Technická verejnosť sa v súčasnosti veľmi ťažko orientuje v problematike dozornej činnosti na stavbách, pretože pri sledovaní jednotlivých právnych predpisov dochádza k dezorientácii. Je nevyhnutné pochopiť rozdiely medzi pojmami a ich právnymi rámcami, aby sa zabezpečila transparentnosť a kvalita stavebných procesov. Tento článok sa zameriava na objasnenie úlohy stavebného dozoru, jeho zákonných požiadaviek a praktického výkonu v kontexte slovenského stavebného práva.
Pojmové vymedzenie a legislatívny rámec
Stavebný zákon definuje stavebný dozor ako vedenie uskutočňovania jednoduchých stavieb alebo ich zmien, ktoré stavebník uskutočňuje sám pre seba svojpomocou. Je dôležité zdôrazniť, že pojem technický dozor nie je definovaný v žiadnom všeobecne záväznom predpise. Táto absencia definície často vedie k nejasnostiam a zámene s pojmom stavebný dozor.
Zákon č. 254/1998 Z. z. o verejných prácach v § 14 uvádza, že súčasťou dokumentácie o kvalite verejnej práce je záznam o preukázaní odbornej spôsobilosti účastníkov výstavby podľa osobitného predpisu, t. j. podľa zákona č. 136/1995 Z. z. o odbornej spôsobilosti na vybrané činnosti vo výstavbe. Avšak, článok I. zákona č. 136/1995 Z. z. bol zrušený zákonom č. 236/2000 Z. z. Taktiež článok II. zákona č. 136/1995 Z. z., ktorý sa týkal § 43 až 46b Stavebného zákona, bol zrušený a nahradený novým znením. Preto sa Zákon o verejných prácach v žiadnom prípade nemôže odvolávať na ustanovenia zákona č. 136/1995 Z. V § 20 tohto zákona, ktorý sa týka výkonu štátneho dozoru, sa uvádza, že výkonom štátneho dozoru nie je dotknutý výkon stavebného dozoru. Je však kľúčové pochopiť, že dozorná činnosť stavebníka pri uskutočňovaní verejných prác nemôže byť v žiadnom prípade považovaná za stavebný dozor.
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. prináša do problematiky stavebného dozoru nové usporiadanie. Podľa § 36 tohto zákona môže stavebný dozor vykonávať osoba poverená stavebníkom, ktorá je oprávnená na výkon činností podľa osobitných predpisov. V prípade vyhradenej stavby (napríklad stavby s väčším rozsahom alebo vplyvom na životné prostredie) musí byť osoba poverená stavebným dozorom autorizovaným odborníkom - teda držiteľom oprávnenia podľa zákona č. 138/1992 Zb. o autorizovaných architektoch a autorizovaných stavebných inžinieroch. Pre bežné, nevyhradené stavby (napríklad rodinné domy stavané svojpomocne) môže stavebný dozor vykonávať aj iná kvalifikovaná osoba, ktorá má primerané odborné vzdelanie a prax, no nevyžaduje sa autorizácia. Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. v § 36 podrobne upravuje oprávnenia a povinnosti stavebného dozoru. Pri vyhradených stavbách sa rozsah právomocí rozširuje.
Kedy je stavebný dozor povinný?
Podľa Stavebného zákona je stavebný dozor povinný pri svojpomocnej výstavbe, keď sú jednotlivé práce realizované svojpomocne. Je povinný aj pri stavbe rodinného domu v prípade, že dom staviate svojpomocne. Keď ide o svojpomocnú realizáciu rodinných domov alebo podobných jednoduchých stavieb, v prípade, že stavebník sám nie je odborne spôsobilý na odborné vedenie a uskutočňovanie stavby, musí preukázať stavebnému úradu pri podaní žiadosti o stavebné povolenie, že má zabezpečený stavebný dozor na svoju stavbu.
Stavebný dozor je povinný aj v prípade, ak sa práce na stavbe budú realizovať dodávateľsky, po jednotlivých etapách (napríklad hrubá stavba, dokončovacie práce…). Taktiež v prípade, keď stavebný dozor odporučí stavebný úrad. Pri stavbe domu na kľúč sa odporúča nezávislý stavebný dozor, ktorý bude dôkladne kontrolovať stavebné postupy a všetky práce dodávateľskej firmy. Na všetky ostatné stavebné práce je stavebný dozor vecou záujmu stavebníka.
Podľa § 30 ods. 3 Stavebného zákona je stavebník, ktorý uskutočňuje stavebné práce svojpomocou, zodpovedný za stavbu a jej vyhotovovanie pod dohľadom stavebného dozoru. Podobne zákonodarca upravuje povinnosť stavebníka aj pri vyhradených stavbách zabezpečiť na celý čas uskutočňovania stavebných prác na vyhradenej stavbe osobu oprávnenú na výkon stavebného dozoru (§ 30 ods. 5 písm. a) Stavebného zákona).
Kto môže vykonávať stavebný dozor?
Definícia osoby vykonávajúcej stavebný dozor je stanovená Zákonom č. 50/1976 Zb. (pôvodný Stavebný zákon) a je ďalej upresňovaná novým zákonom č. 25/2025 Z. z. Stavebný dozor nie je to isté čo stavbyvedúci, ktorý má za úlohu organizovať priebeh prác, dodávky materiálu a realizáciu stavby správnymi technologickými postupmi. Stavbyvedúci je odborník poverený zhotoviteľom stavby, ktorý riadi realizáciu prác na stavbe. Stavebný dozor naproti tomu zastupuje stavebníka a vykonáva kontrolu z jeho strany.
Vykonávať funkciu stavebného dozoru môže len osoba s príslušným vzdelaním, ktorá zložila štátom predpísané skúšky, preukázala dostatočné skúsenosti a je zapísaná v zozname stavebného dozoru. Ide o diplomovaných stavebných inžinierov s povolením na výkon stavebného dozoru. Ich prácu definuje stavebný zákon.
Podľa § 36 ods. 3 zákona č. 25/2025 Z. z. môže stavebný dozor na vyhradenej stavbe vykonávať len osoba, ktorá spĺňa požiadavky autorizácie podľa zákona č. 138/1992 Zb. Autorizáciu udeľuje Slovenská komora stavebných inžinierov (SKSI) alebo Slovenská komora architektov (SKA) po splnení kvalifikačných predpokladov - vysokoškolského vzdelania príslušného smeru, odbornej praxe a úspešného absolvovania skúšky odbornej spôsobilosti.
Zoznam autorizovaných stavebných inžinierov a architektov vedie Slovenská komora stavebných inžinierov a Slovenská komora architektov. Tieto komory poskytujú informácie o tom, ktorí inžinieri a architekti sú oprávnení vykonávať stavebný dozor.
Nezávislosť a konflikt záujmov
Je dôležité, aby stavebný dozor nebol zároveň aj zhotoviteľom alebo dodávateľom, pretože to môže viesť ku konfliktu záujmov. Stavebný dozor tiež nesmie byť v žiadnom obchodnom alebo rodinnom vzťahu so zhotoviteľmi, dodávateľmi alebo poskytovateľmi služieb. Táto nezávislosť je kľúčová pre objektívne posúdenie kvality prác a dodržiavanie predpisov.
Povinnosti a zodpovednosť stavebného dozoru
Stavebný dozor zodpovedá, aby bola stavba postavená v súlade s projektom a dohodnutým časovým harmonogramom, dohliada na rešpektovanie všeobecných technických požiadaviek. Povinnosti stavebného dozoru sú definované stavebným zákonom. Ak sa v priebehu výstavby vyskytne rozpor medzi projektom a realizáciou, ak kvalita zhotovenej stavby nie je preukázaná príslušnou dokumentáciou, ak použité materiály nie sú v požadovanej kvalite, je stavebný dozor povinný o tom informovať investora a zistenia a návrhy na nápravu zapísať do stavebného denníka.
Podľa § 36 ods. 1 zákona č. 25/2025 Z. z., stavebný dozor ako osoba poverená stavebníkom má právo kontrolovať priebeh výstavby a vyžadovať nápravu zistených nedostatkov. Ak ide o vyhradenú stavbu, dozor môže vykonávať len autorizovaný stavebný inžinier, architekt alebo technik podľa zákona č. 138/1992 Zb.
V súvislosti s pojmom stavebný dozor sa najčastejšie uvažuje o jednej spôsobilej osobe pri menších stavbách. Pri stavbách väčšieho rozsahu je potrebná tiež funkcia stavbyvedúceho.
Stavebný zákon tiež upravuje (§ 73 ods. 1 Stavebného zákona), že stavebný inšpektor môže pri výkone štátneho stavebného dohľadu vyzvať stavebný dozor, aby v určenej lehote uviedol stavbu do súladu s overeným projektom stavby. Za pozornosť určite stojí práve možnosť uložiť stavebnému dozoru pokutu za umožnenie, aby postup stavebných prác bol v nesúlade s overeným projektom stavby alebo s technickými predpismi alebo so zaužívanými postupmi stavebných prác. V takom prípade bude na mieste prikázať prerušenie prác a toto zapísať do stavebného denníka.
Výhody kvalitného stavebného dozoru
Často počuť, že stavebný dozor je drahý a predstavuje len zbytočný (ale zo zákona povinný) výdavok. Toto tvrdenie je úplne nesprávne, pretože na funkciu stavebného dozoru sa treba pozerať z úplne iného uhla.
Dobrý odborník vykonávajúci stavebný dozor bude pozorne sledovať priebeh prác a kontrolovať súlad postupu stavebných prác a realizácie prác s projektovou dokumentáciou. Keďže stavebné povolenie bolo získané na základe tejto dokumentácie, odchýlky môžu byť len minimálne. Prvou úlohou stavebného dozoru je preto zabezpečiť realizáciu stavby v súlade so získaným stavebným povolením.
Ďalšou úlohou stavebného dozoru je kontrola kvality objednaných materiálov a výrobkov, ktoré budú použité pri výstavbe objektu. Po dohode s investorom si môže prezrieť ponuky rôznych zhotoviteľov a posúdiť, či si svoje služby účtujú reálne. Stavebný dozor kontroluje aj kvalitu inštalovaných zariadení. Zaručí vám tak férové ceny, kvalitu prevedenia a materiálov a tým šetrí peniaze. Zároveň tak pomôže predísť nepríjemnostiam, škodám a výdavkom, ktoré by v budúcnosti mohli vzniknúť.
Po predchádzajúcej dohode s investorom môže stavebný dozor prevziať aj koordináciu zmlúv a overovanie záruk. Môže sa stať, že sa vám niektorý zhotoviteľ pokúsi poskytnúť kratšiu záručnú dobu, ako vám prislúcha zo zákona, alebo v zmluve uvedie nereálne termíny vyhotovenia, spôsoby platby a podobne. Skúsený stavebný dozor si takéto anomálie okamžite všimne a bude vás o tom informovať.
Jednou z hlavných úloh stavebného dozoru je starať sa o plynulý priebeh prác a dodržiavanie dohodnutých termínov realizácie. Stavebný dozor musí byť oboznámený s harmonogramom a plánovaným trvaním jednotlivých fáz výstavby, ako aj s časťami, ktoré je potrebné počas určenej doby realizovať. Investora môže hneď na začiatku upozorniť, ak sú predpokladané termíny ukončenia jednotlivých stavebných prác nereálne alebo z akéhokoľvek dôvodu objektívne nerealizovateľné. Môže ho tiež upozorniť, ak zistí, že zhotoviteľ z vlastnej nedbanlivosti nestihne dielo dokončiť včas - v tomto prípade môže investor od zhotoviteľa požadovať náhradu za každý deň omeškania, ak je to obsiahnuté ustanoveniami zmluvy podpísanej medzi objednávateľom a zhotoviteľom. Stavebný dozor môže investora informovať aj o tom, ak zhotoviteľ vykonáva svoje práce povrchne, pretože sa všemožne snaží dodržať stanovené termíny dokončenia diela.
Cena stavebného dozoru
Cena stavebného dozoru sa pohybuje od 1 % do 5 % z celkovej investičnej hodnoty projektu. Ceny za stavebný dozor sa však môžu značne líšiť v závislosti od viacerých faktorov. Medzi ne patrí veľkosť stavby, lokalita, časový harmonogram, rozsah prác, či zložitosť projektu. Okrem toho cena môže závisieť aj od skúseností odborníka vykonávajúceho stavebný dozor, dostupnosti a referencií.
Stavebný dozor s bohatými skúsenosťami, schopnosťami a znalosťami, ktorý pracoval na viacerých veľkých projektoch, môže byť 3-krát alebo aj 4-krát drahší ako mladší alebo menej skúsený odborník, ktorý poskytuje služby v oblasti stavebného dozoru. Keďže výstavba rodinných domov patrí medzi menej náročné stavebné projekty, postačia priemerné skúsenosti, takže stavebný dozor môže vykonávať aj menej známy, ale dostatočne svedomitý a obetavý odborník, ktorý chce získať vysoké odborné renomé.
Stavebný dozor verzus Technický dozor
Ako bolo spomenuté, pojem technický dozor nie je v slovenskom právnom poriadku definovaný. V Opatrení č. 16/2001 Z. z. Štatistického úradu Slovenskej republiky, ktorým sa vyhlasuje Klasifikácia zamestnaní na štatistické účely, sa pod kódom 3112 09 uvádza zamestnanie stavebný dozor (technický). Je zrejmé, že nejde o synonymá. Stavebný dozor je definovaný v Stavebnom zákone. Technický dozor nie je nikde definovaný, ale v žiadnom prípade nie je možné stotožňovať ho so stavebným dozorom. Očakáva sa, že pre tieto dve obsahovo úplne odlišné zamestnania budú pridelené aj dva samostatné kódy v klasifikácii zamestnaní.
Nariadenie vlády Slovenskej republiky č. 510/2001 Z. z. v § 5 uvádza nejasnosť v tom, v ktorých prípadoch (na ktorých stavbách) môže vykonávať koordináciu plnenia úloh pri realizácii prác na stavenisku z hľadiska zaistenia bezpečnosti a ochrany zdravia pri práci stavebný dozor alebo kvalifikovaná osoba. Táto nejednoznačnosť poukazuje na potrebu ďalšieho legislatívneho spresnenia.
Nariadenie vlády č. 111/2002 Z. z., ktorým sa ustanovujú katalógy pracovných činností vo verejnej službe, uvádza v oddieli 03. Doprava, pošta a telekomunikácie, že v 10. platovej triede sú pracovné činnosti vyžadujúce vysokoškolské vzdelanie a orientačnú dĺžku odbornej praxe viac ako jeden rok. Hoci toto nariadenie priamo nešpecifikuje stavebný dozor, naznačuje úroveň odbornosti a praxe, ktorá sa očakáva od osôb vykonávajúcich náročnejšie technické činnosti.
Stavebný dozor a autorizované profesie
Podľa § 4 písm. e) zákona o architektoch je autorizovaný architekt s účinnosťou od 1. apríla 2025 oprávnený na vykonávanie stavebného dozoru na stavbách, ako sú drobné stavby, jednoduché stavby a stavby. Taktiež podľa § 4a písm. e) je autorizovaný krajinný architekt s účinnosťou od 1. apríla 2025 oprávnený na vykonávanie stavebného dozoru nad krajinno-architektonickými úpravami. Všetky oprávnenia podľa vyššie uvedeného § 4 písm. e), resp. § 4a písm. e) zákona o architektoch je autorizovaný architekt/autorizovaný krajinný architekt oprávnený vykonávať bez potreby osobitného preskúšania alebo iného osobitného zápisu v registri.
Obdobne podľa § 34 ods. 1 Stavebného zákona platí, že vyhradenými činnosťami vo výstavbe sa rozumejú odborné činnosti, ktorých kvalita a výsledok uskutočnenia majú rozhodujúci vplyv na to, aby stavba spĺňala základné požiadavky na stavby a stavebno-technické požiadavky na výstavbu. Ak ďalej nie je ustanovené inak, vyhradené činnosti vo výstavbe môžu vykonávať len fyzické osoby, ktoré majú zákonom požadovanú profesijnú kvalifikáciu, autorizáciu alebo iné oprávnenie podľa predpisov o regulovaných povolaniach a regulovaných činnostiach (ďalej len „oprávnenie“), a to len v rozsahu oprávnenia.
Pojem vyhradená stavba je upravený v § 2 ods. 8 Stavebného zákona. Za vyhradenú stavbu sa považuje budova alebo inžinierska stavba, ktorá je technologicky náročná alebo konštrukčne neobvyklá, ktorá z hľadiska rozsahu stavebných prác, technológie stavebných prác a použitých stavebných výrobkov kladie zvýšené nároky na organizovanie a koordináciu činností vo výstavbe a na potrebné technické vybavenie zhotoviteľa stavby. Ich výpočet je upravený v písm. a) - s) citovaného § 2 ods.
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. zasiahol do právnej úpravy niektorých profesií zúčastňujúcich sa na výstavbe. Základnou právnou úpravou podľa nového stavebného zákona, týkajúcou sa stavebného dozoru - v dikcii stavebného zákona ako osoby poverenej stavebníkom vykonávať stavebný dozor, sú ustanovenia § 36 ods. 1 a ods. 3. Zo znenia textu zákona sa javí, že stavebný dozor nemá vo vzťahu k stavbe povinnosti, ale iba oprávnenia. Na rozdiel od stavbyvedúcich alebo projektantov (a aj na rozdiel od predchádzajúcej právnej úpravy) tak Stavebný zákon pristupuje k stavebným dozorom zhovievavo z hľadiska priamych zákonných povinností, avšak jeho zodpovednosť vyplýva z jeho úlohy kontrolovať a zabezpečiť súlad stavby s predpismi a projektovou dokumentáciou.
Stavebný dozor je teda neoddeliteľnou súčasťou každej stavby, či už ide o veľký developerský projekt alebo rodinný dom. Z pohľadu zákona č. 25/2025 Z. z. ide o osobu poverenú stavebníkom, ktorá má právo kontrolovať priebeh výstavby a vyžadovať nápravu zistených nedostatkov.