Dostupnosť bývania na Slovensku sa stáva čoraz naliehavejšou témou, ktorá si vyžaduje komplexné riešenia a strategické plánovanie. V posledných rokoch sme svedkami snáh o zmenu smerovania v oblasti bytovej politiky, ktorá by mala priniesť viac možností pre tých, ktorí hľadajú kvalitné a cenovo dostupné bývanie. Tieto snahy sú motivované aj zisteniami z výskumov, ktoré poukazujú na nedostatočný prístup niektorých skupín obyvateľstva k obecnému nájomnému bývaniu a na diskriminačné praktiky obcí.
Pilier prvý: Obecné nájomné byty
Jedným z kľúčových pilierov nového systému sú obecné nájomné byty, ktoré sú poskytované mestami a obcami. Štát tieto byty aktívne podporuje prostredníctvom zvýhodnených úverov zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) a tiež prostredníctvom dotácií. Obce si v rámci svojej samosprávnej pôsobnosti určujú pravidlá pre výber záujemcov o tieto byty, pričom žiadatelia musia byť zapísaní v miestnom poradovníku. Tento model sa už osvedčil v menších mestách a obciach, kde je dopyt po cenovo dostupnom bývaní vysoký a kde tento systém dokáže efektívne reagovať na lokálne potreby.
Výskum Strediska poukázal na to, že na začiatku stojí chýbajúce strategické plánovanie a mapovanie potrieb a počtu ľudí v bytovej núdzi. Toto mapovanie by pomohlo pri vhodnejšom nastavení bytovej politiky samospráv. V súčasnosti býva bytová politika obcí často postavená na princípe zásluhovosti, ktorý je v rozpore s účelom sociálneho bývania. Prejavuje sa to najmä v kritériách hodnotenia žiadostí o nájomné bývanie, ktoré obsahujú aj neadekvátne požiadavky na rodinu osoby podávajúcej žiadosť, jej dobré mravy alebo dlhoročný trvalý pobyt. Najmä rómske domácnosti čelia nerovnému zaobchádzaniu aj po pridelení bytu, pretože často majú možnosť uzatvoriť nájomné zmluvy len na veľmi krátku dobu jedného až troch mesiacov.
Príspevok na bývanie je určený na čiastočnú úhradu nákladov spojených s bývaním. Jeho výška môže dosiahnuť až 308,40 eura mesačne, ak ide o domácnosť s viac ako štyrmi členmi domácnosti, alebo ak ide o nájom bytu alebo rodinného domu viac ako štyrmi nájomcami, ktorí sú členom domácnosti, ktorej sa poskytuje pomoc v hmotnej núdzi. Podmienky nároku na príspevok na bývanie sa opätovne prehodnotia po uplynutí 12 po sebe nasledujúcich mesiacov od predchádzajúceho preukázania splnenia podmienok nároku na príspevok na bývanie. Je dôležité poznamenať, že príspevok na bývanie v jednom byte, rodinnom dome alebo v obytnej miestnosti v zariadení určenom na trvalé bývanie patrí len raz, bez ohľadu na počet domácností užívajúcich byt.
Pilier druhý: Štátom dotované byty pre investorov
Druhým významným spôsobom, ako štát podporuje dostupnosť bývania, sú štátom dotované byty, ktoré môžu stavať alebo kupovať veľkí investori. Tento model je primárne zameraný na regulované nájomné, ktoré je stanovené nižšie ako v bežných súkromných prenájmoch. Záujemcovia o tieto byty sa musia registrovať na špecializovanej webovej stránke, ktorá poskytuje podrobné informácie o dostupných bytoch a podmienkach pre ich získanie.
Myšlienka vtiahnuť do sektora nájomného bývania súkromný kapitál vznikla už za predchádzajúcej vlády, avšak až vláda Roberta Fica celý projekt rozbehla a dala mu reálne kontúry. V priebehu roka sa tento systém naštartoval a vyrokovalo sa s Európskou komisiou možnosť, že pri výstavbe bytov môže byť uplatňovaná 5 % sadzba DPH. Podstatou systému je, že investori môžu byty postaviť, ale aj kúpiť už hotové projekty. Agentúra vedie register záujemcov, v ktorom sa v tomto momente nachádza už 11 000 žiadateľov, z toho približne 1000 je pripravených okamžite sa do nájomných bytov nasťahovať.
Predseda vlády SR Robert Fico účastníkov konferencie vyzval, aby diskutovali aj o parametroch, na základe ktorých sú byty k dispozícii. Ako príklad uviedol projekt Ovocné sady v Bratislave, ktorý ponúkli zdravotným sestrám. Účelom týchto nájomných bytov má byť totiž aj stabilizácia personálu, ktorého je nedostatok. Zistilo sa však, že zdravotné sestry majú vyšší plat, ako ten, ktorý by ich oprávňoval vstúpiť do systému štátom podporovaného nájomného bývania. Premiér zdôraznil, že štátom podporované nájomné bývanie nie je sociálnym bývaním.
Napriek ambicióznym plánom sa však realizácia štátom podporovaného nájomného bývania stretáva s prekážkami. Štátna agentúra, ktorá má projekt realizovať, doteraz dotiahla iba jediný projekt v Bratislave, kde je sotva stovka bytov - a aj tie sú poväčšine prázdne. Pilotný projekt v Ovocných sadoch na Ivanskej ceste, napriek tomu, že agentúra eviduje 762 žiadostí na sotva 70 bytov, nie je práve úspešný. Dôvodom je zdĺhavý proces prideľovania, ktorý brzdí najmä papierovanie a zložité overovanie kritérií. Byty sa musia prideľovať podľa prísneho systému: 10 percent z počtu sú sociálne byty, 40 percent sú určené zamestnancom štátu a až to, čo zostane, rozdelí agentúra bežným ľuďom, ktorí nezarábajú príliš veľa a spĺňajú aj ďalšie kritériá. To je dôvod, prečo väčšina ľudí netuší, že existuje možnosť nájomného bytu - nie sú totiž reálne dostupné.
Pavol Slota - Energetická kríza: Hrozí nám hlad?
Problémom sú aj ceny nájomného týchto bytov, ktoré nie sú oproti trhu výrazne nižšie, pokiaľ žiadateľ nemá príspevok od zamestnávateľa. Vlani bola suma za prenájom štátneho jednoizbového bytu v Bratislavskom kraji na úrovni 390 eur - zamestnávateľ prispel 157 eur. Pokiaľ ale príspevok žiadateľ nemá, oplatí sa mu priplatiť za byt bližšie k centru mesta. Výška prenájmu v Ovocných sadoch tak nepôsobí adekvátne. Jednoizbový byt si prenajmete tiež za 550 eur mesačne a vyhnete sa niekoľkotýždňovým patáliám so schvaľovaním cez agentúru. Ľudia si často zamieňajú pojem „štátom podporované“ za „sociálne“ byty, čo vedie k sklamaniu z očakávaní nižšieho nájmu.
Agentúra vníma zónu Ivanskej cesty ako primerane vybavenú, no pripustila, že sa stále rozvíja. Obchody a služby sú na pešo dostupné do 25 minút, s MHD asi za päť. Z hľadiska napojenia na mestskú hromadnú dopravu rezort vníma polohu lokality Ovocné sady ako konkurencieschopnú v porovnaní s inými rozvojovými územiami. Lokalita sa nachádza priamo na trase linky 61, ktorá zabezpečuje priame spojenie medzi letiskom M.R. Štefánika a Hlavnou stanicou v Bratislave.
Projekt Ovocné sady je zatiaľ jediným fungujúcim príkladom štátom podporovaného nájomného bývania na Slovensku. Keďže štátne byty fungujú skôr ako regulácia trhového nájmu (hoci zatiaľ skôr pre potrebné profesie) a ľudia za ne reálne platia, majú aj iný štandard. Spravuje ich štát, no postavil ich investor - preto musia byť byty v jednej bytovke a majú dané požiadavky na vybavenie aj kvalitu. Musia totiž vydržať 25 rokov, aby sa z nich vrátil investorom zisk. „Je to dlhodobé riešenie dostupnosti bývania, cieľom je zabezpečiť obyvateľom štandardný nájom. Štátne bývanie má stimulovať vznik nových bytov a nezameriavať sa len na ich prekupovanie na trhu. Tempo výstavby štátnych bytov sa však dá prirovnať k nule, je rovnako pomalé ako administratíva agentúry,“ uviedol hovorca štátnej agentúry Tüdöš. Pôvodné politické sľuby sú, samozrejme, nereálne. Systém sa rozbieha ostatný rok, nastavuje sa legislatíva a interné procesy, zároveň prebiehajú intenzívne rokovania s investičnými partnermi.
Pilier tretí: Mestské nájomné byty ako stabilný prvok
Zatiaľ čo štátne nájomné byty stoja ľadom pre dlhé schvaľovanie, tie mestské sú málokedy prázdne. Mestá naprieč Slovenskom prideľujú byty prioritne sociálne znevýhodneným skupinám a zamestnancom dôležitým pre chod mesta - ako sú učitelia, zdravotníci, administratívni pracovníci či ľudia v údržbe. Výhodou mestských bytov je aj to, že nie sú tak oklieštené pravidlami štandardu ako tie štátne.
Bratislava, ako ekonomicky silné a veľké mesto, má 978 mestských bytov na takmer pol milióna obyvateľov. Obsadených je 800 z nich, na ďalšie čaká v priemere sedem rokov cez tritisíc ľudí. Uchádzač musí mať trvalý pobyt v Bratislave, nevlastniť nehnuteľnosť a byť v bytovej núdzi, respektíve nemajúc trvalé bývanie. Zároveň však musí preukázať, že dokáže platiť nájomné a jeho zárobok nepresiahne päťnásobok životného minima. O byty však žiadajú aj jednorodičia alebo seniori, ktorí zostali sami. Nehnuteľnosti sa ale prenajímajú lacnejšie, ako trhové byty - zhruba o 20 percent, preto ich nemožno vnímať ako čisto sociálne bývanie, obyvatelia za ne platia stále dosť vysokú sumu.
Prešov má podobný systém ako bratislavské mestské bývanie, žiadateľ si môže vybrať lokalitu, kde chce bývať, aj či mu byt vyhovuje - mesto umožňuje aj výmenu bytu za iný vo vlastníctve mesta. Aktuálne má mesto s 82-tisíc obyvateľmi 533 bytov a 323 uchádzačov, pričom na pridelenie sa čakali 3 - 4 roky. V poradovníku nie je možné predbehnúť sa. Zároveň však mesto má vyčlenené byty aj pre ľudí v ťažkej životnej situácii.
Košice, ktoré čaká masívna výstavba štátneho bývania, disponujú najväčším počtom mestských bytov - 990 a k tomu 221 nehnuteľností, ktoré majú zmiešané vlastníctvo. Obsadené sú takmer všetky. Počet voľných bytov sa dynamicky mení v prípade, ak nájomník zomrie, odíde do zariadenia sociálnych služieb alebo si nájde vlastné bývanie. Len šesť bytov, ktoré sú vhodné na budúce pridelenie, je dlhšiu dobu voľných. Podľa slov magistrátu neuprednostňujú nikoho, no žiadateľov rozdeľujú podľa toho, či potrebujú kompenzačný, štartovací, bezbariérový alebo seniorský byt. Musia mať taký príjem, aby boli schopní platiť platby za užívanie bytu a zároveň je stanovená maximálna výška príjmu. Kým byt pridelia, čakajú záujemcovia 2 - 4 roky, podľa toho, ako sa uvoľnia.
Podpora zamestnávateľov v bývaní
Ďalšou novinkou, ktorú Jozef Ráž spomenul, je podpora zamestnávateľov, ktorí môžu prispievať na nájomné byty svojich zamestnancov. Tento príspevok môže dosiahnuť až 4 eurá za každý meter štvorcový bytu mesačne. To znamená, že pri dvojizbovom byte môže byť príspevok až 200 eur mesačne. Tento mechanizmus má za cieľ motivovať zamestnávateľov k zodpovednosti za bývanie svojich pracovníkov a tým prispieť k stabilizácii pracovnej sily, najmä v regiónoch s nedostatkom bývania alebo v oblastiach, kde sú potrebné špecifické profesie.
Právny rámec a regulácie
Systém štátom podporovaného nájomného bývania je podložený legislatívnym rámcom, ktorý upravuje viaceré aspekty. Agentúra štátom podporovaného nájomného bývania (AŠPNB) zohráva kľúčovú úlohu v procese schvaľovania projektov, registrácii záujemcov a dohľade nad dodržiavaním pravidiel. Zákon upravuje maximálnu výšku nájomného, ktorá sa raz ročne zvyšuje o mieru inflácie. Taktiež stanovuje pravidlá pre uzatváranie nájomných zmlúv, ktoré môžu byť na dobu určitú alebo neurčitú, pričom nájomná zmluva uzatvorená na dobu dlhšiu ako päť rokov sa automaticky mení na zmluvu na dobu neurčitú, ak nie sú splnené podmienky pre jednostranné ukončenie.
Zákon tiež zakazuje zmenu funkčného využitia bytu počas trvania nájomnej zmluvy a stanovuje povinnosti pre prenajímateľa a investičného partnera zabezpečiť prevádzku bytového domu. V prípade omeškania s vyprataním nájomného bytu je nájomca povinný platiť náhradu za užívanie bytu vo výške pôvodného nájomného. Neplatnosť skončenia nájmu nájomného bytu má zmluvná strana právo uplatniť na súde v lehote dvoch mesiacov.
V súvislosti s procesom prideľovania bytov je dôležité spomenúť, že agentúra je oprávnená získavať údaje z informačných systémov verejnej správy na overenie splnenia kritérií záujemcom. Ak tieto systémy neposkytujú požadované údaje, záujemca musí splnenie kritérií preukázať potvrdením. Agentúra vydáva potvrdenia o splnení alebo nesplnení kritérií v elektronickej podobe.
Výzvy a budúcnosť
Napriek snahám o zlepšenie dostupnosti bývania, Slovensko čelí viacerým výzvam. Jednou z nich je zabezpečenie dostatočného financovania a efektívnej realizácie projektov. Ako ukázal príklad Ovocných sadov, administratívne prekážky a pomalé tempo výstavby môžu brzdiť pokrok. Okrem toho je potrebné riešiť aj otázku diskriminácie a zabezpečiť rovnaký prístup k bývaniu pre všetky skupiny obyvateľstva.
Minister Ráž vyjadril nádej, že s rozšírením týchto systémov sa podarí zlepšiť dostupnosť bývania pre širokú verejnosť. „Dostupnosť bývania a bývanie ako také je nedosiahnuteľný luxus, čo musíme zmeniť. A to sa nedá zmeniť tým, že sa budeme spoliehať na zázračnú ruku voľného trhu,“ uviedol. Predseda vlády SR Robert Fico priblížil, že na Slovensku existujú tri cesty, ako sa dostať k bývaniu: štandardné hypotekárne úvery, výstavba bytov samosprávami prostredníctvom ŠFRB a systém štátom podporovaného nájomného bývania.
Budúcnosť bývania na Slovensku závisí od efektívnej spolupráce štátu, samospráv, súkromného sektora a mimovládnych organizácií. Riešenie bytovej krízy si vyžaduje dlhodobú víziu, strategické plánovanie a neustále vyhodnocovanie účinnosti prijatých opatrení. V nadväznosti na výskum sa 9. októbra konal okrúhly stôl za účasti samospráv, mimovládnych organizácií aj orgánov štátnej správy, kde sa prezentovali výskumné zistenia a diskutovalo sa o možných riešeniach prezentovaných problémov. Táto otvorená diskusia je kľúčová pre hľadanie udržateľných a spravodlivých riešení v oblasti bývania.