Daň z nehnuteľností pri podielovom spoluvlastníctve: Komplexný sprievodca

Pri kúpe nehnuteľnosti je okrem poistenia a iných dôležitých aspektov potrebné myslieť aj na daňovú povinnosť. V kontexte nehnuteľností, kde vlastníctvo môže byť zdieľané viacerými osobami, teda v podielovom spoluvlastníctve, sa objavujú špecifické otázky týkajúce sa platenia daní. Tento článok sa podrobne zameriava na daň z nehnuteľností pri podielovom spoluvlastníctve, vrátane vzniku a zániku daňovej povinnosti, podávania daňového priznania, výpočtu dane, možností zníženia či oslobodenia od dane, a tiež zdaňovania príjmov z prenájmu a predaja nehnuteľností.

Vznik a zánik daňovej povinnosti

Daňová povinnosť vzniká daňovníkovi 1. januára zdaňovacieho obdobia, ktoré nasleduje po tom zdaňovacom období, v ktorom nehnuteľnosť nadobudol. Ide pri tom o prípady, kedy sa stal vlastník, správca, nájomca alebo užívateľ danej nehnuteľnosti. Povinnosť platiť daň zaniká k 31. decembru zdaňovacieho obdobia, v ktorom daňovník nehnuteľnosť naposledy vlastnil, spravoval, prenajímal alebo užíval.

V praxi to znamená, že ak ste si kúpili byt v rámci roka 2025, t. j. od 1. januára 2025 do 31. decembra 2025, daňová povinnosť vám vzniká od 1. januára 2026. Ak prišlo k predaju nehnuteľnosti napríklad 1. septembra 2025, vaša daňová povinnosť zaniká k 31. decembru 2025 a novému vlastníkovi následne vzniká k 1. januáru 2026. Vlastníkom nehnuteľností sa stávate na základe zápisu do katastra nehnuteľností. Jozef si v októbri 2025 kúpil byt a do katastra nehnuteľností bol ako vlastník zapísaný 10. novembra. V tomto prípade mu daňová povinnosť vzniká od 1. januára 2026.

Ak nehnuteľnosť kupujú manželia, budú ju vlastniť v tzv. bezpodielovom spoluvlastníctve, kde daňovníkom sú obaja manželia, ktorí ručia za daň spoločne a nerozdielne.

Podanie daňového priznania

Na výrub dane a jej následné platenie je potrebné podať daňové priznanie. Podáva ho daňovník za zdaňovacie obdobie, v ktorom príslušnú nehnuteľnosť nadobudol a vznikla mu tým pádom daňová povinnosť. Daňové priznanie musí podať do 31. januára svojmu správcovi dane, ktorým je obec alebo mesto, na území ktorého sa nehnuteľnosť nachádza.

Príklad: Ak ste nadobudli byt do vlastníctva 1. septembra 2025, do 31. januára 2026 (v prípade, že je zapísaný v katastri) musíte podať daňové priznanie. Daň vám bude vyrubená od 1. januára 2026.

Daňové priznanie sa podáva len raz, a to v roku, kedy daňovníkovi vznikla daňová povinnosť. Ak dôjde k zmene skutočností rozhodujúcich pre výpočet dane (napr. zmena výmery pozemku, zmena účelu využitia stavby), je potrebné podať čiastkové daňové priznanie.

Pri zdedenej nehnuteľnosti treba priložiť právoplatné osvedčenie o dedičstve alebo rozhodnutie o dedičstve.

Daňové priznanie k dani z nehnuteľností je možné poslať poštou alebo ho daňovník podá osobne v podateľni oddelenia miestnych daní a poplatkov. Ak podáva priznanie k dani z nehnuteľností poštou, mal by uviesť aj ďalší kontakt, napríklad adresu elektronickej pošty alebo telefónny kontakt a priložiť uvedené prílohy v obyčajnej neoverenej fotokópii. Tlačivá aktuálnych priznaní sú zverejnené na webovej stránke ministerstva financií. Tlačivo je určené pre viac druhov daní. Daňovník vyplní len úvod a konkrétny oddiel. Daň nevypočítava.

Výpočet a platenie dane z nehnuteľností

Daň sa vypočíta na základe údajov v daňovom priznaní (napr. výmera pozemku, výmera bytu, počet podlaží stavby) a príslušnej sadzby dane, ktorú určuje obec alebo mesto vo svojom všeobecne záväznom nariadení (VZN).

Správca dane sa môže rozhodnúť, že daň nižšiu ako 5 € nebude vyrubovať a vyberať. Týka sa to najmä obcí a mestských častí, nehnuteľností iných štátov, cirkví a náboženských spoločností, verejných vysokých škôl, štátnych pozemkov a stavieb, ktoré spravuje Slovenská akadémia vied, nehnuteľností, ktoré slúžia na vzdelávanie, pozemky vo vlastníctve zdravotníckych zariadení určených na ústavnú zdravotnú starostlivosť, vo vlastníctve Slovenského Červeného kríža a podobne. Kompletný zoznam s upresnením nájdete v § 17 Zákona č. 582/2004 Z. z.

Daň z nehnuteľností sa platí vopred, a to do 15 dní odo dňa nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia správcu dane. Obec alebo mesto môže vo svojom VZN určiť aj iné termíny platenia dane, prípadne umožniť platenie dane v splátkach.

Ak vlastníte nehnuteľnosť už dlhšie a priznanie ste už podali dávnejšie, obec či mesto vám pošle do konca mája výmer s výškou dane. Nemusíte sa zľaknúť, svoju daňovú povinnosť si nemusíte vypočítať. Keď nehnuteľnosť vlastníte už viac rokov a nenastala žiadna zmena, rozhodnutie Vám príde domov aj s platobnými údajmi.

Podielové spoluvlastníctvo: Základné princípy

Podielové spoluvlastníctvo je forma vlastníctva, pri ktorej jednu vec vlastní viacero osôb. Každý zo spoluvlastníkov má svoj podiel na veci, ktorý vyjadruje mieru jeho práv a povinností k celej veci. Podielové spoluvlastníctvo vzniká najčastejšie dedením, kúpou nehnuteľnosti viacerými osobami alebo rozhodnutím súdu. Podiely môžu byť vyjadrené percentuálne (napr. 50%) alebo zlomkom (napr. 1/2). Každý spoluvlastník má právo s danou vecou disponovať a brať z nej úžitky a plody.

Pri rozhodovaní o bežných záležitostiach správy nehnuteľnosti (napr. bežné opravy) rozhoduje väčšina spoluvlastníkov, ktorá sa počíta podľa veľkosti podielov, nie podľa počtu spoluvlastníkov. Ak ide o dôležitú zmenu spoločnej veci (napr. rekonštrukcia, ktorá sa dotýka podstaty veci), je potrebný súhlas všetkých spoluvlastníkov. Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek z nich súd.

Každý spoluvlastník má právo disponovať so svojím spoluvlastníckym podielom. Môže ho predať, darovať alebo zameniť. Pri prevode spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti majú ostatní spoluvlastníci predkupné právo, ak nejde o prevod blízkej osobe. To znamená, že spoluvlastník, ktorý chce previesť svoj podiel, je povinný ho najskôr ponúknuť ostatným spoluvlastníkom za rovnakých podmienok, ako by ho ponúkol tretej osobe. Ponuka musí byť písomná a musí obsahovať všetky podmienky prevodu.

Podielové spoluvlastníctvo je možné zrušiť dohodou všetkých spoluvlastníkov alebo rozhodnutím súdu. Dohoda o zrušení podielového spoluvlastníctva musí byť písomná, ak ide o nehnuteľnosť, a musí byť zapísaná do katastra nehnuteľností. Ak sa spoluvlastníci nevedia dohodnúť na zrušení podielového spoluvlastníctva, môže ktorýkoľvek z nich podať na súd návrh na zrušenie podielového spoluvlastníctva.

Existuje niekoľko spôsobov vyporiadania podielového spoluvlastníctva:

• Rozdelenie veci: Ak je to možné, nehnuteľnosť sa rozdelí na reálne časti podľa veľkosti podielov.
• Prikázanie veci jednému spoluvlastníkovi: Súd môže prikázať nehnuteľnosť jednému spoluvlastníkovi, ktorý je povinný vyplatiť ostatných spoluvlastníkov.
• Predaj veci a rozdelenie výťažku: Nehnuteľnosť sa predá a výťažok sa rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov.

Pri rozhodovaní o spôsobe vyporiadania zohľadňuje súd návrhy spoluvlastníkov, veľkosť ich podielov a účelné využitie veci.

Spoluvlastníctvo pozemku je na Slovensku veľmi časté - najmä pri poľnohospodárskej pôde, urbároch či zdedených parcelách. Mnohí vlastníci si však kladú praktickú otázku: kto platí daň z nehnuteľností, ak je pozemok vo vlastníctve viacerých osôb? Pri dani z nehnuteľností vychádzame zo zákona o miestnych daniach. Ak nehnuteľnosť vlastnia viacerí spoluvlastníci, každý z nich je daňovníkom podľa výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Daňové priznanie, čiastkové priznanie, opravné priznanie alebo dodatočné priznanie k dani z nehnuteľností podá každý spoluvlastník do výšky svojho spoluvlastníckeho podielu. Ak sa však dohodnú, môže to urobiť jeden z nich. V praxi sa často stáva, že väčšinový vlastník pozemku zaplatí celú daň, aby sa vyhol sankciám alebo nedoplatkom. Ak však jeden vlastník zaplatí viac, než zodpovedá jeho podielu, má právo požadovať od ostatných spoluvlastníkov úhradu ich časti. Ide o tzv. regresný nárok. Najčastejšie problémy vznikajú z nedostatku komunikácie. Pri spoluvlastníctve platí, že daň z nehnuteľností sa rozdeľuje podľa podielov.

Príklad: Dvaja daňovníci (bratia) zdedili v júni 2021 po strýkovi trojizbový byt, každý z nich rovným dielom. V čase nadobudnutia bytu do ich vlastníctva predstavovala cena bytu určená v osvedčení o dedičstve 150 000 eur. Strýko (poručiteľ) vlastnil byt od mája 2010. V januári 2025 daňovníci byt predali za 160 000 eur. Nakoľko ide o príjem z predaja bytu, ktorý bol v podielovom spoluvlastníctve, každý z daňovníkov si vysporiada svoju daňovú povinnosť v podanom daňovom priznaní k dani z príjmov za rok 2025 sám za seba. Každý z nich do základu dane (čiastkového základu dane) zahrnie príjmy a výdavky vo výške zodpovedajúcej jeho spoluvlastníckemu podielu, t. j. polovicu z celkových príjmov a polovicu z celkových výdavkov.

Zníženie dane z nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve

Obec alebo mesto môže vo svojom VZN stanoviť podmienky pre zníženie alebo oslobodenie od dane z nehnuteľností pre určité kategórie daňovníkov alebo pre určité druhy nehnuteľností. Medzi najčastejšie dôvody pre zníženie dane patrí:

• Ťažké zdravotné postihnutie (ŤZP)
• Poberatelia dávok v hmotnej núdzi
• Dôchodcovia
• Nehnuteľnosti slúžiace na verejnoprospešné účely (vzdelávanie, zdravotná starostlivosť, sociálne služby, kultúra)
• Pozemky s obmedzeným využitím (ochrana prírody, životného prostredia)

Ak je nehnuteľnosť v podielovom spoluvlastníctve, podmienky pre zníženie dane sa posudzujú individuálne u každého spoluvlastníka. To znamená, že ak jeden zo spoluvlastníkov spĺňa podmienky pre zníženie dane (napr. je ťažko zdravotne postihnutý), môže mu byť znížená daň len na jeho spoluvlastnícky podiel.

Na uplatnenie zníženia dane z nehnuteľnosti je potrebné podať žiadosť správcovi dane (obci alebo mestu) najneskôr do 31. januára zdaňovacieho obdobia, za ktoré sa má zníženie dane uplatniť. K žiadosti je potrebné priložiť doklady preukazujúce splnenie podmienok pre zníženie dane (napr. preukaz ZŤP, potvrdenie o poberaní dávok v hmotnej núdzi, rozhodnutie o priznaní dôchodku).

Príklad 1: Zníženie dane z nehnuteľnostiManželia, ktorí vlastnia dom v podielovom spoluvlastníctve (každý má podiel 1/2), žijú v tomto dome. Manžel je ťažko zdravotne postihnutý a má preukaz ZŤP. Obec vo svojom VZN stanovuje, že daňovníci s preukazom ZŤP majú nárok na zníženie dane z nehnuteľnosti o 50%. Manžel podá žiadosť o zníženie dane a priloží k nej preukaz ZŤP. Obec mu zníži daň z nehnuteľnosti o 50% na jeho spoluvlastnícky podiel (1/2). Manželka platí daň z nehnuteľnosti v plnej výške na svoj spoluvlastnícky podiel (1/2).

Zdaňovanie príjmov z prenájmu nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve

Ak podieloví spoluvlastníci prenajímajú nehnuteľnosť, príjmy z prenájmu sa zdaňujú podľa § 6 ods. 3 zákona o dani z príjmov. Každý spoluvlastník je povinný zdaniť svoj podiel na príjmoch z prenájmu.

Podieloví spoluvlastníci nemôžu deliť spoločne dosiahnuté príjmy z prenájmu nehnuteľnosti a daňové výdavky spojené s týmto príjmom spôsobom uvedeným v § 10 ods. 2 ZDP, a to ani ak by mali uzatvorenú zmluvu o združení, pretože postup delenia príjmov a výdavkov podľa § 10 ods. 2 ZDP je možný len u daňovníkov, ktorí spoločne podnikajú alebo vykonávajú inú samostatnú zárobkovú činnosť a dosahujú príjmy podľa § 6 ods. 1 a 2 ZDP, nie podľa § 6 ods. 3 ZDP. To znamená, že príjmy a výdavky sa delia medzi spoluvlastníkov v pomere ich spoluvlastníckych podielov.

Pri zdaňovaní príjmov z prenájmu si môžu spoluvlastníci uplatniť preukázateľné daňové výdavky spojené s prenájmom nehnuteľnosti, ako napríklad:

• Výdavky na údržbu a opravy nehnuteľnosti.
• Výdavky na energie a služby spojené s užívaním nehnuteľnosti.
• Odpisy nehnuteľnosti.
• Poistné nehnuteľnosti.

Od dane z príjmov sú oslobodené príjmy z prenájmu nehnuteľnosti, ak úhrn príjmov z prenájmu za zdaňovacie obdobie nepresiahne sumu 500 eur. Ak úhrn príjmov z prenájmu presiahne túto sumu, zdaňuje sa len rozdiel medzi úhrnom príjmov a sumou 500 eur. Toto oslobodenie sa uplatňuje u každého spoluvlastníka samostatne.

Príklad 2: Zdaňovanie príjmov z prenájmuTraja súrodenci zdedili po rodičoch byt v podielovom spoluvlastníctve (každý má podiel 1/3). Byt prenajímajú a ročný príjem z prenájmu je 6 000 eur. Každý zo súrodencov dosahuje príjem z prenájmu vo výške 2 000 eur. Daňové výdavky spojené s prenájmom sú 900 eur ročne (300 eur na každého súrodenca). Každý zo súrodencov si môže uplatniť oslobodenie od dane vo výške 500 eur. Zdaniteľný príjem každého súrodenca je: 2 000 eur (príjem) - 500 eur (oslobodenie) - 300 eur (výdavky) = 1 200 eur. Každý zo súrodencov je povinný zdaniť príjem vo výške 1 200 eur.

Zdaňovanie príjmov z predaja nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve

Pri predaji nehnuteľnosti v podielovom spoluvlastníctve sa zdaňuje príjem z predaja u každého spoluvlastníka samostatne, a to v pomere k jeho spoluvlastníckemu podielu.

Zákon o dani z príjmov stanovuje podmienky, za ktorých je možné príjem z predaja nehnuteľnosti oslobodiť od dane. Príjem z predaja nehnuteľnosti je oslobodený od dane, ak:

• Predávajúci vlastnil nehnuteľnosť viac ako 5 rokov.
• Predávajúci používal nehnuteľnosť na trvalé bývanie a predáva ju po viac ako 2 rokoch od jej nadobudnutia.
• Príjem z predaja nehnuteľnosti je použitý na obstaranie iného bývania.

Tieto podmienky sa posudzujú u každého spoluvlastníka samostatne.

Pri zdaňovaní príjmov z predaja nehnuteľnosti si môžu spoluvlastníci uplatniť daňové výdavky spojené s nadobudnutím a predajom nehnuteľnosti, ako napríklad:

• Obstarávacia cena nehnuteľnosti.
• Výdavky na rekonštrukciu a opravy nehnuteľnosti.
• Výdavky na znalecký posudok.
• Výdavky na províziu realitnej kancelárie.
• Daň z prevodu nehnuteľnosti (ak bola zaplatená).

Príklad 3: Zdaňovanie príjmov z predajaDvaja bratia vlastnia pozemok v podielovom spoluvlastníctve (každý má podiel 1/2). Pozemok predali za 100 000 eur. Obstarávacia cena pozemku bola 40 000 eur. Príjem z predaja na každého brata je 50 000 eur. Daňový výdavok na každého brata je 20 000 eur. Zdaniteľný príjem každého brata je: 50 000 eur (príjem) - 20 000 eur (výdavky) = 30 000 eur.

Dôležité aspekty a legislatíva

Zákon č. 582/2004 Z. z. o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady v znení neskorších predpisov upravuje problematiku dane z nehnuteľností. Daňovník môže svojho správcu dane požiadať aj o oslobodenie alebo zníženie dane z nehnuteľnosti. Je však potrebné doručiť mu písomnú žiadosť najneskôr do 31. januára zdaňovacieho obdobia, za ktoré sa má oslobodenie alebo zníženie uplatniť.

Priznanie sú občania povinní doručiť na mestský úrad do 31.1.

Ak v priebehu zdaňovacieho obdobia daňovník nadobudne nehnuteľnosť vydražením, daňová povinnosť vzniká prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni, v ktorom sa vydražiteľ stal vlastníkom nehnuteľnosti, alebo prvým dňom mesiaca nasledujúceho po dni schválenia príklepu súdom.

Tiež aj v prípade, že začal užívať pozemok na základe zmluvy so Slovenským pozemkovým fondom, v takom prípade totiž bude platiť daň v tomto roku už nájomca. Ďalej aj ak na liste vlastníctva došlo k zmene druhu pôdy, napríklad orná pôda sa zmenila na trvalý trávny porast alebo na záhradu, či zastavanú plochu, keďže sa už na príslušnú výmeru bude vzťahovať iná sadzba dane. Pokiaľ niekto vlani dostal právoplatné stavebné povolenie na prístavbu, na rekonštrukciu stavby, priznanie podáva až po právoplatnom skolaudovaní stavby.

Pri otázke, kto platí daň z nehnuteľností, ak je pozemok vo vlastníctve viacerých osôb, pri dani z nehnuteľností vychádzame zo zákona o miestnych daniach. Spoluvlastníci sa môžu dohodnúť, že daňové priznanie podá jeden z nich. Pri spoluvlastníctve platí, že daň z nehnuteľností sa rozdeľuje podľa podielov.

V prípade podielového spoluvlastníctva je dôležité dbať na dodržiavanie legislatívnych požiadaviek a včasné plnenie daňových povinností, aby sa predišlo sankciám a nepríjemnostiam.

tags: #dan #z #nehnutelnosti #spoluvlastnictvo