Dostupnosť bývania je základnou ľudskou potrebou a zároveň jedným zo základných sociálnych práv, zakotveným v mnohých medzinárodných dokumentoch, ktorých je Slovenská republika signatárom. Kvalita a dostupnosť bývania sú kľúčovými ukazovateľmi životnej úrovne obyvateľstva. Napriek tomu sa oblasť bývania na Slovensku dlhodobo stretáva s mnohými prekážkami a predstavuje závažný sociálny problém. V západných krajinách Európskej únie patrí problematika sociálneho bývania k popredným témam sociálnej a bytovej politiky. Na Slovensku je však táto problematika dlhodobo potláčaná do úzadia tak v odborných, ako aj v politických kruhoch, hoci sociálne bývanie predstavuje neoddeliteľnú súčasť sociálnej politiky štátu v oblasti podpory rodín, ohrozených skupín obyvateľstva, zamestnanosti a mnohých iných kľúčových oblastí.
Kľúčové dimenzie bytovej krízy na Slovensku
Problém bývania na Slovensku možno rozdeliť do dvoch základných dimenzií: ťažká situácia občanov, ktorí si ho nemôžu zabezpečiť, a finančná záťaž pre tých, ktorí sa snažia pokryť náklady naň. Kľúčovým faktorom, ktorý prispieva k zlej dostupnosti bývania na Slovensku, je slabá ponuka bytov s regulovaným nájomným a málo nehnuteľností s trhovým nájomným. Prístup k bývaniu sa ukazuje ako ústredný problém, ktorý zdôrazňuje potrebu zásahov vlády na podporu prostredia priaznivého pre poskytovanie cenovo dostupného bývania.
Vlastníctvo nehnuteľnosti je na Slovensku hlboko zakorenené, pričom až 91 % bytov a domov je v osobnom vlastníctve. Tento fakt, spolu s nedostatočnou ponukou nájomných bytov, vedie k situácii, kedy je pre mnohých občanov získanie primeraného bývania mimoriadne náročné. Mladí ľudia sú často nútení bývať s rodičmi, pretože nemajú šancu osamostatniť sa. Podľa štatistík Eurostatu je takmer 80 % mladých ľudí po skončení strednej či vysokej školy nútených žiť s rodičmi. Ešte zložitejšia je situácia pre mladé rodiny, kde sú priestorové očakávania vyššie, ale finančné možnosti obmedzené. To má negatívny dopad na demografický vývoj krajiny, pretože mnohé rodiny prehodnocujú svoje predstavy o počte detí.
Nedostatok nájomných bytov a jeho dôsledky
V Európe sa podiel nájomných bytov pohybuje od 19 do 62 percent, zatiaľ čo na Slovensku je to len okolo 6 percent. Po páde režimu sa štátne a družstevné byty vytratili z ponuky a nové sa nestavali. Štát a obce sa tak obrali o možnosť pomáhať pri riešení prvého bývania pre mladých, sociálne slabšie rodiny, osamelých či seniorov. Slovenská republika nemá v ústave zakotvené právo na bývanie, čo komplikuje ochranu rodín pred stratou domova. Mnohí sa nad problémom s bývaním nezamýšľajú, lebo sa ich netýka. V Bratislave žije veľa ľudí, ktorí majú pomerne vysoké platy a nedostupné bývanie nevnímajú ako problém. Bratislava je bohaté mesto, ale nie je priaznivo nastavené pre kohokoľvek.
Tento stav má vážne dôsledky. Nízka mobilita práce je jedným z negatívnych dopadov preferovania súkromného vlastníckeho bývania domácnosťami. Ďalším rizikom je strata bývania v prípade neplnenia si povinností vyplývajúcich z kúpy bytu a v neposlednom rade aj zadlženosť rodín a jednotlivcov na celé dekády ich života. Súkromné vlastnícke bývanie je určené najmä pre stredné a vyššie príjmové skupiny obyvateľstva.
Kríza dostupnosti bývania v Európe – kde hľadať riešenia?
Modely sociálneho bývania v Európskej únii a ich aplikácia na Slovensku
V kontexte Európskej únie možno prístup k sociálnemu bývaniu klasifikovať do troch základných modelov. Prvým je univerzálny model, ktorého cieľom je sprístupniť bývanie čo najväčšiemu počtu záujemcov prostredníctvom mestských, obecných podnikov alebo mimovládnych neziskových organizácií. Tento typ sociálneho bývania má za cieľ poskytnúť kvalitatívne primerané a cenovo dostupné bývanie (regulované nájomné) čo najširšej populácii bez ohľadu na ich príjem. V krajinách s univerzálnym modelom sa sociálne bývanie pohybuje v intervale od 18 % do 32 % z celkového bytového fondu. Opísaný model potiera rezidenčnú segregáciu a vytvára podmienky pre sociálny mix, spoločenskú súdržnosť a umožňuje prístup k dôstojnému bývaniu pre všetkých.
Druhým modelom je všestranný model, ktorý má dominantné zastúpenie v politikách bývania krajín EÚ. Ide najmä o krajiny, kde sa percentuálne zastúpenie sociálneho bývania v celkovom bytovom fonde pohybuje v intervale 0 % až 19 %. Tento model reaguje na nedostupnosť bývania na trhu a bývanie je poskytované prijímateľom selektívne na základe definovaných prioritných kritérií, postupov a pravidiel, najmä určených fixných stropov príjmov. Preferuje nízkopríjmové domácnosti, zraniteľné domácnosti a vybrané ohrozené skupiny. Slovenská republika aplikuje tento model, avšak v kombinácii s reziduálnym modelom.
Posledným modelom je reziduálny model, aplikovaný najmä vo Veľkej Británii, Estónsku, Írsku, Malte, Bulharsku, Litve a i. Cieľom je poskytnúť primerané a cenovo dostupné bývanie vybraným kategóriám domácností, ktoré sú väčšinou priamo závislé od rôznych finančných transferov a dávok sociálnej pomoci. Tento model vytvára vysoké riziko rezidenčnej segregácie a koncentrácie zraniteľných domácností, čo môže viesť k ďalším synergickým efektom ako napr. chátranie bytového fondu, zvýšená miera kriminality, zhoršenie zdravotného stavu nájomníkov a i.
Legislatívne a praktické prekážky na Slovensku
Efektívnej výstavbe bytov na Slovensku bránia byrokratické prekážky, vrátane prísnych stavebných predpisov a zdĺhavých procesov získavania povolení. Obce sa stretávajú s prísnymi kritériami na prenájom bytov, zatiaľ čo navrhovaným zákonom často chýbajú zodpovedajúce obmedzenia pre nájomníkov. V súčasnosti sa u nás i v Európskej únii čoraz častejšie stávame svedkami diskurzu ohľadom problematiky dostupnosti bývania a jeho trvalej udržateľnosti. V krajinách EÚ nie je legislatívne ukotvená jednotná bytová politika. Aplikuje sa princíp subsidiarity, t.j. orgány EÚ sa problematikou bývania zaoberajú v prípade, ak je možné zabezpečiť dosiahnutie strategických cieľov EÚ efektívnejšie, ako politikou bývania nastavenou samotnými krajinami.
K dosiahnutiu vymedzených cieľov sa v krajinách EÚ využívajú rôzne nástroje, ako napr. pravidlá pre verejné obstarávanie, pravidlá pre poskytovanie štátnej pomoci, energetická politika a stanovenie prierezových národných cieľov. Sociálne bývanie, rovnako ako bytové politiky štátov EÚ, neupravuje jednotná legislatíva EÚ, rovnako nie je zadefinovaná jednotná klasifikácia sociálneho bývania platná pre všetky členské štáty EÚ. Označenie sociálneho bývania v jednotlivých krajinách nie je taktiež jednotné, býva pomenované rôzne (napr. bývanie s miernym nájomným vo Francúzsku, limitované neziskové bývanie v Rakúsku, verejné bývanie v Dánsku).
Možné riešenia a príklady dobrej praxe
V reakcii na bytovú krízu sa uvažuje o opatreniach, ako je transformácia zákona o podpore nájomného bývania, teda verejnom bývaní. Cieľom tejto legislatívy je uľahčiť výstavbu štátom podporovaných nájomných bytov s regulovanou výškou nájomného, ktoré by ponúkali dlhodobú istotu bývania. Dostupnosť bývania je potrebné začať vnímať ako ekonomický zdroj. Zamestnávateľom sa ako benefit viac oplatí organizovať a platiť zvoz zamestnancov aj z väčších vzdialeností. Významnou pomocou by bolo, ak by sa štátna výstavba nájomného bývania realizovala v blízkosti zamestnávateľov (najmä pri logistických centrách a priemyselných parkoch) v rámci podpory nových investícií.
Slovensko sa môže inšpirovať úspešnými modelmi v iných krajinách Európskej únie a preskúmať riešenia na zlepšenie dostupnosti bývania. Štát už v tomto smere disponuje stratégiou, kedy predpokladá prestavovanie dnes nevyužívaných štátnych nehnuteľností na nájomné bývanie. Okrem toho je na zabezpečenie inkluzívnosti a efektívnosti prideľovania bytov nevyhnutné prehodnotiť kritériá oprávnenosti na nájomné byty a zjednodušiť administratívne postupy.
Podpora nájomného bývania a rola samospráv
Podľa prieskumu Združenia miest a obcí Slovenska, 84 % starostov a primátorov považuje za potrebné podporovať nájomné bývanie. Až 37 % z nich má záujem ísť do podpory výstavby bytov na Slovensku. Nájomné bývanie môže zvýšiť atraktivitu miest a obcí a pomôcť udržať mladých ľudí v regióne. Na Slovensku máme pomerne štedrú ponuku zo strany štátu, jednak rezortu dopravy, jednak aj Štátneho fondu rozvoja bývania vo vzťahu k výstavbe nájomných bytov. Úver zo Štátneho fondu rozvoja bývania má iba jednopercentné úročenie a nepočíta sa do verejného dlhu.
Príkladom, ako to na Slovensku môže dobre fungovať, je spolupráca neziskového sektora so samosprávou. Jediným odskúšaným funkčným modelom spolupráce so samosprávou je ochota samosprávy dlhodobo prenajať opustené priestory, ktoré sa prerobia na nájomné sociálne bývanie pre rodiny. Spoločnosť Úsmev ako dar spolupracuje dlhodobo napríklad aj s mestom Košice, kde šesť mestských nájomných sociálnych bytov prechádza rekonštrukciou. Mesto Košice sa dlhodobo snaží zveľaďovať mestské byty a pomáhať tým, ktorí to najviac potrebujú.
Inšpirácia zo zahraničia
V Európskych krajinách existujú úspešné modely, ktoré Slovensko môže nasledovať. Viedeň, kde mesto vlastní vyše 200-tisíc bytových jednotiek, je príkladom. Mesto ponúka súkromným developerom spoluprácu, v ktorej im zabezpečí pozemok a výhodný úver. Ako protihodnotu dostane 50 percent bytových jednotiek z takto podporeného projektu. Viedeň kladie veľký dôraz v rámci bytovej výstavby na ekologickú a sociálnu udržateľnosť ako aj na cielené iniciatívy pre páry, mladé rodiny a chudobných. Fínsko je v oblasti riešenia bezdomovectva najďalej, s národnou stratégiou ukončovania bezdomovectva a aplikáciou konceptu „housing first“. V Amsterdame má človek zarobí menej ako 36-tisíc eur ročne nárok na dostupné bývanie.
Česká republika, ktorá nedopustila takú veľkú privatizáciu nájomného bývania začiatkom 90. rokov, má tiež zaujímavé projekty. Napríklad mesto Brno doprialo developerom vybudovať byty na mestských pozemkoch, zároveň stanovilo percento z týchto bytov, ktoré musia ísť ako byty nižšieho štandardu alebo vyššieho štandardu s tým, že časť týchto bytov nájomných bude práve spravovať mesto.
Záver
Riešenie problémov s dostupnosťou bývania na Slovensku si vyžaduje komplexný prístup, ktorý integruje legislatívne reformy, daňové stimuly a partnerstvá založené na spolupráci. Je potrebné prehodnotiť kritériá oprávnenosti na nájomné byty, zjednodušiť administratívne postupy a podporiť výstavbu cenovo dostupných nájomných bytov. Bývanie zohráva veľmi dôležitú úlohu pri vytváraní pracovných príležitostí, a to nielen v rámci stavebníctva, ale aj v rôznych súvisiacich službách. Služby pre domácnosti a komunitné služby v oblasti bývania významne prispievajú k tvorbe pracovných miest. Podpora dostupného bývania je investíciou do sociálnej stability, ekonomického rastu a zlepšenia kvality života všetkých obyvateľov Slovenska.
