť spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach, spoločných zariadeniach domu, na pozemku a na priľahlom pozemku prislúchajúcich k jednotlivým bytom sa určuje podielom výmery podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov v dome. Zlomky vyjadrujú veľkosť spoluvlastníckeho podielu pomerom veľkosti konkrétneho bytu k súčtu veľkostí všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
Praktický príklad výpočtu: Ak byt má podlahovú plochu 43,39 m² a celková podlahová plocha všetkých bytov a nebytových priestorov v dome je napríklad 1000 m², potom spoluvlastnícky podiel na spoločných častiach domu pre tento byt bude 43,39/1000.
Praktický význam spoluvlastníckeho podielu v bytových domoch
Pre život domu a pre vlastníka bytu má tento podiel podstatne väčší význam ako pri pozemku, lebo zlomok je vyjadrením podielu všetkého, čo so spoluvlastníctvom súvisí. Je to teda aj miera ustanovená zákonom (č. 182/1993 Z.z.) pre spolupodieľanie sa na financovaní nákladov spojených s údržbou, opravami, výmenou, rekonštrukciou… Prioritne ide o určenie pravidelných príspevkov do fondu prevádzky, údržby a opráv domu.
Iným príkladom môže byť situácia, keď treba vymeniť výťah za 40 tis. €. Vlastníci bytov a nebytových priestorov sa dohodnú, že každý poukáže v hotovosti jednorazovú úhradu v rozsahu, aký na neho pripadá podľa veľkosti spoluvlastníckeho podielu. Na byt so spoluvlastníckym podielom 7262/385644 by pripadla suma 753,23 € (40 000 : 385 644 x 7 262 = 753,23 €).
Prevod vlastníctva bytu a spoluvlastnícke podiely
Pri prevode vlastníctva bytu musí prevodca na nadobúdateľa bytu previesť aj svoje spoluvlastnícke podiely k spoločným častiam domu, spoločným zariadeniam domu, pozemku pod domom a priľahlom pozemku. V zmluve musí nadobúdateľ bytu vyhlásiť, že pristupuje k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy.
Príslušenstvo domu a pozemok
Je potrebné rozlišovať, či je predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel na príslušenstve domu (pozor - je potrebné rozlišovať medzi príslušenstvom bytu, ktorým môže byť napríklad kuchyňa, pivnica a pod. a ktoré je predmetom prevodu vždy a príslušenstvom bytového domu, ktorým je napr. oplotenie, či prístrešok, ktoré je predmetom prevodu len vtedy, ak k bytovému domu nejaké príslušenstvo prislúcha). Informáciu o tom, či k bytovému domu prislúcha aj príslušenstvo alebo nie, nie je možné získať z listu vlastníctva. Je ju ale možné získať napríklad z predchádzajúceho nadobúdacieho titulu, ktorým je spravidla zmluva, na základe ktorej nadobudol vlastnícke právo k bytu alebo nebytovému priestoru súčasný vlastník - teda na účely kúpnej zmluvy predávajúci.
Ďalej je dôležité rozlišovať, či je predmetom prevodu aj spoluvlastnícky podiel na pozemku, resp. priľahlom pozemku (predmetom prevodu bude aj pozemok pod bytovým domom, resp. k nemu priľahlý pozemok vždy vtedy, ak je predávajúci spoluvlastníkom aj tohto pozemku, resp. týchto pozemkov). Ak bude predmetom prevodu vlastníckeho práva aj spoluvlastnícky podiel k pozemku, bude pod uvedením veľkosti spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu (resp. a vrátane spoluvlastníckeho podielu na pozemku) uvedené označenie pozemku. Ak predmetom prevodu nebude spoluvlastnícky podiel k pozemku, pod uvedením veľkosti spoluvlastníckych podielov na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu už nebude uvedené nič. V takomto prípade musí byť ale v kúpnej zmluve uvedené, že predmetom prevodu nie je spoluvlastnícky podiel k pozemku, a tento pozemok, na ktorom je bytový dom postavený, je potrebné v samostatnom článku zmluvy nazvanom Úprava práv k pozemkom, označiť tak, ako je uvedené vyššie v časti týkajúcej sa označovania pozemku. Spoluvlastnícky podiel k pozemku pod bytovým domom a k priľahlému pozemku je vo vlastníctve predávajúceho a je predmetom prevodu podľa tejto zmluvy.
Pri bytoch alebo nebytových priestoroch sa na liste vlastníctva v časti A - majetková podstata uvádza len stavba a prípadne pozemky, na ktorých je bytový dom postavený (resp. spolu s priľahlými pozemkami). Ak je predmetom kúpnej zmluvy byt či nebytový priestor, okrem vyššie uvedených náležitostí na ich popis ustanovených katastrálnym zákonom, ustanovuje ďalšie náležitosti týkajúce sa ich popisu zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v účinnom znení.
Popis bytu a jeho príslušenstva v zmluve
Pre lepšiu prehľadnosť z praktického hľadiska možno odporučiť, aby všetky tieto ďalšie náležitosti kúpnej zmluvy, ktorej predmetom je prevod vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru, vyplývajúce zo zákona o vlastníctve bytov a nebytových boli uvedené v samostatnom článku kúpnej zmluvy, pomenovanej napríklad Popis bytu. Takýto popis by mal obsahovať minimálne nasledovné informácie:
- Prevodovaný byt pozostáva z: napr. 2 obytných miestností a príslušenstva.
- Príslušenstvom bytu je: napr. kuchyňa, predsieň, kúpeľňa, WC, pivničná kobka.
- Celková výmera podlahovej plochy bytu, vrátane príslušenstva, je: napr. 43,39 m²; do tejto plochy sa nezapočítava plocha loggie o veľkosti 9,02 m² a plocha pivnice o veľkosti 1,21 m².
- Súčasťou bytu je jeho vnútorné vybavenie: všetka vnútorná inštalácia (potrubné rozvody vody, ústredného kúrenia, elektroinštalácie a kanalizácie) okrem stúpacích vedení, ktoré sú určené na spoločné užívanie, kuchynská linka, poštová schránka, rozvod spoločnej televíznej antény (STA), prípojka káblovej televízie, vodovodné batérie, vaňa, umývadlo, radiátory, záchodová misa so splachovacím zariadením, práčka, plynový sporák. V kúpeľni sa nachádza na stenách obklad, v kúpeľni, kuchyni a na WC je na podlahe dlažba, v ostatných miestnostiach sa nachádzajú drevené repasované parkety. Okná sú plastové, vstupné dvere bezpečnostné, interiérové dvere hladké drevené, osadené do kovových zárubní.
- Vlastníctvo bytu, vrátane jeho vybavenia a príslušenstva je ohraničené: vstupnými dverami do bytu a do príslušenstva umiestneného mimo bytu, vrátane zárubní a hlavnými uzavieracími ventilmi prívodu teplej a studenej vody, plynu a elektrickými poistkami pre byt.
S vlastníctvom bytu je spojené spoluvlastníctvo spoločných častí a spoločných zariadení domu. Veľkosť spoluvlastníckeho podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytového domu, a za predpokladu, že to vyplýva z popisu predmetu prevodu uvedeného v tejto zmluve, tak aj na príslušenstve bytového domu a pozemku je daná podielom podlahovej plochy bytu k úhrnu podlahových plôch všetkých bytov a nebytových priestorov v dome.
Domový poriadok a zverejňovanie dlžníkov
Od 1. februára 2020 je účinná novela zákona č. 182/1993 Z.z. Prvou z noviniek, ktorú zaviedla táto novela je zavedenie zákonnej definície DOMOVÉHO PORIADKU do základných ustanovení tohto zákona. „Tabule hanby“ predstavujú momentálne jednu z foriem mimosúdneho upozornenia dlžníkov v bytovke, ktorí dlhodobo neuhrádzajú príspevky do fondu opráv a úhrady za plnenia. V kontexte novelizácie ZOVB (v § 9 ods. 1) je možné zverejňovať zoznamy vlastníkov bytov a nebytových priestorov, ktorí si nesplnili povinnosť uhrádzať preddavky do fondu prevádzky, údržby a opráv, ako aj úhrady za plnenia, ktoré súvisia s užívaním bytu alebo nebytového priestoru.
Tento článok bol vytvorený s cieľom poskytnúť komplexné informácie o spoluvlastníckom podiele na spoločných priestoroch, jeho právnych aspektoch a praktickom význame. Vzhľadom na zložitú povahu právnych vzťahov týkajúcich sa spoluvlastníctva, odporúčame v prípade konkrétnych otázok alebo nejasností konzultovať situáciu s právnym odborníkom.
tags: #spoluvlastnicky #podiel #na #spolocnych #priestoroch